Le projet de loi de finances pour 2027 (PLF 2027), déposé à l’Assemblée nationale sous le numéro 3210, marque un tournant pour la fiscalité patrimoniale des particuliers et des entrepreneurs. Au cœur du texte figurent une refonte profonde du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), un dispositif incitatif mais temporaire en matière de donations, un recentrage des avantages fiscaux de l’assurance-vie et un durcissement majeur du régime d’apport-cession. L’ensemble de ces mesures s’inscrit dans une double logique : favoriser les transmissions anticipées de patrimoine vers les plus jeunes, tout en réduisant certains schémas d’optimisation jugés excessifs.
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LMNP : un encadrement strict de l’amortissement
Le statut de loueur en meublé non professionnel est l’un des principaux visés par le PLF 2027, via l’article 7 du projet, actuellement au stade de simple projet de loi. Le gouvernement entend revisiter le principal avantage fiscal de ce régime : l’amortissement comptable sous le régime réel.
Jusqu’à présent, l’amortissement des biens meublés n’était soumis à aucun plafond et s’effectuait par composants sur la durée d’utilisation estimée du bien, généralement entre 25 et 40 ans. Ce mécanisme permettait, dans de nombreux cas, de neutraliser l’imposition des loyers pendant de longues années.
Le plafond absolu de l’amortissement annuel pour les locations meublées classiques de longue durée est fixé à 7 000 euros par an et par foyer fiscal, avec un taux limité à 2,5 % de la valeur du bien.
Autre changement de taille : la possibilité de reporter sans limite de temps l’excédent d’amortissement lorsqu’il dépasse les loyers encaissés serait supprimée à compter du 1er janvier 2027. La fraction excédentaire au-delà des nouveaux plafonds ne pourrait plus être utilisée ultérieurement et serait définitivement perdue pour le contribuable.
Pour les propriétaires disposant déjà d’un « stock » d’amortissements reportables avant cette date, un régime transitoire est prévu. Ces montants demeureraient imputables, mais de façon encadrée : leur déduction serait limitée à 50 % du résultat imposable de chaque exercice et ne serait possible que jusqu’au 31 décembre 2036.
Les contribuables au régime micro-BIC avec abattement forfaitaire (50 %, ou 30 % pour certains meublés) et les loueurs en meublé professionnels (LMP) ne sont pas concernés par les plafonds d’amortissement. L’amortissement complet, sans limitation, reste possible pour les résidences gérées à vocation sociale ou médico-sociale : logements étudiants ou pour jeunes en formation de moins de 30 ans, EHPAD, résidences services pour seniors ou personnes handicapées, et établissements de soins de longue durée.
Sur le plan budgétaire, le gouvernement évalue le rendement de cette réforme entre 200 et 260 millions d’euros par an à partir de 2027. Officiellement, l’objectif est de réduire l’écart de traitement entre la location meublée et la location nue en rapprochant le régime du dispositif d’investissement locatif neuf dit « Jeanbrun », afin d’inciter au retour de logements sur le marché locatif de longue durée pour les familles. De nombreux professionnels de l’immobilier et du conseil en patrimoine dénoncent toutefois un « coup de rabot fiscal » susceptible de freiner l’investissement locatif privé, en allongeant de fait la durée théorique d’amortissement de l’immobilier au-delà des 40 ans.
Donations : une fenêtre exceptionnelle pour les transmissions en numéraire
Au-delà du logement, le PLF 2027 consacre un important volet aux transmissions patrimoniales dans le cadre du plan « Transmissions 2027 », présenté par Matignon. L’article 4 du projet instaure, pour une période limitée, un régime exceptionnel pour les dons de sommes d’argent au sein de la famille, visant à encourager les transmissions anticipées vers les générations plus jeunes.
Entre le 1er janvier et le 30 juin 2027, le plafond d’exonération des dons de sommes d’argent de l’article 790 G du CGI passerait de 31 865 euros tous les 15 ans à 50 000 euros, sous réserve que le donateur ait moins de 80 ans et que le bénéficiaire soit âgé de 18 à 49 ans. Seraient éligibles les enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants, ainsi qu’à défaut de descendants, les neveux et nièces.
Au-delà de cette franchise, l’article 4 propose un taux forfaitaire unique de 6 % sur la part taxable du don, dans la limite de 100 000 euros par couple donateur-donataire, en remplacement du barème progressif pouvant grimper jusqu’à 45 % en ligne directe. Ce taux pourrait être abaissé à 5 % si le bénéficiaire reverse au moins 1,1 % de la somme reçue à un organisme d’intérêt général ou à une structure aidant les personnes en difficulté, notamment victimes de violences conjugales.
Ces donations bénéficiant du taux forfaitaire présenteraient un avantage majeur : elles seraient exclues du mécanisme de rappel fiscal de 15 ans. Autrement dit, elles ne viendraient pas entamer les abattements classiques encore disponibles pour de futures transmissions. Cet avantage est surtout significatif pour les montants intermédiaires ou élevés, le barème progressif restant plus favorable pour des bases imposables inférieures à 10 090 euros.
Apport-cession : fin de la purge en cas de donation ou succession
Les entrepreneurs et dirigeants sont particulièrement concernés par l’article 5 du PLF 2027, qui revoit en profondeur le régime de l’apport-cession prévu à l’article 150-0 B ter du Code général des impôts. Ce dispositif permet à un chef d’entreprise d’apporter les titres de sa société à une holding qu’il contrôle, en bénéficiant d’un report d’imposition sur la plus-value constatée lors de l’apport.
En cas de transmission à titre gratuit (donation ou succession) des titres d’une holding, la plus-value placée en report pouvait jusqu’ici être définitivement effacée, sous réserve notamment d’une durée minimale de conservation des titres par le bénéficiaire, portée à six ans par la loi de finances précédente. En pratique, le décès ou la donation, sous conditions, entraînaient la « purge » du report.
Le PLF 2027 met un terme à cette possibilité. En remplaçant, dans le texte, la notion de « cession à titre onéreux » par celle de « transmission » et en supprimant un paragraphe clé de l’article 150-0 B ter, le projet de loi prévoit que toute transmission, qu’elle soit onéreuse ou gratuite, mettra désormais fin au report d’imposition. La plus-value d’apport deviendrait immédiatement taxable, y compris en cas de décès du dirigeant ou de donation de ses titres.
Un nouvel article 1681 G du Code général des impôts permet de fractionner le paiement de l’impôt sur cinq ans, sous réserve de garanties. Ce durcissement s’applique aussi aux transmissions de titres acquis via des « management packages » bénéficiant d’un report d’imposition, ainsi qu’à celles relevant de l’« exit tax » de l’article 167 bis.
Afin d’éviter un afflux de donations conçues pour profiter une dernière fois de l’ancienne règle, la réforme est assortie d’une date d’application rétroactive : elle viserait toutes les transmissions intervenues à partir du 1er octobre 2026, date de présentation officielle du projet de loi de finances en Conseil des ministres.
Assurance-vie : recentrage sur le modèle traditionnel
Autre pilier du patrimoine des ménages, l’assurance-vie fait l’objet d’un encadrement ciblé par l’article 6 du PLF 2027, intitulé « Protection du modèle de l’assurance-vie ». Le texte ne modifie ni les principaux abattements en cas de décès (dont celui de 152 500 euros par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans), ni la fiscalité applicable aux rachats. Il vise en revanche certains contrats dits « atypiques », souvent souscrits à l’étranger, notamment au Luxembourg, qui permettent d’abriter dans un fonds dédié des actifs patrimoniaux ou professionnels du souscripteur.
Le projet instaure trois conditions cumulatives, introduites à l’article 122 du Code général des impôts, pour qu’un contrat conserve le régime fiscal spécifique de l’assurance-vie en matière d’impôt sur le revenu et de droits de succession.
D’abord, les primes versées à compter du 1er octobre 2026 devront l’être exclusivement en numéraire. L’apport direct de titres au contrat, pratique fréquente dans certains montages luxembourgeois, entraînerait l’exclusion du régime de faveur.
Ensuite, les unités de compte devront reposer sur des actifs présentant une diversification et une liquidité comparables à celles exigées par le Code des assurances français. L’objectif est de limiter les poches d’actifs trop concentrées ou difficilement cessibles.
Les fonds dédiés (FID, FAS) ne pourront plus détenir d’actifs émis, garantis ou dus par le souscripteur, l’assuré, le bénéficiaire ou leur proche entourage familial (conjoint, ascendants, descendants, frères et sœurs), ni par des entités qu’ils contrôlent. Les montages indirects, via des produits structurés répliquant la performance de ces actifs, sont également proscrits.
En cas de non-respect d’un seul de ces critères à la date du décès de l’assuré, le contrat perdrait l’intégralité de ses avantages successoraux. Les capitaux versés aux bénéficiaires seraient alors réintégrés dans la succession et soumis aux droits de mutation à titre gratuit de droit commun, selon le lien de parenté. Ces règles s’appliqueraient immédiatement aux nouveaux contrats et primes, tandis que les contrats existants devraient être mis en conformité, faute de quoi la sanction fiscale jouerait pour tous les décès survenant à partir du 1er juillet 2027.
Un calendrier législatif encore ouvert
L’ensemble de ces mesures figure dans un projet de loi de finances qui doit encore franchir les étapes classiques de la procédure parlementaire. Après sa présentation en Conseil des ministres, le texte fait l’objet de débats et d’amendements à l’Assemblée nationale puis au Sénat, avant un vote définitif attendu d’ici la fin de l’année 2026. Les dispositions relatives au LMNP, aux donations, à l’assurance-vie et à l’apport-cession pourraient encore être ajustées, voire partiellement supprimées, au fil de la navette parlementaire.
Si elles sont adoptées en l’état, la plupart des réformes entreront en vigueur à partir du 1er janvier 2027, avec des dates d’effet spécifiques selon les dispositifs. Elles redessinent d’ores et déjà les grandes lignes de la fiscalité du patrimoine pour les particuliers, investisseurs et chefs d’entreprise, en combinant incitations ponctuelles aux transmissions anticipées et serrage de vis ciblé sur les montages d’optimisation les plus sophistiqués.
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