Alors que les voies d’accès passives à la résidence en Europe se referment, les familles françaises réévaluent en profondeur leurs stratégies de mobilité pour 2026. La fermeture définitive de certains programmes immobiliers, la montée en puissance des investissements financiers et l’essor de destinations hors Union européenne redessinent la carte des Golden Visa. Cinq programmes se distinguent désormais comme options majeures à examiner: Dubai / Émirats arabes unis, Grèce, Portugal, Italie et Malte.
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Un marché bouleversé, des familles contraintes de se repositionner
Le marché des résidences par investissement traverse une phase de resserrement réglementaire sans précédent, sous la pression conjointe de l’OCDE, du GAFI et de la Commission européenne. L’accès “clé en main” à l’Union européenne via l’achat d’un bien immobilier est devenu l’exception plutôt que la règle.
Les ménages français disposent déjà du droit de circuler dans l’UE. Leur véritable enjeu est d’organiser une expatriation fiscale et familiale vers des pays comme Dubaï, d’obtenir un statut durable pour un conjoint ou des enfants de nationalité extra-européenne, et d’accéder à des régimes fiscaux plus favorables pour gérer leur patrimoine.
Dans ce nouveau contexte, les critères de choix se complexifient: nature de l’investissement (immobilier, fonds, entreprise), régime fiscal applicable, durée avant naturalisation éventuelle, obligations de présence sur place, ainsi que la qualité de la scolarité francophone disponible sur place.
Dubai / Émirats arabes unis : l’option phare hors Europe
Dubai reste en 2026 l’une des destinations les plus prisées des familles françaises, notamment entrepreneures, qui recherchent à la fois un cadre de vie sécurisé, une fiscalité douce et un vaste réseau d’écoles françaises homologuées.
Un investissement immobilier d’au moins 2 000 000 AED, soit environ 500 000 euros, permet d’obtenir un Golden Visa de 10 ans renouvelable.
Sur le plan fiscal, l’argument reste puissant pour les contribuables lourdement imposés en France: absence totale d’impôt sur le revenu et sur les plus-values pour les particuliers, et imposition des sociétés à 9 % au-delà de 375 000 AED de bénéfice. Toutes les entreprises, y compris celles établies en zone franche, sont désormais tenues de s’enregistrer auprès de la Federal Tax Authority.
Pour rompre le lien de résidence fiscale avec la France et éviter les doubles impositions via la convention fiscale de 1989, il ne suffit pas d’obtenir un Golden Visa : il faut démontrer le transfert effectif du foyer et des intérêts économiques à Dubaï, obtenir un certificat de résidence fiscale de la Federal Tax Authority et, dans la plupart des cas, justifier d’au moins 183 jours de présence annuelle.
Côté éducation, la ville s’appuie sur un solide réseau d’établissements homologués par l’AEFE, parmi lesquels le Lycée Français International de l’AFLEC, le Lycée Georges Pompidou et le Lycée Français International Georges Pompidou de Sharjah. La scolarité, de la maternelle à la terminale, implique un budget conséquent: généralement de 8 000 à plus de 15 000 euros par enfant et par an en 2026.
Grèce : dernier grand bastion européen de l’immobilier résidentiel
Avec la fermeture de la voie immobilière en Espagne et au Portugal, la Grèce apparaît comme le principal pays de l’UE offrant encore un accès à la résidence via l’achat d’un bien. Ce maintien s’accompagne toutefois d’une forte hausse des seuils et d’une segmentation géographique stricte.
Dans les zones de forte demande — Grande Athènes, Thessalonique, Mykonos, Santorin et la plupart des îles — le ticket d’entrée atteint 800 000 euros pour un seul bien d’au moins 120 m². Dans le reste du territoire, le seuil descend à 400 000 euros, avec la même exigence de surface. Un niveau réduit à 250 000 euros subsiste pour des opérations plus techniques: rénovation d’immeubles historiques protégés ou transformation de locaux commerciaux en logement.
Le dispositif grec « Non-Dom » plafonne l’impôt sur les revenus de source étrangère à 100 000 euros par an, pendant 15 ans, tandis que les retraités français bénéficient d’un taux forfaitaire de 7 % sur leurs pensions.
L’offre éducative compte aussi dans l’équation. À Athènes, le Lycée Franco-Hellénique Eugène Delacroix, situé à Agia Paraskevi, constitue la référence pour les familles françaises. Les frais de scolarité y demeurent relativement compétitifs: entre 6 150 et 7 500 euros par an pour l’année scolaire 2026–2027, à comparer aux quelque 17 000 euros parfois pratiqués par les grandes écoles internationales anglophones de la capitale.
Portugal : bascule vers les fonds et fin des privilèges fiscaux classiques
Longtemps emblématique de la résidence par investissement immobilier, le Portugal a définitivement tourné la page de la brique au profit du capital financier. L’accès au Golden Visa y suppose désormais un investissement d’au moins 500 000 euros dans des fonds de private equity ou de capital-risque régulés par la CMVM. Tout investissement immobilier direct, y compris touristique, est exclu du dispositif. En contrepartie, l’obligation de présence reste très limitée: environ sept jours par an.
Le très populaire statut de Résident Non Habituel, qui permettait d’alléger fortement l’imposition des revenus étrangers, est définitivement fermé aux nouveaux venus depuis le 1er janvier 2024. Les familles françaises s’installant au Portugal en 2026 relèvent du régime ordinaire, à l’exception de niches ciblées pour la recherche ou les start-up innovantes. Cela impose une préparation fiscale fine avant tout départ, notamment pour les détenteurs de revenus mobiliers importants ou de structures patrimoniales complexes.
Pour les familles avec enfants, l’attrait du Portugal tient aussi à la densité de son réseau scolaire français. Le Lycée Français Charles Lepierre à Lisbonne et le Lycée Français International de Porto assurent la continuité du parcours hexagonal. Les frais annuels pour 2026–2027 s’établissent autour de 6 098 euros en primaire et jusqu’à 7 609 euros au lycée à Lisbonne; à Porto, ils varient d’environ 5 389 euros en primaire à 6 615 euros au lycée.
Italie : un Investor Visa stable mais une fiscalité de plus en plus coûteuse
L’Italie continue de proposer un Investor Visa relativement lisible, articulé autour d’investissements dans l’économie réelle. Deux principaux niveaux existent: 250 000 euros dans une start-up innovante ou 500 000 euros dans une société italienne classique. Ce schéma demeure inchangé en 2026 et ne prévoit pas de contrainte forte de présence physique pour maintenir le titre.
La loi de finances pour 2026 porte l’impôt forfaitaire sur les revenus de source étrangère à 300 000 euros par an pour toute personne transférant sa résidence fiscale en Italie à compter du 1er janvier 2026, contre 200 000 euros en 2025 et 100 000 euros avant août 2024.
Les contribuables ayant opté pour ce régime avant 2026 conservent leur ancien barème. En parallèle, l’Italie maintient un dispositif plus ciblé pour les retraités, avec un taux forfaitaire de 7 % sur les pensions et revenus étrangers, réservé aux personnes s’installant dans certaines communes de petite taille du Mezzogiorno.
Pour les familles, l’atout italien réside aussi dans la présence d’établissements français d’envergure, comme le Lycée Stendhal à Milan ou le Lycée Chateaubriand à Rome, tous deux homologués par l’AEFE, qui garantissent une continuité scolaire conforme aux standards de l’Éducation nationale.
Malte : un programme pensé pour la famille élargie
Dans l’Union européenne, Malte occupe une place singulière avec son Malta Permanent Residence Programme (MPRP). Ce dispositif de résidence par investissement permet d’inclure, au sein d’un même dossier, non seulement le couple et les enfants à charge (célibataires jusqu’à 29 ans), mais aussi les parents et grands-parents des deux conjoints. C’est l’un des rares programmes européens à offrir une couverture réellement “multigénérationnelle”.
L’engagement financier comporte plusieurs composantes : une contribution à l’État, un don à une organisation locale, et un choix entre l’achat d’un bien immobilier d’au moins 375 000 euros ou la location de long terme d’environ 14 000 euros par an. Il s’agit de la seule voie encore opérationnelle, le précédent programme de citoyenneté directe par investissement ayant été jugé illégal par la Cour de justice de l’Union européenne en 2025.
Une exigence commune : rompre réellement le lien fiscal avec la France
Au-delà des spécificités de chaque pays, toutes les familles françaises qui envisagent de recourir à un Golden Visa doivent composer avec une même contrainte: la définition du domicile fiscal par l’administration française. L’article 4 B du Code général des impôts stipule qu’une personne reste résidente fiscale de France dès lors que son foyer, son activité principale ou le centre de ses intérêts économiques demeure sur le territoire.
Multiplier les titres de séjour ou les investissements à l’étranger ne suffit pas : il faut organiser un transfert effectif de la vie familiale, de l’activité professionnelle et de la gestion patrimoniale pour que le changement soit reconnu sur le plan fiscal. Les familles intéressées par ces cinq programmes doivent donc articuler très en amont le choix du pays, le type d’investissement, la scolarité des enfants et une stratégie patrimoniale globale.
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