Les Marocains sont devenus, pour la première fois de manière durable, la première nationalité étrangère sur le marché résidentiel espagnol, devant les Britanniques, longtemps dominants. Selon les dernières données du Consejo General del Notariado, les acheteurs marocains ont réalisé 4 960 acquisitions au cours du premier semestre 2026, soit 8 % de l’ensemble des ventes à des étrangers, contre 4 541 transactions pour les ressortissants du Royaume-Uni, qui représentent 7,3 % du total.
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Un basculement historique dans un marché en repli
Le leadership marocain intervient dans un contexte de repli généralisé de la demande internationale. Entre janvier et juin 2026, les non-Espagnols ont acquis 62 327 logements, ce qui correspond à une baisse de 13 % sur un an, la plus forte contraction depuis le premier semestre 2020. La part des acheteurs étrangers dans l’ensemble du marché résidentiel espagnol est tombée à 18,3 %, contre 19,2 % un an plus tôt et plus de 20 % en 2024.
Les acquisitions russes enregistrent une baisse supérieure à 26 %, une correction encore plus brutale que celle des Marocains (-12,6 %) ou des Britanniques (-21 %).
Le classement par volume de transactions place désormais les Marocains en tête, suivis des Britanniques (4 541 ventes), des Italiens (4 109), des Roumains (3 974) et des Allemands (3 907). Ce n’est que la deuxième fois que les Marocains occupent la première place, après un épisode isolé au premier semestre 2021. À la fin de 2025, l’écart était déjà très réduit, avec 5 178 acquisitions britanniques contre 5 154 marocaines.
Des profils d’acheteurs à l’opposé : résidents marocains, non-résidents britanniques
Au-delà du classement numérique, le rapport met en lumière deux modèles d’achat étrangers très différents. Du côté marocain, les transactions sont quasi exclusivement le fait de personnes déjà installées en Espagne. Près de 98,7 % des logements achetés par des Marocains le sont par des résidents qui y vivent et y travaillent. Ils représentent à eux seuls 12,4 % de toutes les acquisitions réalisées par des étrangers résidant sur le territoire.
Plus de la moitié des opérations réalisées par les Britanniques et les Allemands concernent des non-résidents, principalement pour des résidences secondaires, des logements de vacances ou des investissements locatifs dans les zones balnéaires les plus prisées. Le marché britannique reste ainsi largement tourné vers le tourisme résidentiel, tandis que la demande marocaine répond d’abord à un besoin de logement principal pour des ménages actifs.
Cette différence de profil explique en grande partie la résilience relative des achats marocains. La demande portée par des familles qui s’ancrent durablement dans les bassins d’emploi espagnols se révèle moins sensible aux aléas de la conjoncture internationale, aux contraintes de mobilité ou aux changements de fiscalité visant les investisseurs non-résidents.
Un marché accessible plutôt qu’un segment de luxe
Si les Marocains dominent désormais en nombre de transactions, leur poids financier reste bien inférieur à celui des clientèles les plus aisées. Ils se situent en bas de l’échelle des prix parmi les acheteurs étrangers. Le prix moyen payé par les Marocains oscille autour de 747 à 801 euros le mètre carré, soit le niveau le plus faible enregistré dans le segment international. À l’échelle de l’ensemble des non-Espagnols, le prix moyen atteint 2 644 euros/m², en hausse de 9,4 % sur un an.
Les Américains paient en moyenne 3 948 euros par mètre carré, un montant bien supérieur à la moyenne, tandis que les Suédois dépassent 3 800 euros/m² et que les Britanniques, également au-dessus de la moyenne des étrangers, sont très présents sur les zones côtières touristiques où le foncier est plus cher.
Les acquisitions marocaines sont donc concentrées sur des biens considérés comme abordables, loin des grandeurs du haut de gamme. Elles correspondent, pour l’essentiel, à des achats de logements familiaux modérés, souvent anciens ou situés dans des quartiers et régions où le coût du mètre carré reste contenu. L’impact économique se traduit davantage par une stabilisation de la demande locale et le soutien aux marchés intérieurs que par une injection massive de capitaux spéculatifs.
Une géographie tournée vers l’intérieur et les zones de travail
La carte de la demande illustre ce clivage entre clientèle touristique et acheteurs résidents. Les Britanniques continuent de privilégier les grandes destinations de villégiature : Costa del Sol, îles Baléares, Canaries, région d’Alicante au sein de la Communauté valencienne. Ces territoires concentrent la plupart des résidences secondaires et des programmes destinés à l’investissement locatif saisonnier.
Les acheteurs marocains se concentrent dans les régions intérieures, périurbaines ou agricoles où le prix au mètre carré est plus bas, avec un poids fort dans plusieurs communautés autonomes : 38,7 % des ventes à étrangers en Murcie, 37 % en Navarre, 26,8 % en La Rioja et 23,5 % en Estrémadure.
Castille-La Manche, l’Andalousie hors côtes les plus chères, l’Aragon et diverses périphéries urbaines de Catalogne, notamment dans la province de Barcelone, comptent également sur la demande marocaine pour soutenir leur marché résidentiel. Dans certaines villes moyennes ou communes industrielles comme Vilafranca del Penedès, les Marocains sont devenus la première nationalité étrangère acquéreuse, attirés par des prix nettement inférieurs à ceux du centre de Barcelone.
Cette implantation diffuse soutient des territoires moins visibles que les grandes stations balnéaires, mais essentiels pour l’économie espagnole, notamment dans l’agriculture, l’industrie et les services logistiques. Elle contribue aussi à limiter la désertification résidentielle dans certaines zones intérieures en maintenant une demande constante pour les logements existants.
Un contexte réglementaire défavorable aux acheteurs non-résidents
Le recul accéléré des achats britanniques et, plus largement, des étrangers non-résidents s’inscrit dans un environnement réglementaire et fiscal de plus en plus contraignant. Plusieurs facteurs convergents pèsent sur ce segment du marché.
D’abord, l’Espagne a mis fin, au printemps 2025, au volet immobilier de son dispositif dit de « Golden Visa ». Ce programme permettait à des investisseurs non-résidents d’obtenir un titre de séjour en échange d’un investissement immobilier d’au moins 500 000 euros. Sa suppression a provoqué un net ralentissement des acquisitions de la part d’un profil d’acheteurs fortunés, notamment britanniques, américains et russes, friands de biens haut de gamme sur les littoraux.
Les propriétaires non-résidents, en particulier extra-communautaires, font face à des conditions fiscales exigeantes. Les investisseurs établis hors de l’Union européenne, y compris les résidents fiscaux marocains qui souhaiteraient acheter sans résider en Espagne, sont soumis à un taux forfaitaire de 24 % sur les revenus locatifs bruts, sans possibilité de déduction des charges, et à une imposition spécifique sur la valeur locative cadastrale des résidences secondaires non louées.
S’ajoutent à cela les contraintes nées du Brexit pour les Britanniques, notamment la limitation à 90 jours de séjour dans l’espace Schengen pour les non-résidents, qui compliquent l’usage intensif d’une résidence secondaire en Espagne. Cet ensemble de règles réduit l’attrait de l’investissement immobilier espagnol comme produit d’optimisation patrimoniale pour une partie des acheteurs internationaux.
Les limites de la demande venant directement du Maroc
Si les Marocains dominent désormais le marché étranger en Espagne, ce leadership est principalement porté par la diaspora déjà installée dans le pays, et non par des capitaux en provenance directe du Maroc. Plusieurs freins structurels l’expliquent.
Les contrôles de change imposés par l’Office des Changes marocain encadrent strictement la sortie de capitaux et les transferts de devises vers l’étranger. Sans autorisations spécifiques, un résident fiscal au Maroc rencontre des difficultés pour financer un achat immobilier en Espagne. Ces restrictions, combinées à la fiscalité espagnole pesant sur les non-résidents extra-communautaires, limitent la portée des investissements directs transfrontaliers.
En pratique, la dynamique est donc alimentée par des ménages marocains qui ont déjà franchi le pas de la migration, disposent de revenus en Espagne et cherchent à se constituer un patrimoine local. Dans un contexte de hausse soutenue des loyers dans les métropoles et leurs périphéries, nombre de ces ménages privilégient l’accession à la propriété dans des villes ou communes où les prix restent compatibles avec leurs capacités financières.
Un ancrage durable de la communauté marocaine en Espagne
Le rapport du Consejo General del Notariado replacé dans un cadre démographique plus large montre qu’un socle structurel soutient cette tendance. Plus de 860 000 ressortissants marocains disposent d’un titre de séjour en cours de validité en Espagne. Pour une partie croissante de ces résidents, l’acquisition d’un logement marque une étape d’installation durable, accompagnant la scolarisation des enfants, la stabilisation de l’emploi et l’enracinement dans les territoires d’accueil.
La présence marocaine sur le marché immobilier espagnol se distingue d’autres nationalités étrangères, davantage liées au tourisme ou à l’investissement pur. Elle reflète la transformation progressive d’une immigration de travail en une immigration de peuplement, avec des effets directs sur la demande en logements, l’équilibre des marchés locaux et, à moyen terme, la composition sociale de nombreuses communes.
Pour l’économie espagnole, cette nouvelle hiérarchie parmi les acheteurs étrangers signale un basculement : la croissance du segment international ne repose plus seulement sur les capacités d’achat des retraités européens ou des investisseurs fortunés, mais aussi sur la consolidation résidentielle de communautés de travailleurs étrangers. Dans un marché globalement en repli, le dynamisme relatif des Marocains apparaît ainsi comme un facteur de stabilisation, notamment dans les zones intérieures et les régions où les prix restent accessibles.
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