Mise à jour 11/08/19 : les prix restent élevés en Croatie pour de l’immobilier locatif, pourquoi ne pas regarder l’Asie avec des rentabilités supérieures à 10% et une fiscalité ne dépassant pas 10%.
Ma vidéo BFM :
Investir en Croatie comporte plusieurs avantages. Destination touristique de choix, climat idéal, plages magnifiques, la Croatie ne manque pas d’atouts pour attirer les touristes. Mais ce pays est aussi devenu la destination favorite des investisseurs.
Dans le pays, locaux et étrangers sont traités de la même façon quand on parle d’investissement et plusieurs mesures ont été mises en place pour que les entreprises se développent. Les investisseurs peuvent aussi profiter de la fiscalité avantageuse, du faible taux d’inflation, d’un taux de croissance idéal (3% en 2017) et de la présence d’une main-d’œuvre compétente et polyglotte. Les infrastructures sont de bonne qualité, ce qui est un atout majeur pour le développement des nouvelles entreprises. Mais il y a aussi son adhésion à l’Union européenne et sa localisation idéale qui contribuent au développement du tourisme.
Pourquoi la Croatie? Le tourisme, le climat, une fiscalité attrayante, le tout en Europe?
Mais ce n’est pas seulement le tourisme qui est développé dans le pays. Les secteurs qui marchent le mieux sont la finance, le commerce et la distribution ainsi que l’immobilier. Pour ce dernier, le marché est en pleine effervescence. Le coût qui est pratiqué en Croatie est moins cher qu’en France, et considérablement moins cher qu’en France.
Vu ses nombreux points forts, ce n’est donc pas sans surprise que les vacanciers, les retraités et les investisseurs ont choisi cette destination pour se détendre, se reposer ou pour d’autres projets.
Nous vous proposons un petit tour d’horizon de la Croatie pour comprendre comment investir dans cet article.
Je vous souhaite d’agréables fêtes de fin d’année et mes meilleurs voeux de santé et de bonheur pour l’année 2019!
Investissement en Croatie
L’économie de la Croatie est l’une des plus avancées pour les pays de l’Europe du Sud-Est. Avant la crise de 2008 – 2009, le pays affichait une croissance de 4,2% et ses indicateurs macroéconomiques étaient plus que satisfaisants. Durant la crise, c’est-à-dire entre 2009 et 2014, la Croatie a connu une forte récession avec un taux de chômage élevé et un ralentissement de la demande. Mais les choses se sont améliorées depuis 2015 grâce à l’augmentation de la demande externe, les investissements et la consommation interne. Ainsi, depuis son économie a cru de 3% par an à partir de 2015, et les prévisions pour cette année 2018 est aussi une croissance de +2,7% à 3%.
Prévisions de croissance pour la Croatie pour 2018 : entre 2,7 et 3%.
Même si l’économie de la Croatie est encore fragile suite à la crise, au niveau de productivité encore faible, au grand volume de la dette et à sa dépendance au secteur du tourisme, la croissance économique durable et stable d’ici 2020 fait partie des objectifs que le gouvernement de ce pays s’est posés. Son économie est ainsi en voie de modernisation et le gouvernement poursuit ses efforts pour maintenir la réforme et améliorer encore plus l’environnement des affaires.
Outre le tourisme, l’immobilier fait partie des secteurs qui fonctionnent en Croatie. C’est aujourd’hui le pays où il faut investir. Dans le pays, la plupart des habitants, plus de 90%, ont leur propre maison, et désormais, les étrangers qui viennent de la communauté européenne peuvent acheter un bien immobilier en leur propre nom. De plus, le pays est une des meilleures destinations touristiques. En 2016, 13 millions de touristes sont venus admirer la beauté du pays. De ce fait, l’investissement locatif saisonnier est rentable pour ceux qui investissent dans la pierre, et la location à long terme est plutôt adressée aux étudiants. Mais d’autres facteurs influent sur le marché comme :
En Croatie, absence de la taxe foncière, du droit de succession (pour les enfants et les époux) et de la taxe d’habitation.
Malgré la hausse constante de l’immobilier, les prix restent encore raisonnables comparés aux prix pratiqués par les pays de l’Europe de l’Est comme l’Espagne et le Portugal.
En Croatie, les prix du mètre carré oscillent de 1900 € à plus de 6900 €.
Les prix variant en fonction de la localisation du bien.
Donc la Croatie est pour qui ?
Pour les personnes qui cherchent une destination pour les vacances, pour celles qui veulent passer une retraite paisible et pour celles qui veulent travailler hors de la France.
Mais ce pays est aussi destiné aussi investisseurs, surtout à ceux qui veulent se lancer dans le secteur de l’immobilier, un domaine qui a encore un bel avenir devant lui.
La Croatie présente plusieurs atouts pour les investisseurs :
- Même si le pays affiche un coût de la vie plus élevé comparé aux autres pays de l’Europe du Sud, ce coût de la vie est moins cher qu’en France, jusqu’à 25% à 30%. Par exemple, l’alimentation est en moyenne 31% moins chère et le transport en commun 20% moins cher.
- Le tourisme est très développé, ce qui permet d’investir avec encore de la rentabilité dans le locatif saisonnier (au moins avec un taux d’occupation correct).
- Les biens immobiliers sont 8 à 10 fois moins chers que ceux de la Côte d’Azur, et 50% à 56% moins chers qu’en France. Le bien peut servir d’habitation pour les retraités. Il peut aussi être acheté pour être mis en location et pour bénéficier des revenus locatifs. Il peut également être revendu pour tirer des plus-values.
- En cas de revente, la plus-value est exonérée après 3 ans.
- Le rendement sur l’investissement locatif peut atteindre un taux de 4% à 6%.
- Les terrains vierges sont encore nombreux.
- Les étrangers peuvent acheter un bien immobilier.
Le marché de l’immobilier en Croatie est en plein développement. Le pays affiche un coût de la vie de 25% à 30% moins cher qu’en France et les biens immobiliers sont plus de 50% moins chers qu’en France. Investir en Croatie dans le secteur de l’immobilier est donc encore intéressant.
Investissement locatif en Croatie
Les investisseurs étrangers qui viennent s’installer en Croatie et les touristes ont créé une forte demande en biens immobiliers. Et même si les prix des propriétés ont connu une hausse, les prix sont encore moindres qu’en France si bien que l’investissement en biens immobiliers en Croatie reste encore intéressant.
Les conditions d’acquisition immobilière en Bulgarie
Croates et étrangers peuvent sans problème acquérir un bien immobilier. Après l’achat, l’inscription au registre foncier est obligatoire en justifiant la transaction avec le contrat de vente.
La loi croate sur la possession d’une propriété impose les étrangers dont le pays n’est pas membre de l’Union européenne, qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale, à obtenir un accord du Ministère de la Justice avant de pouvoir acquérir un bien immobilier. Si les pays des acquéreurs ont signé un accord sur la réciprocité avec la Croatie, l’approbation peut être donnée.
Depuis le 1er février 2009, les étrangers qui résident dans l’Union européenne peuvent acheter des propriétés, si celles-ci ne sont pas des terres agricoles ou ne font pas partie des zones protégées.
Un Français aura donc les mêmes droits qu’un Croate et peut devenir propriétaire. De même, il est libre de vendre le bien ou de le mettre en location pour en tirer des profits.
Le mètre carré moins cher qu’en France
Comme dit plus haut, le coût de la vie en Croatie est plus bas que celui de la France. Il est à savoir que même si le pays est membre de l’Union européenne, il n’a pas encore adopté l’Euro comme monnaie. La monnaie locale est le Kuna (HRK), et 1 euro vaut 7,4 Kunas (août 2018), ce qui permet d’investir plus comparé à la France.
Comme le prix de l’immobilier est aussi moins cher, le choix devient plus grand et l’investisseur peut acquérir des biens de qualité pour moins d’argent. Pour comparaison, à Paris, le mètre carré coûte entre 8.900 € et 12.000 €, et pour la location, il faut un budget d’environ 30 € par mètre carré.
À Dubrovnik, la ville où l’immobilier est le plus cher en Croatie, le mètre carré s’achète de 3380 € à 11.100 €, avec une moyenne de 6.900 €.
Pour la location, le budget à préparer pour un 3 pièces est d’environ 500 à 600 € par mois dans cette même ville.
Ces prix peuvent considérablement baisser dans les autres villes de la Croatie.
Les villes les plus chères
Outre Dubrovnik où le prix a flambé ces dernières années, Opatija et Hvar sont les villes où les prix sont plus chers. Opatija est une station balnéaire, le berceau de la balnéothérapie. C’est dans cette ville que résident les classes privilégiées du pays. Elle est reconnue pour ses boutiques de luxe et son style de vie mondaine. Quant à Hvar, la ville touristique et portuaire de l’île de Hvar, elle est souvent considérée comme étant le Saint-Tropez de la Croatie. Cette ville est en perpétuel mouvement de jour comme de nuit.
Considérées comme des villes touristiques où les demandes en immobilier sont constantes, ces deux villes sont à priser pour les investissements immobiliers locatifs saisonniers en Croatie.
Les autres villes intéressantes
La Croatie compte plusieurs villes principales. Vous pouvez notamment choisir Zagreb pour investir en immobilier locatif en Croatie. C’est la capitale de ce pays, la ville où se trouve le centre économique, administratif et culturel du pays. C’est à la fois une ville de détente et d’affaires où le tourisme est aussi développé et la demande en immobilier est forte. La ville de Split, centre universitaire, économique et industriel du pays est aussi intéressante.
Exemple de prix pour louer et acheter à Zagreb (capitale croate)
Prenons un appartement de 2 pièces d’environ 40 m² dans la capitale Zagreb que vous avez achetée à 90.000 €.
- Pour une location saisonnière
Pour une location saisonnière, le prix pratiqué est un peu plus cher que pour une location longue durée. Pour un 2 pièces dans la capitale, comptez environ 35 € par jour, ce qui revient donc à 840 € par mois (25 € x 7 jours = 175 € par semaine x 4 = 700 € par mois).
Pour un taux d’occupation de 30%, le taux de rentabilité sera de 2,8% (840 x 3,6 / 90.000).
Pour un taux d’occupation de 50%, la rentabilité annuelle sera de 4,6%.
Pour un taux d’occupation de 70%, la rentabilité annuelle sera de 6,53%.
Maintenant, admettons que le même bien est mis en location pour une longue durée. À Zagreb, un appartement T2 se loue en moyenne 600 € par mois. Le taux de rentabilité sera alors de 8%.
Il est à noter que ces taux de rentabilité sont bruts et il faut encore enlever les différentes charges comme les frais d’agence et les charges de copropriété. De même, les prix indiqués sont une moyenne et peuvent être moindres ou plus élevés selon les villes et les quartiers où vous investissez. Comme vous le comprendrez donc, pour une location saisonnière, plus le taux d’occupation est élevé, plus vous pourrez espérer un gain conséquent.
Investir en Croatie en immobilier est intéressant à cause des prix accessibles. Néanmoins, des villes comme Zagreb, Dubrovnik, Opatija et Hvar sont à privilégier.
A Zagreb, il est possible de trouver des taux de rentabilité à 6% nets pour du locatif (>2300 euros du prix au m carré).
A Dubrovnik le prix au m carré est élevé avec en moyenne de 6900 euros du m carré!
Fiscalité en Croatie
La Croatie fait partie des pays qui ont une faible imposition.
Si vous n’êtes pas résident en Croatie, vous ne serez imposé que sur vos revenus croates. Mais si vous devenez résident dans ce pays, vous serez imposé sur la totalité de vos revenus, quelles que soient leurs sources. Est considéré comme résident tous étrangers qui vivent dans le pays au moins 183 jours consécutifs. Une convention fiscale a été signée entre France et Croatie et est entrée en vigueur le 1er septembre 2005. Il n’y a donc pas de risque de double imposition pour les investisseurs français. Par ailleurs, il n’existe pas dans le pays un régime particulier pour les expatriés.
L’administration fiscale est chargée de l’impôt dans le pays. En Croatie, l’année fiscale coïncide à l’année calendaire. Pour déclarer vos impôts auprès du centre dont vous dépendez ou en ligne, vous avez jusqu’au dernier jour du mois de février qui suit l’année concernée. Attention, les montants doivent être déclarés en kuna. Par ailleurs, les livres comptables doivent être gardés pour une durée minimale de 11 ans.
Les retenues à la source concernent les salaires.
Trois niveaux d’imposition (1 euro : 7,4 kunas 08/18) :
- Revenus de 0 à 3800 kunas : non imposés
- Entre 3800 et 17500 kunas : imposition à 24%
- Plus de 17500 kunas : imposition à 36%.
Les autres retenus à la source sont : intérêts 15% et Royalties 15%.
Voici les autres impôts et taxes en Croatie :
- Impôt sur les sociétés : 18%. S’il s’agit d’une petite entreprise dont le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 3 millions de kunas, l’impôt sur les sociétés sera de 12%.
- Taxes sur les plus-values à long terme : 18%
- Impôt sur la location des biens immobiliers : 24%
- Revenus provenant d’assurance : 24%
- Revenus des droits de propriété : 25%
- TVA : taux normal 25%, taux réduit 5% (alimentation,…) et 13% (hôtel)
- Taxe sur les résidences secondaires : 0,50 € à 2 € par m²
- Droit de mutation immobilière pour les biens anciens: 4%. Si l’acquisition est soumise à la TVA, l’acheteur ne paie pas de droit de mutation immobilière.
- Attention si vous devenez résident fiscal en Croatie : tous vos revenus (par exemple de France) seront taxés en Croatie (il conviendra de bien faire valider tous ces points par un fiscaliste suivant vos revenus et leurs sources).
En cas de vente de biens immobiliers, si lesdites ventes ne font pas partie de l’activité principale du contribuable, les plus-values ne sont pas soumises à l’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques.
Une taxe supplémentaire peut être imposée par les municipalités. Cette taxe est calculée en prenant comme base l’IRPP. Dans la capitale, Zagreb, la taxe supplémentaire est de 18%.
La fiscalité est très avantageuse en Croatie. Grâce à la convention fiscale signée avec la France ICI, la double imposition est évitée.
Processus achat immobilier en Croatie
Les Français peuvent acheter des biens immobiliers au même titre que les Croates. Seulement, comme il s’agit de trouver des biens à l’étranger, la prudence doit être de mise durant toutes les étapes que vous devez franchir. Voici le processus à suivre pour acquérir un bien immobilier.
Fixez votre budget
Avant de vous lancer, vous devez absolument déterminer le budget que vous pouvez allouer dans votre projet. D’abord, vérifiez vos possibilités personnelles. Peut-être que vous avez déjà épargné depuis plusieurs années. Si votre fonds est insuffisant, vous pouvez recourir au crédit. Pour cela, renseignez-vous auprès de votre banque en France pour prendre en compte des différentes possibilités. Par ailleurs, vous devez tenir compte du taux de change. Même si les prix affichés dans les annonces sont en Euro, il est obligatoire de payer les transactions en HRK.
La recherche du bien
Dans un premier temps, la recherche pour trouver les meilleures offres peut se faire sur internet ou en contactant une agence immobilière locale. Dans votre projet, entourez-vous des professionnels locaux. Outre l’agence immobilière, faites appel à un avocat pour vous accompagner surtout dans les démarches fiscales et administratives. Si vous connaissez un avocat en France, vous pouvez lui demander s’il a un contact en Croatie. Enfin, vous pouvez toujours engager un interprète pour faciliter la communication et les échanges. Il faut savoir que la langue parlée dans le pays est le croate.
La vérification du bien
Mais pour confirmer vos choix, vous devez vous rendre en Croatie pour vérifier l’état du bien, sa localisation et les vis-à-vis. Prenez-en compte la proximité des centres de santé, du commerce et des écoles. Prenez également des renseignements sur le voisinage et la sécurité. Pour l’état du bien, considérez sa qualité, son aspect extérieur et intérieur. Vérifiez les moindres détails et les travaux à faire.
Prenez un numéro OIB
La possession de ce numéro est obligatoire avant d’acquérir un bien immobilier. Pour l’obtenir, vous devez adresser une demande auprès de l’administration fiscale de la région où se trouve le bien que vous voulez acheter. Généralement, le numéro vous est fourni le jour même de votre demande.
Signature du compromis de vente
Avec ce compromis, vous et le vendeur, vous vous engagez sur un accord pour la transaction. Les caractéristiques du bien, son prix et la date prévue pour la signature de l’acte de vente sont mentionnés dans ce document. Lors de la signature, vous devez verser un acompte de réservation au vendeur. Mais vous pouvez également sauter cette étape et passer directement à la signature de l’acte authentique.
Validation de l’acte de vente et enregistrement au titre de propriété
La signature du contrat de vente est enfin effectuée devant le notaire. Vous devez alors payer le solde du prix d’achat et les frais du notaire. Le paiement de l’ITP, si le bien est ancien, est à réaliser après que vous receviez la demande de paiement par courrier. Si le bien est neuf, vous devez payer la TVA. L’enregistrement dans le registre des propriétaires est ensuite effectué ainsi que le transfert des charges (eau, électricité…).
L’acquisition d’un bien immobilier en Croatie doit se faire à travers de plusieurs étapes. Il est important que vous vous entouriez de professionnels et que vous vous rendiez sur les lieux pour vérifier le bien avant d’acheter le bien.
Les spécificités de l’immobilier en Croatie
La Croatie est une destination favorable pour ceux qui veulent se lancer dans l’investissement immobilier en Croatie. Voici quelques spécificités des biens immobiliers dans ce pays pour vous aider à choisir.
Les lieux où investir sont encore nombreux
L’investissement peut être réalisé sur le littoral pour ceux qui préfèrent la plage et la mer. Mais l’intérieur des terres est aussi intéressant. Toutefois, une loi de protection du littoral a été mise en place depuis 2007 en obligeant que les constructions doivent respecter au moins une distance d’un kilomètre de la mer.
Le prix de l’immobilier fait partie des moins chers en Europe
Le coût de la vie est plus bas qu’en France et le taux de change va en faveur de l’investisseur. Ainsi, le mètre carré d’environ 2000 € à 6900 € est moins cher qu’en France. Néanmoins, le prix pratiqué en Croatie est moins intéressant qu’en Bulgarie.
La fiscalité attractive
Il n’y a pas d’impôt foncier en Croatie et l’impôt sur la location d’un bien est de 24%. La convention fiscale signée avec la France permet d’éviter la double imposition.
La présence des professionnels
Pour votre projet, il est utile que vous fassiez appel à une agence immobilière et un avocat. Un interprète peut aussi être engagé s’il le faut.
Le marché de l’immobilier est attrayant en Croatie. Mais pour en profiter, il est essentiel que vous sachiez où investir et que vous fassiez appel à des professionnels.
Zagreb reste encore une ville intéressante mais les prix montent vites!
Pièges à éviter en Croatie
Même s’il est intéressant d’investir en Croatie, il faut faire attention aux points suivants.
- Vérifiez les agences immobilières à qui vous confiez votre projet (historique, avis client, ancienneté…)
- Comparez les offres avant de vous décider
- Si vous ne financez pas l’acquisition du bien via votre compte en devise ou en Euro, sachez que le taux d’intérêt pour l’ouverture d’un compte local est plus cher qu’en France.
- La corruption est importante dans ce pays, attention à ne pas emprunter cette voie.
- Prenez en compte les autres frais relatifs à votre projet : frais du notaire, de l’agence immobilière, l’électricité, le gardiennage, les frais d’entretien…
Comme dans tout autre investissement, des pièges peuvent exister à toutes les étapes du projet. Pour vous aider, vous pouvez faire appel à un gestionnaire de patrimoine.
Conclusion
La Croatie n’est pas qu’une des destinations préférées des touristes, mais aussi aux retraités et aux investisseurs. Investir en Croatie c’est bénéficier d’un climat favorable et d’un coût de la vie plus bas qu’en France.
Les terrains vierges pour construire sont encore nombreux et les prix des biens sont moitié moins chers qu’en France.
La Croatie peut avoir encore de l’intérêt pour l’immobilier dans sa capitale ou en bord de mer. Maintenant, attention d’avoir les bons partenaires pour acheter car la corruption est bien présente. Enfin, les prix continuent à monter et la rentabilité est de moins en moins en attractive à l’exemple de Dubrovnik.
Les infrastructures en excellent état, la volonté du pays à maintenir la croissance économique, son adhésion dans l’Union européenne sont d’autres points positifs qui attirent les investisseurs dans ce pays. Par ailleurs, les investisseurs résidant dans l’UE peuvent être propriétaires d’un bien immobilier au même titre qu’un croate. De même, s’il a sa résidence fiscale dans le pays, il est soumis aux mêmes impositions qu’un contribuable local.
Mais pour que l’investissement en immobilier locatif en Croatie se passe pour le mieux, vous devez bien choisir le bien et sa localisation.
Vous devez également vous entourer de professionnels de confiance pour vous accompagner étape par étape. Et pour vous conseiller en amont, vous pouvez faire appel à un bon gestionnaire de patrimoine.
Si vous souhaitez de l’expertise et un accompagnement pour un futur achat immobilier à l’étranger, nous pouvons vous aider (formulaire en bas de page).
