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Devenir rentier immobilier pourquoi aller hors de France?

Devenir rentier immobilier pourquoi aller hors de France?
par cyril jarnias - le 20 octobre 2019

Devenir rentier immobilier pourquoi faut-il investir hors de France !

Devenir rentier immobilier en France n’a jamais été aussi compliqué en France.

Selon les statistiques, 70% du patrimoine des Français est constitué d’immobilier. Il fut un temps où investir en France était très intéressant. Malheureusement, le marché de l’immobilier a connu un changement important : entre hausse des prix constantes et fiscalité croissante, la rente immobilière est fortement impactée!

Investir en France devient de plus en plus difficile en raison de la cherté du prix du m2.

La fiscalité est devenue très élevée.

En moyenne, la fiscalité sur les revenus fonciers est supérieurs à 50%!

 

Nombreux sont les Français qui se tournent vers l’investissement dans certains pays étrangers. Le prix du m2 y est très abordable.

Pour un même budget, vous pouvez obtenir deux biens assez différents.

Une somme d’argent avec laquelle vous ne pourrez acquérir un studio, en France, pourra servir à acheter une grande maison avec une piscine dans un pays étranger avec une fiscalité attrayante et de beaux rendements locatifs.

Nous vous proposons de vous expliquer pourquoi il est devenu complexe d’être rentier immobilier en France et où et comment vous pourriez investir à l’étranger pour vivre de votre immobilier avec plus de rendement et moins de fiscalité.

Vous pourriez également apprendre à diversifier votre exposition aux devises dans un contexte où l’euro ne va pas bien.


Sommaire devenir rentier immobilier :

  1. Comment investir dans l’immobilier en France
  2. Le poids de la fiscalité de l’immobilier en France et les pièges du levier à crédit immobilier
  3. Les pays où investir à l’étranger
  4. Conclusion

1. Comment investir dans l’immobilier en France

Afin de réussir un investissement immobilier en France, il est impératif de respecter certaines étapes. En les suivant scrupuleusement, vous éviterez les risques locatifs ou de perte en capital. Ce qui peut affecter la rentabilité d’un patrimoine. Avant d’investir dans un pays comme la France, il faut se renseigner sur les étapes à suivre.

Étape 1 : Déterminer clairement ses objectifs et les moyens à mettre en œuvre pour y parvenir

Une fois la décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif est prise, il est important de définir distinctement son projet. Il faudra également déterminer ses objectifs et son budget. Dès que le futur investissement est bien cerné, demandez-vous si vous disposez des fonds nécessaires.

  • Quel montant êtes-vous prêt à engager ?

En quelques mots, c’est le montant en votre possession. Il sera alloué directement au projet en question. Cet argent peut provenir de votre épargne personnelle. Il ne s’agit pas des prêts effectués auprès d’organismes financiers. Il se peut aussi que le fonds investi soit issu d’une vente immobilière ou d’un héritage. N’investissez pas tous vos avoirs dans le placement. C’est pour prévoir les imprévus potentiels.

  • Jusqu’à combien pouvez-vous emprunter ?

Il y a un système de calcul particulier établi par les institutions financières déterminant le prêt que vous pouvez octroyer aux investisseurs. Il est calculé en fonction du montant du patrimoine que vous pouvez acquérir. Le montant de l’apport personnel est également pris en compte. 

Levier du crédit immobilier?

Vous ne pouvez vous endetter en France au-delà de 33% de vos revenus.

Vous devez éviter de dépasser les 25% d’endettement (mon conseil) pour laisser de la marge de manoeuvre. Je suis contre un trop fort endettement.

Pour le crédit à l’étranger, il est compliqué à obtenir à part sur de l’hypothèque de biens sans crédit en France ou le nantissement (hypothèque également) de contrats d’assurance vie pour que la banque puisse se couvrir.

 

Étape 2 : Déterminer la rentabilité locative du bien

Cette étape est classifiée parmi les tâches les plus difficiles pour un investisseur. Lors de cette phase, vous êtes toujours en proie aux doutes. Vous vous demandez continuellement si vous avez fait le bon choix ou si vous ne l’avez fait pas. La prudence est toujours de mise. Il ne faut pas se précipiter sur les investissements faciles. Si vous ne disposez pas d’assez de temps pour faire la prospection de marché rentable, il existe des solutions efficaces qui peuvent vous aider.

  • S’abonner à des alertes relatives à la location immobilière sur des sites d’agences fiables

Des systèmes d’alerte sont mis en place sur des sites spécialisés dans la location immobilière. Dès qu’une offre correspond aux attentes de l’investisseur, ce dernier recevra de suite une notification. 

C’est un système très efficace, car il apporte un gain de temps considérable. Pour intégrer ces offres, il suffit de remplir des critères relatifs au bien. Il englobe surtout le prix ainsi que la situation géographique du bien. N’hésitez pas à faire des investigations sur la réputation des sites auxquels vous allez confier votre placement. Ce système vous évitera les mauvaises surprises. 

Exemples de sites : pap.fr, avendrealouer.fr … Les sites sont nombreux et faciles à trouver.

  • S’adresser à des professionnels dans le domaine

En matière d’investissement immobilier, il est aussi conseillé d’entretenir d’excellentes relations avec les agences immobilières locales. Vous aurez les meilleures informations dans le domaine immobilier facilement.

Montrez à l’agent immobilier votre bonne foi et votre motivation de vouloir investir. Pour cela, faites en sorte que vous soyez le premier informé lorsqu’il y a une offre intéressante. L’agent immobilier se rendra compte de votre volonté à investir quand vous ferez votre première acquisition.

Étape 3 : Trouver un moyen efficace pour optimiser son investissement immobilier

  • Fixer le budget

Le budget est un élément essentiel pour la bonne marche de votre investissement. Dès que vous êtes décidé à investir, demandez à votre banquier la somme qu’il est prêt à vous allouer. Il pourra même vous conseiller sur la faisabilité de votre budget.

  • Trouver le conseiller ou l’organisme qui pourra vous aider dans la mise en place du projet en question

En tant qu’expert dans le domaine, ces personnes seront capables de vous présenter les meilleures offres du marché, mais aussi les organismes financiers les plus compétitifs dans ce secteur. Elles sauront mieux vous conseiller sur ce qui est le mieux pour votre placement.

  • Indiquer les frais de notaire dans le financement

Pour avoir toutes les chances de son côté lors de la demande d’un prêt immobilier, il faut toujours inclure les frais de notaire dans les apports de financements. C’est plus rassurant pour les institutions financières. A contrario, vous n’obtiendrez pas de prêt si vous vous soustrayez à cette exigence.   

  • Faire un état des lieux de vos avoirs financiers

Il est important de montrer un aperçu de vos finances à votre conseiller immobilier et à l’organisme financier avec lesquels vous allez collaborer. Normalement, ces personnes réclament votre situation bancaire des trois derniers mois. Il est judicieux de les informer sur des endettements en particulier. Mettez dans votre dossier les justificatifs de chaque prélèvement.

Tous les achats effectués à crédit doivent être régularisés dans les plus brefs délais. Ces charges peuvent constituer un frein lors d’une acquisition immobilière.  Ils vous empêchent d’investir pleinement votre argent dans votre placement immobilier.

  • S’informer auprès de son employeur si l’on peut bénéficier du 1% patronale

C’est un système de prêt. Il est couramment connu sous le nom de Prêt Action Logement. Il est octroyé par un organisme qui se charge de la collecte des cotisations patronales. Il est destiné pour les entreprises non agricoles. Il offre un taux assez intéressant. Il est inférieur à 1%. Toutefois, il est sujet à certaines limites. 

  • Ne pas se séparer d’une calculette financière pour évaluer le montant des mensualités

Cette calculette par exemple offre des options assez intéressantes. Elle vous informe sur vos droits de prêts. Elle les calcule en fonction de vos revenus, du lieu de l’achat ainsi que du type de bien acheté. Cet outil vous permet d’avoir une vision globale du montant de vos mensualités.

  • Avoir une assurance emprunteur

Même si c’est un peu cher d’y recourir, cette assurance est obligatoire. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre souscripteur sur les informations relatives à l’assurance emprunteur.

  • S’informer sur les frais annexes

Avant tout, pour la banque, vous êtes un client potentiel qui fera entrer de l’argent dans son institution. Il est impératif de s’informer sur les frais annexes engendrés par votre financement ainsi que sur les coûts des services bancaires. Faites la comparaison avec d’autres institutions financières avant de vous engager à signer.

  • Privilégier la négociation

Il est possible de demander une baisse du taux de prêts. Pour cela, on peut se souscrire à des produits d’épargne. Certaines institutions omettent même les frais de dossier si l’on choisit de signer une assurance habitation auprès de la même banque.

Étape 4 : Demander un diagnostic du bien

Avant de faire l’acquisition d’un bien immobilier, il faut toujours demander un diagnostic du bien en question. L’état du bien peut influer sur sa valeur. Un diagnostic vous permet aussi d’avoir une vue sur l’étendue des travaux à entreprendre. Il doit être effectué par des professionnels certifiés. La liste des experts dans le domaine est disponible auprès du ministère de l’Écologie. Il figure aussi sur le site du Cofrac (Comité Français d’Accréditation). Dans le cadre d’une vente, il existe un diagnostic précis à effectuer. Il est à la charge du propriétaire.

Lors du diagnostic, il y a divers facteurs à prendre en compte tels que le degré de l’exposition au plomb, à l’amiante et au gaz naturel. Une analyse sur une potentielle invasion des termites est aussi effectuée. Un diagnostic sur la performance énergétique est également fait. 

Étape 5 : Choisir de diversifier son investissement

La plus grande erreur que l’on puisse faire dans un placement est de voir trop grand. Même si le prix des studios est assez élevé à l’achat, cet investissement est rentable à la location. De plus, en faisant l’acquisition de plusieurs biens à petites surfaces, vous vous offrez une marge pour les imprévus. Vous serez plus protégé en cas de loyers impayés.

Étape 6 : Miser sur la défiscalisation

Certains placements immobiliers ont un rendement qui peut aller jusqu’à 4%. Un avantage assez considérable dans le milieu de la défiscalisation. Toutefois, grâce à certains procédés mis en place, tels que le dispositif Pinel, on peut obtenir une rentabilité assez intéressante. Grâce à ce système, il est possible de déduire une partie de ses impôts sur une période allant de 6 à 12 ans. En dépit du fait que le loyer de ces logements soit plafonné, ce dispositif offre quand même des avantages intéressants.


2. Le poids de la fiscalité de l’immobilier en France et les pièges du levier à crédit immobilier

  • La fiscalité des revenus fonciers

Il est question ici de revenus obtenus par l’intermédiaire de location d’un bien immobilier non meublé. En étant nue, votre propriété peut être répartie en deux régimes. Soit en tant que microfoncier ou en tant que réel d’imposition. On peut les obtenir grâce à divers types de propriétés. Il y a les immeubles bâtis et non bâtis et/ou des placements sur du fonds de commerce.

Pour jouir des avantages du locatif, les revenus devraient être déclarés aux impôts en respectant les lois en vigueur. 

Il ne concerne en aucun cas la sous-location. Les plus courants sont souvent les usines, les maisons ou des terrains agricoles par exemple. Ils sont néanmoins rattachés à des cotisations sociales, et pour d’autres, à des revenus locatifs. Ils sont imposables et bénéfiques pour les propriétaires comme n’importe quel revenu. Il ne faut pas s’étonner s’il y a donc, quelques déductions de charge de votre revenu.

On peut citer :

  • Les prélèvements sociaux, qui sont visibles sur l’avis d’imposition comme tous les revenus patrimoniaux (à ce jour 17,2%!)
  • La tranche marginale d’imposition qui est revisitée tous les ans selon le taux d’inflation évalué par l’administration responsable de la fiscalité (en moyenne 30% à ne pas confondre avec le taux du prélèvement à la source) ;
  • La taxe d’habitation qui concerne les occupants locataires ou les personnes potentielles pouvant les occuper au début de l’année de l’imposition.
  • La taxe foncière pour les propriétaires
  • La contribution sur les revenus locatifs est aussi présente chez les personnes concernées. Notamment pour le cas des personnes morales et des organismes dont le but est non lucratif : à l’image de la taxe professionnelle ou le CFE.
  • Les droits de succession 

En ce qui concerne la succession, le bien immobilier est soumis à un bilan qu’il faut achever. Pour faire cette démarche, il faut effectuer un calcul de la masse successorale et une estimation des droits des héritiers. Toutes les procédures et démarches sont réalisées auprès d’un notaire.

L’immobilier laissé par le défunt peut être divisé ou non. Il est alors beaucoup plus rentable s’il reste dans le patrimoine de l’héritier. Dans ce cas, un démembrement du bien est nécessaire. Et si les personnes concernées ne sont pas intéressées par leur héritage, ils peuvent les vendre et se partager les bénéfices. Si les héritiers optent pour cette alternative, il faut faire la demande d’une attestation immobilière pour effectuer la permutation du bien immobilier.

En ayant un barème d’estimation, le droit de succession est compris entre 5 à 45% si la somme dépasse les 1 805 600 euros. Et en fonction de la parenté de la famille, les taux des droits sont variables.

Les droits de succession sont élevés en France :

Ils sont en moyenne de 30% et peuvent aller jusqu’à 45%.

Pire, sur une ligne non directe, ce sera 55% s’il s’agit de la famille jusqu’au 4ème degré.

Et de 60% pour les parents éloignés ou n’ayant pas de lien du tout. 

  • Le poids de la taxe sur les plus-values immobilières

Dans le monde de l’immobilier, les plus-values sont calculées en fonction de la valeur du bien. Elle est obtenue par une soustraction entre le prix de vente et le prix d’achat. C’est la valeur déclarée lors d’une donation ou de succession.   

En règle générale, lors de la vente d’un bien immobilier, le prix obtenu pour la vente est imposable. Une déduction est permise selon la nature ou la position personnelle du propriétaire. Depuis les changements des quelques années suivantes, le gouvernement s’est penché minutieusement sur ce cas.

Des dispositifs ont été mis en place avec des mesures temporaires par exemple quand on cède des terrains ou encore sur l’exonération de la résidence principale sur les plus-values.

Vous trouverez dans cet article 8 solutions pour éviter la taxation des plus-values immobilières ICI.

En France, les locataires bénéficient d’une sur protection. En effet, les droits du propriétaire sont quelquefois négligés. C’est le cas par exemple de la trêve hivernale. Le propriétaire ne peut engager aucune procédure durant l’hiver même si le locataire ne paie pas son loyer. La procédure d’expulsion est également suspendue durant cette période.

  • Le déficit foncier

Le déficit foncier consiste à alléger les impôts du contribuable. Toutefois, il est soumis à certaines conditions. En gros, il permet de réduire le revenu global. Il ne doit pas excéder 10.700 euros.

Il est question de déficit foncier lorsque l’on constate que les charges déductibles sont en dessus au revenu brut. 

Afin de déterminer son déficit foncier, il existe une méthode de calcul assez simple. En principe, il faut soustraire les charges financières des revenus fonciers.

  • Le levier du crédit immobilier et les limites

L’effet levier est assez intéressant. Il permet d’optimiser la rentabilité d’un investissement. Dans la mesure où l’achat à crédit d’un bien immobilier accroît sa valeur, on évoque alors l’effet de levier positif.

Pour déterminer le rendement net d’un bien locatif, il faut prendre en compte les frais récupérables sur le locataire, les impôts ainsi que les charges sociales.

Dans le cadre de l’achat à crédit, la diminution des revenus imposables influe considérablement le rendement net d’un bien immobilier.

L’effet levier n’est avantageux que s’il est positif. Par contre, si le taux d’intérêt est revu à la hausse, ce ne sera pas du tout avantageux : priorité un taux fixe!

 

 

La meilleure chose à faire, c’est de s’informer sur la valeur des taux et de procéder à l’estimation de la valeur locative du bien. Ce système protège l’investisseur des risques éventuels. Afin de minimiser les risques, il est conseillé d’investir dans un secteur à fort potentiel.


3. Les pays où investir à l’étranger

De plus en plus d’investisseurs français choisissent d’investir dans les pays étrangers. Grâce à de petits capitaux, il est possible de faire l’acquisition d’un terrain ou d’un immeuble. Le prix du m2 en France est très cher en France comparée aux autres pays étrangers.

  • Investir à Bali

Bali est actuellement le pays le prisé en termes d’investissement immobilier. Cette destination fait partie des destinations qui apportent un excellent retour sur investissement.

En matière de location immobilière, la valeur des locations immobilières augmente entre 5 à 20 % tous les ans.

Ma vidéo BFM sur l’immobilier à Bali :

Si vous envisagez d’investir en Asie, c’est le meilleur endroit pour investir dans le domaine de l’immobilier.

De plus en plus de personnes affluant dans les quatre coins du monde choisissent de mettre en place des projets immobiliers dans le pays. Elles bâtissent des villas, des hôtels ainsi que des chambres d’hôte. Le prix de la construction immobilière est assez abordable. L’intérieur des logements répond aux standards des constructions européennes. 

Pour plus de 100000 euros (200000 euros semble le meilleur budget ou plus), il est possible de faire l’acquisition d’une magnifique maison balinaise. C’est le prix moyen pour une habitation de 100 m2 avec piscine. L’avantage d’investir dans ce pays, c’est que la plupart des logements offrent une agréable vue panoramique sur les alentours. Le prix de la main-d’œuvre et des services dans le pays est abordable. Les ouvriers fournissent des prestations de haut niveau.

L’immobilier est un secteur très florissant à Bali. Les touristes sont de plus en plus attirés par les villas privées avec personnel.

Beaucoup d’investisseurs choisissent d’acheter une villa à Bali parce que le pays propose une fiscalité minimale de +/-10%, des rendements supérieurs à 10% et offre une grande facilité pour investir.

 

 

Les Européens, une fois arrivés sur place bénéficient d’un grand pouvoir d’achat. Le pays s’assure d’offrir aux investisseurs une sécurité des transactions immobilières et une meilleure qualité de vie avec des températures estivales toute l’année.

France

Bali

Prix du m2

Le prix du m2 d’un appartement ou d’une maison peut aller de 2000 à 10000 euros

Le prix du m2 d’un appartement ou d’une maison peut aller de 500 à 10000 euros

Rendement

Le rendement locatif d’un bien immobilier est en moyenne 2% dans les grandes villes (4% sur certains dispositifs comme le LMNP par exemple en résidences pour séniors)

Le rendement locatif d’un bien immobilier est en moyenne > à 10 % par an

Taxes

Taxe pour les frais de notaire :

7 à 8 % pour un logement ancien

2 à 3 % pour un logement neuf

Taxe foncière : dépend de la commune dans laquelle on est situé

Prélèvements sociaux 17,2 %

Le total des impôts et taxes peut atteindre 20% du prix d’un bien

Taxation sur les plus-values

Droit de succession jusqu’à 60%!

Taxe et frais d’achat/vente de 1 à 3,5%

Taxe de 10% sur les revenus locatifs transférés à l’étranger

 

Pas de droit de succession

Taxations sur les plus-values faibles (achat en société)

 

  • Investir en Bulgarie

Comparée aux autres pays membres de l’Union Européenne, la Bulgarie fait partie des Etats qui offrent les prix les plus bas. Le prix d’achat du m2 est très rentable. Certes, elle commence à appliquer une petite hausse depuis les deux dernières années, mais cela n’affecte pas la rentabilité du bien.

En moyenne, on doit payer entre 1000 et 1200 euros le prix du m2 pour un bien rénové / nouvelle construction. Dans certaines parties de la région, le prix du m2 peut même aller jusqu’à 500 euros.

L’avantage avec la Bulgarie, c’est qu’elle offre une fiscalité très avantageuse :

L’imposition n’excède pas les 10% sur les revenu.

La taxation sur les plus-values est nulle après 3 ans.

Les droits de succession sont faibles.

Un accord fiscal signé entre la Bulgarie et la France. Cette convention permet aux investisseurs français d’être imposés en Bulgarie. Cette imposition concerne les gains et les revenus acquis sur le territoire Bulgare.

Le pays est de plus en plus ouvert aux touristes. Des expatriés commencent à s’y installer. Grâce à son système fiscal, il suscite l’entrée de capitaux étrangers. À l’instar des autres revenus, l’imposition ne dépasse pas les 10%. 

Ma vidéo sur l’immobilier à l’étranger et en Europe de l’Est sur BFM (attention les marchés bougent vites tout comme les rendements!) :

 

 

Situation de l’immobilier locatif bulgare à Sofia dans le neuf :

A ce jour, les prix montent de 10% par an (ce qui est beaucoup). Le rendement locatif baisse autour de 5% pour des biens 2 pièces neufs sur Sofia tout équipés tout compris à 80000 euros.

 

France

Bulgarie

Prix du m2

Le prix du m2 d’un appartement ou d’une maison peut aller de 2000 à 10000 euros

Le prix du m2 d’un appartement ou d’une maison est de 1000 euros en moyenne avant finition (1300 après)

Rendement

Le rendement locatif d’un bien immobilier est en moyenne 2 à 4% nets en moyennes

Rendement Locatif Brut (Centre-ville): 4%

Rendement Locatif Brut (Hors Centre-ville): 5%

Taxes

Taxe pour les frais de notaire :

7 à 8 % pour un logement ancien

2 à 3 % pour un logement neuf

Taxe foncière : dépend de la commune dans laquelle on est situé

Prélèvements sociaux 17,2 %

Le total des impôts et taxes peut atteindre 20% du prix d’un bien

Taxation sur les plus-values

Droit de succession jusqu’à 60%!

L’impôt prélevé par l’État est forfaitaire à 10 %

Pas de taxation sur les plus-values à 3 ans

Droits de succession faibles

  • Investir en Hongrie

La Hongrie est considérée comme un secteur prometteur et très dynamique. On enregistre tous les ans 100.000 ventes de biens immobiliers. On peut y faire l’acquisition de plusieurs biens : appartements ou résidences secondaires. Chaque habitation offre une magnifique vue panoramique.

Le prix du m2 est assez intéressant en Hongrie. Il varie entre 700 et 2000 euros. Ces prix font partie des tarifs les plus bas sur le marché immobilier européen. En France, on retrouve à peu près le même prix dans les petites villes françaises. À la différence qu’en Hongrie, on a des perspectives plus intéressantes.

La Hongrie offre un rendement locatif de 4% nets sur Budapest (budgets > 250000 euros en centre ville) et de 6 à 7% dans les villes moyennes (budget de l’ordre de 200000 euros pour un bien de qualité).

Pour Budapest, les prix progressent en moyenne de 20% par an depuis 5 ans sur le centre et 10% par an en périphéries :

donc moins de rendement locatif certes mais vous jouerez la plus-value du bien. Soyez patient et ne visez pas la rente pure et dure sur Budapest aujourd’hui!

 

 

La fiscalité est très avantageuse en Hongrie. Si vous décidez de revendre votre bien immobilier après 5 ans, vous n’aurez pas à payer d’impôt sur la plus-value. Vous n’êtes pas soumis à la taxe d’imposition et à la taxe foncière. En ce qui concerne les frais d’enregistrement dans le cadre d’un achat, il est d’environ 160 euros.

Pour les frais de notaire, ils sont de 7 % au maximum. Pour ce qui est de l’impôt sur le revenu, le revenu net locatif est fixé à 15 %.

Une fois imposés en Hongrie, les revenus perçus ne sont plus taxés en France.

France

Bulgarie

Prix du m2

Le prix du m2 d’un appartement ou d’une maison peut aller de 2000 à 10000 euros

Le prix du m2 d’un appartement ou d’une maison se situe entre 700 à 200 euros en moyenne

Rendement

Le rendement locatif d’un bien immobilier est en moyenne 3,5 %

Le rendement locatif d’un bien immobilier est de 4% sur Budapest. Il peut dépasser 6% dans des villes moyennes universitaires.

Taxes

Taxe pour les frais de notaire :

7 à 8 % pour un logement ancien

2 à 3 % pour un logement neuf

Taxe foncière : dépend de la commune dans laquelle on est situé

Prélèvements sociaux 17,2 %

Le total des impôts et taxes peut atteindre 20% du prix d’un bien

Taxation sur les plus-values

Droit de succession jusqu’à 60%!

L’impôt net sur le revenu est fixé à 15 %

 

Pas de taxe foncière et d’habitation

 

Pas de taxation sur les plus-values après 5 ans

 

 

Ma vidéo sur l’immobilier sur BALI :

  • Investir aux USA

Les USA font partie des destinations phares en ce qui concerne les investissements immobiliers à l’étranger. De plus en plus de Français sont tentés par l’aventure. Le secteur de l’immobilier y est très rentable.

Les chiffres économiques de l’économie américaine sont bons sous l’administration Trump, ils favorisent l’engouement des investisseurs dans l’immobilier.

C’est aussi un moyen de diversifier son patrimoine en dehors de la devise euro.

 

La situation géographique du bien influe beaucoup sur sa rentabilité. Plus l’État est peuplé, plus les demandes sont en hausse constante. Certaines zones attirent également plus de locataires, il faudra alors s’informer sur les régions qui attirent le plus de monde. Nous pouvons citer l’Atlanta, Memphis au Tennessee, Miami, Orlando ou Tampa en Floride, et New York.

Le dynamisme économique de ces villas est à l’origine de la forte demande en matière immobilière. La forte hausse de la population active augmente la demande en matière de location immobilière.

Les demandes formulées sont au nom d’étudiants ou de salariés.

Grâce à la forte demande, l’investissement immobilier US peut enregistrer une rentabilité allant jusqu’à 10%, en ce qui concerne surtout les maisons familiales.

 

À cause de la crise immobilière que les États-Unis ont subie, les banques sont devenues les propriétaires de plusieurs logements. Ces institutions financières sont actuellement contraintes de revendre les biens issus de la saisie. Elles sont maintenant obligées de les revendre à des prix très bas qui sont très en dessous de la valeur réelle du bien. Ces prix peuvent même chuter jusqu’à 40%.

On peut donc faire encore de bonnes affaires sur l’immobilier américain dans des villes moyennes mais attention, les prix montent vites!

Ma vidéo sur BFM sur l’immobilier aux USA :

 


4. Conclusion sur devenir rentier immobilier :

Investir dans la location immobilière s’avère très rentable mais également risquée et chère notamment en France.

En effet, avec le temps, le bien prend de plus en plus de valeur. En France, placer son argent dans les biens immobiliers devient de plus en plus difficile. Même si la demande de crédit a été facilitée, le coût de l’immobilier en France est très cher.

Pourquoi plus l’immobilier à l’étranger qu’en France pour devenir rentier immobilier?

Pour le prix d’une petite maison ou d’un pavillon de province en France, à l’étranger on peut en obtenir une grande maison avec piscine avec une belle rentabilité et une faible fiscalité.

Exemple Bali  ou les USA (si vous connaissez les bonnes villes) de rendement annuel  supérieur à 10% et une fiscalité avoisinant seulement les 10%.

En effet, on va privilégier l’étranger à la France car la fiscalité est aussi très élevée en France, ce qui peut influencer la rentabilité de votre investissement.

L’impôt à payer est cher en France ce qui diminue les bénéfices perçus et le risque locatif est élevé.

 

N’oublions pas la crise économique provoquée majoritairement par le taux élevé de chômage, le propriétaire s’expose à des risques de loyers impayés.

En fin en France, le propriétaire est peu protégé contre le risque locatif et la fiscalité pèsera fortement au-delà de toute optimisation fiscale de court terme (déficit foncier par exemple…) en moyenne 50% des revenus fonciers partiront pour payer la fiscalité.

Si vous faites mieux, vous aurez les taxations sur la plus-values et les droits de succession tôt ou tard!

Afin d’éviter les problèmes de rentabilité pour votre investissement et une fiscalité souvent forte en France, il peut être conseillé d’investir dans les pays étrangers comme Bali et les USA pour se diversifier.

C’est aussi une opportunité de ne pas être exposé sur l’euro!

Vous pouvez nous contacter pour vous épauler dans votre projet immobilier à l’étranger.

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