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Immobilier à Budapest : les prix explosent!

par | 14 Sep 2015 | Immobilier Hongrie

C’est un fait comme partout dans les grandes capitales, l’immobilier à Budapest voit également ses prix exploser.

La semaine dernière j’ai parlé de l’achat de l’immobilier à Budapest. Cet article était destiné, mais pas uniquement, à ceux qui veulent se faire plaisir et séjourner plus ou moins longuement à Budapest.

Nous vous invitons à découvrir le marché de l’immobilier en Hongrie, à Budapest avec des détails précis sur les pièges et les avantages en terme de rendement et de diversification immobilière.

Cette semaine mon article sera très utile et fera plaisir à tous ceux ils veulent investir dans immobilier locatif à Budapest  et  cherchent du rendement. Vous allez voir que c’est vraiment une très bonne affaire.

Je vous propose donc de me suivre pour faire un tour d’horizon du marché de la location à Budapest.

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Immobilier à Budapest : des prix et des rendements en hausse!

Comme je vous l’ai démontré dans l’article précédent, le marché immobilier à Budapest et dans tout le pays,  commence à revenir au niveau d’avant la crise de 2008. En 2014, le nombre de ventes a augmenté de 28%, ce qui correspond à 150 mille transactions. (Rappelons qu’avant 2008, le nombre annuel des transactions était entre 170 et 180 mille.)

Gozsdu Udvar :

Gozsdu Udvar budapest

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QUI ACHETE EN 2015?

Les investisseurs et ceux qui ont reporté leur achat de 2014 en 2015.

L’augmentation du nombre des acheteurs a bien commencé en 2014, et continuait sans relâche pendant le premier semestre de 2015. Le fait qu’il y a de plus en plus d’acheteurs sur le marché, entraine d’une part le raccourcissement du délai de vente, d’autre part l’obligation pour les acheteurs potentiels de prendre vite leur décision. Après avoir trouvé un bien immobilier correspondant à leurs critères, les acheteurs souvent n’ont pas le temps d’attendre de nouvelles opportunités. Il n’est pas rare que pendant le temps de réflexion, le propriétaire a déjà vendu le bien repéré.

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QU’EST-CE QUI SE VEND BIEN ?

A Budapest, l’immeuble en béton armé connaît actuellement un franc succès : le délai de vente dépasse à peine un mois. Les maisons individuelles se vendent en moins de deux mois. Les anciennes maisons en brique ne restent pas non plus longtemps sur les bras de leur propriétaire.

Il  y a quelques années l’investissement locatif était rarement envisagé par les acheteurs. Aujourd’hui la situation a bien changé : de plus en plus d’acquéreurs pensent à réaliser du rendement par la location ou par la revente.

Le passé : pendant la période de crise (entre 2008 et 2014) beaucoup de gens, étudiants, hongrois et étrangers, ont opté plutôt pour la location au lieu d’acheter. Par conséquent, le prix du mètre carré était en hausse.

Le présent : aujourd’hui de nombreux anciens locataires sont devenus propriétaires.  Le marché en a bien profité dans le sens où l’offre a augmenté mais pas assez pour satisfaire aux exigences. Un exemple : les étudiants admis aux différentes universités ont du mal à trouver une location à Budapest. La demande est largement supérieure à l’offre. 

Le rendement net sur Budapest peut aller de 7 à 10%. La progression des prix au m carré croit de 1 à 2% par an depuis 2011.

Il y a également des familles vivant en province qui, pour des raisons professionnelles, doivent déménager à Budapest.  Elles augment d’autant le nombre de ceux qui sont à la recherche d’une location. Même les immeubles en béton armé trouvent vite des locataires qui paient de plus en plus cher ce qui permet  aux propriétaires d’augmenter facilement le rendement. Dans les quartiers du centre de Pest, on peut demander entre 7 et 12 euros (1500 et 3500HUF) par mètre carré. On peut obtenir ainsi un rendement net annuel de 7 à 10%. Le prix du mètre carré continue à monter depuis 2011 de 1-2% par an. Pendant le premier semestre de 2015, l’augmentation a atteint 20% par rapport à la même période de 2014. Un propriétaire qui accepte la négociation du prix peut donner en location son appartement en 2 jours.

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DEUX POINTS FAIBLES AVEC L’IMMOBILIER A BUDAPEST :

– il manque de l’immobilier neuf et de bonne qualité, 

la demande est très forte, par contre l’offre est faible. Cette situation mène à l’augmentation de 20-30% du prix du loyer à Budapest (dans les quartiers du centre de 40 à 60% selon les dernières statistiques) d’une année à l’autre et aux abus de toutes sortes : la vente de liste d’adresses fictives ; encaissement de la caution de plusieurs locataires potentiels  par un vrai-faux propriétaire pour le même appartement.

Selon mon avis, tant que le nombre de logements n’augmente pas, on ne peut pas  compter sur l’amélioration de la situation. En général il est vrai que si le PIB augment deux années consécutives, les prix partent, eux aussi vers le haut : le prix de l’immobilier augmente, le prix du loyer aussi. C’est ce qui se passe actuellement en Hongrie.

Pour emprunter, le taux d’intérêts est très bas (1.5%) en Hongrie ce qui fait que de petits et gros investisseurs portent un grand intérêt  à l’immobilier. Cependant, obtenir un prêt relève du parcours du combattant. Je vous déconseille d’opter pour cette solution.

2 points faibles avec l’immobilier à Budapest : l’offre baisse et il est impossible d’emprunter facilement dans une banque Hongroise. Vous devrez investir en direct avec 100% des capitaux avec le bon réseau et les bons biens surplace.

Vàrosliget :

Vàrosliget budapest

N’oublions pas que pour les étrangers les appartements à Budapest sont bon marché. Un appartement bien placé à Buda (les 1er et 11e, une partie du 2e et une partie du 12e arrondissements) ou à Pest (les 5e, 6e,7e, une partie du 8e, une partie du 9e, une partie du 13earrondissements) assure à son propriétaire pendant les dix ans à venir un rendement sûr grâce au tourisme avec  l’impôt sur le revenu net locatif de 16% et des revenus perçus en Hongrie qui ne sont pas imposables en France. Il n’y a rien d’étonnant donc que de plus en plus d’investisseurs russes et chinois achètent de l’immobilier dans les quartiers les plus branchés  de Pest pour investir, ensuite pour donner en location.

Il faut aussi dire qu’il y a des familles hongroises qui ne peuvent plus payer les échéances  du remboursement de prêt contracté et qui choisissent de déménager en banlieue pour donner en location leur bien immobilier aux étrangers.  Cela aussi rétrécit l’offre dans les quartiers du centre de Budapest.

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La hausse des prix de l’immobilier à Budapest ou en Hongrie découle d’un phénomène mondial :

La situation de la location à Budapest n’est pas indépendante des tendances mondiales. Mes relations racontent que le bail arrivé à terme en juin-juillet à Budapest était accompagné d’un ultimatum de la part du propriétaire  qui demandait de 40-60% de plus pour le loyer. Si le locataire hongrois paie, il peut rester, sinon, le propriétaire trouve facilement des locataires étrangers à sa place. Ces propriétaires passent leur annonce immobilière sur les portails internet d’Aibnb et de Booking. Il s’avère vrai que ces portails ont joué le rôle décisif dans l’augmentation des prix du loyer. (C’est ce qui s’est passé à Berlin, à Dublin, à San Francisco)

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LE TOURISME – UN SECTEUR QUI MARCHE

Budapest jouit d’une fréquentation touristique très élevée. La ville est belle, la vie pour un étranger n’est pas chère (un tiers-un quart par rapport aux prix des pays occidentaux ou américains), le niveau des services des hôtels, des restaurants est également au-dessus des pays occidentaux. Un touriste reçoit de bonnes choses pour pas chère dans une ville pleine de valeurs culturelles. On peut dire donc qu’en quelques sortes ce sont les touristes eux-mêmes qui  ont fait monter les prix du loyer à Budapest.

La qualité de vie, le niveau des services hoteliers, l’afflux de touristes rendent la ville de Budapest très attractive pour des investisseurs étrangers souhaitant se diversifier.

Chinois, Russes, Français et vous : souhaitez-vous en savoir plus sur l’immobilier en Hongrie avec notre expertise et notre réseau?

Nous vous invitons donc à nous contacter pour en savoir plus.

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Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

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