Convention fiscale France-USA sur l’immobilier : mode d’emploi complet pour propriétaires et investisseurs

Comprendre comment s’articulent les impôts français et américains dès qu’un bien immobilier français entre dans l’équation est indispensable pour tout U.S. citizen ou résident américain. La Convention fiscale France-USA sur l’immobilier pose un cadre clair : la France taxe en priorité les revenus et plus-values provenant d’un bien situé sur son territoire, tandis que les États-Unis imposent par principe les citoyens américains sur leurs revenus mondiaux. Entre les deux, le traité, les crédits d’impôt et toute une série de formulaires servent à empêcher, autant que possible, une double imposition économique.

Cet article propose une vision d’ensemble, pratique et chiffrée, de la Convention fiscale France-USA sur l’immobilier, en s’appuyant sur les textes du traité, les règles internes françaises et américaines, ainsi que les dernières positions de l’IRS sur les impôts sociaux français.

L’immobilier selon la convention France–USA : la règle du lieu de situation

Le point de départ du traité est simple et constant : le revenu et les plus-values tirés d’un bien immobilier sont imposés dans le pays où ce bien est situé. Le texte renvoie à la notion de “real property” ou “immeuble”, qui recouvre le terrain, les bâtiments, certains droits réels, mais aussi, dans des cas précis, des actions de sociétés dont la valeur provient majoritairement d’immeubles.

Article 6 et article 13 : revenu locatif et plus-value

L’article 6 de la convention prévoit que les revenus tirés de l’exploitation directe, de la location ou de toute autre forme d’utilisation d’un bien immobilier peuvent être imposés dans l’État où se situe ce bien. Concrètement, un appartement à Méribel ou à Les Gets génère des revenus fonciers taxables en France, que le propriétaire soit résident de New York, de Dallas ou installé en France depuis des années.

La portée pratique de ce principe

Pour un propriétaire américain, les conséquences sont nettes :

C’est là qu’intervient l’architecture combinée du traité et des crédits d’impôt étrangers.

Double imposition : comment la convention France–USA l’atténue

Sans mécanisme de coordination, un U.S. citizen résidant en France devrait payer intégralement l’impôt français puis intégralement l’impôt fédéral américain sur les mêmes loyers et plus-values. La convention, couplée aux règles internes américaines (Foreign Tax Credit, FEIE), a précisément pour objectif de limiter cette double peine.

Le Foreign Tax Credit (Form 1116) : la clé côté américain

Le traité renvoie, pour les particuliers, au système de Foreign Tax Credit (FTC), régi par le Code interne américain et matérialisé par le Form 1116. Le principe est le suivant :

En pratique, pour un propriétaire qui paie déjà l’impôt français au barème sur ses revenus fonciers, le crédit d’impôt étranger vient souvent annuler totalement l’impôt fédéral américain sur ces loyers. L’imposition économique réelle correspond alors au niveau français, éventuellement majoré de l’impôt d’un État américain, qui ne reconnaît pas toujours les crédits d’impôt étrangers.

Catégories d’income : passive vs general

Les règles américaines classent les revenus en catégories pour calculer le plafond du crédit d’impôt :

Le crédit d’impôt doit être calculé séparément pour chaque catégorie. On ne peut pas, par exemple, utiliser un excédent de crédit généré par l’impôt français sur les salaires pour effacer un impôt résiduel sur les loyers, et inversement.

FEIE : utile pour les salaires, sans effet sur les loyers

La Foreign Earned Income Exclusion (FEIE) permet d’exclure des salaires étrangers de l’assiette imposable américaine, jusqu’à 130 000 $ pour le tax year 2025 (déclaration 2026), sous réserve de remplir le test de résidence ou de présence physique à l’étranger.

Mais la FEIE ne porte que sur le revenu du travail. Les revenus immobiliers restent intégralement déclarables et imposables, avec pour seule soupape le Foreign Tax Credit.

SCI, comptes bancaires et obligations de déclaration aux États-Unis

Beaucoup d’Américains détiennent leur immobilier français via une SCI (Société Civile Immobilière). C’est une structure classique en France, mais elle a des conséquences lourdes en matière de reporting auprès des autorités américaines.

SCI et FBAR : le piège du compte bancaire

Une SCI ouvre quasi systématiquement un compte bancaire dédié pour :

– encaisser les loyers,

– payer les charges de copropriété, les travaux, les honoraires, etc.

Pour un U.S. person, ce compte bancaire français entre dans le calcul du seuil FBAR (Foreign Bank Account Report), géré par FinCEN et non par l’IRS. L’obligation de dépôt d’un FBAR naît dès que l’ensemble des comptes financiers étrangers détenus atteint ou dépasse 10 000 $ à n’importe quel moment de l’année, seuil global par personne, et non par compte.

Ainsi, trois comptes à 4 000 $ chacun atteignent 12 000 $ en agrégé et déclenchent l’obligation, même si aucun compte isolé ne dépasse 10 000 $.

Les sanctions en cas d’oubli peuvent être très lourdes, même sans impôt en jeu : pour une violation non volontaire, le plafond par année et par infraction atteint aujourd’hui plus de 16 000 $ (montant ajusté à l’inflation) ; en cas de violation volontaire, l’IRS peut aller jusqu’à 50 % du solde du compte par an.

Form 8938 (FATCA) : un second niveau de reporting

Au‑delà du FBAR, certains propriétaires tombent dans le champ de FATCA (Form 8938), qui vise les actifs financiers étrangers au sens de l’IRS. Pour un contribuable vivant hors des États‑Unis, les seuils sont nettement plus élevés que pour un résident américain :

– Célibataire ou marié déclarant séparément :

– 200 000 $ de valeur totale de ces actifs au 31 décembre, ou

– 300 000 $ à n’importe quel moment de l’année.

– Marié déclarant conjointement :

– 400 000 $ au 31 décembre, ou

– 600 000 $ à n’importe quel moment.

SCI et Form 8865 : la transparence “partnership” vue des États-Unis

Une SCI avec au moins deux associés est souvent considérée, côté américain, comme une partnership étrangère. Dans ce cas, le ou les associés américains doivent déposer un Form 8865, qui retrace :

– la structure du capital,

– les résultats fiscaux de la SCI,

– la quote‑part de revenu, déduction, plus‑value attribuée à chaque associé américain.

Les amendes pour défaut de dépôt sont significatives : 10 000 $ par année et par “partnership”, plus pénalités de continuation par tranche de 30 jours après mise en demeure, plafonnées à 50 000 $ supplémentaires. On atteint donc 60 000 $ par an et par SCI non déclarée, indépendamment de l’impôt dû.

Sur la déclaration individuelle, la quote‑part de loyers remonte ensuite sur Schedule E du Form 1040, comme pour un “flow‑through” classique.

Revenus locatifs français : impôt en France, crédit d’impôt aux États-Unis

Qu’un bien soit détenu en direct ou via une SCI, la mécanique économique reste la même : la France impose en premier, puis les États‑Unis ajustent via le Foreign Tax Credit.

En France : micro-foncier ou régime réel

Pour les locations non meublées, les revenus relèvent des revenus fonciers. Deux grands régimes coexistent :

Pour les locations meublées, on bascule dans la catégorie BIC. Selon les montants et la situation, on applique un régime simplifié avec abattement forfaitaire ou un régime réel (LMNP, LMP) avec comptabilité et amortissements.

En France : impôt sur le revenu + prélèvements sociaux

Les loyers nets sont ensuite soumis :

– à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif,

– aux prélèvements sociaux sur le revenu du patrimoine.

Le traitement des prélèvements sociaux dépend du pays de résidence et de l’affiliation à un régime de sécurité sociale au sein de l’UE/EEE/Suisse :

Côté américain : déclaration sur Schedule E et crédit d’impôt

Les loyers, une fois convertis en dollars, sont reportés sur Schedule E du Form 1040. On y intègre :

– les loyers bruts,

– les charges (intérêts, frais, taxes françaises, amortissement du bien pour la partie U.S., etc.),

– le résultat net, positif ou négatif.

L’impôt payé en France sur ces revenus (impôt sur le revenu + CSG + CRDS + prélèvement de solidarité) soulève une question cruciale : quelles composantes sont créditables comme impôt étranger ?

Historiquement, l’IRS refusait la prise en compte de la CSG et de la CRDS comme impôts sur le revenu pour le Foreign Tax Credit. Mais un changement majeur est intervenu.

CSG, CRDS et crédibilité fiscale côté IRS

Longtemps, la position américaine était claire : la CSG (9,2 %) et la CRDS (0,5 %) étaient assimilées à des contributions sociales et donc exclues du champ des impôts étrangers créditables. Cela laissait les contribuables américains résidents de France payer des prélèvements conséquents sans contrepartie fiscale aux États‑Unis.

Le tournant de 2019

Par une directive conjointe (Joint Directive LB&I‑04‑0819‑007) datée du 6 août 2019, l’IRS a formalisé un revirement : les examinateurs ne doivent plus contester les demandes de Foreign Tax Credit pour la CSG et la CRDS, et ne doivent plus prétendre que ces prélèvements ne sont pas des impôts sur le revenu.

– pour une large partie des revenus français (y compris les revenus immobiliers),

– impôt sur le revenu + CSG + CRDS peuvent être intégrés dans le calcul du Foreign Tax Credit sur le Form 1116.

Un bémol : les contributions sociales spécifiques à l’immobilier

Le régime français distingue plusieurs prélèvements composant le taux global (17,2 % ou 18,6 % selon le cas). Tous n’ont pas nécessairement le même statut côté américain. Dans la pratique, il faut analyser la ventilation exacte de chaque prélèvement pour déterminer la part réellement créditable.

Malgré cela, le constat est clair : pour un U.S. citizen résident fiscal français, les impôts payés sur ses revenus immobiliers français suffisent, la plupart du temps, à éteindre tout impôt fédéral américain résiduel sur ces mêmes revenus.

Vendre un bien immobilier en France : plus-value, social charges et crédits d’impôt

La Convention fiscale France–USA ne se limite pas aux loyers. La plus-value de cession d’un immeuble suit les mêmes principes : taxation en France en premier, puis ajustement via le Foreign Tax Credit.

Taxation française de la plus-value immobilière

Lors de la vente d’un bien immobilier en France, la plus-value (prix de vente moins prix d’acquisition, frais et travaux admissibles) est soumise :

– à un impôt sur la plus-value au taux forfaitaire de 19 %,

– à des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) sur cette plus-value. Pour la plupart des non‑résidents hors UE/EEE/Suisse/UK, le taux global de social charges sur la plus‑value atteint 17,2 %,

– à une surtaxe progressive pour les plus‑values importantes, qui débute à 50 000 € de plus‑value taxable par vendeur et monte jusqu’à 6 % au‑delà de 260 000 € de gain.

Il existe des mécanismes d’abattement pour durée de détention :

– Pour l’impôt de 19 %, la plus‑value devient totalement exonérée après 22 ans de détention.

– Pour les prélèvements sociaux, l’exonération totale intervient après 30 ans.

Obligation de représentant fiscal

Pour les non‑résidents (y compris les U.S. citizens non résidents fiscaux de France), un élément souvent ignoré est l’obligation de désigner un représentant fiscal accrédité en France lorsque le prix de vente dépasse un certain seuil (150 000 € par vendeur). Aucun traité fiscal ne dispense de cette obligation et ni l’IRS ni le notaire ne peuvent y déroger.

Côté américain : plus-value mondiale et crédit d’impôt

Pour le fisc américain, la vente d’un bien français par un U.S. citizen est un événement taxable comme n’importe quelle cession de bien :

En application du traité, la France conserve le droit d’imposer la plus‑value immobilière, mais les États‑Unis ne renoncent pas à imposer leurs citoyens. La protection contre la double imposition vient encore une fois du Foreign Tax Credit sur Form 1116 :

– l’impôt français sur la plus‑value (impôt + CSG/CRDS, dans la mesure où ces prélèvements sont considérés comme des impôts sur le revenu au sens de la section 901) devient un crédit imputable,

– dans la plupart des cas, surtout après plusieurs années de détention et compte tenu des taux français globaux, ce crédit éteint totalement l’impôt fédéral américain sur la plus‑value,

– les impôts des États américains, eux, ne bénéficient pas du crédit d’impôt étranger, ce qui peut générer une charge supplémentaire dans certains cas.

Synthèse chiffrée : qui taxe quoi sur les revenus et plus-values immobiliers ?

Voici un panorama synthétique de la répartition de la charge fiscale, pour un U.S. citizen propriétaire d’un bien en France.

Type de revenu	France – Impôt principal	France – Prélèvements sociaux	États‑Unis – Effet après FTC
Loyers (non meublés)	Barème IR (revenus fonciers micro ou réel)	7,5 % (UE/EEE/CH/UK affilié) ou 17,2 %	Crédit d’impôt sur impôt + CSG/CRDS (en principe)
Loyers (meublés LMNP/BIC)	Barème IR (régime micro ou réel)	18,6 % (revenus 2025 et suivants)	Même logique de FTC, catégorisé en passive income
Plus-value de cession	19 % + éventuelle surtaxe progressive (0–6 %)	Jusqu’à 17,2 %, avec abattements temps	Gain taxable aux USA, mais généralement effacé par FTC
IFI (sur patrimoine immo)	Taux progressifs de 0,5 % à 1,5 % au‑delà de 1,3 M€ de patrimoine	–	Impôt patrimonial, potentiellement créditable selon les cas

IFI : la richesse immobilière vue par la France… et par l’IRS

Depuis 2018, la France a recentré son impôt sur la fortune sur le seul patrimoine immobilier avec l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Les règles concernent aussi bien les résidents français que certains non‑résidents, et n’épargnent pas les U.S. citizens.

IFI : qui paie, sur quoi et à quel taux ?

L’IFI s’applique :

– aux résidents fiscaux français, sur l’ensemble de leurs biens et droits immobiliers dans le monde,

– aux non‑résidents, uniquement sur leurs biens immobiliers situés en France.

Il ne frappe que les contribuables dont la valeur nette des actifs immobiliers dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année. “Valeur nette” signifie :

Au‑delà de 1,3 M€, le barème est progressif. Pour mémoire :

Tranche de patrimoine immobilier net (France ou monde selon résidence)	Taux IFI
Jusqu’à 800 000 €	0 %
800 001 € – 1 300 000 €	0,5 %
1 300 001 € – 2 570 000 €	0,7 %
2 570 001 € – 5 000 000 €	1,0 %
5 000 001 € – 10 000 000 €	1,25 %
Au‑delà de 10 000 000 €	1,5 %

Les U.S. citizens devenus résidents fiscaux français sont donc potentiellement exposés à l’IFI sur leurs immeubles situés aux États‑Unis comme en France, au‑delà du seuil de 1,3 M€. À l’inverse, un U.S. citizen resté résident fiscal américain mais propriétaire d’un chalet en Haute‑Savoie ne sera visé que sur la valeur nette de ce bien français.

IFI et crédit d’impôt étranger

La question est délicate : l’IFI est‑il un “income tax” au sens de la section 901 permettant un Foreign Tax Credit ? La pratique et certains commentaires indiquent que, dans certains cas, l’IFI peut être pris en compte dans le mécanisme de limitation de la double imposition, mais il reste un impôt sur le capital et non sur le revenu. Il ne relève donc pas du même régime automatique que l’impôt sur le revenu ou la CSG/CRDS.

Déclarations croisées : ce qu’un propriétaire américain doit gérer chaque année

Pour un U.S. citizen résidant en France et propriétaire d’un appartement loué, les formalités annuelles forment un véritable chemin de croix administratif, même lorsque, au final, la double imposition est largement neutralisée.

Sur le versant français, il doit :

– déposer une déclaration de revenus incluant les loyers (micro‑foncier ou réel, BIC pour le meublé),

– payer l’impôt sur le revenu français et les prélèvements sociaux afférents,

– le cas échéant, déposer une déclaration IFI si son patrimoine immobilier dépasse 1,3 M€,

– s’acquitter des impôts locaux (taxe foncière, éventuellement taxe d’habitation sur les résidences secondaires).

Sur le versant américain, il doit :

Le paradoxe est évident : même lorsque le mécanisme combiné du traité et du Foreign Tax Credit permet de neutraliser réellement la double imposition, le contribuable reste confronté à une double déclaration lourde en formalités et en risques de pénalités de pure forme.

Les grands enseignements de la Convention fiscale France–USA sur l’immobilier

En rassemblant les règles françaises, la convention et la mécanique du droit fiscal américain, quelques lignes de force se dégagent :

1. La France a toujours le premier mot sur l’immobilier français. Revenus locatifs et plus‑values sont imposés là où se trouve l’immeuble. La convention ne remet pas ce principe en cause, au contraire, elle le consacre.

2. Les États‑Unis conservent un droit général d’imposer leurs citoyens. Le “saving clause” du traité laisse à l’IRS la faculté de taxer un U.S. citizen comme si le traité n’existait pas, sauf exceptions. D’où l’importance centrale du Foreign Tax Credit.

4. Les prélèvements sociaux restent partiellement “perdus” dans certains cas. Certaines composantes, notamment les contributions spécifiques sur les revenus immobiliers, ne sont pas toujours assimilées à des impôts sur le revenu au sens américain. Elles restent donc une charge définitive, sans crédit en face.

5. Les obligations déclaratives américaines sont sévères, même en l’absence d’impôt. FBAR, FATCA, Form 8865, Form 1116… L’arsenal de reporting s’est considérablement renforcé. Les pénalités, parfois forfaitaires et déconnectées de tout impôt dû, peuvent rapidement exploser si rien n’est déposé.

6. L’IFI ajoute une couche patrimoniale pour les fortunes immobilières importantes. Un U.S. citizen résident français très investi dans l’immobilier, en France ou à l’étranger, peut se retrouver avec une facture IFI significative, sans possibilité simple de la compenser par un crédit d’impôt américain.

La Convention fiscale France-USA sur l’immobilier, loin d’être un texte purement théorique, encadre au quotidien la vie fiscale de milliers de contribuables binationaux ou expatriés. Elle n’empêche ni la complexité administrative ni la nécessité d’une planification attentive, mais elle offre un cadre suffisamment robuste pour éviter, dans l’immense majorité des cas, la véritable double imposition économique sur la pierre française.