Le Budget 2026, formalisé par la loi de finances n° 2026-103 promulguée le 19 février 2026, marque un tournant pour les propriétaires et investisseurs immobiliers. Conçu dans le cadre du plan « Relance logement » porté par le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun, il articule quatre grands axes de soutien : un nouveau statut de bailleur privé, la consolidation des aides à l’accession, le maintien d’avantages clés sur les plus-values et l’ajustement des dispositifs fiscaux autour de la location meublée, de la vacance et de la rénovation énergétique. Le secteur accueille un texte jugé à la fois structurant et incomplet, tandis que de nouveaux débats se poursuivent dans le cadre du projet de loi de finances pour 2027.
Retrouvez le podcast de cet article ci-dessous :
Disclaimer :
Les contenus publiés sur ce site sont fournis à des fins informatives, éducatives et générales. Ils portent notamment sur la gestion de patrimoine, l’investissement immobilier, la finance, la fiscalité et l’organisation patrimoniale. Ils ne constituent en aucun cas un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale, financière ou comptable.
Les informations, analyses, opinions, simulations et exemples présentés sont donnés à titre indicatif et peuvent évoluer en fonction de la réglementation, des conditions de marché et de votre situation personnelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité, de variation de marché, de change ou de contraintes fiscales et réglementaires.
Les stratégies évoquées (investissement immobilier, placements financiers, structuration patrimoniale, optimisation fiscale, diversification internationale, etc.) doivent être analysées au regard de votre profil, de vos objectifs et de votre situation globale. Elles peuvent nécessiter des ajustements spécifiques et un accompagnement adapté.
Avant toute prise de décision, il est recommandé de consulter des professionnels qualifiés (conseiller en gestion de patrimoine, avocat, notaire, expert-comptable ou tout autre spécialiste compétent). L’éditeur et l’auteur déclinent toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base des informations diffusées sur ce site.
Un nouveau statut de bailleur privé pour remplacer le Pinel
Mesure phare du Budget 2026, le dispositif dit « Jeanbrun » succède au Pinel, éteint fin 2024, et vise à relancer l’investissement locatif dans le neuf comme dans l’ancien rénové. Entré en vigueur le 21 février 2026, il s’applique jusqu’au 31 décembre 2028 sur l’ensemble du territoire, sans zonage.
Contrairement au Pinel, fondé sur une réduction directe d’impôt, ce nouveau statut repose sur l’amortissement fiscal. Les propriétaires qui louent un logement nu en résidence principale peuvent déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de leurs revenus fonciers, dans la limite de 80 % du prix d’acquisition hors valeur du terrain et de deux logements par foyer.
Le taux d’amortissement pour les loyers sociaux atteint 4,5 % par an, avec un plafond de déduction de 10 000 euros.
En contrepartie, les bailleurs doivent respecter plusieurs contraintes : engagement de location nue pendant au moins neuf ans, plafonds de loyers et de ressources des locataires, interdiction de louer à un proche, et réintégration des amortissements pratiqués dans la plus-value taxable en cas de revente.
Les professionnels de la promotion immobilière se montrent toutefois très critiques. La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), présidée par Pascal Boulanger, juge le dispositif « inopérant » dans sa version actuelle, en raison de taux et de plafonds jugés trop bas par rapport aux recommandations initiales, qui visaient un taux unique de 5 %. Selon la FPI, de nombreux investisseurs resteraient fiscalement mieux lotis avec les régimes existants.
Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI)
Du côté des propriétaires, l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), dirigée par Sylvain Grataloup, déplore un avantage jugé trop centré sur le neuf, au détriment de la mobilisation du parc existant, pourtant immédiatement disponible. La Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), présidée par Loïc Cantin, salue au contraire une « reconnaissance fiscale du bailleur privé » perçue comme un signal de confiance, tout en appelant à une extension massive du dispositif à l’ancien. Au printemps et à l’été 2026, des amendements portés notamment par la sénatrice Valérie Létard et le ministre Vincent Jeanbrun ont été déposés pour assouplir le cadre et élargir l’éligibilité des logements anciens rénovés.
Accession à la propriété : PTZ renforcé et articulation avec la rénovation
La loi de finances pour 2026 confirme et ajuste le Prêt à taux zéro (PTZ), maintenu comme principal levier d’accession à la propriété pour les ménages modestes et intermédiaires. Les réformes adoptées en 2025 et prolongées jusqu’au 31 décembre 2027 ont déjà élargi le PTZ à l’achat de logements neufs – appartements ou maisons individuelles – sur tout le territoire, sans distinction de zones, sous condition de ressources.
Le PTZ peut financer jusqu’à 50 % du coût d’un appartement neuf selon les revenus, et entre 10 % et 30 % pour une maison neuve. En 2026, il devient aussi accessible aux acquéreurs ultérieurs de logements en Bail Réel Solidaire (BRS), un dispositif qui dissocie le foncier du bâti pour réduire le coût d’accession.
Dans le débat budgétaire en cours pour 2027, le gouvernement propose en parallèle un « PTZ Parentalité » ciblant les ménages qui accueillent un enfant. Ce prêt serait accessible de la grossesse aux trois ans de l’enfant et, particularité notable, ne serait plus réservé aux seuls primo-accédants : les ménages déjà propriétaires pourraient en bénéficier pour acquérir un logement plus vaste, neuf ou ancien, adapté à l’agrandissement de la famille. Dans les zones les plus tendues (A et A bis), le montant pourrait atteindre 180 000 euros et couvrir jusqu’à 50 % du prix d’achat pour les ménages aux revenus les plus faibles.
L’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 prévoit de supprimer le plafond annuel de dépense d’État pour le PTZ, jusqu’ici fixé à 2,1 milliards d’euros, afin de ne plus freiner mécaniquement le nombre de dossiers aidés.
Ce soutien à l’accession s’articule avec un volet rénovation confirmé dans le Budget 2026. L’enveloppe de MaPrimeRénov’ est stabilisée à 3,6 milliards d’euros pour l’année, permettant à l’Agence nationale de l’habitat (Anah) de financer environ 150 000 travaux ciblés (isolation, chauffage) et 120 000 rénovations globales. Le gouvernement met en avant, via une campagne nationale d’information lancée le 28 septembre 2026, la possibilité de combiner Jeanbrun, PTZ et éco-PTZ pour « acheter, investir, rénover ».
Plus-values, donations et fiscalité de transfert : des avantages préservés mais resserrés
Alors que les débats budgétaires laissaient craindre un durcissement général de la fiscalité immobilière, plusieurs avantages clés ont finalement été conservés dans le Budget 2026 au bénéfice des propriétaires.
L’exonération totale de la plus-value lors de la vente de la résidence principale est maintenue sans condition de durée de détention. Des amendements parlementaires envisageaient de taxer la plus-value en cas de détention inférieure à cinq ans, au nom de la lutte contre les opérations spéculatives rapides ; ils n’ont pas été retenus.
La loi prolonge jusqu’au 31 décembre 2027 l’exonération de plus-value pour les cessions réalisées au profit d’organismes de logement social ou d’opérateurs s’engageant à y construire des logements sociaux. L’abattement exceptionnel de 60 % à 85 % sur les cessions de terrains à bâtir et d’immeubles situés en zones tendues (A, A bis, B1) est également reconduit pour deux ans, dans l’objectif de favoriser la construction et la densification dans les secteurs en tension.
À l’inverse, un dispositif temporaire de soutien aux donations familiales fléchées vers le neuf arrives à son terme. L’article 790 A bis du Code général des impôts, qui permettait de recevoir jusqu’à 100 000 euros par donateur – et jusqu’à 300 000 euros au total – en exonération totale de droits, à condition d’investir ces sommes dans les six mois dans l’achat d’un logement neuf ou en VEFA destiné à la résidence principale, doit prendre fin le 31 décembre 2026. Le projet de loi de finances pour 2027 confirme la disparition définitive de ce régime, sans reconduction. L’exécutif évoque de futures mesures de facilitation des dons d’argent, mais celles-ci seraient moins ciblées et moins avantageuses pour le seul immobilier neuf.
La loi de finances 2026 limite la portée temporelle des augmentations de droits de mutation décidées par les départements. Entre le 1er décembre 2026 et le 15 avril 2027, toute hausse notifiée ne pourra entrer en vigueur qu’à partir du deuxième mois suivant cette notification. Cette mesure vise à sécuriser les plans de financement des acquéreurs en leur offrant une visibilité accrue sur les délais d’application des nouveaux tarifs.
Meublé, logements vacants et rénovation énergétique : un cadre en recomposition
Si le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) a été globalement préservé dans le Budget 2026, la perspective d’un tour de vis se dessine pour 2027. Le projet présenté le 1er octobre 2026 prévoit de plafonner fortement les amortissements comptables déductibles qui constituent aujourd’hui l’un des principaux atouts de ce statut.
Pour les locations meublées classiques à l’année, utilisées comme résidence principale des locataires, l’amortissement serait limité à 2,5 % de la valeur du bien, avec un plafond absolu de 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, le taux serait abaissé à 1,5 %, avec un plafond annuel de 5 000 euros. Le report des amortissements non utilisés d’une année sur l’autre serait également encadré et restreint. Ces mesures, actuellement débattues à l’Assemblée nationale, visent à réduire l’écart d’avantage fiscal entre la location meublée et la location nue.
La loi de finances 2026 fusionne la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) en une taxe unique sur les logements vacants (TVLH), applicable au 1er janvier 2027. Cette taxe permet aux communes de majorer la fiscalité sur les logements inoccupés jusqu’à doubler les taux actuels. Les gestionnaires de patrimoine et syndics alertent sur une vacance souvent subie (blocages en copropriété, successions complexes, travaux de rénovation impossibles à réaliser rapidement) et craignent un alourdissement de charge pour des propriétaires déjà soumis aux contraintes du calendrier énergétique.
Justement, le Budget 2026 inclut plusieurs ajustements en faveur de la rénovation. La méthode de calcul du Diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les logements chauffés à l’électricité a été revue, avec une baisse du coefficient de conversion de 2,3 à 1,9. Cette modification technique améliore mécaniquement la classe énergétique de nombreux logements anciens électriques, parfois d’un cran (par exemple de G à F), sans travaux lourds, ce qui permet d’éviter des interdictions de louer immédiates.
Deux positions s’opposent sur la mesure proposant de suspendre l’interdiction de louer les logements classés F et G pour les propriétaires ayant signé un devis de travaux.
La mesure est saluée par les fédérations de propriétaires comme un assouplissement pragmatique pour préserver l’offre locative.
Les associations de défense des locataires et la Fondation pour le logement y voient un simple recul qui retarde la transition écologique.
Enfin, le secteur reste marqué par le recul du gouvernement sur la révision cadastrale annoncée fin 2025, qui devait entraîner une forte hausse de taxe foncière pour 7,4 millions de locaux, générant 466 millions d’euros pour les collectivités. Face à la contestation unanime des associations de propriétaires, des professionnels de l’immobilier et de nombreux élus locaux, l’exécutif a renoncé à la mesure. L’UNPI rappelle que la taxe foncière a déjà progressé de plus de 37 % en dix ans.
Un équilibre encore fragile pour les propriétaires
Entre soutien à l’investissement locatif, encouragement à l’accession et pression accrue sur les logements vacants et mal classés énergétiquement, le Budget 2026 dessine un équilibre délicat pour les propriétaires. Certaines mesures – comme la consolidation du PTZ, la prolongation des exonérations sur les plus-values en faveur du logement social ou la relative stabilité du LMNP en 2026 – sont perçues comme des signaux positifs dans un marché de la construction en crise.
D’autres choix, à l’image de la fin annoncée de l’exonération renforcée pour les donations familiales destinées au neuf ou du futur plafonnement des amortissements en meublé, nourrissent les inquiétudes d’une partie des investisseurs. Les débats en cours autour du projet de budget pour 2027, qui doivent être tranchés d’ici la fin de l’année, seront déterminants pour préciser l’ampleur réelle du soutien public aux propriétaires dans les prochaines années.
Un projet patrimonial ou une question ? Contactez-nous dès maintenant pour échanger avec un expert en gestion de patrimoine.
