Fiscalité des revenus locatifs français pour un non-résident

L’immobilier français séduit de plus en plus d’expatriés et d’investisseurs étrangers. Mais dès qu’un bien est loué, une question s’impose : comment sont imposés les loyers lorsque l’on est non-résident ? Entre impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, régimes micro ou réel, CFE, taxes locales, voire IFI, le cadre est dense et très spécifique dès lors que le propriétaire n’est pas domicilié fiscalement en France.

Non-résident : ce que cela change pour vos loyers français

Du point de vue de l’impôt français, ce n’est pas le passeport qui compte mais la résidence fiscale. Dès lors que votre foyer fiscal est installé à l’étranger, vous êtes considéré comme non-résident, et vous n’êtes en principe imposable en France que sur vos revenus de source française.

Si vous restez non-résident, vos obligations vis-à-vis de la France se concentrent donc sur trois volets principaux :

– la déclaration et l’imposition de vos loyers (nu ou meublé) ;

– les prélèvements sociaux attachés à ces revenus immobiliers ;

– les impôts locaux et, le cas échéant, la fiscalité patrimoniale (IFI, taxe de 3 %, CFE).

La plupart du temps, votre pays de résidence ne renonce pas pour autant à taxer votre revenu mondial. C’est le rôle des conventions fiscales bilatérales : éviter une double imposition économique, via une exonération avec taux effectif ou via un crédit d’impôt.

Location nue : revenus fonciers et minimum de 20 % pour un non-résident

Lorsqu’un logement est loué vide, les loyers entrent dans la catégorie des « revenus fonciers ». Pour un non-résident, la mécanique d’imposition est la même que pour un résident en termes de détermination du revenu imposable, mais pas du tout en termes de taux.

Micro-foncier ou régime réel : deux façons de calculer la base imposable

Le fisc français propose deux régimes pour la location nue.

Le premier, le micro-foncier, s’applique par défaut lorsque le total des loyers bruts (hors charges récupérées pour le compte du locataire) n’excède 15 000 € par an pour le foyer fiscal, et à condition de ne pas détenir de biens soumis à un régime dérogatoire (certains dispositifs de défiscalisation). Dans ce cas, il suffit d’indiquer sur la déclaration de revenus (formulaire 2042, case 4BE) le montant brut des loyers. L’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir toutes les charges (intérêts d’emprunt, travaux, assurance, charges de copropriété, etc.). Aucune déduction au réel n’est possible dans ce cadre.

En pratique, le choix entre micro-foncier et réel doit être guidé par le niveau de charges. Si celles-ci dépassent 30 % des loyers, le réel est souvent plus favorable, surtout pendant les premières années d’acquisition, lorsque les intérêts d’emprunt et les travaux pèsent lourd.

Le tableau ci-dessous synthétise les différences de base entre les deux régimes pour un non-résident louant nu.

Taux minimal de 20 % puis 30 % : une règle spécifique aux non-résidents

Là où la fiscalité des non-résidents se distingue franchement, c’est sur le taux d’imposition. Les revenus fonciers nets ne sont pas imposés selon le barème progressif classique sans limite, mais avec un plancher.

Autrement dit, même si le barème progressif français, appliqué à vos seuls loyers, conduirait à un taux moyen plus faible, l’administration retiendra au minimum 20 %, puis 30 % sur la part supérieure au seuil.

Il existe toutefois une soupape : la possibilité d’opter pour le « taux moyen mondial » lorsque celui-ci est inférieur à 20 %. Pour en bénéficier, le non-résident doit déclarer son revenu mondial, c’est-à-dire l’ensemble de ses revenus français et étrangers, sur la déclaration réservée aux non-résidents et cocher la case dédiée au taux moyen. L’administration calcule alors l’impôt théorique dû en France si le contribuable y était résident, divise ce montant par le revenu mondial et obtient un taux moyen. Si ce taux moyen est inférieur à 20 %, il devient le taux appliqué à vos seuls revenus français.

Prélèvements sociaux : 17,2 % ou 7,5 % selon votre régime de sécurité sociale

Aux 20–30 % d’impôt sur le revenu s’ajoutent les prélèvements sociaux sur les revenus immobiliers. Pour les loyers de location nue, le taux global est de 17,2 % pour les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale hors Union européenne / EEE / Suisse.

En revanche, depuis la jurisprudence dite « De Ruyter » et les évolutions de 2019, les non-résidents affiliés à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un État de l’UE, de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni ne supportent plus la CSG et la CRDS sur leurs revenus immobiliers français. Ils restent toutefois redevables d’un prélèvement de solidarité de 7,5 %. Pour en bénéficier, ils doivent cocher les cases appropriées (8SH / 8SI) et, pour les revenus fonciers, préciser le montant exonéré de CSG/CRDS (case 8RF) lorsque seul l’un des conjoints remplit les conditions.

Côté coût global, cela donne, pour un non-résident bailleur nu :

Cette pression fiscale explique pourquoi, en location nue, le choix du régime réel peut devenir crucial pour réduire au maximum la base imposable via la déduction des charges.

Location meublée : BIC, micro-BIC, LMNP et particularités pour les non-résidents

Dès qu’un logement est loué meublé, l’impôt bascule dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). C’est valable pour la location classique, la location saisonnière, la sous-location meublée lorsque le locataire l’autorise, et ce quel que soit le nombre de biens concernés. Cette qualification entraîne un régime fiscal plus complexe, mais souvent plus souple, en particulier pour les non-résidents.

Revenus BIC et statut de LMNP ou LMP

Pour un particulier, deux statuts coexistent en matière de location meublée : loueur en meublé non professionnel (LMNP) et loueur en meublé professionnel (LMP). Le statut dépend de seuils de revenus et du poids de ces revenus dans le revenu global du foyer.

Pour être LMNP, trois conditions doivent être remplies simultanément :

– louer un ou plusieurs logements meublés en France, avec le mobilier et l’équipement minimum fixés par la loi (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, ustensiles, etc.) ;

– percevoir moins de 23 000 € de recettes annuelles issues de la location meublée, tous biens confondus, par foyer fiscal ;

– s’assurer que ces recettes représentent moins de 50 % du revenu global du foyer.

En pratique, la plupart des non-résidents restent LMNP, notamment lorsque la location meublée n’est qu’un complément de revenus.

Micro-BIC, abattement et plafonds spécifiques

Comme pour la location nue, l’administration propose un régime forfaitaire simplifié, le micro-BIC, et un régime réel.

Le micro-BIC s’applique automatiquement lorsque les recettes brutes de location meublée ne dépassent pas certains plafonds, qui varient selon la nature de l’activité (location classique, touristique, classée, etc.). Dans ce régime, il suffit de déclarer le montant brut des loyers sur le formulaire 2042-C-PRO. L’administration applique un abattement forfaitaire qui couvre l’ensemble des charges, sans possibilité de déduire les frais réels ni d’amortir le bien.

Les grandes lignes des seuils et abattements récents sont les suivantes :

Les règles évoluent dans le temps, avec un ajustement des plafonds pour la période 2026–2028. À compter des revenus 2026, un seuil de 83 600 € avec abattement de 50 % s’applique généralement à la plupart des locations meublées, tandis que les locations touristiques non classées conservent un seuil de 15 000 € avec un abattement de 30 %. Dans tous les cas, un minimum d’abattement de 305 € est prévu par la loi.

Le tableau suivant résume les grands ordres de grandeur pour un non-résident bailleur meublé, hors cas très spécifiques :

Lorsque les recettes dépassent ces plafonds (ou sur option), le bailleur bascule au régime réel BIC. Il peut alors déduire l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, honoraires de gestion, etc.) et surtout pratiquer des amortissements sur le mobilier et, sous conditions, sur l’immeuble, ce qui permet souvent de neutraliser fiscalement les loyers pendant de nombreuses années.

Taux d’imposition et prélèvements sociaux en meublé

Fiscalement, le revenu BIC net (micro-BIC après abattement, ou réel après charges et amortissements) est soumis à l’impôt sur le revenu en France. Pour un non-résident, là encore, les taux minimaux de 20 % puis 30 % s’appliquent, sauf si le taux moyen mondial est plus favorable.

À cette fiscalité sur le revenu s’ajoutent des prélèvements sociaux spécifiques aux BIC immobiliers. À partir des revenus 2025, le taux de prélèvements sociaux sur les loyers meublés est porté à 18,6 % pour les personnes non affiliées à un régime de sécurité sociale d’un État de l’UE / EEE / Suisse. Les personnes affiliées à l’un de ces régimes restent exonérées de CSG et CRDS, mais supportent un prélèvement de solidarité de 7,5 %.

Pour un non-résident LMNP hors UE/EEE/Suisse, l’addition peut donc approcher, à revenu positif, plus de 38 % (20 % + 18,6 %) sur la première tranche, ce qui renforce l’intérêt du régime réel BIC avec amortissements afin de réduire le résultat imposable, voire de le rendre nul.

La CFE : un impôt local qui vise aussi les bailleurs meublés non-résidents

Au-delà de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, un autre impôt peut surprendre les bailleurs non-résidents : la cotisation foncière des entreprises (CFE). Cette taxe professionnelle « nouvelle génération » est due par toute personne physique ou morale qui exerce de manière habituelle une activité non salariée en France. Et la location meublée, qu’elle soit professionnelle (LMP) ou non-professionnelle (LMNP), est assimilée à une activité commerciale.

Quand un bailleur non-résident devient-il redevable de la CFE ?

La CFE s’applique indépendamment de la nationalité du contribuable et de son lieu de résidence fiscale. Deux conditions priment : l’activité doit être exercée en France et de manière habituelle. Louer un studio meublé de façon régulière à Paris depuis l’étranger remplit ces critères, même si vous ne disposez pas de locaux commerciaux distincts, même si l’activité est gérée à distance ou via une agence.

À l’inverse, la location nue purement patrimoniale n’est pas concernée par la CFE, car assimilée à une gestion privée non professionnelle.

Base et calcul : une taxe locale assise sur la valeur locative

La CFE est une taxe locale, votée chaque année par la commune ou le groupement de communes (EPCI). Elle est établie pour chaque commune où le contribuable dispose de locaux ou de terrains liés à l’activité. Dans le cas d’un bailleur meublé, il s’agit typiquement du logement loué.

Pour la CFE 2026 par exemple, le barème de base minimum, selon le chiffre d’affaires de référence (généralement N-2), est encadré au niveau national à l’intérieur de plages telles que :

La commune choisit ensuite le niveau précis de la base dans la fourchette, puis applique son taux voté pour déterminer le montant de CFE dû. En plus de la CFE, une taxe additionnelle de 1,12 % de la base peut s’appliquer.

Certaines règles atténuent toutefois la charge :

– l’année de création de l’activité de location meublée, la CFE est exonérée de plein droit jusqu’au 31 décembre ;

– les contribuables soumis à la CFE minimum mais dont le chiffre d’affaires annuel est inférieur ou égal à 5 000 € bénéficient d’une exonération de cette contribution minimale ;

– des exonérations temporaires existent pour les activités nouvelles dans des zones spécifiques (bassins urbains à dynamiser, zones de développement prioritaire), souvent conditionnées à une exonération d’impôt sur le revenu ou d’IS.

Déclarations et paiement : une obligation à ne pas négliger

Lorsqu’un non-résident débute une activité de location meublée, il doit, comme tout bailleur, remplir un formulaire de création d’établissement (formulaire 1447-C-SD) auprès du Service des impôts des entreprises (SIE) du lieu de situation du bien. Cette déclaration initiale permet à l’administration de calculer la base de CFE pour l’année suivante.

Pour un non-résident, cette CFE vient donc s’ajouter aux impôts locaux « classiques » (taxe foncière, éventuellement taxe d’habitation sur résidence secondaire, taxe de séjour si location touristique) et alourdit sensiblement le coût de possession d’un bien meublé en France.

Déclarer ses loyers français depuis l’étranger : formulaires et interlocuteurs

Être non-résident ne dispense jamais de déclarer ses revenus de source française. La France centralise la gestion des particuliers non-résidents au sein d’un service dédié, basé à Noisy-le-Grand : le Service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR).

Quel formulaire pour quel revenu ?

Pour un non-résident bailleur, la trame est la suivante :

– le formulaire 2042-NR sert de déclaration principale des revenus de source française lorsqu’on n’est pas domicilié en France. C’est sur ce support que l’on reporte les revenus fonciers nets (cases 4BA, 4BE, etc.) ou, pour les BIC meublés, le résultat synthétisé ;

– la déclaration 2044 est utilisée si l’on a opté ou si l’on est soumis de plein droit au régime réel en location nue ;

– la déclaration complémentaire 2042-C-PRO sert à déclarer les revenus de location meublée (LMNP/LMP) en micro-BIC ou en réel (dans ce dernier cas, les états détaillés sont établis dans une liasse BIC, souvent avec un expert-comptable).

En complément, d’autres déclarations peuvent s’ajouter, selon la situation :

La déclaration se fait désormais en ligne sur impots.gouv.fr, via l’espace « non-résident ». En cas de difficulté, le SIPNR est joignable par téléphone et par messagerie sécurisée.

Minimum de 20 % : articulation avec le prélèvement à la source et le taux moyen

Depuis l’instauration du prélèvement à la source (PAS), les revenus fonciers et BIC font l’objet d’acomptes contemporains prélevés sur un compte bancaire, y compris pour les non-résidents. Toutefois, ce mécanisme coexiste avec un autre prélèvement spécifique aux non-résidents, la retenue à la source prévue par l’article 182 A pour certains revenus, ainsi qu’avec la règle du taux minimal de 20–30 %.

– l’impôt définitif est calculé chaque année en appliquant au revenu net de source française soit le taux minimal de 20–30 %, soit, si le contribuable en fait la demande, le taux moyen calculé sur son revenu mondial ;

– les acomptes prélevés l’année précédente viennent en déduction, générant éventuellement un solde à payer ou un remboursement.

Pour solliciter le taux moyen, le non-résident doit déclarer l’ensemble de ses revenus mondiaux (y compris ceux qui ne sont pas imposables en France) et cocher la case correspondante sur sa déclaration. L’administration calcule alors l’impôt théorique français sur ce revenu mondial, en déduit les crédits d’impôt conventionnels éventuels, et en tire un taux moyen. Si ce taux est inférieur à 20 %, il remplace le taux minimal pour taxer les seuls revenus de source française.

Ce mécanisme est particulièrement utile pour les non-résidents dont les loyers français sont la seule ou l’une des seules sources de revenus, et dont le revenu total reste relativement modeste.

Double imposition : comment interviennent les conventions fiscales ?

Posséder un bien en France tout en résidant à l’étranger signifie souvent être confronté à deux administrations fiscales. En règle générale, les conventions fiscales internationales répartissent les droits d’imposition de la manière suivante pour les revenus immobiliers :

Ainsi, même si vous payez un impôt significatif en France sur vos loyers, votre pays de résidence ne doit pas vous imposer une seconde fois de manière pleine et entière. Il est par contre fréquent que ce pays prenne les revenus français en compte pour fixer votre tranche marginale d’imposition, ce qui peut augmenter l’impôt dû sur vos autres revenus locaux.

– vérifier l’existence et le contenu de la convention fiscale entre la France et votre pays de résidence ;

– conserver les avis d’imposition français et justificatifs de prélèvements (impôt sur le revenu, CSG/CRDS ou prélèvement de solidarité, CFE) ;

– déclarer vos revenus français à l’administration de votre pays de résidence dans les formes exigées localement, de manière à activer les mécanismes de crédit d’impôt ou d’exonération prévus par la convention.

Au-delà des loyers : taxe foncière, IFI, taxe de 3 % et capital gains

Les revenus locatifs ne sont qu’un des volets de la fiscalité immobilière d’un non-résident.

Sur le plan local, la taxe foncière reste due dans les mêmes conditions qu’un résident : aucun surcoût n’est prévu pour les non-résidents. Certaines grandes villes appliquent par ailleurs une surtaxe de taxe d’habitation sur les résidences secondaires, ce qui concerne également les propriétaires non-résidents, qu’ils louent ou non leur bien à l’année.

Une attention particulière doit être portée à la taxe annuelle de 3 % sur la valeur des immeubles français détenus par des entités (sociétés, trusts, fondations, fonds, etc.). Cette taxe, due par les personnes morales détenant directement ou indirectement de l’immobilier en France, est évitable dans de nombreux cas si certaines conditions de transparence sont respectées (déclarations 2746, engagements de communiquer les actionnaires au-dessus de 1 %, etc.). Elle ne cible pas les particuliers en direct, mais peut concerner une structure interposée utilisée par un non-résident pour porter ses investissements immobiliers français.

Conclusion : anticiper pour mieux piloter sa stratégie locative en France

La fiscalité des revenus locatifs français pour un non-résident repose sur quelques principes simples, mais leurs déclinaisons concrètes sont nombreuses. D’un côté, la France exerce son droit d’imposer les loyers tirés des biens situés sur son territoire, en appliquant des taux minimaux de 20–30 % aux non-résidents, majorés de prélèvements sociaux et, en meublé, de la CFE. De l’autre, les conventions fiscales et les régimes micro ou réels offrent des marges d’ajustement importantes, à condition de bien les maîtriser.

Les réponses varient selon le profil, le pays de résidence, la structure de détention (directe, SCI, société étrangère), la durée de détention envisagée et le poids de l’immobilier dans le patrimoine global. D’où l’intérêt, pour un non-résident, de traiter la fiscalité comme un élément central de sa stratégie d’investissement en France, et pas comme une simple formalité en aval.