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Immobilier
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Investir en Lettonie comment faire?

Investir en Lettonie comment faire?
par cyril jarnias - le 25 novembre 2018

Investir en Lettonie, que devez-vous savoir ?


Il est possible d’investir dans l’immobilier, mais pas forcément en France. Un investissement hors de France est envisageable pour les investisseurs qui recherchent une rentabilité plus élevée. 

La Lettonie, un petit état souverain de l’UE situé en Europe du Nord est intéressant pour investir en raison de sa forte potentialité économique et de son attrait sur le plan fiscal. Si vous envisagez d’investir en Lettonie, vous trouverez dans cet article les informations à connaitre sur ce pays ainsi que ces particularités. 

La Lettonie est un état attrayant également pour les investisseurs étrangers, car il offre la possibilité d’obtenir un permis de séjour en contrepartie d’un achat immobilier sous certaines conditions. C’est un état où le prix du logement est relativement stable en raison du renforcement de sa situation économique.

Principal avantage fiscal de la Lettonie pour les entrepreneurs : ce pays permet de bénéficier d’avantages fiscaux comme l’absence d’IS en cas de réinvestissement des profits.

 

Cet article sera en mesure de vous éclairer tout particulièrement sur la situation économique de la Lettonie, de vous fournir les informations qu’il est nécessaire de connaitre pour y investir, les principes de la taxation, les marchés sur lesquels investir ainsi que les biens locatifs qui peuvent faire l’objet d’un investissement. 


 

Sommaire investir en Lettonie :

  1. Le marché de l’immobilier en Lettonie
  2. Les taxes en Lettonie
  3. Les conditions de résidence en Lettonie
  4. Les conventions fiscales applicables avec la France
  5. Exemple de biens locatifs
  6. Conclusion

le marché immobilier lettonie

 

1. Le marché de l’immobilier en Lettonie

Les principaux investissements réalisés en Lettonie concernent les secteurs des télécommunications, du transit pétrolier, de l’immobilier, de la distribution et le secteur bancaire. La Lettonie dispose de nombreux attraits qui sont en mesure de favoriser les investissements immobiliers, dont sa stabilité économique avec des comptes publics en bon état ainsi qu’une fiscalité simple et attrayante en raison d’un faible niveau de taxation qui favorise un environnement d’affaires compétitif.

Quant à sa situation géographique stratégique, elle fait de la Lettonie un point de transit entre la Russie et les anciennes républiques soviétiques. Elle est également dotée d’un bon accès aux marchés internationaux grâce à des relations internationales solides renforcées encore plus par son adhésion à l’UE en 2004.    

Le gouvernement letton affirme la volonté du pays à se moderniser après son indépendance par la mise en place de certaines mesures. Entre autres, le lancement dans l’économie de marché et l’acquisition des capitaux qui lui font défaut avec l’ouverture progressive aux investissements directs étrangers. Le gouvernement propose des aides financières pour attirer les entreprises étrangères. Sa stratégie est de favoriser en premier lieu le secteur industriel des hautes technologies dans le but de combler son retard technologique. Il accorde également les mêmes droits aux investisseurs locaux et aux investisseurs étrangers.

La Lettonie est un pays très intéressant pour faire des affaires et notamment en matière d’investissement en raison de ses lois favorables aux investisseurs étrangers ainsi que sa stabilité financière. En outre, la vie dans la capitale lettone est l’une des moins onéreuses d’Europe par exemple entre 15 à 30 % moins chère que la France suivant les prix et les services : les transports, les vêtements de marque et autre sont moins chers.

Les procédures relatives à l’investissement étranger facilitent les opportunités d’investissement en instaurant la liberté d’établissement et l’autorisation de participation avec 100 % de capital étranger dans une entreprise locale.

Les prix de l’immobilier en Lettonie sont raisonnables et les ressortissants français ne sont soumis à aucune restriction concernant le nombre d’acquisitions. En outre, la sécurité juridique quant aux transactions est similaire à la nôtre. La fiscalité y est également avantageuse, car il n’y a pas d’imposition sur la fortune et il est possible de bénéficier d’une exemption de fait des revenus provenant de l’étranger. Les droits de mutation sont faibles à raison de 2 % et la possession d’un bien immobilier n’occasionne qu’une taxe annuelle entre 0,2 à 0,6 % au maximum de sa valeur cadastrale. Les loyers sont par contre soumis à un impôt forfaitaire de 23 % qui peut se voir diminuer à 18 ou 20 % prochainement. 

Atouts de la Lettonie : pas d’impôt de solidarité sur la fortune, faible droits de mutation et pas de restriction pour acheter un bien pour les investisseurs français.

 

L’attractivité du marché de l’immobilier en Lettonie tient à plusieurs raisons :

  • La proximité géographique

Les voyages internationaux sont facilités, car la Lettonie est à proximité immédiate de la Russie, des pays scandinaves et des autres États d’Europe de l’Est. La capitale de la Lettonie RIGA se trouve à 2 heures 25 de vol avec la France et un séjour de moins de trois mois en Lettonie ne nécessite qu’un passeport valide ou une carte d’identité nationale. Il existe approximativement 30 vols directs à destination de Lettonie depuis la France avec quatre vols directs entre Paris et RIGA chaque semaine. 

Il est également possible de communiquer avec la population en russe ou en anglais. D’ailleurs, la plupart des Lettons sont ouverts sur les autres cultures et s’expriment couramment avec un excellent niveau d’anglais ce qui rend la communication aisée.

  • Le développement du marché au cours des dernières années

La période de crise qui a entrainé la volatilité du marché de l’immobilier et donc la chute des prix du logement en Lettonie est passée depuis longtemps. Le marché de l’immobilier en Lettonie connait une situation stable depuis 2010. Depuis six ou sept ans, les investisseurs étrangers ont la possibilité d’investir à des prix encore raisonnables. Et l’introduction du programme de délivrance d’un permis de séjour grâce à un achat immobilier a conduit au développement actif du nombre des investisseurs étrangers. 

Le prix de l’immobilier est moins élevé par rapport à celui de la France et le prix du mètre carré est très intéressant. Les grands quartiers de l’immobilier en Lettonie se concentrent sur le quartier de Riga et de Jurmala et ce sont les offres qui y sont proposées qui sont les plus recherchées par les investisseurs. Les logements dans les autres régions peuvent également être exploités dans l’immobilier d’habitation.

En effet, la Lettonie est un endroit où il fait bon vivre et de nombreux touristes font le choix de s’y installer définitivement avec l’acquisition d’un logement dans les autres régions pour son propre usage. En outre, la rareté des offres hôtelières peut favoriser les investissements dans les locations meublées.

Les appartements de 50 à 200 mètres carrés situés au centre peuvent se négocier entre 2000 à 3500 euros le mètre carré. Les logements à Jurmala sont un peu plus chers et les prix se situent entre 2500 et 7000 euros le mètre carré. Le prix d’un appartement en parfait état peut aller de 2000 à 6000 euros le mètre carré pour le grand standing. Les biens à rénover vont de 800 à 1600 euros le mètre carré, mais ils sont peu nombreux.

Il est en outre possible d’investir dans l’immobilier même avec de petits fonds si vous êtes letton via le crédit. En effet, la Lettonie peut accorder des prêts de 50 à 60 % du prix d’achat à un taux faible de 3 % par an.

Tableau comparatif des rendements en Europe avec la Lettonie :

 

PAYS

RENDEMENT MOYEN ANNUEL

Bulgarie

6 %

Capitale Lettone RIGA

5 %

Londres

3 %

Paris

2 %

  

  • L’obtention d’un permis de séjour

L’achat d’un bien immobilier en République de Lettonie offre un bonus en plus des bénéfices. En effet, les dernières modifications de la loi sur l’immigration peuvent permettre à un investisseur étranger le droit d’obtenir un permis de résidence valable pendant 5 ans en contrepartie de l’acquisition d’un bien immobilier construit d’une valeur de 250000 euros, quel que soit l’emplacement. Et l’investisseur ne devra payer qu’une taxe de 5 % du prix du bien.


taxes lettonie

2. Les taxes en Lettonie

Le système fiscal letton est l’un des moins astreignants de l’UE et se caractérise par la faiblesse de son taux d’imposition.

En tant que pays membre de l’UE, la Lettonie est tenue au respect des libertés fondamentales qui sont la libre circulation des marchandises, des personnes, des capitaux et la libre prestation de service. Elle a fait notamment des efforts pour la suppression des obstacles au commerce, l’application du principe de reconnaissance mutuelle et le renforcement de sa capacité administrative. La Commission européenne a insisté auprès de la Lettonie pour qu’elle supprime les mesures fiscales potentiellement dommageables au libre établissement des sociétés étrangères et d’adopter le bon code de conduite en matière de fiscalité des entreprises. Les réformes fiscales initiées en 2017 étaient donc axées sur la baisse des impôts avec comme but principal de soutenir la compétitivité et de stimuler les investissements locaux et étrangers. La fiscalité en Lettonie est donc avantageuse aussi bien pour les particuliers que pour les entreprises.

Concernant la taxe sur la valeur ajoutée ou TVA en Lettonie, le taux normal est de 21 %, mais des exonérations à un taux réduit de 12 % sont prévues pour certaines transactions. Le gouvernement peut également accorder des taux spéciaux à 0 % pour certains produits ou services.

 

Le taux de l’impôt sur les bénéfices en Lettonie qui s’élève à un  des plus bas dans l’UE (la Bulgarie restant la meilleure avec seulement 10%).

Ce taux peut être réduit à 9 % sous certaines conditions. La Lettonie autorise certaines activités qui nécessitent généralement une licence en France avec l’instauration de nombreuses zones franches et propose de nombreuses subventions pour développer certaines activités comme le bâtiment, la construction, l’industrie ou l’agriculture.

L’imposition sur les revenus des dividendes détenus par des filiales établies en Lettonie a été supprimée depuis le 1er janvier 2013. 

 

En ce qui concerne l’impôt sur le revenu des particuliers, les étrangers ne sont imposés que sur les revenus tirés de leurs activités en Lettonie alors que les résidents et les Lettons expatriés sont imposables sur l’ensemble de leurs revenus. Et le gouvernement letton n’applique qu’une légère fiscalité de 10 % seulement sur les revenus des dividendes. 

Des exemptions d’impôts peuvent être accordées sur les revenus des investissements dans les fonds de pension de retraite privée et les indemnités d’assurance, mais également sur les gains des ventes de propriétés personnelles. Et il est possible pour les particuliers de déduire de leurs revenus les dons à des œuvres caritatives, les frais médicaux, les dépenses en formations professionnelles et les contributions à des fonds de pension privés ou à un régime d’assurance vie.   

Concernant l’imposition sur les personnes physiques résidantes en Lettonie, l’impôt sur le revenu est fixé à trois taux fixes qui sont de 24 % sur les revenus du travail, 15 % sur les gains en capitaux et 10 % sur les revenus du capital autres que les gains en capitaux.

 

Quant à l’impôt sur le revenu des sociétés, la taxe sur les sociétés est en général de 20 % et de 15 % pour les microentreprises. Il s’applique sur les bénéfices distribués et les revenus réputés distribués. Les entreprises étrangères sont uniquement imposées sur leur revenu tiré en Lettonie avec un taux de 5 à 25 % des revenus alors que les entreprises lettones sont imposables sur leur revenu global. La spécificité de la fiscalité de la Lettonie réside dans le fait que les profits ne sont pas taxés s’ils sont réinvestis.

La taxation des plus-values sur la vente d’actions d’une société détenue durant une période de 36 mois est exonérée d’impôt. Les plus-values réalisées par un non-résident à travers la vente d’un bien immobilier ou d’actions d’une société dont 50 % des actifs comprennent des biens immobiliers lettons sont soumises à une retenue à la source de 3 %. Le gouvernement letton octroie également des mesures d’incitations fiscales à certains secteurs d’activités comme des réductions ou des exonérations d’impôt comme la production de logiciel, les petites entreprises dont le chiffre d’affaires est de moins de 200000 LVL ou 140560,8 euros, les investissements de plus de 10000000 LVL ou 7028014 euros. Ces réductions conditionnelles doivent être approuvées en conseil des ministres et sont accordées pour une durée de 10 ans.

L’adhésion de la Lettonie à la Charte de Lisbonne en 2012 a entrainé la variation des taux d’imposition en faveur des petites et moyennes entreprises. Aussi, un contribuable situé dans la zone franche de Liepaja ou de Rezekne peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 80 à 100 % ainsi que de l’exonération de la TVA. S’il est situé dans un port franc de Riga, de Ventspils ou de Liepaja, il ne bénéficie que d’une exonération de la TVA sur toutes les prestations de services.


 

 

3. Les conditions de résidence

La Lettonie est un pays où il fait bon vivre en raison des avantages fiscaux qu’il procure ainsi que sa croissance économique positive. Le programme d’immigration letton avec la Bulgarie est l’option la plus abordable en Europe et dont la procédure est la plus rapide, car le permis de séjour peut être obtenu en deux mois seulement. En effet, il n’impose pas l’obligation de vivre en Lettonie avant, pendant le processus ou après l’accord de la résidence. Mais seulement de visiter chaque année la Lettonie. De plus il est possible d’ajouter son conjoint ou ses enfants mineurs à la demande.

Il existe quatre options au choix des investisseurs étrangers pour obtenir un permis de séjour européen en Lettonie :

  • Investir dans des obligations d’État qui consiste dans un investissement de 250000 euros dans des obligations spéciales sans intérêts émises par le gouvernement letton pour 5 ans avec des frais gouvernementaux de 38000 euros.
  • Investir dans une société qui consiste dans un investissement dans le capital d’une société lettone à 50000 euros moyennant le paiement de 10000 euros de frais gouvernementaux.
  • Investir dans une banque avec un dépôt de 280000 euros dans une banque lettone pour 5 ans et le paiement de 25000 euros de frais gouvernementaux. 
  • Investir dans l’immobilier qui consiste dans l’achat d’un bien immobilier local d’une valeur minimum de 250000 euros avec une taxe gouvernementale de 5 % du prix du bien qui est donc de 12500 euros. 

Les exigences requises pour pouvoir résider en Lettonie consistent dans :

  • La fourniture d’un casier judiciaire vierge de son pays de résidence
  • L’absence de sanction par l’Union européenne

Le permis de séjour délivré par la Lettonie est valable pendant 5 ans et peut s’étendre au conjoint et aux enfants mineurs. Il garantit aussi automatiquement la libre circulation au sein des 26 pays composant l’espace Schengen.

Le permis de séjour européen en Lettonie permet également de circuler sans visa dans tous les pays membres de l’UE, de travailler librement sur l’ensemble du territoire européen, d’ouvrir un compte dans une banque européenne, de bénéficier des droits des résidents européens, de créer une société dans une juridiction européenne et internationale.

Les coûts gouvernementaux pour une procédure de 30 jours ouvrables sont de 98 euros, ils s’élèvent à 238 euros pour une procédure de 10 jours ouvrables et à 308 euros pour une procédure de 5 jours ouvrables.

ERRATUM : nous accompagnons les investisseurs pour de l’immobilier à l’étranger avec notre expertise. Nous ne travaillons pas sur un accompagnement pour obtenir la nationalité Lettone (ou autre).

 


conventions fiscales lettonie

 

4. Les conventions fiscales applicables avec la France

La Lettonie a signé de nombreuses conventions fiscales bilatérales avec les États membres de l’Union européenne. Ainsi pour améliorer la coopération entre la France et la Lettonie, une convention a été conclue le 14 avril 1997 entre le gouvernement français et celui de la Lettonie et est entrée en vigueur le 1er mai 2001. Cette convention permet à la France de renforcer sa présence en Lettonie, éviter les doubles impositions et empêcher les éventuelles fraudes en matière d’impôt sur le revenu et d’impôt sur la fortune.

La Lettonie protège autant les résidents, les entreprises et les ressortissants étrangers de la situation défavorable de la double imposition. 

Les liens entre la France et la Lettonie sont donc favorables aux Français qui souhaitent investir en Lettonie. Ils peuvent profiter des avantages de la fiscalité lettone et sont préservés de la double imposition. 

La Lettonie a également conclu des conventions fiscales bilatérales au niveau international spécifiquement avec la Suisse ou la Russie.

Elle a également signé un accord avec les pays baltes concernant l’organisation d’audits synchrones sur les taxes directes et l’instauration d’une coopération renforcée entre les administrations fiscales afin de garantir un contrôle performant des contribuables de la Lettonie, de la Lituanie et de l’Estonie.

ERRATUM : nous mettons en relation les investisseurs avec notre réseau local pour de l’immobilier à l’étranger. Vous devez justifier de l’origine de vos fonds et vos capitaux seront soumis au contrôle TRAFIN par les banques locales dans les pays où vous investirez.

 

 


 

5. Exemples de biens locatifs en Lettonie

Les investisseurs étrangers disposent d’un large choix concernant les biens immobiliers locatifs en Lettonie selon leurs goûts ainsi que leurs budgets. Ils peuvent choisir d’investir dans l’ancien ou dans le neuf dans un appartement, une maison, un immeuble commercial ou dans un terrain à bâtir.

En effet, la Lettonie propose de nombreuses opportunités pour les investissements. Riga (la capitale) et Jurmala constituent les meilleurs endroits pour investir en Lettonie et les logements peuvent s’y décliner en plusieurs standings.

L’ancienne faiblesse relative de la densité de la population a fait que la Lettonie dispose d’un large choix de site pour les opérations industrielles et les activités de bureau qui sont actuellement développées pour de nouvelles fonctions.

Nous ne sommes pas experts que sur le marché de l’immobilier locatif.

Des anciens quartiers résidentiels sont par exemple transformés en zones commerciales ou de loisirs. La rareté des offres hôtelière en Lettonie peut conférer une bonne rentabilité à la location saisonnière.

Le prix du mètre carré d’un bien immobilier en Lettonie peut couter en moyenne 1600 euros dans la capitale lettone Riga. Le prix moyen du mètre carré est beaucoup plus cher à Jurmala avec 2977 euros pour un appartement et 2500 euros pour une maison.

 

Il est possible d’avoir un large choix d’appartement pour 150000 euros. Et il est possible d’avoir un appartement 4 pièces de 120 m2 pour 160000 euros ainsi qu’un bel appartement de 110 m2 dans les meilleurs quartiers de la ville.

Un appartement de 2 chambres qui coûte moins de 150000 euros avec un locatif entre 630 et 800 euros peut avoir des rendements bruts de l’ordre de 5% en location classique ou en location saisonnière.

La rentabilité brute d’un studio de 30 mètres carrés d’une valeur d’achat de 50000 euros sur une location saisonnière est donc de 5,28 %.

Le loyer mensuel pour la location d’un appartement trois-pièces dans la capitale lettone peut se situer à 650 euros jusqu’à 1000 euros selon la saison. Et il est possible de proposer la location d’un logement situé à Jurmala entre 20 et 60 euros la nuitée.

Il existe également d’autres possibilités pour investir hors de France comme l’immobilier en Bulgarie ou l’immobilier en Hongrie ou encore l’immobilier en France en LMNP sans fiscalité.


 

6. Conclusion investir en Lettonie : 

La Lettonie est de plus en plus prisée par les investisseurs dynamiques en quête de bons placements et surtout pour les entrepreneurs dans le domaine de nouvelles technologies.

Elle attire également les touristes européens fortunés à la recherche d’aventure ou d’exotisme. Sa compétitivité ainsi que son environnement économique favorable impliquant l’égalité des droits et des responsabilités des entrepreneurs étrangers et des investisseurs locaux.

La Lettonie est surtout intéressante pour la création d’une entreprise dans le domaine de nouvelles technologies de l’information.

Sur l’immobilier, le marché a déjà atteint une certaine maturité et les rendements sont moins attractifs.

Nous ne recommandons pas le marché  letton qui nous semble avoir connu un vrai rattrapage depuis la correction de 2010.

D’autres opportunité existent pour de l’immobilier à l’étranger, vous pouvez nous contacter sur le formulaire à la fin de cet article pour bénéficier de notre expertise.

 

 

Les étrangers ont la possibilité de participer à 100 % au capital des entreprises locales. Et l’attractivité du prix de l’immobilier est en mesure de faciliter l’acquisition d’un bien immobilier par un étranger en Lettonie. Toute société peut s’établir avec 100 % de capital étranger. Tous les secteurs d’affaires sont ouverts aux investisseurs étrangers. Et il est possible de transférer les bénéfices sans restriction vers les pays originaires des capitaux. Il est permis aux investisseurs étrangers d’investir dans l’achat d’un bien immobilier comme un appartement, une maison, un immeuble commercial ou un terrain à bâtir.

Il existe également d’autres possibilités pour un contribuable français pour investir à l’étranger à l’image de l’immobilier Bulgarie à Sofia ou des îles Canaries qui offre une fiscalité à 10% et aucune plus-values après 3 ans par exemple.

Pour votre projet immobilier à l’étranger, contactez-nous juste en bas de cet article!

 

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