L’encadrement de plus en plus strict de l’exonération Dutreil bouleverse en profondeur la stratégie des chefs d’entreprise pour la transmission de leur patrimoine, en particulier lorsqu’il comprend de l’immobilier. Entre volonté de préserver l’outil de travail et lutte contre l’optimisation patrimoniale, le législateur a tracé une ligne de démarcation désormais nette entre immobilier professionnel et immobilier de patrimoine, au prix de contradictions pratiques et d’une insécurité accrue pour les transmissions complexes.
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Un dispositif recentré sur l’entreprise « opérationnelle »
L’exonération Dutreil, prévue à l’article 787 B du Code général des impôts, reste l’un des principaux leviers d’allègement des droits de mutation à titre gratuit lors des donations ou successions d’entreprises. Elle permet en principe une réduction de 75 % de la base taxable, à condition de respecter un ensemble d’engagements de conservation des titres et de maintien d’une activité éligible.
Sous l’ancien régime, les sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, y compris celles détenant une part significative d’immobilier, bénéficiaient largement d’une réduction qui s’appliquait à la valeur globale des titres, intégrant sans distinction l’ensemble des actifs, y compris l’immobilier non professionnel logé dans la structure.
Ce principe « tout ou rien » a été remis en cause par une série de réformes successives. Après une première étape avec la loi de finances pour 2024, qui a explicitement sorti de l’exonération les activités de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier, la loi de finances pour 2026 a profondément redessiné le périmètre du dispositif. Désormais, le bénéfice de la réduction de 75 % est strictement limité à la fraction de la valeur des titres correspondant à des actifs exclusivement affectés à l’activité opérationnelle de l’entreprise.
Concrètement, les biens qualifiés de « non professionnels » ou « somptuaires » sont exclus : l’immobilier d’agrément, les biens de luxe, mais surtout l’habitation, quels que soient son mode de détention et d’utilisation, sont sortis de la base exonérée.
Virage dur contre l’immobilier d’habitation et les locations meublées
Le durcissement du traitement de l’immobilier s’inscrit aussi dans le prolongement d’un bras de fer ancien entre la doctrine administrative et la jurisprudence sur les locations meublées. Pendant plusieurs années, la Cour de cassation puis le Conseil d’État ont admis, sous conditions, que des activités de location meublée ou équipée puissent être regardées comme des activités commerciales éligibles au pacte Dutreil. L’administration, dans ses commentaires au BOFiP, défendait au contraire une approche restrictive, excluant de fait la plupart de ces montages.
La loi de finances pour 2024 exclut la gestion de son propre patrimoine (mobilier ou immobilier) de la qualification d’activité commerciale. Ainsi, les locations meublées (LMP ou LMNP) et la simple location de bureaux équipés ne sont plus considérées comme commerciales pour ce dispositif.
La réforme de 2026 prolonge ce mouvement en s’attaquant directement au logement. Selon les commentaires publiés par la Direction générale des Finances publiques au BOFiP le 10 août 2026, tous les logements détenus par une société sont écartés de la base de l’exonération, qu’ils soient loués ou non, meublés ou nus. Leur valeur ne peut plus bénéficier de la réduction de 75 %, sauf exception très ciblée lorsque l’immeuble est exploité dans le cadre même de l’activité (hôtel, EHPAD, résidence services, par exemple).
Cette exclusion joue également en chaîne lorsque ces actifs résidentiels sont portés par des filiales ou sous-filiales : la valeur des titres de la société tête de groupe doit être retraitée au prorata, ce qui complexifie les évaluations et limite fortement l’intérêt de loger de l’immobilier d’habitation dans un groupe bénéficiant d’un pacte Dutreil.
L’exigence d’affectation exclusive : une preuve difficile à rapporter
Au-delà de la nature des biens, la réforme a introduit une exigence d’« affectation exclusive » des immeubles à l’activité professionnelle pour qu’ils puissent entrer dans la base exonérée. Cette condition doit être satisfaite pendant au moins trois ans avant la transmission, ou depuis l’acquisition si elle est plus récente, et demeurer remplie pendant toute la durée de conservation des titres.
Pour l’immobilier purement d’exploitation (bureaux, entrepôts, usines, locaux industriels), l’exigence semble aisée à respecter. Mais dès que l’immeuble est à usage mixte, les difficultés surgissent : un bâtiment abritant à la fois des locaux professionnels et un logement de fonction, ou un appartement ponctuellement mis à disposition d’un dirigeant puis loué, risque de faire l’objet d’une remise en cause si la traçabilité des usages n’est pas parfaitement documentée.
Les entreprises doivent alors opérer une répartition fine par prorata de surfaces ou via une comptabilité analytique détaillée, afin d’isoler la part résidentielle non éligible. Une mauvaise qualification peut conduire, au mieux, à l’exclusion de la seule portion de logement, au pire à une contestation globale de l’exonération en cas de contrôle.
Les professionnels de la gestion de patrimoine soulignent par ailleurs les « zones grises » persistantes, notamment pour les locations touristiques meublées et certaines activités para-hôtelières hybrides : la frontière entre exploitation hôtelière assimilable à une activité commerciale et simple gestion patrimoniale locative n’apparaît pas toujours nette, malgré la sécurisation annoncée des hôtels, EHPAD et résidences services par l’administration.
SCI et holdings patrimoniales sur la touche
Les montages classiques de détention immobilière se retrouvent particulièrement fragilisés. La pratique consistant à isoler les « murs » dans une SCI, distincte de la société d’exploitation, visait à protéger le patrimoine immobilier des risques économiques de l’activité. Mais cette sécurisation a pour contrepartie une exclusion de principe du dispositif Dutreil : l’activité civile de location de la SCI, qu’elle porte des locaux nus ou meublés, est considérée comme purement patrimoniale et ne peut donc pas prétendre à la réduction de 75 %.
Pour bénéficier de l’exonération, l’immobilier doit figurer à l’actif de la société d’exploitation elle-même, ce qui l’expose directement aux créanciers de l’entreprise. Le chef d’entreprise fait alors face à un choix cornélien : intégrer l’immobilier dans la structure opérationnelle pour optimiser la transmission fiscale, au risque d’affaiblir la protection de son patrimoine, ou conserver une structure séparée, plus sécurisante mais fiscalement pénalisante.
La loi de finances pour 2026 a par ailleurs donné une base légale à la notion de holding animatrice, jusque-là construite par la jurisprudence. Ces structures, lorsqu’elles participent activement à l’animation et au contrôle de leurs filiales opérationnelles, peuvent entrer dans le champ du pacte Dutreil. Mais les actifs immobiliers purement patrimoniaux détenus par ces holdings doivent être exclus de la base exonérée selon un calcul de prorata. Les holdings exclusivement dédiées à la gestion locative restent totalement en dehors du dispositif.
Un engagement de conservation porté à huit ans
Autre évolution majeure : l’allongement des durées d’engagement. Pour les transmissions intervenant sous le nouveau régime, la période d’engagement collectif de conservation demeure fixée à deux ans, mais l’engagement individuel des héritiers, donataires ou légataires passe de quatre à six ans. Au total, la durée minimale de détention pour ne pas perdre l’avantage fiscal atteint ainsi huit ans, contre six précédemment.
Pendant toute la période, la société doit maintenir une activité éligible et conserver la cohérence de sa structure. Toute opération mal calibrée – cession d’un immeuble d’exploitation inscrit au bilan, fusion, apport de titres ou restructuration interne mal structurée – est susceptible de provoquer la remise en cause rétroactive de l’exonération, avec rappel intégral des droits et intérêts de retard.
Cette extension des délais renforce la nécessité d’anticiper très en amont les transmissions d’entreprises. Les professionnels recommandent désormais de préparer les opérations de donation ou de succession trois à cinq ans avant l’échéance envisagée, afin de réorganiser les actifs, cantonner l’immobilier patrimonial hors du périmètre éligible et sécuriser la trajectoire de l’activité.
Pressions politiques et critiques sur un dispositif jugé trop favorable
Le durcissement des règles ne met pas fin au débat public sur l’exonération Dutreil, au contraire. À l’automne 2026, la Cour des comptes a publié une note de synthèse sur la fiscalité du patrimoine des ménages, dans laquelle elle recommande de réduire l’avantage attaché au dispositif et d’actualiser les outils de taxation des patrimoines détenus via des structures.
La Cour estime à 1,3 milliard d’euros les recettes potentielles d’un resserrement du mécanisme, tout en préconisant d’élargir l’assiette de la taxe spécifique de 20 % instaurée par l’article 235 ter C du CGI, qui vise actuellement certains actifs de luxe détenus par des structures dont le total d’actifs dépasse 5 millions d’euros, en substitution d’un projet initial de prélèvement de 2 % sur les actifs non professionnels, dont l’immobilier de patrimoine, un retour à une approche plus large pénalisant directement les détentions d’immobilier non productif au sein de sociétés.
De son côté, l’ONG Oxfam France dénonce l’exonération Dutreil comme un outil de « super-succession » au bénéfice des plus grands patrimoines. Dans une note publiée à la même période, elle évalue à 111 milliards d’euros le manque à gagner cumulé sur trente ans pour les finances publiques et propose de revoir en profondeur le dispositif : abaisser le taux de l’exonération de 75 % à 50 %, plafonner l’avantage à 1 million d’euros par bénéficiaire et renforcer encore l’exclusion des actifs immobiliers privés.
Les propositions visant les niches favorables à la transmission des gros patrimoines sont accueillies avec prudence par la majorité sénatoriale. Elles témoignent néanmoins d’un mouvement général de remise en question, particulièrement lorsque l’immobilier constitue une part importante des actifs transmis.
Un équilibre encore instable entre transmission et lutte contre l’optimisation
Malgré les restrictions successives, l’exonération Dutreil demeure un instrument puissant de transmission des entreprises familiales. Toutefois, la frontière désormais étanche entre immobilier d’exploitation et immobilier patrimonial complique fortement les montages intégrant de la pierre.
La combinaison d’un périmètre d’actifs resserré, d’une exigence d’affectation exclusive sur trois ans et d’un engagement de conservation porté à huit ans augmente le risque de requalification en cas de contrôle, surtout pour les groupes diversifiés détenant à la fois des actifs opérationnels et un parc immobilier mixte.
Pour les chefs d’entreprise comme pour leurs conseils, le duo Exonération Dutreil et patrimoine immobilier apparaît plus que jamais délicat à manier. Les prochaines discussions budgétaires, marquées par les pressions de la Cour des comptes et d’ONG comme Oxfam France, diront si ce durcissement progressif se stabilise ou s’il annonce un nouveau tour de vis sur un dispositif déjà au cœur de la controverse fiscale.
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