Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) n’est pas supprimé, mais son principal avantage fiscal est clairement dans le viseur du gouvernement. Le Projet de loi de finances pour 2027 (PLF 2027), déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026, prévoit dans son article 7 un encadrement strict des amortissements comptables, pilier de l’attractivité du régime. Si ces dispositions étaient votées en l’état, la rentabilité nette des investissements en location meublée serait significativement réduite pour de nombreux particuliers bailleurs.
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Un régime maintenu, mais un avantage clé remis en cause
Le régime LMNP reste en vigueur et les investisseurs peuvent toujours choisir entre micro-BIC et régime réel. Toutefois, la philosophie du PLF 2027 consiste à rapprocher la fiscalité des locations meublées de celle des locations nues, en limitant la possibilité de neutraliser durablement l’impôt grâce aux amortissements.
Jusqu’à présent, les bailleurs au régime réel pouvaient amortir sans plafond annuel la valeur du bien et du mobilier, ce qui donnait souvent un résultat fiscal proche de zéro pendant des années, sans reprise de ces amortissements dans le calcul de la plus-value avant 2025. Après plusieurs réformes entre 2024 et 2026, l’article 7 du PLF 2027 plafonne ces déductions et supprime la possibilité de les reporter indéfiniment.
Ce que prévoit l’article 7 pour les amortissements
Le texte gouvernemental introduit deux mécanismes majeurs : un plafonnement annuel des amortissements déductibles et la fin du report illimité des amortissements non utilisés.
Plafonds annuels pour les locations meublées
Pour les locations meublées à l’année, lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, la déduction d’amortissement serait limitée à 2,5 % par an de la valeur amortissable du bâtiment. À ce taux technique s’ajouterait un plafond global en montant : la somme des amortissements imputables sur l’ensemble des biens détenus sous le statut LMNP ne pourrait pas dépasser 7 000 euros par foyer fiscal et par an.
Pour les meublés de tourisme et locations saisonnières de type plateformes en ligne, le taux annuel d’amortissement déductible serait abaissé à 1,5 % du bâti, avec un plafond absolu de 5 000 euros par an et par foyer fiscal. Le gouvernement assume de limiter l’avantage fiscal pour des activités jugées plus spéculatives et parfois accusées de réduire l’offre de logements à l’année.
Fin du report illimité des amortissements
Autre pivot de la réforme, les amortissements excédentaires générés à compter des exercices clos au 1er janvier 2027 ne pourraient plus être reportés indéfiniment. Aujourd’hui, lorsqu’un bailleur ne peut pas imputer la totalité de ses amortissements (pour ne pas créer de déficit), le solde est reportable sans limite de durée et vient diminuer les résultats futurs.
Avec le projet de loi, toute fraction d’amortissement dépassant les nouveaux plafonds annuels serait définitivement perdue. Les investisseurs devraient donc renoncer à une partie des charges théoriques qu’ils pouvaient jusqu’ici valoriser sur la durée de détention du bien.
Les amortissements déjà accumulés et reportés au 31 décembre 2026 ne pourront être utilisés que jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de 50 % du revenu imposable annuel de l’activité.
Exceptions : résidences gérées et professionnels épargnés
L’article 7 ne touche pas tous les segments de la location meublée de la même manière. Les résidences services exploitées via un bail commercial — résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD ou résidences pour jeunes actifs — seraient explicitement exclues des plafonds d’amortissement. Leur régime actuel d’amortissement resterait donc inchangé.
Les activités relevant du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et du secteur para-hôtelier ne seraient pas concernées par les nouvelles limitations. Le durcissement cible avant tout les bailleurs particuliers LMNP « classiques » et les propriétaires de locations touristiques non professionnelles.
Un texte encore en débat au Parlement
Les dispositions de l’article 7 demeurent, à ce stade, à l’état de projet. Après l’examen en commission des finances début octobre 2026, plusieurs amendements sont venus modifier l’équilibre initial, illustrant la sensibilité politique et sociale du dossier.
Un amendement adopté en commission, référencé I-CF1588, vise à préserver les locations meublées de longue durée. Il proposerait d’exclure complètement du champ des plafonds d’amortissement les logements loués à l’année comme résidence principale, les baux mobilité et les biens loués à des étudiants ou à des jeunes de moins de 30 ans en formation. L’objectif affiché est de ne pas décourager l’offre de logements durables, dans un contexte de pénurie sur le marché locatif traditionnel.
L’amendement I-CF776 propose de supprimer la possibilité d’amortir les biens touristiques acquis à partir du 1er janvier 2027. Cette mesure romprait avec le modèle comptable appliqué depuis des années à ces investissements, durcissant ainsi nettement le traitement fiscal des meublés de tourisme.
Ces orientations restent incertaines. Le 9 octobre 2026, la commission des finances a rejeté l’ensemble de la première partie « recettes » du PLF. Conformément à la Constitution, les débats en séance publique repartent donc sur le texte initial du gouvernement. Chaque article et chaque amendement doivent être à nouveau discutés et votés en séance, avec un vote final attendu à l’automne 2026. Aucune mesure ne sera définitive tant que la loi de finances ne sera pas adoptée par le Parlement, promulguée et publiée au Journal officiel.
Un durcissement qui s’inscrit dans une série de réformes
Le projet de loi de finances pour 2027 ne constitue pas un tournant isolé, mais la poursuite d’une série de mesures qui ont déjà modifié le visage du LMNP depuis 2024.
La loi de finances pour 2025 réintègre les amortissements dans le calcul de la plus-value de revente. En LMNP au réel, le prix d’acquisition est désormais diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value imposable. Cela supprime l’avantage où l’amortissement réduisait l’imposition pendant l’exploitation sans impact à la sortie. Les résidences services gérées restent, en grande partie, hors de ce mécanisme.
Dans le même temps, la loi dite « Le Meur », adoptée en 2024 pour encadrer les meublés touristiques, a considérablement réduit l’attrait du micro-BIC pour les locations de type saisonnier non classées. Le plafond de chiffre d’affaires ouvrant droit à ce régime a été abaissé à 15 000 euros, et l’abattement forfaitaire ramené à 30 %, contre un plafond de 77 700 euros et un abattement de 50 % auparavant. Les locations meublées de longue durée (résidence principale, bail mobilité, meublés classés) restent, elles, éligibles à un abattement de 50 % jusqu’à un seuil bien plus élevé.
Enfin, la loi de finances pour 2026 a renchéri la fiscalité globale des revenus de location meublée en augmentant le taux global des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 %, notamment via une hausse de la CSG de 9,2 % à 10,6 %.
Des impacts contrastés pour les investisseurs
L’ensemble de ces évolutions a réduit la rentabilité historique du LMNP, sans pour autant rendre le régime obsolète. Les conséquences varient selon l’horizon de détention, le type de location et la stratégie patrimoniale.
Pour les investisseurs qui revendent leur bien au bout de 5 à 12 ans, la combinaison de la réintégration des amortissements dans la plus-value et du relèvement des prélèvements sociaux alourdit nettement la facture fiscale à la sortie. L’amortissement, qui permet encore de réduire fortement l’impôt pendant la phase d’exploitation, fonctionne de plus en plus comme un différé d’imposition, et non comme une économie définitive.
Malgré un amortissement plafonné, le LMNP reste pertinent pour les stratégies de très long terme : les règles de plus-value des particuliers prévoient une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et une exonération des prélèvements sociaux après 30 ans. Au-delà de ces durées, l’impact de la réintégration des amortissements se dilue. Les investisseurs souhaitant conserver leur patrimoine immobilier pour préparer leur retraite ou percevoir des revenus complémentaires sur plusieurs décennies peuvent donc rester attachés à ce régime.
Parallèlement, le resserrement ciblé sur les locations touristiques — qu’il s’agisse du micro-BIC via la loi Le Meur ou, potentiellement, de la suppression de l’amortissement pour les nouveaux biens — incite déjà de nombreux propriétaires à basculer vers des baux de longue durée. Les locations à l’année, les baux mobilité et les contrats destinés aux étudiants apparaissent comme des compromis permettant de continuer à bénéficier d’une fiscalité relativement stable.
L’amenuisement de l’avantage comparatif du LMNP face à la location nue pousse davantage d’investisseurs à arbitrer entre plusieurs structures : location vide assortie de dispositifs incitatifs, LMNP au réel avec amortissement plafonné ou sociétés civiles immobilières soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS), perçues par certains comme mieux adaptées à la constitution d’un parc locatif important avec réinvestissement des bénéfices.
Analyse sur l’arbitrage des structures d’investissement locatif
Enjeu budgétaire et climat d’incertitude
Pour l’État, le resserrement envisagé du régime LMNP représente un enjeu budgétaire non négligeable. Les documents d’évaluation annexés au projet de loi chiffrent le gain potentiel entre 200 et 260 millions d’euros de recettes supplémentaires par an. Environ 1,37 million de foyers fiscaux déclarent des revenus de location meublée, dont près de 305 000 au régime réel profitent aujourd’hui pleinement du levier de l’amortissement.
Les fédérations immobilières et cabinets spécialisés alertent sur le risque d’un désengagement progressif des bailleurs privés du marché locatif, surtout en zones tendues. Ils craignent que la perte d’avantage fiscal, la hausse des taux d’intérêt et les contraintes réglementaires locales ne freinent de nouveaux projets d’investissement.
À ce stade, les investisseurs doivent composer avec une forte incertitude. Le statut LMNP n’est pas abrogé, mais il est en cours de redéfinition profonde. Entre le texte initial du gouvernement, les amendements discutés en commission et les arbitrages attendus en séance publique, la configuration fiscale applicable à partir de 2027 reste mouvante. Les choix d’investissement réalisés dans les prochains mois devront intégrer ce contexte changeant, en particulier pour les projets de locations meublées touristiques et les stratégies reposant largement sur l’amortissement comptable.
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