Une mesure fiscale exceptionnelle permettant à des parents et grands-parents de transmettre jusqu’à 100 000 € supplémentaires sans droits de donation va disparaître au 31 décembre 2026. Instauré par la loi de finances pour 2025, ce dispositif temporaire, codifié à l’article 790 A bis du Code général des impôts (CGI), arrive à son terme alors même que le gouvernement prépare une nouvelle réforme des transmissions pour 2027. Les enjeux sont majeurs pour les familles qui souhaitent aider leurs enfants à accéder à la propriété ou à financer des travaux de rénovation énergétique.
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Un dispositif exceptionnel de 100 000 € strictement limité dans le temps
L’exonération prévue par l’article 790 A bis permet à chaque parent, grand-parent ou arrière-grand-parent de donner, en numéraire et en pleine propriété, jusqu’à 100 000 € à un descendant, en plus des abattements de droit commun. En l’absence de descendants, la mesure peut bénéficier aux neveux et nièces. Le plafond global par bénéficiaire est fixé à 300 000 €, tous donateurs confondus.
Ce régime dérogatoire, en vigueur depuis le 15 février 2025, soutient l’accession à la propriété et la rénovation énergétique, mais prendra fin définitivement le 31 décembre 2026. Après cette date, les donations d’argent ne bénéficieront plus de l’enveloppe exceptionnelle de 100 000 € et seront limitées aux dispositifs permanents (abattement en ligne directe et « don Sarkozy »).
Des conditions d’utilisation très encadrées pour les enfants bénéficiaires
L’exonération n’est pas automatique : elle est subordonnée au respect de conditions strictes par le bénéficiaire. La somme reçue doit être entièrement réinvestie dans les six mois suivant la donation, au plus tard le dernier jour du sixième mois. Deux types de projets sont éligibles.
La donation peut financer l’acquisition ou la construction d’un logement neuf destiné à devenir la résidence principale du bénéficiaire, y compris en VEFA, ou des travaux de rénovation énergétique sur la résidence principale éligibles à MaPrimeRénov’. Toutefois, MaPrimeRénov’ ne peut pas être cumulée pour la part des dépenses financée par la donation exonérée.
Une obligation de conservation s’ajoute à ces exigences. Le bien acquis ou rénové doit rester, pendant au moins cinq ans, la résidence principale du bénéficiaire ou être loué comme résidence principale à un tiers extérieur à son foyer fiscal. En cas de non-respect de ces engagements, l’exonération est rétroactivement remise en cause.
Risque de redressement fiscal en cas de non-respect des règles
L’administration fiscale exerce un contrôle attentif sur l’usage de ces donations. Si le bénéficiaire n’utilise pas l’intégralité des fonds dans le délai de six mois, ne respecte pas la durée minimale de cinq ans pour l’occupation ou la location du logement, ou ne peut pas produire les justificatifs nécessaires (actes d’achat, factures de travaux, attestations), l’avantage fiscal est annulé rétroactivement.
La donation est réintégrée dans le régime de droit commun des droits de mutation à titre gratuit. Les droits de donation deviennent alors exigibles, assortis d’intérêts de retard. Les professionnels de la gestion de patrimoine alertent donc les parents et les enfants sur la nécessité de planifier très précisément les échéances d’achat ou de travaux avant de recourir à ce dispositif.
Cumuls possibles : une opportunité historique pour les parents jusqu’à fin 2026
Jusqu’au 31 décembre 2026, l’exonération de 100 000 € peut se cumuler avec les abattements permanents prévus par le CGI. En combinant l’abattement en ligne directe de 100 000 € par parent et par enfant (article 779 I) et le don familial de somme d’argent dit « don Sarkozy » de 31 865 € (article 790 G), un parent peut ainsi transmettre à un enfant jusqu’à 231 865 € sans aucun droit de donation à payer.
Pour un couple de parents, le cumul des trois enveloppes atteint ce montant par enfant, une opportunité exceptionnelle jusqu’à la fin de 2026.
Au-delà de cette date, l’enveloppe spécifique de 100 000 € disparaîtra. Les transmissions en numéraire vers les enfants reviendront au cadre ordinaire : 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, plus le plafond de 31 865 € pour le don familial, renouvelable lui aussi tous les 15 ans, sous conditions d’âge (donateur de moins de 80 ans et bénéficiaire majeur ou émancipé).
Des délais serrés qui imposent d’anticiper les projets
Le calendrier laisse peu de marge aux familles qui souhaiteraient encore profiter de l’exonération exceptionnelle. La donation doit être réalisée et déclarée au plus tard le 31 décembre 2026, et les sommes intégralement utilisées dans les six mois, soit, pour un don versé le dernier jour de l’année, avant le 30 juin 2027.
L’acquisition d’un bien immobilier, notamment dans le neuf ou en VEFA, impose la signature d’un compromis, la recherche de financement et la signature de l’acte définitif chez le notaire, des étapes qui s’étalent sur plusieurs mois. De même, l’organisation de chantiers de rénovation énergétique exige la réalisation de devis, la sélection d’entreprises et la planification des travaux.
Les notaires et conseillers en gestion de patrimoine considèrent que le compte à rebours est déjà engagé. Ils recommandent aux parents qui envisagent d’aider un enfant à acheter son logement ou à réaliser des travaux lourds de se positionner rapidement, afin de respecter à la fois la date butoir de 2026 et le délai de six mois pour le réemploi des fonds.
Déclarations obligatoirement en ligne depuis 2026
Indépendamment du régime fiscal appliqué, toutes les donations manuelles, y compris celles totalement exonérées, doivent être déclarées à l’administration. Depuis le 1er janvier 2026, cette formalité s’effectue exclusivement en ligne sur le site impots.gouv.fr.
Le bénéficiaire doit remplir la déclaration dans son espace personnel, via la rubrique dédiée aux dons, dans le délai d’un mois à compter de la remise des fonds. Ce formalisme est indispensable pour sécuriser la situation fiscale de la donation et faire valoir l’exonération prévue à l’article 790 A bis.
Des alternatives pérennes pour transmettre à ses enfants
L’extinction de l’exonération exceptionnelle ne signifie pas la fin des possibilités de transmission anticipée du patrimoine. Les parents conservent plusieurs leviers permanents. Le premier est l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, applicable aux donations en pleine propriété, en usufruit ou en nue-propriété.
Le second est le « don Sarkozy », qui permet de donner jusqu’à 31 865 € en numéraire, également exonérés tous les 15 ans, dans la limite des conditions d’âge déjà mentionnées. Ce dispositif est cumulable avec l’abattement en ligne directe.
Donner uniquement la nue-propriété d’un bien immobilier ou de parts de SCPI est fréquent. Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, selon un barème fiscal dépendant de l’âge du donateur. Par exemple, entre 61 et 70 ans, la nue-propriété vaut 60 % de la valeur totale. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans taxation supplémentaire.
Vers un nouveau cadre en 2027 : hausse du « don Sarkozy » et taux réduit à 6 %
Alors que la fin de l’exonération de 100 000 € est certaine, le gouvernement prépare une nouvelle étape de réforme. Le 12 septembre 2026, le Premier ministre Sébastien Lecornu a présenté les grandes lignes d’un plan baptisé « Transmissions 2027 », destiné à être intégré au projet de loi de finances pour 2027.
Ce plan poursuit un double objectif : compenser la disparition du dispositif temporaire et accélérer la circulation du patrimoine entre générations, dans un contexte où l’épargne des ménages est jugée trop « dormante ». Deux mesures phares sont envisagées. La première consisterait à relever le plafond du don familial d’argent (article 790 G) de 31 865 € à 50 000 €. Les conditions d’âge resteraient identiques : donateur de moins de 80 ans, bénéficiaire majeur ou émancipé.
Objectif du plan
La seconde prévoirait la création d’une tranche intermédiaire temporaire à taux réduit de 6 % sur les donations en pleine propriété, au-delà de l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant. Ce nouveau palier s’appliquerait à un montant supplémentaire de 100 000 € par donateur, soit un coût fiscal fixe de 6 000 € pour une transmission de 100 000 €. Ce taux serait également accessible aux donations au profit de neveux et nièces, dans certaines limites.
Ces propositions doivent toutefois encore être débattues et votées par le Parlement dans le cadre du projet de loi de finances pour 2027. Contrairement à la fin du dispositif de 100 000 €, qui est actée, l’entrée en vigueur des nouvelles mesures reste donc conditionnée au processus législatif.
Donner avant 2027 ou attendre : un choix stratégique pour les parents
La coïncidence entre la fin d’un régime exceptionnel et l’annonce de futures incitations fiscales place de nombreuses familles devant un dilemme. Pour les parents dont les enfants ont un projet immédiat d’achat de logement neuf ou de travaux de rénovation énergétique lourds, le recours au dispositif d’ici fin 2026 demeure financièrement imbattable : l’exonération y est totale jusqu’à 100 000 €.
L’exonération spéciale ne peut pas être utilisée lorsque l’enfant n’a pas de projet immobilier conforme aux critères (neuf, VEFA ou rénovation éligible à MaPrimeRénov’). Dans ces situations, certains choisissent d’attendre, dans l’espoir de bénéficier en 2027 d’un plafond majoré de 50 000 € pour le don familial d’argent, et éventuellement du taux réduit de 6 % sur une tranche complémentaire de 100 000 €, sans contrainte d’affectation des fonds.
Les spécialistes rappellent enfin un élément de calendrier souvent sous-estimé : toute donation réalisée en 2026 déclenche immédiatement le délai de 15 ans au terme duquel les abattements de droit commun se reconstituent. Différer une donation à 2027 retarde d’autant la possibilité de procéder à une nouvelle transmission exonérée à horizon lointain, un paramètre à intégrer pour les parents disposant d’un patrimoine important et envisageant plusieurs vagues de donations à leurs enfants.
Dans ce contexte mouvant, une certitude demeure : l’exonération spécifique de 100 000 € attachée aux projets immobiliers et énergétiques cessera de s’appliquer au 31 décembre 2026. Les parents décidés à en profiter disposent de quelques mois pour agir, en tenant compte des contraintes de délai, de formalisme et de justification imposées par l’administration fiscale.
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