La fiscalité française des locations meublées occupées par des non-résidents connaît une refonte majeure avec l’entrée en vigueur des dernières lois de finances et de financement de la Sécurité sociale. Au cœur de cette évolution : la redéfinition du statut du loueur en meublé non résident, la bascule massive de nombreux investisseurs vers le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP), la hausse des prélèvements sociaux et une nouvelle méthode de calcul des plus-values qui remet en cause un avantage historique de ce statut.
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Un changement de statut pour la majorité des investisseurs expatriés
La principale innovation introduite par la loi de finances n° 2026-103 du 19 février 2026 concerne le critère permettant de distinguer loueur en meublé professionnel (LMP) et loueur en meublé non professionnel (LMNP), en particulier pour les contribuables non résidents.
Jusqu’en 2025, un bailleur basculait en LMP si ses recettes de location meublée dépassaient 23 000 € par an et excédaient ses autres revenus professionnels imposables en France. Pour les expatriés, ce second critère était presque toujours rempli, car leurs salaires étaient généralement perçus et taxés à l’étranger. Il suffisait donc de dépasser 23 000 € de loyers pour être qualifié de professionnel, même avec des revenus importants hors de France. Cette situation, jugée discriminatoire par la Commission européenne au regard de la libre circulation des capitaux, faisait mécaniquement basculer une grande partie des non-résidents dans un régime plus contraignant.
À compter de l’imposition des revenus de 2026, l’article 53 de la loi de finances et l’article 155 du Code général des impôts modifient profondément ce mécanisme. Pour apprécier la prépondérance des revenus de location meublée, l’administration ne compare plus ces recettes aux seuls revenus d’activité de source française, mais à l’ensemble des revenus professionnels mondiaux du foyer, dès lors qu’ils sont soumis dans l’État de résidence à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu français.
Sont désormais pris en compte dans les revenus mondiaux les salaires, bénéfices professionnels, pensions de retraite ou rentes viagères imposés dans le pays de résidence, tandis que les revenus purement patrimoniaux restent exclus de la comparaison. Cette nouvelle règle, détaillée dans une mise à jour du BOFiP du 15 avril 2026, conduit dans la pratique à ce que, pour la grande majorité des expatriés, leurs revenus d’activité à l’étranger demeurent supérieurs à leurs loyers en France. Ils ne remplissent donc plus le critère de prépondérance et perdent de ce fait la qualité de LMP pour être requalifiés automatiquement en LMNP.
Le passage contraint de LMP à LMNP avait soulevé des interrogations quant au risque de voir qualifiée cette bascule de cessation d’activité, entraînant taxation immédiate des plus-values latentes et remise en cause des amortissements déjà pratiqués. L’administration fiscale a écarté ce scénario. Dans sa doctrine (BOI-BIC-CHAMP-40-20, §450), elle précise qu’un changement de qualification de LMP à LMNP n’est pas assimilé à une cessation d’activité.
La transition est fiscalement neutre : aucune imposition immédiate au titre des plus-values professionnelles, et les amortissements passés restent acquis. Pour les non-résidents, l’impact social est significatif : le statut de LMP entraînait une affiliation obligatoire au régime des travailleurs indépendants et le versement de cotisations sociales à l’URSSAF, souvent évaluées entre 35 % et 45 % du bénéfice, même avec des revenus modestes.
Le retour en LMNP soustrait la plupart des investisseurs à ces cotisations. Seule exception notable, maintenue par les textes : les loueurs en meublé non professionnels qui pratiquent la location de courte durée de type plateformes collaboratives (Airbnb, par exemple) et dont les recettes excèdent 23 000 euros restent tenus de s’affilier à l’URSSAF et de s’acquitter de cotisations sociales spécifiques.
Maintien des principaux atouts fiscaux du LMNP
Malgré cette requalification massive en LMNP, le régime conserve ses avantages structurants, toujours très attractifs pour les non-résidents.
Sous le régime réel, le bailleur peut continuer à déduire l’ensemble de ses charges réelles (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, travaux…) et à amortir la valeur du bien et du mobilier. Dans la pratique, ce cumul de charges et d’amortissements permet fréquemment de neutraliser, pendant de nombreuses années, la base imposable en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), voire de créer des déficits.
Contrairement aux déficits LMP, les déficits LMNP hors amortissements ne peuvent pas être imputés sur le revenu global. Ils bénéficient toutefois d’un report sur 10 ans, utilisable uniquement sur les bénéfices futurs de location meublée. Ce délai de 10 ans, plus long que les 6 ans du LMP, est particulièrement avantageux pour les non-résidents dont les revenus imposables en France se limitent souvent à leurs loyers.
Par ailleurs, le LMNP donne accès au régime des plus-values des particuliers en cas de revente du bien. Ce régime prévoit des abattements progressifs pour durée de détention, conduisant à une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et à une exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans. À l’inverse, le régime des plus-values professionnelles applicable en LMP est jugé plus lourd et plus complexe à manier pour des non-résidents, notamment en ce qui concerne les conditions d’exonération prévues par l’article 151 septies du CGI.
Un atout fiscal atténué : la réintégration des amortissements dans la plus-value
L’un des piliers de l’attrait du LMNP résidait jusqu’à récemment dans la combinaison d’une imposition quasi nulle pendant l’exploitation grâce aux amortissements et d’un calcul de la plus-value à la revente sans tenir compte de ces amortissements. Cette asymétrie a été en grande partie corrigée par la loi de finances pour 2025, désormais pleinement applicable.
Depuis les cessions intervenant à partir du 15 février 2025, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value des particuliers est diminué du montant cumulé des amortissements pratiqués. Le mécanisme consiste à rehausser artificiellement la plus-value imposable, sans pour autant remettre en cause l’avantage de trésorerie procuré par les économies d’impôt pendant la phase de location.
Un non-résident achète un appartement à 200 000 euros en 2016 et le revend 250 000 euros après 10 ans de location meublée sous régime réel, après avoir déduit 60 000 euros d’amortissements. Avant la réforme, la plus-value brute retenue était de 50 000 euros (250 000 – 200 000). Avec la réforme, le prix d’acquisition fiscal est abaissé à 140 000 euros (200 000 – 60 000), portant la plus-value brute à 110 000 euros. Cette base reste soumise aux abattements pour durée de détention, avec une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
La portée de cette mesure a été confirmée par une réponse ministérielle dite « réponse Mette » publiée le 24 mars 2026, qui précise qu’elle s’applique à toutes les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 et tient compte de l’ensemble des amortissements pratiqués, y compris ceux antérieurs à 2025.
Fiscalité spécifique des non-résidents : impôt sur le revenu et prélèvements sociaux
Pour les non-résidents, les revenus de location meublée sont imposés en France au titre des BIC et s’ajoutent à d’éventuels autres revenus de source française. Le barème de l’impôt sur le revenu s’applique avec un taux minimal de 20 %, porté à 30 % au-delà d’un certain niveau de revenus, sauf si le contribuable démontre que le taux moyen résultant de ses revenus mondiaux serait inférieur. Cette règle vaut indépendamment du statut LMP ou LMNP.
Le taux global de prélèvements sociaux sur les bénéfices de location meublée atteint désormais 18,6 %, contre 17,2 % auparavant, en raison de la hausse de la CSG de 9,2 % à 10,6 % prévue par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026.
L’impact concret varie fortement selon le pays de résidence du bailleur. Les non-résidents installés hors Union européenne, Espace économique européen ou Suisse – par exemple aux États-Unis, au Canada ou dans certains pays du Moyen-Orient – supportent le taux plein de 18,6 % sur leurs bénéfices de location meublée ainsi que sur les plus-values immobilières. À l’inverse, les résidents de l’Union européenne, de l’EEE ou de la Suisse affiliés à un régime de sécurité sociale dans leur État de résidence demeurent exonérés de CSG et de CRDS, en application de la jurisprudence dite « De Ruyter » et des règles de coordination européenne. Ils ne sont redevables que du prélèvement de solidarité de 7,5 % sur leurs revenus immobiliers de source française.
Les investisseurs européens qui utilisaient le statut de LMP et leur affiliation sociale dans un autre État membre pour échapper totalement aux prélèvements sociaux français sont désormais automatiquement basculés en LMNP. Cette bascule implique le paiement d’un prélèvement de 7,5 %, même en l’absence de CSG et de CRDS.
Des arbitrages à revoir pour les stratégies d’investissement des non-résidents
Au total, la réforme du statut du loueur en meublé non résident redessine en profondeur le paysage fiscal de l’investissement locatif meublé pour les expatriés et les étrangers propriétaires en France. La correction du critère de prépondérance, en intégrant les revenus professionnels mondiaux, supprime une distorsion ancienne et ramène la majorité des non-résidents sous le régime LMNP, jugé plus lisible et généralement plus favorable à long terme.
Parallèlement, l’augmentation des prélèvements sociaux et la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values viennent modérer la générosité du dispositif, sans pour autant en effacer les avantages clés : possibilité d’annuler durablement l’impôt sur les loyers sous régime réel, report des déficits sur 10 ans et accès au régime des plus-values des particuliers avec exonérations à horizon 22 et 30 ans.
Dans ce nouvel environnement, les propriétaires non résidents doivent réévaluer leurs stratégies, en particulier le choix entre micro-BIC et régime réel, la durée de détention envisagée et l’opportunité de conserver ou de céder leurs biens. Les précisions successives apportées par la doctrine administrative et les réponses ministérielles indiquent que le cadre est désormais stabilisé, mais son application pratique, notamment en matière de calcul de la plus-value et de coordination internationale de l’impôt, devrait continuer de susciter une attention soutenue de la part des investisseurs et de leurs conseils.
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