Le marché immobilier espagnol connaît en 2026 un afflux de capitaux sans précédent, obligeant les fonds d’investissement à ajuster rapidement leurs stratégies. Porté par une hausse marquée des volumes de transactions, un changement de cadre réglementaire et une recomposition des sources de financement, l’écosystème se reconfigure autour de quelques segments clés : le résidentiel, l’hôtellerie, les bureaux de qualité, les actifs alternatifs et la dette immobilière privée.
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Un marché en phase de record, dominé par Madrid et Barcelone
Selon les données publiées par les cabinets de conseil CBRE et Colliers, l’investissement immobilier institutionnel en Espagne a atteint entre 16,3 et 16,8 milliards d’euros sur les neufs premiers mois de 2026. Cela représente une progression comprise entre 25 % et 28 % sur un an, et un niveau supérieur de 56 % à la moyenne des cinq dernières années.
Les volumes devraient avoisiner voire dépasser 21 à 22 milliards d’euros, plaçant 2026 au-dessus du précédent pic de 2018 où les investissements avaient atteint un peu plus de 20,3 milliards d’euros, un niveau qualifié d’historique par les principaux acteurs du secteur.
La géographie des transactions est fortement concentrée. Madrid capte à elle seule environ 56 % des opérations de grande taille, tandis que Barcelone représente près de 13 %. Ensemble, les deux métropoles accumulent donc près de 70 % de l’activité institutionnelle. Les régions d’Andalousie, de la Communauté valencienne et les îles Baléares arrivent ensuite, confirmant un tropisme des capitaux pour les principaux pôles urbains et touristiques.
Recomposition du profil des investisseurs et montée des acteurs domestiques
Les capitaux espagnols jouent un rôle de plus en plus important dans ce cycle d’investissement. Sur le premier semestre 2026, les fonds nationaux et l’épargne domestique représentent près de la moitié des montants engagés. L’autre moitié provient de capitaux transfrontaliers, dominés par le Canada et les États-Unis, mais aussi par d’autres investisseurs européens.
Les fonds canadiens, portés par des acteurs comme Brookfield, représentent environ 17 % des flux internationaux.
Pour structurer leurs engagements, les investisseurs se détournent progressivement du modèle classique de fonds fermés pour privilégier des structures plus flexibles, telles que les joint-ventures, les comptes gérés séparément ou encore les opérations de fusions-acquisitions. L’objectif est de renforcer le contrôle opérationnel sur les actifs, tout en conservant des mécanismes de liquidité grâce aux SOCIMI et aux REIT indiciels, toujours utilisés comme vecteurs de cotation et d’optimisation fiscale.
Le résidentiel au cœur des stratégies : Build-to-Rent et Flex Living en tête
Le segment résidentiel — dans toutes ses déclinaisons — s’impose comme la priorité stratégique des fonds. Entre janvier et septembre 2026, il a attiré près de 6 milliards d’euros, soit entre 35 % et 38 % du total investi dans le pays. Sur un an, les capitaux dirigés vers ce secteur ont plus que doublé, avec une progression de l’ordre de 103 %.
Cette montée en puissance s’explique par un déficit structurel de logements, estimé entre 600 000 et 750 000 unités selon différentes sources institutionnelles. La création de nouveaux ménages dépasse le rythme des mises en chantier, ce qui entretient la tension sur les prix — S&P Global anticipe une hausse d’environ 9,3 % en 2026 — et soutient les rendements locatifs, évalués autour de 6,5 % en moyenne. Dans ce contexte, le résidentiel locatif devient l’axe principal des stratégies d’allocation.
Le modèle Build-to-Rent (BTR), qui consiste à construire des logements destinés exclusivement à la location, concentre à lui seul plus de 3,1 milliards d’euros sur la période. Les investisseurs se positionnent également sur des formats plus flexibles, comme le Flex Living ou les résidences étudiantes, portés par la mobilité internationale, la croissance de la population urbaine et l’évolution des modes de vie.
Plusieurs opérations de grande envergure illustrent cette orientation. Le fonds canadien Brookfield a repris la SOCIMI résidentielle Fidere, détenue par Blackstone, pour environ 1,05 milliard d’euros. Le portefeuille comprend plus de 5 000 logements locatifs. Parallèlement, le fonds espagnol Azora a acquis auprès de Patrizia un portefeuille de 1 200 logements dans la métropole de Barcelone, pour un montant supérieur à 350 millions d’euros. Ces transactions traduisent une redistribution des grands portefeuilles résidentiels entre gestionnaires, au profit d’acteurs misant sur le long terme locatif.
L’hôtellerie consolide sa place de deuxième pilier d’investissement
L’hospitality s’affirme comme le deuxième secteur privilégié par les fonds. Sur le premier semestre 2026, ce segment a dépassé les 2 milliards d’euros d’investissements, en croissance d’environ 18 % sur un an. L’essor continu du tourisme, en Espagne comme à l’international, sous-tend ce regain d’intérêt pour les actifs hôteliers.
Les capitaux se concentrent sur les établissements 4 et 5 étoiles, en grandes villes comme dans les destinations balnéaires les plus fréquentées. Les stratégies d’investissement visent souvent à repositionner ces actifs vers des standards supérieurs de services, de digitalisation et de critères ESG, afin d’attirer une clientèle à plus forte contribution et de lisser les cycles saisonniers.
Rebond ciblé des bureaux et repositionnement du commerce
Le marché des bureaux enregistre un redressement sélectif. Sur les six premiers mois de 2026, le volume investi dans ce segment atteint environ 1,62 milliard d’euros, soit une progression de plus de 100 % par rapport à l’année précédente. La demande se concentre sur les actifs de qualité situés dans les quartiers d’affaires centraux de Madrid et Barcelone, répondant aux standards de durabilité et de flexibilité recherchés par les grands utilisateurs.
L’acquisition de l’immeuble Estel à Barcelone par InmoCaixa pour 385 millions d’euros illustre les opérations emblématiques du marché. Parallèlement, de grands propriétaires comme Merlin Properties réalisent des augmentations de capital ciblées pour financer des projets de conversion ou d’expansion dans les centres de données, un segment considéré comme l’un des plus dynamiques du marché.
Le commerce de détail présente des volumes stables, avec environ 1,63 milliard d’euros investis au premier semestre 2026. Les fonds privilégient les retail parks jugés résilients, souvent situés en périphérie, et les actifs capables de résister à la montée du commerce en ligne. Ares a ainsi repris un portefeuille de parcs commerciaux auprès de Castellana Properties pour 279 millions d’euros. Le secteur logistique, pour sa part, se maintient autour de 700 millions d’euros sur la première moitié de l’année, avec un intérêt constant pour les hubs desservant les grands pôles urbains et les axes de e-commerce.
Explosion de la dette immobilière privée et diversification des sources de financement
Face à un environnement bancaire plus sélectif, notamment pour les projets de développement en amont, les fonds s’orientent massivement vers la dette privée adossée à l’immobilier. Un rapport conjoint de TQ Eurocredit, PwC et Cuatrecasas anticipe que le financement alternatif non bancaire atteindra environ 3,89 milliards d’euros en 2026, soit une hausse d’environ 51 % par rapport à 2025.
La dette directe (Real Estate Debt) représente près de 89 % du marché alternatif, soit environ 3,44 milliards d’euros. Ces financements interviennent principalement sur l’acquisition de terrains, les premières phases de construction et les projets de reconversion, en particulier pour le Flex Living et les résidences spécialisées. Les fonds de dette couvrent désormais près de 20 % du marché espagnol du financement immobilier, ce qui modifie largement la structure de capital des opérations et renforce l’influence des créanciers institutionnels dans la gouvernance des projets.
Dans un contexte où l’Euribor s’est stabilisé autour de 2 %, réduisant le coût de l’endettement hypothécaire et améliorant la visibilité sur les taux, cette montée en puissance de la dette privée fournit aux promoteurs et aux investisseurs des solutions de financement complémentaires aux circuits bancaires traditionnels.
Virage réglementaire : fin du Golden Visa immobilier et nouvelle fiscalité des SOCIMI
Le cadre réglementaire espagnol a connu des changements significatifs, avec des conséquences directes sur les stratégies des fonds. La suppression progressive du « Golden Visa » lié à l’achat direct de biens immobiliers de plus de 500 000 euros, entérinée par l’Organic Law 1/2025, a mis fin à la possibilité pour les particuliers étrangers d’obtenir un titre de séjour par ce canal. Cette évolution s’est traduite par une baisse de 13 % des transactions individuelles réalisées par des non-résidents au premier semestre 2026.
Il reste possible d’accéder à la résidence en investissant dans des fonds d’investissement ou de capital-risque, à partir d’un seuil d’un million d’euros. Ce mécanisme encourage le redéploiement des capitaux privés étrangers vers des structures gérées — fonds immobiliers, fonds de capital-investissement, véhicules de dette ou plateformes de financement participatif — plutôt que vers des achats directs.
Parallèlement, le régime fiscal des SOCIMI a été ajusté par un décret-loi adopté début octobre 2026. Ce texte relève à 25 % l’imposition des bénéfices non distribués issus des loyers résidentiels lorsque ces véhicules ne respectent pas certains critères en matière de logements abordables. Le dispositif vise à inciter les fonds à orienter une partie de leurs portefeuilles vers l’habitat subventionné ou à accroître la distribution de dividendes, afin de limiter la thésaurisation de profits dans un contexte de forte tension sur l’offre de logements.
Au 30 juin 2026, l’Espagne comptait 169 SOCIMI cotées, soit 12 de plus qu’en début d’année, pour une capitalisation boursière totale proche de 34 milliards d’euros, ces structures demeurant un outil central de canalisation et de cotation des investissements immobiliers malgré le durcissement partiel de leur régime fiscal.
Levées de fonds et nouveaux véhicules dédiés à l’Europe du Sud
Les gestionnaires espagnols renforcent leur capacité d’investissement à travers de nouveaux fonds à vocation paneuropéenne, mais prioritairement orientés vers le marché domestique. Le 5 octobre 2026, Azora a annoncé le closing final de son fonds Azora Southern Europe Opportunities III (SEO III), qui a levé 1,6 milliard d’euros d’engagements directs, complétés par 450 millions d’euros de co-investissements. Sa capacité totale d’investissement est estimée à environ 4,5 milliards d’euros, faisant de ce véhicule le plus important fonds value-add consacré à l’immobilier d’Europe du Sud à ce jour. L’Espagne figure en tête de ses marchés cibles.
Ce type de véhicule illustre la stratégie des grands gestionnaires : combiner capitaux internationaux et expertise locale pour déployer à grande échelle des stratégies de création de valeur, notamment dans le résidentiel locatif, les actifs touristiques, les data centers et les restructurations d’immeubles tertiaires.
Un environnement macroéconomique jugé favorable aux arbitrages de grande ampleur
La solidité relative de l’économie espagnole, avec une croissance du PIB attendue au-delà de 2 % en 2026, supérieure à la moyenne de la zone euro, ainsi que la stabilisation des taux directeurs de la Banque centrale européenne autour de 2 %, créent un cadre de prévisibilité apprécié des investisseurs. Cette configuration permet d’envisager des arbitrages d’actifs massifs, que ce soit via la rotation de portefeuilles, les opérations de sale-and-leaseback ou la transformation d’immeubles obsolètes vers des usages plus porteurs.
Les fonds d’investissement en Espagne convergent vers une même logique : capter la tension structurelle sur le logement, profiter de la vigueur du tourisme, se positionner sur les infrastructures numériques et s’appuyer sur la dette privée pour contourner les contraintes bancaires. Le tout en s’adaptant à un cadre réglementaire plus exigeant, qui pousse les véhicules immobiliers à intégrer davantage d’objectifs sociaux et à privilégier des structures d’investissement plus sophistiquées et plus flexibles.
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