Le marché résidentiel espagnol enregistre un nouveau paradoxe : jamais les acheteurs étrangers n’avaient payé aussi cher le mètre carré, alors même que le nombre de transactions recule nettement. Selon les données du Conseil général du notariat et du Collège des registrateurs, publiées à la mi-octobre 2026, les prix versés par cette clientèle internationale ont atteint des niveaux historiques au premier semestre, sur fond de durcissement réglementaire, de hausse des taux et de tensions sociales croissantes autour du logement.
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Moins de ventes, mais des prix au plus haut
Entre janvier et juin 2026, les acheteurs étrangers ont acquis 62 327 logements en Espagne. Ce volume représente une baisse de 13 % par rapport à la même période de 2025, soit la correction la plus marquée pour un premier semestre depuis la crise sanitaire de 2020. La part des étrangers dans les ventes de logements libres ressort à 18,3 %, contre 19,2 % un an plus tôt et 20,3 % en 2024, confirmant un reflux progressif après des années de records.
Les acquéreurs internationaux ont payé en moyenne 2 644 euros par mètre carré, soit une hausse de 9,4 % sur un an et un record historique pour ce segment.
La comparaison avec les acheteurs espagnols illustre cet écart : ces derniers déboursent en moyenne 1 971 euros par mètre carré, sensiblement moins que les étrangers, qu’ils soient résidents ou non-résidents. Les indices officiels (MIVAU, Idealista) indiquent par ailleurs que le prix moyen au mètre carré, toutes catégories d’acheteurs confondues, a dépassé les sommets de la bulle immobilière de 2007-2008, avec des niveaux situés entre environ 2 350 et 2 900 euros selon les zones.
Résidents étrangers contre non-résidents : deux marchés qui divergent
Les statistiques détaillent une recomposition du profil de la demande internationale. Les étrangers résidant déjà en Espagne constituent désormais la majorité du marché : ils représentent 63,2 % des acquisitions, soit 39 387 transactions au premier semestre. Ce segment recule de 9,7 % sur un an, mais reste nettement plus résilient que celui des non-résidents.
Ces résidents paient en moyenne 2 102 euros par mètre carré, en hausse de 9,8 % sur un an. Il s’agit souvent de ménages installés en Espagne qui achètent leur résidence principale ou changent de logement, plutôt que d’investisseurs strictement orientés vers le rendement.
Les non-résidents, qui achètent principalement des résidences secondaires ou pour l’investissement locatif, enregistrent une chute plus brutale : avec 22 940 achats, leur activité recule de 18 % et atteint son plus bas niveau depuis 2021. Ils ne représentent plus que 36,8 % de la demande étrangère.
Malgré ce recul, ces acquéreurs demeurent ceux qui acceptent de payer le plus cher : 3 493 euros par mètre carré en moyenne, soit une progression de 11,8 % en un an et un plus haut historique. Ce différentiel souligne la capacité financière accrue de cette clientèle, concentrée sur les secteurs les plus attractifs – et les plus chers – du littoral et des archipels.
Marocains en tête, Britanniques en repli
L’évolution par nationalité révèle un autre changement de fond. Pour la première fois, les Marocains deviennent le premier groupe d’acheteurs étrangers avec 4 960 acquisitions, soit 8 % du marché international. Cette position est largement tirée par la population marocaine déjà installée en Espagne : 98,7 % des achats sont réalisés par des résidents.
Les Britanniques reculent à la deuxième place avec 4 541 acquisitions, soit 7,3 % du total et une baisse de 21 % sur un an, plus de la moitié de leurs achats (52,6 %) étant réalisés par des non-résidents, confirmant le rôle clé du Royaume-Uni sur le segment des résidences secondaires, notamment sur les côtes et en Andalousie.
Viennent ensuite les Italiens (4 109 transactions), les Roumains (3 974) et les Allemands (3 907), qui complètent le top 5 des nationalités. Les acheteurs d’Amérique latine se distinguent par leur dynamisme, avec notamment une hausse des acquisitions des Vénézuéliens de 10,2 % et des Colombiens de 7,4 %, à contre-courant de la tendance générale à la baisse.
À l’opposé, les achats réalisés par les Russes reculent de 26,2 %, et ceux des Chinois, Américains et Britanniques affichent également des diminutions sensibles. Les nouvelles conditions d’accès au marché, la fin du dispositif de Golden Visa et la hausse des prix pèsent davantage sur ces segments à forte composante non-résidente.
Le littoral et les îles restent le principal aimant
Malgré le ralentissement global, la répartition géographique des achats confirme la centralité des zones côtières et des archipels dans l’attractivité de l’Espagne pour les capitaux étrangers. Toutes les communautés autonomes, ou presque, enregistrent un recul des ventes à l’international, mais la part des étrangers dans les transactions reste très élevée dans certaines régions.
La Communauté valencienne s’impose comme premier pôle en volume avec 17 446 achats étrangers sur le semestre, soit plus de 31 % des ventes totales de logements.
L’Andalousie arrive en deuxième position avec 11 807 achats effectués par des étrangers, en recul de 12,7 % sur un an. La région absorbe néanmoins 25,3 % de toutes les acquisitions de non-résidents en Espagne. Sur place, les prix continuent de progresser vivement : le mètre carré y atteint 2 806 euros en moyenne, soit une hausse de 11,5 %. Les Britanniques y sont particulièrement nombreux (13,7 % des non-résidents), talonnés par les Néerlandais (13,4 %).
Les Baléares enregistrent 32,27 % de transactions étrangères, avec 52,5 % d’acheteurs allemands parmi les non-résidents. Aux Canaries, la part des étrangers atteint 25,8 % malgré une baisse des ventes de 20,3 %, les Allemands y étant également parmi les plus présents.
La région de Murcie, où les étrangers représentent 22,7 % des transactions, attire surtout les acheteurs néerlandais (17,8 % des non-résidents) et britanniques (25,6 %). En comparaison, les grandes métropoles intérieures, et notamment Madrid, marquent un net recul : la capitale enregistre une baisse de 19,7 % du volume d’achats étrangers au premier semestre, tandis que la part des non-résidents y diminue fortement.
Seules deux communautés, la Castille-La Manche (+4,4 %) et l’Estrémadure (+3,3 %), échappent à la tendance générale à la baisse, mais leur poids dans le marché international reste limité.
Fin du Golden Visa et durcissement des conditions
Plusieurs facteurs structurels expliquent cette réorientation de la demande étrangère. Le plus emblématique est la suppression du programme de Golden Visa pour l’immobilier, entérinée par la Loi organique 1/2025, entrée en vigueur le 3 avril 2025. Ce dispositif permettait jusqu’alors à des ressortissants de pays tiers à l’Union européenne d’obtenir un droit de séjour via un investissement d’au moins 500 000 euros dans la pierre.
Sa disparition a directement freiné les achats de biens haut de gamme par des investisseurs originaires notamment des États-Unis, de Chine, du Royaume-Uni ou de Russie. Une partie de ces acheteurs se redirige vers d’autres voies d’entrée, comme le Visa Nomade Digital, le Visa Non Lucratif ou des investissements dans le capital d’entreprises et de fonds, mais ces canaux ne compensent pas entièrement la dynamique créée par l’ancien Golden Visa sur le très haut de gamme.
Dans le même temps, la hausse continue des prix sur l’ensemble du marché espagnol, évaluée à +12,2 % au niveau national par l’Institut national de la statistique (INE), et des conditions de crédit plus strictes dans toute l’Europe réduisent la rentabilité potentielle des investissements locatifs et compliquent l’accès au financement. Les promoteurs et intermédiaires constatent que les investisseurs arbitrent davantage et se montrent plus sélectifs, privilégiant les emplacements considérés comme les plus sûrs à long terme.
Le contexte de tension sur l’offre de logements joue également un rôle central. La Banque d’Espagne estime à environ 750 000 le déficit cumulé de nouveaux logements nécessaires pour répondre à la demande actuelle. La construction neuve tourne autour de 100 000 unités par an, alors que la création de ménages est évaluée entre 275 000 et 300 000 par an.
L’écart entre la hausse des prix à l’achat et des loyers alimente un climat de contestation grandissant dans les grandes villes et les zones touristiques. Face à la spéculation immobilière, à l’essor des locations touristiques et au poids des acheteurs étrangers et des investisseurs institutionnels dans les quartiers les plus prisés, les manifestations et initiatives citoyennes se multiplient.
Sous cette pression, le gouvernement central et plusieurs exécutifs régionaux examinent des dispositifs visant à encadrer davantage les résidences secondaires et les locations de courte durée dans les zones dites « tendues ». Des propositions de restrictions ou de surtaxes ciblant notamment les acquisitions par des non-résidents sont évoquées, même si la Constitution espagnole et le droit européen garantissent la libre circulation des capitaux, limitant la portée de mesures discriminatoires.
Un marché à la croisée des chemins
Les données publiées à l’automne 2026 tracent le portrait d’un marché en transition. D’un côté, l’attrait de l’Espagne pour les étrangers reste manifeste, en particulier sur le littoral méditerranéen, la Costa Blanca, la Costa del Sol, les Baléares et les Canaries, où les étrangers peuvent représenter jusqu’à la moitié des ventes et contribuent à maintenir une pression haussière sur les prix.
De l’autre, la fin du Golden Visa, la flambée des prix, la hausse des taux d’intérêt et l’incertitude réglementaire entraînent une normalisation du volume d’achats internationaux, avec une montée en puissance relative des résidents étrangers par rapport aux investisseurs purement non-résidents.
Pour les autorités comme pour les acteurs du secteur, le défi consiste désormais à concilier la contribution économique de ces flux de capitaux internationaux avec la nécessité de répondre à une demande locale en forte tension, dans un pays où la construction neuve ne parvient pas à suivre le rythme de création de ménages et où le logement s’impose plus que jamais comme un sujet politique majeur.
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