Les prix de l’immobilier ancien en Espagne poursuivent leur ascension et flirtent avec des niveaux historiques, sur fond de pénurie de logements, de tensions sociales et de bras de fer politique autour de la régulation du secteur. Selon les derniers indicateurs publiés début octobre 2026, le marché de l’ancien reste sous forte pression, malgré quelques signes de ralentissement dans les grandes métropoles.
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Des prix proches de leur record historique
D’après l’indice du portail Idealista, les prix de l’immobilier ancien en Espagne ont progressé de 11,8 % sur un an au troisième trimestre 2026. Le prix moyen atteint désormais 2 930 euros le mètre carré, soit seulement trois euros de moins que le record absolu enregistré en juillet à 2 933 euros le mètre carré. Il s’agit du 21e mois consécutif de hausse annuelle à deux chiffres pour le segment de l’ancien.
Au troisième trimestre, la progression trimestrielle du marché immobilier reste positive à +0,5 %, confirmant sa résistance malgré des prix de plus en plus inaccessibles.
D’autres sources confirment cette tendance, même si les niveaux chiffrés diffèrent. Le portail Pisos.com évalue ainsi le prix moyen de l’ancien à 2 465 euros le mètre carré au troisième trimestre, soit une hausse de 0,45 % sur trois mois et de 2,12 % sur un an. L’institut statistique national (INE), qui publie un indice officiel, fait également état d’une dynamique nettement plus vive pour l’ancien que pour le neuf : au deuxième trimestre 2026, les prix de l’existant y ont bondi de 12,9 % sur un an, contre 7,4 % pour le neuf. L’INE recense par ailleurs 45 trimestres consécutifs de hausse des prix de l’immobilier résidentiel.
Selon le groupe d’expertise Grupo ST, le prix moyen national, tous segments confondus (neuf et ancien), a atteint 2 173 euros le mètre carré à la fin du premier semestre 2026, en hausse de 8,1 % sur un an. Pour un logement standard de 90 mètres carrés, un ménage espagnol doit désormais consacrer l’équivalent de près de huit années de salaire brut, ce qui illustre une dégradation rapide de l’accessibilité.
Un marché à plusieurs vitesses selon les territoires
Derrière cette hausse nationale, les disparités territoriales sont marquées et tendent à se renforcer. Certaines zones très chères montrent des signes de modération, tandis que de nombreuses villes secondaires connaissent des hausses spectaculaires.
Dans les grandes capitales historiquement tendues, la progression des prix se tasse. Sur un an, Idealista relève des augmentations limitées à 2,4 % à Madrid, 3,4 % à San Sebastián, 3,6 % à Palma et 4,1 % à Málaga. Dans ces marchés déjà onéreux, les acheteurs atteignent leurs limites financières, et les négociations deviennent plus fréquentes, obligeant certains vendeurs à revoir leurs prétentions à la baisse. La part des annonces affichant une réduction de prix est d’ailleurs passée de 11 % à 14 % en un an au début de 2026.
La plus forte hausse des prix immobiliers parmi les capitales provinciales abordables est enregistrée à Ciudad Real, avec une progression de 21,7 % sur un an.
Sur le plan régional, la hiérarchie des niveaux de prix reste dominée par les zones les plus attractives sur les plans économique et touristique. La Communauté de Madrid affiche un prix moyen de 3 583 euros le mètre carré selon Grupo ST. Les îles Baléares ont franchi pour la première fois le seuil des 3 000 euros le mètre carré (3 173 euros), tandis que la Catalogne atteint 2 986 euros le mètre carré. À l’opposé, des régions comme l’Estrémadure demeurent nettement moins chères, autour de 1 056 euros le mètre carré.
Cette fracture se retrouve dans la typologie des marchés décrite par les analystes, comme Tinsa, qui évoquent une Espagne immobilière à « trois vitesses » : d’un côté, les zones surchauffées (Madrid, Barcelone, côtes touristiques, archipels), où l’offre est quasi inexistante et où la demande internationale entretient la flambée des prix ; au centre, un marché intermédiaire de villes dynamiques où la croissance semble se stabiliser ; enfin, une « Espagne vidée » à l’intérieur du pays, marquée par le déclin démographique et peu touchée par l’inflation immobilière.
Tinsa
Une pénurie structurelle au cœur de la hausse
Les acteurs institutionnels, comme la Banque d’Espagne et les agences de notation, identifient la pénurie structurelle de logements comme le moteur principal de la hausse des prix de l’immobilier ancien en Espagne. Le pays construit chaque année entre 90 000 et 100 000 logements, alors que les besoins liés à la création nette de ménages et au renouvellement du parc nécessitent de 150 000 à 200 000 unités par an pour stabiliser le marché.
Entre 2021 et 2025, le déficit cumulé de logements en Espagne est estimé à 750 000, alors que la demande sur le neuf se reporte sur l’ancien et que le stock disponible à la vente a chuté de plus de 38 % en huit ans.
Les promoteurs invoquent plusieurs freins à la construction : une pénurie persistante de main-d’œuvre qualifiée, des coûts élevés des matériaux et de l’énergie, ainsi que des délais réglementaires jugés trop longs pour transformer des terrains en zones constructibles. Dans ce contexte, les permis de construire, bien qu’en hausse attendue de plus de 10 % en 2026 et de plus de 12 % en 2027, restent insuffisants pour combler le déficit accumulé.
L’Espagne accueille 200 000 à 300 000 nouveaux arrivants par an, dont l’intégration sur le marché du travail et dans le logement soutient la demande en résidences principales. L’attrait pour les non-résidents (Français, Allemands, Belges, Néerlandais), aux revenus supérieurs aux niveaux locaux, exerce une pression haussière sur les prix des zones littorales et des grandes agglomérations.
Effet de la régulation locative sur le marché de la vente
La loi sur le logement adoptée en 2023 (Ley de Vivienda), qui encadre notamment une partie des loyers de longue durée et renforce la protection des locataires dans certaines zones, a eu des effets collatéraux sur l’offre. De nombreux propriétaires auraient retiré leurs biens du marché locatif traditionnel pour les basculer vers des locations touristiques, saisonnières ou de chambres, segments moins régulés et perçus comme plus rentables.
Ce mouvement accentue la rareté des logements disponibles à la location classique, mais contribue aussi indirectement à la tension sur le marché de l’ancien. Face à des loyers structurellement élevés, une partie des ménages solvables se tourne vers l’achat, alimentant à son tour la demande d’acquisition sur un stock limité.
Parallèlement, les loyers continuent de progresser sur un an, malgré une correction saisonnière récente. Selon Fotocasa, le troisième trimestre 2026 se termine sur un recul trimestriel de 4,7 %, mais avec une hausse annuelle de 3 %, pour un loyer moyen de 14,10 euros le mètre carré et par mois. La Communauté de Madrid domine le classement avec 21,45 euros le mètre carré, devant la Catalogne (19,67 euros) et les Baléares (19,59 euros). La Catalogne se distingue par une envolée trimestrielle de 9,1 %, à rebours de la tendance nationale.
Des conditions de financement plus favorables, mais un accès toujours restreint
Les conditions de crédit immobilier se sont légèrement détendues par rapport au pic de 2023–2024. L’Euribor, principal indice de référence des prêts hypothécaires, a clôturé le mois d’août 2026 à 2,952 %, et CaixaBank Research prévoit qu’il devrait se maintenir autour de 2,89 % d’ici la fin de l’année, avant de reculer vers 2,26 % fin 2027.
La modération des taux soutient le maintien d’un flux d’acheteurs sur le marché, alors que les revenus des ménages n’ont pas suivi le rythme de la flambée des prix. Pour les primo-accédants espagnols, le niveau élevé des prix neutralise en grande partie le bénéfice de cette détente monétaire : l’apport initial nécessaire reste élevé et le poids de l’endettement sur la durée demeure considérable.
La hausse continue des prix de l’immobilier ancien en Espagne et des loyers a placé la question du logement au cœur de l’actualité politique et sociale. Les semaines récentes ont été marquées par une succession d’événements qui montrent à quel point l’enjeu immobilier cristallise les tensions.
Le 2 octobre 2026, le Congrès des députés a rejeté les décrets-lois 26/2026 et 27/2026 du gouvernement de Pedro Sánchez, qui visaient à encadrer les fonds d’investissement « vautours » et à durcir la régulation des locations temporaires. L’alliance des partis de droite et des nationalistes catalans de Junts a fait basculer le vote, plongeant l’exécutif dans l’impasse sur son principal dossier social.
La tension est encore montée après l’expulsion très médiatisée de Maricarmen Abascal, une Madrilène de 87 ans, contrainte de quitter son logement après 70 ans d’occupation, à la suite du rachat de son immeuble par un fonds d’investissement qui a exigé une hausse de loyer de 275 %. Cette affaire, qui s’ajoute à la hausse continue des prix de l’immobilier ancien en Espagne, a servi de catalyseur à une colère populaire déjà vive.
Le 3 octobre, plus d’une cinquantaine de villes espagnoles ont été le théâtre de manifestations. À Madrid, les cortèges ont rassemblé entre 70 000 personnes selon les autorités et 500 000 selon les syndicats de locataires, sous le mot d’ordre « vers la grève générale ». Des affrontements ont éclaté à Valence, et à Barcelone, où la manifestation avait été reportée au 5 octobre en raison de la météo, des heurts ont opposé manifestants et forces de l’ordre. Un campement permanent a été installé à la Puerta del Sol, au centre de Madrid.
Face à cette double pression parlementaire et de rue, Pedro Sánchez a annoncé le 5 octobre la dissolution du Congrès et la convocation d’élections législatives anticipées pour le 29 novembre 2026. Le lendemain, le Conseil des ministres a toutefois adopté de nouveaux décrets d’urgence, proches de ceux rejetés quelques jours plus tôt mais légèrement remaniés, qui doivent être soumis cette fois à la Commission permanente du Congrès, où la majorité de gauche ne dépend pas du soutien de Junts.
Des mesures d’urgence pour soulager la demande et encadrer la spéculation
Les décrets adoptés le 6 octobre prévoient à la fois des aides à l’accession et des mécanismes d’encadrement des pratiques jugées spéculatives. Un programme baptisé « Tu Casa » est doté de 10 milliards d’euros pour financer, via l’Institut de crédit officiel (ICO), des prêts à taux zéro pouvant atteindre 50 000 euros, destinés à compléter l’apport initial des primo-accédants.
L’exécutif annonce 280 millions d’euros de garanties pour favoriser la construction de logements préfabriqués industrialisés, ainsi que 400 millions d’euros pour renforcer l’offre de logement social, avec une interdiction temporaire jusqu’en 2028 pour les fonds d’investissement achetant des logements à moins de 70 % de leur valeur d’expertise et la requalification automatique des contrats de location temporaire sans justification en baux de résidence principale.
En parallèle, les grandes institutions de prévision continuent d’anticiper une progression des prix dans les prochaines années, bien que moins rapide. S&P Global projette ainsi une hausse globale de 9,3 % des prix de l’immobilier en Espagne pour 2026, suivie de 7,4 % en 2027 et de 6,2 % en 2028, plaçant le pays parmi les marchés les plus dynamiques d’Europe.
Dans ce contexte, la hausse continue des prix de l’immobilier ancien en Espagne, alimentée par une offre insuffisante, une demande diversifiée et une régulation en recomposition, devrait rester au cœur de la campagne électorale à venir et des débats sur le modèle économique et social du pays.
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