Comment investir en Lettonie ?

Si vous êtes à la recherche d’une destination européenne où investir en immobilier et si vous en avez les moyens (la Lettonie n’est pas un pays « low cost », pourquoi ne pas pensez à investir en Lettonie?

Depuis que le pays est devenu membre de l’Union Européenne en 2004, l’économie du pays devient de plus en plus florissante et propice à l’investissement. Ce pays constitue un pays d’accueil pour les fortunés d’Europe qui cherchent des bons plans pour investir. La Lettonie présente plusieurs atouts comme les coûts de production qui figurent parmi les plus bas d’Europe, la possibilité pour les entreprises de réduire considérablement les charges, une fiscalité intéressante et attrayante, une productivité élevée et une main-d’œuvre bon marché, mais qualifiée.

Grâce à la politique d’austérité fiscale lancée par son gouvernement, la crise financière que le pays a connue en 2008 a été dépassée. Aujourd’hui, son économie se porte bien, surtout après son entrée dans la zone Euro. La volonté de l’État de se moderniser constitue un bon point pour le pays, ce qui favorise les investissements.

Nous allons parler dans cet article des principaux attraits et inconvénients de ce pays en termes d’investissements.

Mise à jour immobilier  (24/12/18) :

Ma nouvelle chronique BFM sur les opportunités dans l’immobilier  sur BFM Business Intégrale placements.

Investissement en Lettonie

Si ce pays est situé à la 18^e position dans les IDE, la Lettonie constitue pourtant un marché propice aux investissements. Dans les années 2000, la croissance qu’elle affichait était l’une des plus fortes des pays de l’Union Européenne. Par exemple, cette croissance était de l’ordre de 12% en 2006. Son taux de chômage était également bas (8% en 2003), ainsi que son déficit financier. En 2006, ce dernier était de 13,2% du PIB.

Le pays a été fortement touché par la crise économique de 2008. Toutefois, grâce à la politique d’austérité mise en œuvre par son gouvernement, le pays est parvenu rapidement à sortir de la crise. Ainsi, son économie est repartie entre 2011 et 2013. À son accession dans la zone Euro, son déficit budgétaire était le troisième le plus bas de l’UE, et aujourd’hui, sa dette publique est l’une des plus basses des pays de l’UE.

La stimulation des activités a entrainé, non seulement une forte croissance, mais aussi des finances publiques en bonne santé et une hausse des salaires. Et selon l’étude économique sur la Lettonie publiée par l’OCDE, le pays doit atteindre un taux de croissance de l’ordre de 4% en 2018.

Mais le pays jouit également d’une bonne stabilité politique et ses comptes publics se portent très bien. Par ailleurs, les investissements étrangers sont favorisés grâce à sa législation qui est harmonisée avec celle de l’Union Européenne et sa situation géographique stratégique. Dans ce pays, les IDE ont largement augmenté en 2017 et la croissance a été de 4,5%. Les secteurs les plus prisés par les étrangers sont les finances, le commerce, l’immobilier et l’industrie, et c’est la Suède qui se trouve à la première place pour les stocks d’IDE. Et selon le rapport 2018 Doing Business que la Banque mondiale a publié, la Lettonie se trouve à la 19^e place dans le domaine du climat des affaires sur 190 pays.

La Lettonie est donc ouverte aux investissements étrangers, sur tous les secteurs d’affaires, et propose des aides financières aux entreprises étrangères pour les inciter à utiliser leurs capitaux dans le pays. Les PME, quant à elles, peuvent bénéficier d’un programme de semi-crédits et de crédits. Il n’y a pas de distinction entre les investisseurs étrangers et locaux, car les deux possèdent les mêmes responsabilités et droits. Les étrangers peuvent participer majoritairement au capital des entreprises locales, et la création d’entreprises a été simplifiée et est plus facile, que ce soit en nombre de procédures qu’en nombre de jours, que celle de l’Europe de l’Est et de l’Asie.

En ce qui concerne le secteur de l’immobilier, le marché letton est l’un des plus attractifs. Ce pays a depuis longtemps constitué une destination de rêve en matière d’investissements immobiliers pour les pays de l’Europe, surtout la Russie. En investissant dans ce pays, vous pourrez bénéficier de plusieurs avantages si on ne cite que la possibilité d’obtention d’un permis de résidence, ou même de la nationalité. Depuis 2010, le marché de l’immobilier connait une situation stable malgré quelques hausses de prix, et il faut savoir que la rentabilité se situe aux alentours de 5% par an, ce qui est au même niveau que pour Hongrie 5% et Bulgarie 6%. Mais d’autres avantages rendent ce secteur attrayant :

• Les banques lettones peuvent accorder des prêts pour l’acquisition des biens immobiliers, et ce avec des taux qui se situent aux alentours de 3% par an.
• Le prix de l’immobilier dans le pays reste encore relativement bas par rapport à celui de la France. En effet, avec 250.000 € (le prix le plus bas autorisé pour les étrangers qui veulent obtenir un permis de résidence), vous pouvez acheter un bel appartement dans les meilleurs quartiers de Riga, la capitale de Lettonie, ou de Jurmala.
• Riga a été inscrite par l’UNESCO dans le patrimoine mondial, ce qui entraine que le tourisme est développé dans cette ville.
• Le pays fait partie de la Zone Schengen.
• Les offres hôtelières ne sont pas nombreuses, ce qui fait que la location meublée pour les touristes marche très bien.
• Il n’y a pas d’impôt sur la fortune dans le pays.
• Le coût de la vie est 37% moins élevé qu’en France, le pouvoir d’achat 48% moins élevé.

Investir pour de  l’immobilier en Lettonie comporte beaucoup d’avantages. Le prix du mètre carré est très attractif et le coût de la vie est plus abordable qu’en France.

Investissement locatif en Lettonie

Bien que les salaires moyens des Lettons aient connu des hausses depuis l’accession du pays dans la zone Euro, ils restent encore très bas. Il est donc plus facile pour un étranger d’y acquérir un bien immobilier. De plus, investir au moins 250.000 € dans un bien immobilier (terrain, maison, immeuble commercial, appartement) vous permet d’avoir un permis de séjour sans qu’il y ait une exigence de résidence. Toutefois, vous devez visiter le pays au moins une fois par an.

Il y avait en 2017 en Lettonie 9009 opérations d’achats et de ventes d’appartements, ce nombre a été de 8887 en 2016. Les agences immobilières vous seront d’une grande aide pour votre projet et ont déjà l’habitude de travailler avec des étrangers. Pour toutes les démarches nécessaires, elles ne prendront que des frais de 1% à 5% du prix du bien immobilier une fois que le contrat pour l’achat du bien a été signé.

Pour l’acquisition du bien, vous pouvez utiliser votre propre argent ou demander des prêts au niveau des banques lettones. Le prix du mètre carré est très attractif, dans l’ancien ou dans le neuf. Pour les beaux appartements, les prix varient entre 650 € et 2300 € selon le standing et la saison à Riga, ce qui est 63% moins cher qu’en France. Mais la moyenne en ville est de 1600 €. Pour un bien à rénover, le mètre carré coûte entre 800 et 1600 €. En comparaison, en France, le prix du mètre carré pour un appartement est d’environ 3100 € à 8630 € (10000 € sur Paris), à vous de calculer la différence. Ajoutez à cela les cotisations sociales et l’impôt sur le revenu élevé, ainsi que l’impôt sur la fortune que subissent les biens loués en France…

Il est à noter que les prix affichés de l’immobilier en Lettonie sont la plupart du temps fixes, ce qui veut dire qu’il n’y a presque pas de marchandage au moment de l’achat. Et n’oubliez pas, outre le prix d’achat, il y a également une TVA de 21% que vous devez prendre en compte.

Où investir en Lettonie?

Riga est une ville à privilégier. C’est le centre commercial, industriel, financier et culturel de toute la région de Vidzeme. C’est également la plus grande ville et le plus important aéroport des États Baltes et le tourisme y est assez développé. Sa population est composée de Letton, mais aussi de Russes, de Biélorusses, d’Ukrainiens et d’autres nationalités. Les offres hôtelières ne sont pas encore développées dans la ville si bien la location touristique est très rentable (au moins une rentabilité de 5%).

Pour la location d’un appartement 3 pièces à Riga, le loyer est de 650 € mensuel, mais le prix peut chuter à 500 € et monter jusqu’à 1000 € selon les saisons. Vous constaterez donc que la location est 45% moins chère qu’en France. Pour l’achat d’un appartement, vous aurez un large choix au-delà de 150000 euros.

Par exemple, pour 160.000 €, vous pouvez avoir une 4 pièce de 120 m². Et pour 250.000 €, vous pouvez avoir un bel appartement d’au moins 110 m² dans les meilleurs quartiers de la ville. En France, plus précisément à Paris, pour la même somme, vous n’aurez qu’environ 20 à 30 m² de surface habitable.

Vous pouvez également investir à Jurmala :

Cette ville qui se trouve à 30 km de Riga est parfois surnommée le « Saint-Tropez de Lettonie ». Les touristes qui viennent visiter Riga préfèrent souvent Jurmala pour se loger. Mais la ville est également célèbre pour sa station balnéaire avec des plages de sable fin, et ses forêts. Elle est aussi la ville préférée des « nouveaux riches » de Lettonie.

À Jurmala, le prix moyen du mètre carré est de 2500 € pour une maison et 2977 € pour un appartement, ce qui est un peu plus cher qu’à Riga. Pour 250.000 €, vous pourrez avoir une 2 ou 3 pièce d’environ 80 à 90 m² de surface habitable. Dans cette ville, proposer des locations par nuitée est aussi rentable, avec des prix entre 20€ et 30€, mais qui peuvent aller jusqu’à 50€ et 60€ la nuitée.

À Riga, vous pourrez avoir un appartement de 110 m² pour 250.000 €. Si vous investissez à Jurmala, proposez des locations par nuitée.

Fiscalité en Lettonie

Les principaux impôts en Lettonie sont :

• la taxe sur la valeur ajoutée
• les droits d’accises
• les droits de douane
• l’impôt sur le revenu des particuliers
• l’impôt sur le revenu des sociétés.

Les taux d’imposition en Lettonie

Une convention fiscale bilatérale entre la France et la Lettonie est entrée en vigueur le 1^er mai 2001 pour éviter les doubles impositions. La TVA appliquée est de 21%, mais l’administration applique un taux réduit de 12% pour certains services et biens comme les médicaments, les aliments pour bébé, les denrées alimentaires…

La déclaration peut se faire tous les mois, les trois mois ou les six mois.

L’impôt sur les sociétés est de 20%. Pour les entreprises non résidentes, elles sont imposées uniquement sur les revenus produits en Lettonie, et les entreprises lettones sur leur revenu global. Mais ce qui fait la particularité de Lettonie c’est que si les profits sont réinvestis, ils ne sont pas taxés. Pour un non-résident, les plus-values tirées d’une cession d’un bien immobilier subissent une retenue à la source de 3%.

Les employeurs paient des cotisations sociales de 24,09% sur les salaires, et une taxe de solidarité de 24,09% sur les salaires annuels supérieurs à 55.000€. Quant à l’impôt sur les revenus, il est forfaitaire de 23% (Attention : ces données peuvent changer tous les ans : renseignez-vous régulièrement!).

Par ailleurs, il ne faut pas oublier que vous devez aussi remplir le formulaire 2047 pour vos impôts en France.

Ces dernières années, l’administration lettone a opéré des réformes fiscales pour stimuler les investissements des locaux et des étrangers. Pour les entreprises, les revenus ne sont pas taxés quand les bénéfices sont réinvestis.

Processus d’achat immobilier en Lettonie

L’un des principaux attraits de ce pays est sa proximité avec la France. La ville se trouve à 2h25 de vol de Paris. En outre, si vous y effectuez un séjour de moins de 3 mois, vous n’aurez besoin que d’un passeport valide ou de votre CIN. Ce pays constitue une destination de choix pour ceux qui veulent investir dans la pierre, si on ne cite que le coût de la vie bas et les prix accessibles des biens immobiliers. La procédure pour acquérir un bien immobilier s’effectue en quelques étapes.

La recherche et le choix du bien

Après avoir déterminé le montant du budget que vous voulez investir, vous pouvez commencer à chercher des biens. 80% des offres se trouvent sur Internet, mais il est important que vous confiez votre projet à des agences immobilières locales. Par exemple, vous devez faire attention à la localisation géographique du bien (mer, ville,…) et à son état général.

S’entourer des professionnels locaux

Outre les agences immobilières, il faut que vous contactiez un avocat. Ce dernier connait toutes les étapes et procédures, les droits et les règlementations concernant les transactions en immobilier. Il s’occupera des démarches administratives et fiscales et s’assurera que votre contrat ne comporte pas de vice. Vous pourrez également faire appel à un traducteur si vous le souhaitez (la langue parlée dans le pays est le letton et le russe, mais l’anglais est aussi parlé à des niveaux plus ou moins bons).

La visite des lieux

Une visite des lieux est nécessaire avant que vous n’achetiez le bien. Vérifiez l’état général du bien, les éventuels travaux à faire, son accessibilité et la sécurité. Outre l’aspect extérieur, vérifiez l’installation électrique, les revêtements du plafond, des murs et du sol, la toiture et l’isolation. Prenez également en compte le voisinage et la proximité avec les infrastructures importantes (soins, école, commerces et autres services).

Le contrat préliminaire :

Le processus d’achat s’effectue de la même façon qu’en France et peut s’étendre jusqu’à 3 mois. Si le bien que vous avez visité vous a plu, c’est votre avocat qui effectue l’étape suivante. Il se chargera de la vérification des différentes paperasses concernant le bien. Si tout est en règle, vous effectuez une offre et la négociation a lieu, puis la signature d’un contrat préliminaire.

À la promesse d’achat, vous verserez un acompte de 10% du prix total. Le notaire se chargera ensuite de l’enregistrement de la vente et de sa publication au cadastre. Le total des frais, y compris les droits de mutation (2% du prix d’achat) ne dépasseront pas les 5% du prix. Par ailleurs, vous devrez payer 0,2% à 0,6% de la valeur cadastrale en guise de taxe annuelle. Sachez que les banques lettones peuvent vous octroyer des crédits pour l’acquisition du bien.

Pour que vous n’ayez pas de mauvaises surprises, il est important de visiter les lieux avant toute acquisition. N’oubliez pas non plus de faire appel à un avocat.

Quelques spécificités de l’immobilier en Lettonie

La Lettonie dispose de nombreux avantages fiscaux, géographiques et économiques. Mais avant de prendre votre décision, j’ai listé pour vous les principales spécificités des biens immobiliers de la Lettonie.

Les choix concernant les biens immobiliers

Que ce soit pour le type du bien, le prix et la localisation, il y en a pour tous les goûts et les budgets. Ceux qui aiment la mer et les plages seront particulièrement privilégiés, car les meilleurs endroits où investir se trouvent près de la mer, à savoir Riga et Jurmala. Les lieux touristiques ne manquent pas, ce qui signifie opportunités pour les investissements en immobilier. À noter que les meilleurs endroits à visiter se trouvent à la capitale Riga, Jurmala, Sigulda et Cesis. Mais pour les valeurs sures, préférez Riga et Jurmala, avec des logements qui se déclinent en plusieurs standings.

Des biens à prix abordables mais un ticket d’entrée non négligeable (+/- 150000 euros)

Le prix du mètre carré est abordable par rapport à celui de France. Si en France, le prix peut  commencer à partir de 2100€ et s’élever jusqu’à 8.000€, en Lettonie, le mètre carré vous coûtera en moyenne 1600€, et les plus chers immeubles se trouvent à Jurmala.

Une fiscalité attractive

La convention fiscale qu’il y a entre France et Lettonie permet d’éviter la double imposition. Les biens achetés sont soumis à une TVA de 21%, et de 12% pour d’autres catégories de services et de biens. L’impôt sur les sociétés de 20% est réduit aux profits distribués et les distribués réinvestis sont ne sont pas taxés.

La présence d’experts locaux est importante

Pour toutes vos démarches, de la recherche des biens jusqu’à la signature du contrat d’achat, n’oubliez pas de faire appel à des experts : agent immobilier, avocat et traducteur. Ces professionnels seront payés en pourcentage de la valeur du bien.

Si vous investissez dans l’immobilier en Lettonie, vous aurez un grand choix pour les biens, et ce à des prix abordables. La fiscalité y est aussi intéressante.

Le plus important : n’oubliez pas de faire appel à des experts pour ne pas avoir de mauvaises surprises, ils maîtriseront toute la chaine pour réussir votre achat immobilier à l’étranger.

Pièges à éviter sur l’immobilier en Lettonie

Avant d’investir dans un bien immobilier en Lettonie, il faut prendre en compte certaines précautions.

Faites toujours appel à un avocat et un notaire

Soyez toujours prudent dans vos affaires. Le notaire et l’avocat sauront vérifier les papiers qui concernent le bien, ainsi que ses propriétaires. Ils vous renseigneront aussi sur les divers frais que vous devrez payer pour l’acquisition du bien.

Engagez un traducteur

Si vous ne parlez ni le letton ni le russe, il vaut mieux faire appel à un traducteur ou un contact local. Faites en sorte de trouver une personne de bonne foi qui connait les rouages de l’immobilier letton.

Il ne faut pas forcément acheter le premier bien qu’on vous propose

En plusieurs visites, vous aurez le temps de comparer plusieurs immeubles, localisations, et vous comprendrez mieux ce que veulent les futurs clients.

Les frais annexes à l’acquisition du bien

Outre le prix de l’immeuble, n’oubliez pas qu’il y a d’autres coûts à prendre en compte : les commissions des agences immobilières, les honoraires de l’avocat et du notaire, la taxe foncière, les droits de mutation, le gardiennage…

La corruption en Lettonie

La corruption peut-être est présente dans le pays et vous pouvez y être confronté à toutes les étapes de votre investissement. La clé? Disposer de professionnels de confiance reconnus.

Si vous voulez investir dans l’immobilier en Lettonie et sélectionner les bons biens, entourez-vous de professionnels et n’oubliez pas les coûts annexes.

Conclusion pour investir en Lettonie :

Pour ceux qui veulent investir à moindre coût pour un rendement intéressant, la Lettonie est une destination à envisager. Le coût de la vie plus bas que celui de France, la fiscalité attractive, la beauté du pays, Lettonie offre plusieurs atouts. Les investisseurs étrangers et locaux bénéficient des mêmes avantages et ont les mêmes droits et obligations. En outre, les étrangers ont aussi la possibilité de demander des prêts pour financer leur acquisition ou pour hypothéquer un bien. Si vous êtes décidé à vous lancer, il est conseillé de faire appel à des experts pour vous accompagner dans toutes les démarches.

Quel prix pour quel rendement en Lettonie? 

La Lettonie n’échappe pas à la hausse généralisée de l’immobilier en Europe sous 150000 euros pour la capitale, il sera compliqué d’avoir un bien de qualité avec une rentabilité nette de 5% avec un espoir de plus-value à la revente.

Au-delà de l’investissement pur locatif, les Français qui souhaitent vivre en Lettonie auront une meilleure qualité de vie du fait du coût de la vie bas dans le pays. Par ailleurs, l’enseignement et les soins médicaux n’ont rien à envier à ce qu’on trouve en France.

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