Vendre un bien immobilier en France quand on est non-résident n’a rien d’anodin. Entre le calcul de la plus-value, les abattements liés à la durée de détention, les exonérations possibles et l’épineuse question du représentant fiscal, une erreur peut coûter très cher. D’autant que, sur le plan strictement fiscal, la France traite le non-résident quasiment comme un résident : même base de calcul, mêmes taux de 19 % pour l’impôt et 17,2 % pour les prélèvements sociaux, mêmes abattements dans le temps.
Pour un vendeur installé à l’étranger, il faut comprendre le calcul et la taxation de la plus-value pour anticiper le net encaissé, puis identifier les exonérations ou allègements, souvent liés à la durée de détention, à l’usage du bien (résidence principale ou non) et à l’historique de domiciliation fiscale en France.
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Comment se calcule la plus-value d’un non-résident sur un bien français ?
Le régime applicable à la plus-value immobilière d’un non-résident qui cède un bien situé en France est calqué sur celui des résidents. Le fondement juridique principal est l’article 244 bis A du Code général des impôts (CGI), complété par l’ensemble du dispositif des articles 150 U à 150 VH.
Concrètement, l’administration française raisonne en deux temps : calcul de la plus-value brute, puis détermination de la plus-value imposable après application des abattements pour durée de détention, distincts selon qu’il s’agit de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux.
De la plus-value brute à la plus-value imposable
La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente net et le prix d’acquisition “corrigé”. Ce prix d’acquisition n’est jamais une simple reprise du prix figurant dans l’acte d’achat : il peut être majoré de plusieurs postes et minoré, dans certains cas, des amortissements pratiqués.
Le schéma de base est le suivant :
> Plus-value brute = Prix de cession – Prix d’acquisition majoré (frais + travaux)
Le prix de cession correspond au prix indiqué dans l’acte notarié, après déduction des frais supportés par le vendeur, comme une commission d’agence mise à sa charge.
Le prix d’acquisition est ensuite ajusté. Les règles de majoration sont identiques pour un résident et un non-résident. Pour un bien acquis à titre onéreux, le vendeur peut retenir ses frais réels sur justificatifs (droits d’enregistrement, émoluments de notaire, etc.) ou appliquer un forfait de 7,5 % du prix d’achat. Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par des entreprises peuvent, eux aussi, être intégrés pour leur montant réel. À défaut de justificatifs et à condition que le bien soit détenu depuis plus de 5 ans, un forfait de 15 % du prix d’acquisition est admis.
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués en LMNP réel diminuent le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Ainsi, plus les amortissements sont importants, plus la base de calcul de la plus-value augmente mécaniquement.
Une fois la plus-value brute déterminée, on applique des abattements progressifs qui dépendent de la durée de détention du bien. Ces abattements sont au cœur du dispositif, puisqu’ils peuvent aboutir à une exonération totale d’impôt après 22 ans de détention, et totale de prélèvements sociaux après 30 ans.
Deux grilles d’abattement parallèles
Depuis la réforme de 2013, le législateur a mis en place deux barèmes distincts : l’un pour l’impôt sur le revenu (taux de 19 %), l’autre pour les prélèvements sociaux (taux de 17,2 % dans la plupart des cas). Dans les deux cas, il n’y a aucun abattement pendant les 5 premières années de détention, puis une montée en puissance progressive.
C’est après 30 ans de détention que la plus-value est entièrement exonérée de prélèvements sociaux, tandis que l’impôt sur le revenu est déjà levé au-delà de 22 ans.
La formule de base pour passer de la plus-value brute à la plus-value taxable est simple :
> Plus-value imposable = Plus-value brute × (1 – abattement pour durée de détention)
Mais en pratique, elle s’applique deux fois, avec deux taux d’abattement différents : une fois pour l’assiette soumise au 19 %, une fois pour l’assiette soumise aux 17,2 %.
Pour illustrer l’effet concret dans le temps, prenons un exemple chiffré fourni par les barèmes officiels, en retenant une plus-value brute de 100 000 €.
Exemple : abattements pour l’impôt sur le revenu (19 %)
| Année de détention | Taux d’abattement annuel | Abattement cumulé | Plus-value taxable (IR) sur 100 000 € |
|---|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % | 100 000 € |
| 6e année | 6 % | 6 % | 94 000 € |
| 10e année | 6 % | 30 % | 70 000 € |
| 15e année | 6 % | 60 % | 40 000 € |
| 18e année | 6 % | 78 % | 22 000 € |
| 21e année | 6 % | 96 % | 4 000 € |
| 22e année | 4 % | 100 % | 0 € |
On voit que passé 22 ans, aucune imposition à 19 % n’est plus due, même si les prélèvements sociaux continuent de s’appliquer jusqu’à 30 ans.
Exemple : abattements pour les prélèvements sociaux
| Année de détention | Taux annuel | Abattement cumulé | Plus-value taxable (PS) sur 100 000 € |
|---|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % | 100 000 € |
| 6e année | 1,65 % | 1,65 % | 98 350 € |
| 10e année | 1,65 % | 8,25 % | 91 750 € |
| 15e année | 1,65 % | 16,5 % | 83 500 € |
| 21e année | 1,65 % | 26,4 % | 73 600 € |
| 22e année | 1,60 % | 28 % | 72 000 € |
| 25e année | 9 % | 55 % | 45 000 € |
| 29e année | 9 % | 91 % | 9 000 € |
| 30e année | 9 % | 100 % | 0 € |
Entre 22 et 30 ans, la plus-value est donc exonérée d’impôt sur le revenu, mais reste partiellement soumise aux prélèvements sociaux, avec une base imposable qui décroît fortement.
Quels taux pour un non-résident : 19 %, 17,2 %… ou moins ?
Au-delà du mécanisme d’abattement, les deux grandes questions pour un non-résident sont : à quel taux sa plus-value sera taxée et quels prélèvements sociaux s’appliqueront.
Le socle : 19 % d’impôt sur le revenu pour tous
Le taux d’impôt sur le revenu applicable à la plus-value immobilière des particuliers est forfaitaire : 19 %. Il est identique pour un résident français et pour un non-résident, qu’il vive en Europe, en Amérique ou en Asie. Ce taux découle notamment de l’article 200 B du CGI.
Le statut de non-résident n’entraîne donc ni surtaxe, ni avantage particulier sur ce plan. En revanche, la situation se complique pour les prélèvements sociaux, qui varient selon le pays de résidence et le régime de sécurité sociale auquel le vendeur est affilié.
Les prélèvements sociaux : 17,2 % ou 7,5 % selon les cas
Dans le droit commun, un résident français ou un non-résident non affilié à un régime de sécurité sociale de l’Espace économique européen (EEE) ou de la Suisse supporte des prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Ce taux agrège plusieurs contributions : CSG, CRDS et prélèvement de solidarité.
Trois grandes options s’offrent à vous en tant que non-résident.
Premier scénario à considérer, selon votre situation et vos objectifs.
Deuxième scénario, avec ses caractéristiques et implications spécifiques.
Troisième scénario, pour les profils cherchant une solution alternative.
| Profil du vendeur non-résident | Impôt sur la plus-value | Prélèvements sociaux | Taux global théorique (hors abattements) |
|---|---|---|---|
| Affilié à un régime de l’UE / EEE / Suisse / Royaume-Uni | 19 % | 7,5 % | 26,5 % |
| Résident hors UE/EEE, sans régime européen | 19 % | 17,2 % | 36,2 % |
| Résident d’un État non coopératif (sans convention) | 33,33 % | 17,2 % | 50,5 % |
Dans le premier cas, l’affiliation à un régime de sécurité sociale d’un pays de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni permet une exonération de CSG et de CRDS, laissant seulement à charge le prélèvement de solidarité à 7,5 %. Le taux global avant abattements tombe alors à 26,5 %.
Dans le second cas, très courant pour les expatriés établis hors Europe, l’ensemble des prélèvements sociaux reste dû, ce qui, à 19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements, conduit à une imposition globale de 36,2 % sur la base nette après abattements.
À noter qu’une évolution est prévue pour certains non-résidents hors EEE : une hausse de la CSG à 10,6 % dans certaines situations, portant les prélèvements sociaux à 18,6 % et le taux global à 37,6 %. Dans tous les cas, ces taux s’appliquent à la plus-value après abattements pour durée de détention, ce qui en atténue fortement l’impact pour les biens détenus depuis longtemps.
Surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value nette
À ces taux peut s’ajouter une surtaxe progressive lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, après abattements. Cette surtaxe, prévue par l’article 1609 nonies G du CGI, varie de 2 % à 6 %, par tranches. Elle s’applique par vendeur, ce qui peut, dans certaines opérations en indivision ou au sein d’un couple, jouer en faveur d’un partage équilibré des droits.
Là encore, non-résidents et résidents sont logés à la même enseigne : la surtaxe n’est pas liée au domicile fiscal, mais au montant de la plus-value nette.
Exonération de la résidence principale : des règles strictes pour les non-résidents
La vente de la résidence principale reste, en France, l’outil d’exonération le plus puissant : aucune condition de durée de détention et aucune limite de montant. Pour un non-résident, cette exonération peut jouer de deux manières : soit le bien est encore sa résidence principale au moment de la vente (cas d’une vente avant départ), soit il s’agit de l’ancienne résidence principale en France, cédée après l’expatriation.
Si la vente intervient avant le départ
Tant que le vendeur est encore résident fiscal de France et que le logement vendu constitue effectivement sa résidence principale au jour de la cession, la plus-value est intégralement exonérée, sans condition de durée. Sont compris dans cette exonération les dépendances immédiates et nécessaires (garage, parking, cave, chambre de service vendue en même temps, etc.).
Exonération de l’ancienne résidence principale après expatriation
La situation se complique lorsque le bien n’est plus la résidence principale au jour de la vente, par exemple parce que le propriétaire est déjà parti vivre à l’étranger. Le CGI prévoit un dispositif spécifique (article 244 bis A I) permettant, sous conditions, d’exonérer la plus-value sur la cession de l’ancien logement principal en France.
Deux conditions principales doivent être remplies. La première est un délai : la vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert de domicile fiscal hors de France. Autrement dit, un expatrié dispose, au maximum, d’un peu moins de deux ans pour vendre, s’il part en tout début d’année. La date de référence est celle de la signature de l’acte authentique de vente.
La seconde condition tient à l’usage du bien entre le départ et la cession. Le logement ne doit pas avoir été mis à la disposition d’un tiers, ni loué, ni prêté, même gratuitement. L’administration exige que le bien reste libre de toute occupation par un tiers, ce qui n’exclut pas de très brèves locations saisonnières occasionnelles, mais interdit tout usage régulier ou durable par quelqu’un d’autre.
Lorsque ces conditions sont respectées, la vente de l’ancienne résidence principale reste totalement exonérée de plus-value, comme si le propriétaire n’avait jamais quitté la France.
Si l’une des conditions fait défaut (vente trop tardive, bien loué ou prêté après le départ), le régime de droit commun s’applique : plus-value imposable selon les règles standard, avec éventuellement recours à un autre dispositif d’exonération, notamment celui plafonné à 150 000 € pour certains non-résidents européens.
L’exonération spécifique de 150 000 € pour les non-résidents
La loi prévoit une exonération ciblée pour les non-résidents qui vendent un logement en France, autre que leur résidence principale, sous réserve de conditions cumulatives et dans la limite d’un certain montant. Il s’agit d’un levier essentiel pour les anciens résidents français installés à l’étranger, en particulier en Europe.
Montant, nature du bien et nombre d’utilisations
L’exonération s’applique à la fraction de la plus-value nette (après abattements pour durée de détention) qui n’excède pas 150 000 €. Au-delà de ce seuil, le surplus reste soumis à l’impôt au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux, selon le pays de résidence et le régime de protection sociale.
Elle est strictement limitée à la cession d’un logement (et non d’un terrain nu ou de locaux commerciaux) situé en France, et ne peut jouer qu’une seule fois par contribuable. Les droits réels démembrés (usufruit ou nue-propriété d’un logement) peuvent en bénéficier, mais pas les cessions de parts de sociétés immobilières.
Conditions liées à la domiciliation fiscale passée et au calendrier
Pour y avoir droit, le vendeur doit, à un moment quelconque dans le passé, avoir été domicilié fiscalement en France pendant au moins deux années consécutives. Ce critère est apprécié assez largement : il n’est pas nécessaire que ces deux années soient immédiatement antérieures au départ, ni à la cession, mais leur caractère continu est indispensable.
La vente des biens doit intervenir dans les 10 ans suivant le transfert du domicile fiscal hors de France, contre 5 ans avant 2019, offrant ainsi plus de temps aux expatriés tardifs pour arbitrer leurs actifs français.
Toutefois, la loi prévoit une alternative intéressante : lorsque le vendeur a eu la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant la vente, aucune limite de temps n’est exigée. En pratique, cela signifie que si le bien n’a pas été loué et est resté à l’usage du propriétaire (ou inoccupé mais libre), l’exonération peut s’appliquer même bien au-delà des dix ans après le départ.
Nationalité et conventions internationales
Ce dispositif est réservé aux personnes relevant d’un périmètre géographique précis. Sont concernés les nationaux des États membres de l’Union européenne ainsi que ceux des pays de l’Espace économique européen ayant passé avec la France une convention d’assistance administrative pour lutter contre la fraude et l’évasion fiscales. Cette condition vise à garantir un minimum de coopération entre administrations fiscales.
Autrement dit, un ancien résident français de nationalité d’un pays tiers, installé dans un État hors UE/EEE sans convention adéquate, ne pourra pas bénéficier de cette exonération, même s’il remplit les conditions de durée de résidence en France et de calendrier.
Synthèse des conditions de l’exonération 150 000 €
| Condition | Exigence principale |
|---|---|
| Nature du bien | Logement situé en France (pas de terrain, pas de local commercial) |
| Nationalité / État de résidence | National d’un État de l’UE ou de l’EEE avec convention d’assistance administrative |
| Ancienne domiciliation fiscale en France | Au moins 2 années consécutives à un moment donné |
| Délai de vente après départ | En principe 10 ans maximum, sauf libre disposition du bien depuis le 1er janvier N-1 |
| Libre disposition (si dépassement du délai) | Bien non loué ni mis à disposition d’un tiers depuis au moins le 1er janvier de l’année précédente |
| Plafond de l’exonération | 150 000 € de plus-value nette par contribuable |
| Nombre d’utilisations | Une seule fois par contribuable |
Dans la pratique, ce mécanisme se cumule avec les abattements pour durée de détention : on calcule d’abord la plus-value nette après abattements, puis on applique le plafond de 150 000 € d’exonération, avant de taxer le surplus éventuel.
Représentant fiscal : quand un non-résident doit-il en désigner un ?
Pour les non-résidents extra-européens, l’une des grandes contraintes lors d’une vente immobilière en France est l’obligation de désigner un représentant fiscal accrédité. Ce représentant agit en quelque sorte comme garant auprès du Trésor français : il calcule la plus-value, remplit la déclaration spécifique et s’engage sur le paiement de l’impôt et des prélèvements.
Qui est réellement concerné par cette obligation ?
Deux conditions sont généralement cumulatives pour déclencher l’obligation de représentant fiscal. La première est géographique : le vendeur doit être domicilié, établi ou constitué hors de l’Union européenne et de l’EEE (hors certains États comme l’Islande ou la Norvège qui bénéficient de régimes particuliers). La seconde est financière : le prix de vente, par vendeur, doit dépasser 150 000 €.
En-dessous d’un certain seuil, un non-résident hors UE/EEE n’a pas besoin de nommer un représentant fiscal. De plus, si le bien est détenu depuis plus de 30 ans et que la plus-value est totalement exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux, l’obligation disparaît, quel que soit le prix de vente.
Les résidents et nationaux de l’UE ou de l’EEE ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative échappent, eux, totalement à cette obligation, même pour des ventes importantes. Cette exemption vaut aussi lorsqu’aucun impôt n’est dû du fait de la durée de détention (22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements).
Quel est le rôle concret du représentant fiscal ?
Le représentant fiscal, qui peut être une banque, un établissement de crédit, une société spécialisée ou, dans certains cas, l’acquéreur lui-même domicilié en France, a plusieurs missions centrales. Il établit le calcul de la plus-value selon les règles françaises, complète le formulaire dédié (2048-IMM-SD pour les immeubles ou 2048-M-SD pour les parts de sociétés immobilières) et s’assure du versement des sommes dues à l’administration.
L’accréditation du représentant fiscal est délivrée par l’administration fiscale après examen de sa solvabilité et de sa moralité fiscale. Notaires et avocats sont expressément exclus de cette fonction et ne peuvent pas exercer le rôle de représentant fiscal.
Cette désignation doit être anticipée, idéalement dès la signature du compromis de vente, pour éviter de bloquer le processus au moment du passage chez le notaire. Dans les grandes agglomérations ou pour des ventes complexes, le temps d’obtention de l’agrément peut devenir un facteur de délai non négligeable.
Déclaration, rôle du notaire et pièges fréquents
Pour un non-résident, l’un des avantages du système français est la centralisation des démarches au moment de la signature de l’acte authentique. C’est le notaire qui calcule, liquide et verse à l’administration l’impôt sur la plus-value et les prélèvements sociaux. Le vendeur reçoit donc, en principe, un prix net d’impôt.
La déclaration 2048-IMM-SD : un passage obligé
La pierre angulaire de la procédure est le formulaire 2048-IMM-SD, utilisé pour les cessions de biens immobiliers et de droits réels immobiliers. Il est renseigné et déposé par le notaire auprès du service de publicité foncière ou du service d’enregistrement compétent, en même temps que l’acte.
La déclaration de plus-value immobilière inclut tous les éléments de calcul (prix d’acquisition, frais, travaux, date d’entrée dans le patrimoine, prix de cession, abattements pour durée de détention, exonérations). Elle peut être dispensée si la plus-value est totalement exonérée (ex. résidence principale, exonération non-résident de 150 000 €), notamment pour les ventes inférieures ou égales à 15 000 € ou pour les cessions exonérées en raison d’une détention longue.
Dans tous les autres cas, y compris pour un non-résident, la 2048-IMM-SD doit être déposée dans le mois qui suit la cession. Une omission, même en l’absence d’impôt à payer en France du fait d’un crédit d’impôt étranger, peut entraîner des pénalités lourdes.
Le rôle du notaire et les erreurs à éviter
Le notaire joue un rôle pivot. Il s’assure de la bonne application des abattements, de la prise en compte des exonérations possibles et du respect des délais. Il collecte les justificatifs de travaux, de frais d’acquisition et, le cas échéant, de résidence principale ou d’ancienne domiciliation fiscale en France pour les non-résidents.
Même si une convention fiscale internationale neutralise l’impôt français via un crédit d’impôt, l’obligation de déclarer la plus-value subsiste. Par ailleurs, la taxation à l’étranger ne dispense pas du lien avec le fisc français : les conventions bilatérales laissent généralement à la France, en tant qu’État de situation de l’immeuble, un droit d’imposer, compensé ensuite par un crédit dans l’État de résidence.
Pour limiter ces risques, mieux vaut organiser ses justificatifs de manière rigoureuse (acte d’acquisition, factures de travaux, preuves de paiement, attestations de résidence, etc.) et s’assurer que tous les formulaires nécessaires sont bien transmis, y compris la mention de la plus-value déjà taxée dans la déclaration de revenus (case 3VZ du formulaire 2042-C, lorsqu’un contribuable non-résident a aussi des revenus imposables en France).
Points de vigilance stratégiques pour un non-résident
Au-delà des règles techniques, plusieurs facteurs structurants doivent être intégrés par un non-résident qui envisage de céder un bien immobilier en France.
La durée de détention est déterminante : elle conditionne non seulement le niveau de la base imposable via les abattements, mais également, dans certains cas, l’obligation de recourir à un représentant fiscal. Entre 22 et 30 ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu mais reste soumise, dans une certaine mesure, aux prélèvements sociaux. Ce différentiel peut influencer la décision de vendre un peu plus tôt ou un peu plus tard.
Le moment de la vente de votre résidence principale est crucial. Vendre avant de quitter la France garantit une exonération totale de la plus-value, sans condition de délai ni de non-location. En revanche, conserver et louer votre ancien logement après le départ risque de faire perdre cette exonération spécifique aux non-résidents, entraînant une taxation lourde sur une plus-value potentiellement importante.
Les dispositifs d’exonération réservés aux non-résidents européens ou ayant été résidents fiscaux en France au moins deux ans doivent être analysés au cas par cas. L’exonération de 150 000 € de plus-value nette, utilisable une seule fois, peut justifier de concentrer la réalisation d’une plus-value importante sur une opération bien choisie, plutôt que sur plusieurs ventes étalées dans le temps.
Ce taux global s’applique aux non-résidents affiliés à un régime de l’EEE ou de la Suisse, contre 36,2 % pour les résidents, hors abattements.
En pratique, la meilleure protection reste une préparation en amont : analyse de la situation fiscale personnelle (durée de résidence passée en France, historique du bien, nature de l’occupation, projets de réinvestissement), vérification des conventions fiscales entre la France et le pays de résidence, et, le cas échéant, recours à un professionnel habitué aux dossiers de non-résidents. Car si le non-résident est traité, en matière de plus-value, “comme un résident”, les conséquences d’une mauvaise interprétation sont, pour lui, souvent plus difficiles à corriger à distance.
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