La taxe de 100 % envisagée sur les achats immobiliers de personnes établies fiscalement hors de l’Union européenne n’est jamais entrée en vigueur en Espagne. Annoncée par Pedro Sánchez pour freiner la spéculation et favoriser l’accès au logement des résidents, la proposition a été abandonnée après son blocage parlementaire. Elle est devenue caduque le 6 octobre 2026, lors de la dissolution des Cortes Generales, sans avoir été soumise au vote.
Pour les acheteurs concernés, aucune surtaxe de 100 % ne s’applique aujourd’hui à l’acquisition d’un logement ; les droits et taxes à payer lors de l’achat restent ceux du régime ordinaire, également applicable aux acquéreurs espagnols et aux résidents européens. La fiscalité liée à la détention ou à la location du bien comporte toutefois des différences selon la résidence fiscale du propriétaire.
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Une proposition destinée à freiner les achats spéculatifs
Le président du gouvernement espagnol avait présenté cette mesure en janvier 2025, dans un ensemble d’initiatives consacrées au logement. L’objectif affiché était de limiter les acquisitions spéculatives étrangères dans les marchés soumis à une forte pression, notamment Madrid, Barcelone, la Costa del Sol, les Baléares et les Canaries.
Le 22 mai 2025, le groupe parlementaire socialiste a déposé une proposition de loi créant un impôt national complémentaire sur certaines mutations immobilières. Le texte visait les personnes physiques et les entreprises dont la résidence fiscale se trouvait en dehors de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen.
Ce critère est déterminant : le dispositif reposait sur la résidence fiscale, et non sur la nationalité. Présenter la mesure comme une taxe applicable à tous les étrangers aurait donc été inexact. Les investisseurs établis au Royaume-Uni, aux États-Unis, en Suisse ou dans plusieurs pays d’Amérique latine figuraient parmi les publics particulièrement préoccupés par cette annonce.
Le gouvernement défendait une priorité donnée à l’accès au logement des habitants face aux achats spéculatifs et aux résidences secondaires de luxe. Ses opposants contestaient à la fois la portée économique de la mesure et sa solidité juridique.
Une taxation qui aurait profondément alourdi le coût d’achat
Le mécanisme proposé prévoyait un taux de 100 %, appliqué au montant le plus élevé entre le prix déclaré de l’acquisition et la valeur de référence cadastrale officielle. Les droits régionaux de mutation déjà acquittés auraient pu être imputés sur cette taxe nationale.
Il ne s’agissait donc pas simplement d’ajouter 100 % aux droits régionaux sans tenir compte de ceux-ci. L’ensemble aurait néanmoins représenté une charge fiscale équivalant à la totalité de la base retenue, portant potentiellement le coût d’acquisition à environ deux fois la valeur du bien, avant les autres frais.
Des exceptions étaient prévues : les logements neufs soumis à la TVA auraient été exclus, de même que certaines opérations réalisées par des professionnels dans le cadre de leur activité commerciale. La mesure n’aurait ainsi pas couvert uniformément toutes les transactions effectuées par des acquéreurs établis hors de l’espace européen.
Cette perspective a créé une incertitude chez les investisseurs. Certaines sociétés de gestion de patrimoine ont privilégié le report d’acquisitions importantes dans l’attente d’une clarification juridique. D’autres ont étudié des structures de détention par société, sans que cela permette de conclure à une exemption générale, puisque le projet concernait aussi les personnes morales.
Le blocage parlementaire et les réserves juridiques ont conduit à son abandon
Le gouvernement minoritaire n’a pas obtenu le soutien nécessaire pour faire avancer le texte. Des désaccords parmi ses partenaires et alliés régionaux ont empêché la constitution d’une majorité parlementaire.
Parallèlement, des juristes, fiscalistes et professionnels de l’immobilier ont soulevé plusieurs objections. Ils ont notamment évoqué la protection constitutionnelle de la propriété, les engagements internationaux de protection des investissements et les règles européennes relatives à la non-discrimination et à la libre circulation des capitaux.
Ces réserves ne constituent pas une décision judiciaire annulant la taxe : celle-ci n’a jamais été adoptée. Elles ont toutefois accompagné son enlisement politique.
La surtaxe avait déjà été retirée des priorités législatives du gouvernement dans le cadre de la réforme du logement présentée en janvier 2026. Sa caducité, lors de la dissolution du Parlement en octobre, a clos le parcours de cette proposition. Il convient donc de distinguer l’annonce initiale, très commentée, d’une obligation fiscale effectivement applicable.
Les taxes ordinaires restent dues lors de l’acquisition
Dans l’immobilier ancien, les acheteurs restent soumis à l’impôt régional sur les transmissions patrimoniales, l’ITP. Ses taux se situent généralement entre 6 % et 10 %, mais peuvent atteindre 13 % selon la communauté autonome.
Pour un logement neuf, le régime repose sur une TVA de 10 %, à laquelle s’ajoutent les droits sur les actes juridiques documentés, ou AJD. Ceux-ci varient habituellement entre 0,5 % et 1,5 %, selon la région.
Ces écarts territoriaux influencent le budget d’acquisition et l’attractivité des marchés : Madrid et l’Andalousie, où les droits de mutation sont relativement modérés, attirent une part croissante des achats de non-résidents ; la Communauté valencienne a également renforcé son attractivité en abaissant son ITP de 10 % à 9 % ; à l’inverse, des prélèvements plus élevés réduisent l’avantage relatif de la Catalogne et des Baléares.
L’abandon de la surtaxe ne rétablit pas pour autant le dispositif de résidence par investissement. Le programme dit « Golden Visa » a été supprimé par une loi entrée en vigueur en avril 2025. Acheter un bien d’au moins 500 000 euros ne donne donc plus automatiquement accès à un titre de séjour.
Des différences persistent pour les revenus immobiliers
L’égalité des taxes à l’achat ne signifie pas que tous les propriétaires sont ensuite imposés de manière identique. L’impôt sur le revenu des non-résidents, l’IRNR, dépend notamment du lieu de résidence fiscale et de l’usage du logement.
Lorsqu’un bien n’est pas loué, son propriétaire non résident est imposé sur un revenu théorique correspondant à 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale. Ce revenu est taxé à 19 % pour les résidents de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen, contre 24 % pour ceux établis en dehors.
Pour les locations, le régime des résidents hors UE prévoit une imposition de 24 % sur les recettes brutes, sans déduction des dépenses ; cette exclusion fait l’objet de contestations judiciaires : l’Audiencia Nacional l’a jugée discriminatoire et le contentieux a été porté devant le Tribunal Supremo.
La Commission européenne conteste également certains aspects de l’imposition des propriétaires non résidents. Elle a adressé à l’Espagne un avis motivé le 29 avril 2026, en invoquant notamment la libre circulation des travailleurs et des capitaux. Cette procédure est distincte de la proposition de taxe à 100 %.
Les achats étrangers ont résisté à l’incertitude
Malgré les inquiétudes suscitées par la surtaxe envisagée et la disparition de la « Golden Visa », l’investissement étranger ne s’est pas effondré. Au deuxième trimestre 2026, les acquéreurs étrangers représentaient environ 16 % des transactions immobilières espagnoles, un niveau record porté principalement par les acheteurs européens et nord-américains.
Cette proportion concerne l’ensemble des acheteurs étrangers, et non uniquement les personnes que la proposition aurait visées. Elle montre néanmoins que l’incertitude fiscale n’a pas interrompu la demande internationale.
Pour les acquéreurs établis hors de l’Union européenne, l’enjeu immédiat reste l’évaluation des taxes régionales, de l’imposition future du logement et des conditions de séjour ; la surtaxe de 100 % n’est pas une charge à intégrer au coût actuel d’un achat immobilier en Espagne.
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