La fiscalité du patrimoine se durcit pour plusieurs catégories d’investisseurs, avec un alourdissement de certaines impositions sur les placements, une moindre attractivité de la location meublée touristique et un encadrement renforcé des transmissions d’entreprises. Engagée avec la loi de finances pour 2024, cette évolution s’est poursuivie avec les textes budgétaires et sociaux de 2026, tandis que de nouveaux ajustements restent débattus au Parlement.
Pour les ménages concernés, les enjeux portent autant sur le rendement des investissements que sur leur coût de sortie et leur transmission. La vente d’un logement meublé, la perception de dividendes ou l’utilisation d’une société holding nécessitent désormais un examen plus attentif de la charge fiscale globale.
Il convient toutefois de distinguer les dispositions issues de la loi du 29 décembre 2023, les changements introduits ultérieurement et les propositions du projet de loi de finances pour 2027. Ces dernières ne constituent pas, à ce stade, des règles définitivement adoptées.
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La location meublée confrontée à un coût de sortie accru
L’évolution du régime de la location meublée non professionnelle, ou LMNP, figure parmi les changements les plus sensibles pour les investisseurs immobiliers. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits dans le cadre du régime réel doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien.
Le mécanisme réduit ainsi une partie de l’avantage obtenu pendant la période de location. L’amortissement permet de diminuer le résultat locatif imposable, mais les sommes déduites augmentent désormais la plus-value taxable au moment de la vente. Le rendement d’un investissement ne peut donc plus être apprécié uniquement à partir de l’impôt économisé chaque année.
Au-delà d’une plus-value imposable de 50 000 euros, une surtaxe s’ajoute à l’imposition de la plus-value combinant un taux de 19 % et des prélèvements sociaux de 18,6 %, ce qui rend déterminant le calcul du produit net de vente pour un propriétaire envisageant une cession prochaine.
Une exception concerne les logements situés dans certaines résidences avec services, notamment étudiantes, pour seniors ou au sein d’établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Ces biens échappent à la réintégration des amortissements.
Le régime réel conserve néanmoins son fonctionnement actuel sur un point important : le 30 octobre 2026, l’Assemblée nationale a rejeté un amendement visant à plafonner l’amortissement à 2,5 % par an ou à 7 000 euros par foyer. Cette limitation, discutée dans le cadre du budget suivant, n’est donc pas entrée en vigueur.
Les locations touristiques moins favorisées fiscalement
Le durcissement touche aussi le régime micro-BIC des meublés de tourisme non classés. L’abattement applicable aux recettes est ramené à 30 %, contre 50 % auparavant, avec un plafond de recettes fixé à 15 000 euros. Cette orientation, engagée dans le cadre budgétaire initial puis reprise par des textes ultérieurs, réduit l’avantage fiscal de la location touristique non classée.
La location meublée de longue durée conserve un abattement de 50 %, dans la limite de 83 600 euros de recettes. L’écart entre les deux traitements peut modifier les arbitrages des propriétaires entre location saisonnière et location durable.
Le dispositif « Relance logement », également désigné sous le nom de « Jeanbrun », ouvre parallèlement une nouvelle possibilité d’amortissement pour les bailleurs privés en 2026. Il vise des logements neufs ou rénovés, sous réserve notamment d’un engagement locatif d’au moins neuf ans et du respect de plafonds de loyers. Son intérêt dépend donc aussi des contraintes acceptées par le propriétaire.
Une fiscalité financière alourdie pour les épargnants
Sur les revenus financiers, la hausse des prélèvements sociaux porte le prélèvement forfaitaire unique, ou PFU, de 30 % à 31,4 %. Cette progression résulte d’une augmentation de 1,4 point de la contribution sociale généralisée applicable aux revenus concernés.
Le nouveau taux touche notamment les dividendes, les intérêts et les plus-values sur valeurs mobilières, hors régimes particuliers. Il réduit le rendement net des placements concernés et pèse sur les arbitrages entre revenus distribués et capitalisation.
Pour les contribuables disposant des revenus les plus élevés, la contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR) vise une imposition effective minimale de 20 % pour les foyers dont le revenu fiscal de référence dépasse 250 000 euros pour une personne seule ou 500 000 euros pour un couple.
Initialement temporaire, cette contribution est prolongée tant que le déficit public français reste supérieur à 3 % du produit intérieur brut. Les contribuables concernés doivent anticiper un acompte correspondant à 95 % de la contribution, à verser entre le 1er et le 15 décembre 2026.
Le barème de l’impôt sur le revenu est, pour sa part, revalorisé de 0,9 % pour les revenus de 2025 déclarés en 2026. Une hausse de 2,1 % figure dans le projet de budget suivant, mais reste soumise à l’examen parlementaire.
L’immobilier reste à surveiller dans le calcul de l’IFI
La loi de finances pour 2024 a également resserré les conditions de déduction des dettes au titre de l’impôt sur la fortune immobilière. Les financements retenus doivent être directement liés à l’acquisition, à la rénovation ou à l’entretien des actifs immobiliers imposables. Les emprunts personnels sans lien avec ces biens sont exclus.
La restriction peut augmenter le patrimoine net taxable des contribuables concernés par le seuil de 1,3 million d’euros ; par ailleurs, les actifs exploités en LMNP restent compris dans l’assiette de l’IFI à leur valeur de marché lorsqu’ils ne remplissent pas les conditions d’exonération des biens professionnels.
L’assurance-vie ne soustrait pas non plus automatiquement les placements immobiliers à cet impôt. Les unités de compte investies en SCPI, OPCI ou SCI doivent être prises en compte à hauteur de leur composante immobilière nette.
Holdings et transmissions : un recentrage sur l’activité professionnelle
Les structures patrimoniales font l’objet d’un encadrement accru. Une taxation de 20 % vise certains actifs de luxe ou de loisir non affectés à une activité professionnelle détenus par des holdings patrimoniales, dans le cadre d’un seuil de patrimoine de 5 millions d’euros. La trésorerie, les titres financiers et les participations opérationnelles ne relèvent pas de cette assiette.
Le pacte Dutreil conserve une exonération de 75 % de l’assiette des droits de donation ou de succession, mais son bénéfice est recentré sur l’activité professionnelle. Les actifs personnels ou sans rapport avec l’exploitation doivent être distingués des biens nécessaires à l’entreprise ; un audit de la composition du patrimoine social est donc essentiel avant une transmission.
Le régime d’apport-cession demeure, lui aussi, conditionné au réinvestissement du produit de cession dans des activités économiques ou des fonds éligibles. Les discussions budgétaires portent notamment sur le maintien du report d’imposition lors de certaines transmissions à titre gratuit. Ces débats ne doivent pas être confondus avec des modifications déjà applicables.
Épargne retraite et assurance-vie : des avantages à réévaluer
Le plan d’épargne retraite connaît deux changements : la déductibilité des versements volontaires cesse à partir de 70 ans, tandis que le report des plafonds de déduction inutilisés passe de trois à cinq ans. Cette période élargie permet davantage de souplesse pour organiser les versements, notamment lors des années de revenus élevés.
L’assurance-vie conserve son traitement favorable pour les retraits et la transmission. Elle reste ainsi un outil de gestion patrimoniale, sans dispenser d’examiner la fiscalité propre aux supports détenus.
Les stratégies fiscales doivent intégrer l’ensemble du cycle d’investissement : acquisition, revenus, détention, cession et succession. L’avantage immédiat d’un dispositif ne suffit plus à en mesurer l’intérêt, particulièrement lorsque les règles de sortie ou de transmission ont été durcies.
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