Les investissements liés au programme Golden Visa au Portugal ont progressé de 6 % en août 2023, confirmant l’attrait persistant du dispositif malgré un contexte de profonde réforme. Cette hausse intervient alors que le pays a définitivement exclu l’immobilier du champ des investissements éligibles et qu’une nouvelle loi sur la nationalité allonge, depuis 2026, les délais d’accès au passeport portugais.
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Une augmentation de 6 % dans un contexte de transition
En août 2023, les montants investis dans le cadre du Golden Visa ont enregistré une augmentation chiffrée à 6 %. Cette progression survient à un moment charnière, alors que le Portugal commence à réorienter son programme, officiellement nommé Autorização de Residência para Atividade de Investimento (ARI), loin de la pierre et vers des instruments financiers et culturels.
En octobre 2023, la loi « Mais Habitação » (loi n° 56/2023) met fin à l’utilisation de tout bien immobilier comme critère d’éligibilité au Golden Visa. Pourtant, en août 2023, l’intérêt des investisseurs restait vif : le programme était encore perçu comme une porte d’entrée efficace vers la résidence en Europe, malgré les signaux clairs d’un tournant réglementaire imminent.
Fin de la voie immobilière et redéploiement du capital
Jusqu’à l’automne 2023, l’acquisition de biens immobiliers, notamment à Lisbonne et Porto, constituait l’un des piliers du Golden Visa. Avec l’application de « Mais Habitação », cette option a été totalement supprimée : l’achat de logements, de locaux commerciaux ou même de biens en vue de réhabilitation ne permet plus d’obtenir l’ARI.
Acheter un appartement à Lisbonne ou Porto ne permet plus d’obtenir le Golden Visa. Les candidats doivent se tourner vers le visa D7 (revenus passifs) ou le visa D8 (nomades numériques), où le bien immobilier sert uniquement à justifier les conditions de logement, sans être un critère d’éligibilité.
La suppression de l’immobilier redirige le flux d’investissement vers d’autres canaux. En 2026, les fonds d’investissement, la recherche scientifique, le mécénat culturel et la création d’emplois concentrent l’essentiel des nouveaux dossiers.
Les nouvelles voies d’investissement éligibles
Après la fermeture définitive de l’option immobilière fin 2023, le Portugal a recentré le Golden Visa sur quelques catégories d’investissement strictement encadrées.
La voie dominante est désormais celle des fonds d’investissement. Les candidats doivent injecter un minimum de 500 000 euros dans des fonds de capital-risque ou de placement, à l’exclusion des fonds immobiliers. Ces véhicules d’investissement doivent être approuvés et réglementés par la Commission du marché des valeurs mobilières (CMVM), présenter une maturité d’au moins cinq ans et investir au moins 60 % de leur capital dans des entreprises basées au Portugal.
Investissement minimum en euros requis dans un projet artistique ou de préservation du patrimoine pour obtenir le Golden Visa au Portugal, réduit à 200 000 euros en zone à faible densité de population.
D’autres options subsistent : un transfert minimum de 500 000 euros vers des institutions scientifiques publiques ou privées pour des activités de recherche, ou encore la création d’emplois. Dans ce dernier cas, le programme prévoit deux schémas : l’injection d’au moins 500 000 euros dans une entreprise portugaise, associée à la création d’au moins cinq emplois permanents sur trois ans, ou bien la création directe de dix postes de travail permanents sans obligation de capital initial minimum.
Un programme maintenu, mais profondément remanié
Malgré la fin de l’immobilier et le durcissement de la loi sur la nationalité, le Golden Visa reste pleinement actif en 2026. Le permis de séjour initial est délivré pour deux ans, puis renouvelé par périodes de trois ans. La condition de présence reste modeste : sept jours par an en moyenne, ou quatorze jours sur chaque période de deux ans de validité du titre. Ce faible seuil de résidence effective demeure l’un des principaux attraits du dispositif.
L’accès à la résidence permanente reste possible après cinq ans de détention du Golden Visa. L’investisseur peut alors liquider son investissement initial (ex. céder ses parts de fonds) tout en conservant le droit de vivre et de travailler au Portugal. Ce changement de statut ne donne toutefois pas automatiquement droit à la nationalité, soumise à des règles désormais plus strictes.
Réforme majeure de la loi sur la nationalité
L’évolution la plus structurante pour les détenteurs de Golden Visa est intervenue avec la réforme de la loi sur la nationalité, promulguée le 3 mai 2026 et entrée en vigueur le 19 mai 2026. Cette réforme, portée par la loi organique n° 1/2026, modifie en profondeur les délais permettant de prétendre à la naturalisation.
Pour la plupart des ressortissants de pays tiers hors Union européenne, la durée minimale de résidence légale requise avant de pouvoir déposer une demande de nationalité est passée de cinq à dix ans. Pour les citoyens de l’UE et des pays lusophones membres de la CPLP (comme le Brésil, l’Angola ou le Cap-Vert), cette durée est désormais fixée à sept ans.
La méthode de calcul du délai de résidence légale a été modifiée : le compteur ne démarre plus au dépôt de la demande de titre de séjour, mais à partir de l’émission matérielle de la première carte de résidence. Cela neutralise les périodes d’attente administrative, désormais exclues de la durée prise en compte.
À cela s’ajoutent des délais administratifs significatifs. L’Agence pour l’intégration, les migrations et l’asile (AIMA) met, en moyenne, entre douze et dix-huit mois pour traiter un dossier de Golden Visa jusqu’à la remise de la première carte. Dans la pratique, le temps total pour atteindre l’éligibilité à la nationalité pour la plupart des candidats non européens oscille donc entre onze et treize ans.
Mesures transitoires et protection des anciens investisseurs
La réforme de 2026 comporte une clause de « droits acquis » pour certains investisseurs. Ceux qui avaient intégralement réglé les frais de soumission de leur dossier ARI avant l’entrée en vigueur de la loi, c’est-à-dire jusqu’au 3 mai 2026, conservent l’ancien mode de calcul du temps de résidence. Pour eux, le compteur continue de démarrer à la date de dépôt de la demande et non à la délivrance de la carte.
La durée totale requise pour la nationalité est désormais harmonisée avec le nouveau barème : dix ans pour la plupart des pays tiers, sept ans pour les citoyens de l’UE et de la CPLP. Une exception notable subsiste : les demandes de nationalité déjà déposées auprès des services de l’état civil avant le 19 mai 2026 restent soumises à l’ancien régime des cinq ans, ce qui maintient un avantage significatif pour ces dossiers en cours.
Régime de naturalisation
Ces dispositions ne modifient toutefois ni les conditions de renouvellement des permis de séjour ni l’accès à la résidence permanente, qui reste ouvert après cinq ans de validité du titre, indépendamment de la réforme de la nationalité.
Comparaison européenne : le Portugal demeure un cas à part
Dans le paysage européen de 2026, la position du Portugal reste singulière. L’Espagne a définitivement supprimé son Golden Visa le 3 avril 2025, par la loi organique 1/2025, en retirant toutes les options d’investissement, qu’il s’agisse d’obligations d’État, d’actions ou de dépôts bancaires, et pas uniquement de l’immobilier. Le pays ne traite plus que les dossiers déposés avant la fermeture du dispositif et les renouvellements de titres existants. Les investisseurs se tournent désormais vers des visas impliquant une installation réelle, comme les visas pour nomades numériques ou les visas non lucratifs pour les retraités.
En Grèce, l’investissement immobilier (250 000 à 800 000 € selon les zones) requiert 7 ans de résidence physique (183 jours/an) pour la nationalité. En Hongrie, un permis de 10 ans via 250 000 € en fonds immobiliers régulés, sans présence obligatoire, mais la citoyenneté exige 8 ans de résidence effective et la maîtrise de la langue. En Italie, le régime fiscal forfaitaire attire, mais la citoyenneté demande 10 ans de résidence physique et fiscale, bien que le permis par investissement ne nécessite pas de présence.
Dans ce contexte, malgré l’allongement à dix ans du délai de naturalisation et la disparition de la voie immobilière, le Portugal demeure l’unique grande porte d’entrée d’Europe occidentale permettant, en théorie, un accès à la citoyenneté de l’Union européenne avec une présence physique minimale d’environ une semaine par an.
AIMA accélère, les investisseurs s’ajustent
Sur le plan administratif, l’AIMA, qui a succédé à l’ancien Service des étrangers et des frontières (SEF), montre des signes d’amélioration de ses capacités de traitement en 2026. Les retards accumulés au fil des années commencent progressivement à diminuer, notamment grâce à l’automatisation partielle de certaines procédures. La plateforme en ligne pour le renouvellement des cartes de séjour Golden Visa est désormais pleinement opérationnelle, limitant le recours aux rendez-vous en présentiel et permettant d’accélérer l’émission des renouvellements.
Augmentation de 6 % des investissements en août 2023, dernier signe de vigueur de l’ancien modèle centré sur la pierre avant la réorientation des capitaux.
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