La crise du logement au Portugal n’est plus un sujet de spécialistes, c’est une réalité quotidienne pour des centaines de milliers de personnes. Familles expulsées, étudiants renonçant à leurs études, retraités vivant dans des maisons insalubres, jeunes adultes revenus chez leurs parents faute de mieux : le décor est posé.
Les loyers atteignent des sommets jamais vus, pendant que les pouvoirs publics empilent les dispositifs ; cette politique est faite de rustines plus que de véritables solutions structurelles.
DECO, principale association de défense des consommateurs
Entre chiffres, témoignages et mesures en cascade, se dessine un constat difficile à contourner : le Portugal a laissé son marché du logement dériver au point de transformer un droit fondamental en produit spéculatif, et les réponses déployées jusqu’ici ne suffisent pas à inverser la tendance.
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Une crise d’accessibilité au cœur d’une économie présentée comme solide
Le paradoxe est brutal. Dans son dernier Economic Survey: Portugal, l’OCDE salue une économie robuste : croissance du PIB de 2,1 % en 2024, chômage proche de son plancher, dette publique en recul depuis 2020. Mais au milieu de ce tableau flatteur, un chapitre entier est consacré à ce que l’organisation décrit comme une « fragilité structurelle majeure » : l’accessibilité au logement.
Selon l’OCDE, les difficultés profondes du marché portugais et un rebond très fort de la demande ont effondré la capacité des ménages à se loger décemment. Acheter, louer, rembourser un crédit, déménager pour un emploi ou rénover un logement dégradé est devenu un parcours du combattant pour une partie croissante de la population. Les jeunes paient le prix le plus élevé de cette crise, confirmant les alertes de la DECO : le système actuel creuse les inégalités entre générations.
Les chiffres donnent l’ampleur du problème. Entre 2012 et 2021, le coût du logement a bondi de 78 %, soit plus du double de la moyenne européenne. Entre 2015 et 2024, les prix de vente ont flambé de 124 %, avec un rythme moyen de 9,5 % par an, deux fois plus rapide que dans l’Union européenne. En 2025, la hausse a encore accéléré pour atteindre 17,6 % sur un an, alors que la Commission européenne estime la surévaluation du marché portugais autour de 36 %.
Dans la capitale, il faut l’équivalent de 90 mois de salaire moyen pour acquérir un simple T1 de 50 m².
Cette pression ne touche pas uniquement l’accession à la propriété. Les dépenses de logement absorbent aujourd’hui entre 35 % et 50 % du revenu médian des ménages dans les grandes villes, alors que les repères européens se situent plutôt entre 25 % et 30 %. Pour la DECO comme pour l’OCDE, il s’agit ni plus ni moins d’un basculement dans la non‑accessibilité.
Loyers records : ce que montrent vraiment les chiffres
Vu de loin, on pourrait croire à un début d’accalmie. Après un pic historique à 17 €/m² à l’automne 2025, les loyers d’annonce tournent autour de 16,3–16,4 €/m² début 2026. Certains mois, les portails comme Idealista enregistrent même de légères baisses. Mais cette apparente respiration masque une réalité autrement plus brutale.
Les données officielles de l’INE, basées sur les contrats effectivement déclarés au fisc, donnent une médiane nationale de l’ordre de 9,50 €/m² pour les nouveaux baux, avec 149 690 contrats signés sur les 12 mois se terminant en mars 2026. L’écart avec les loyers affichés en ligne, autour de 16,3 €/m², varie de +15 % à +58 % selon les villes.
Autrement dit, une double réalité coexiste : un stock d’anciens contrats souvent peu chers, parfois familiaux ou ruraux, qui tire la médiane officielle vers le bas, et un marché des nouvelles locations urbaines devenu tout simplement hors de portée pour une grande partie des revenus portugais.
Lisbonne et Porto, vitrines d’un marché à deux vitesses
Les grandes agglomérations concentrent l’essentiel de cette explosion. Lisbonne reste de loin le marché le plus cher du pays, avec des loyers d’annonce autour de 21,8–22 €/m². Un appartement de 85 m² y coûte en moyenne plus de 1 850 euros par mois, et un T2 standard se négocie souvent entre 1 700 et 2 200 euros. Pour un T1, dépasser les 1 100 euros est devenu courant, soit plus que le salaire net moyen local.
Derrière ce duo Lisbonne–Porto, d’autres marchés s’embrasent : l’Algarve, Funchal à Madère, Setúbal. Dans certaines zones côtières de l’Algarve, les loyers ont pris plus de 50 % en quelques années. Des villes plus petites enregistrent des bonds spectaculaires : Beja grimpe de plus de 24 % en un an, Covilhã de 23,5 %, Lagoa de 17,9 %, Coimbra de près de 17 %.
À l’inverse, quelques communes de l’intérieur comme Guarda ou Vila Real voient des baisses légères, rappelant que la crise se manifeste surtout là où l’emploi, le tourisme et l’investissement se concentrent. Mais sur l’ensemble du pays, les nouveaux contrats sont encore en hausse d’environ 8,8 % sur un an, et l’INE mesure une augmentation de 9,1 % des loyers au premier trimestre 2026.
Une inflation spécifique : quand les loyers s’envolent plus vite que les prix
À ce dérapage des montants s’ajoute celui de l’inflation des loyers. Selon les séries longues compilées par Trading Economics, l’inflation des loyers était de 5,30 % en juillet 2026 après 5,20 % en juin. Sur la période 1949–2026, l’inflation moyenne des loyers se situe autour de 7 %, avec des épisodes historiques extrêmes (près de 40 % en 1976). Les années récentes s’inscrivent dans la partie haute de cette histoire, dans un contexte où l’inflation générale oscille autour de 2–3 %.
Et encore, ces chiffres ne racontent pas toute l’histoire : la loi permet aux propriétaires n’ayant pas appliqué les révisions les années précédentes de “rattraper” ces augmentations, ce qui peut conduire à des hausses cumulées dépassant 11 %. La DECO a déjà alerté sur cette mécanique, dénonçant un système qui donne un effet de cliquet défavorable aux locataires.
Une offre en panne… dans un pays qui n’a pas réellement de pénurie physique
L’un des points les plus surprenants de la crise portugaise, souvent mis en avant par l’OCDE comme par la DECO, tient au contraste entre la raréfaction des logements disponibles sur le marché et l’ampleur du parc existant.
Le Portugal compte environ 5,97 millions de logements pour 4,1 millions de familles. Plus de 30 % du parc n’est pas occupé à titre de résidence principale, un record au sein de l’OCDE. En 2021, 12 % des logements, soit près de 724 000 unités, étaient tout simplement inoccupés. Environ 19 % servent de résidences secondaires ou de maisons de vacances.
Sur dix ans, le déficit cumulé de logements atteint environ 300 000 unités, soit l’équivalent de 6,6 % des ménages.
Entre 2010 et 2015, on est même tombé à moins de 5 000 immeubles d’habitation construits par an, creusant durablement le trou d’offre que le marché paie aujourd’hui. En 2024, le contraste est saisissant : seulement 27 000 nouveaux logements construits pour 170 000 ventes enregistrées. L’essentiel des transactions porte donc sur un stock ancien, très inégalement réparti et, souvent, mal utilisé.
Vacances, spéculation et désincitation à louer
Pourquoi autant de logements restent‑ils vides dans un pays en crise du logement ? L’OCDE comme la DECO pointent le rôle central de la fiscalité et de la régulation.
Les taxes récurrentes sur la propriété restent faibles et mal calibrées, notamment pour les biens rarement utilisés voire jamais loués. Les valeurs cadastrales obsolètes réduisent la pression fiscale effective sur les patrimoines importants. À l’inverse, les impôts sur les transactions sont élevés, pénalisant les ménages souhaitant acheter, vendre ou se relocaliser, même si des allègements existent pour les jeunes.
Résultat : il est relativement peu coûteux de conserver un logement vide, en attendant une meilleure opportunité, un héritage réglé ou une valorisation supplémentaire. L’OCDE signale en outre que jusqu’à 60 % des locations pourraient être non déclarées, alimentant un marché parallèle opaque et peu protecteur pour les locataires, mais aussi peu incitatif pour mettre officiellement des biens sur le marché.
C’est précisément ce que la DECO dénonce en réclamant une réforme profonde de la fiscalité immobilière : rééquilibrer la charge entre transactions et détention, mieux taxer les logements durablement vacants, actualiser les valeurs cadastrales, tout en baissant les coûts de transaction pour fluidifier la mobilité résidentielle.
La DECO monte au créneau : cinq propositions sur le crédit et la fiscalité
Face à cette situation, la DECO PROteste n’a cessé de multiplier les alertes et les propositions concrètes. Si l’association est connue pour son action sur les loyers abusifs et les pratiques des plateformes, elle s’attaque aussi au versant crédit et fiscalité, où elle voit un potentiel important d’allègement pour les ménages.
1. Rendre définitive l’exemption de commission de remboursement anticipé
Depuis 2022, un régime exceptionnel supprime la commission de remboursement anticipé sur les crédits immobiliers à taux variable, mesure prorogée jusqu’à la fin 2024. Sans changement législatif, cette commission de 0,5 % revient de plein droit pour les ménages qui remboursent par anticipation à partir de 2026.
La DECO réclame que l’exemption devienne permanente pour tous les prêts à taux variable, afin de permettre aux familles de réduire leur endettement lorsque leurs conditions le permettent, sans pénalité. Elle demande aussi que la commission sur les contrats à taux fixe soit abaissée de 2 % à 0,5 %, alignant les règles sur celles du variable.
2. Rétablir la déductibilité des intérêts pour tous les crédits logement
Jusqu’en 2011, les intérêts des crédits immobiliers étaient déductibles de l’IRS (impôt sur le revenu) pour l’ensemble des emprunteurs. Aujourd’hui, seuls les prêts contractés avant le 31 décembre 2011 peuvent encore bénéficier d’une déduction de 15 % des intérêts payés, plafonnée à 296 euros par an.
La DECO juge cette disposition déconnectée de la réalité actuelle des ménages, qui ont contracté leurs emprunts bien plus tard à des conditions souvent plus dures. L’association plaide donc pour la réintroduction de la déduction d’intérêts, sans limite temporelle sur la date du contrat.
3. Revoir l’IMT et l’IMI, et en finir avec la double taxation
Sur les impôts locaux, l’organisation vise deux cibles. D’abord, les barèmes de l’IMT (taxe sur les transmissions immobilières) jugés obsolètes dans le contexte actuel des prix : les seuils d’exonération comme les tranches supérieures ne reflètent plus le marché. Ensuite, l’IMI (taxe foncière), dont les plafonds d’exonération temporaire ne sont plus adaptés.
La DECO propose d’augmenter le plafond maximal d’exonération temporaire d’IMI jusqu’à 150 000 euros et de réintroduire une règle de mise à jour automatique annuelle des plafonds, supprimée fin 2011. Elle conteste aussi les formes de double taxation à l’achat de résidence principale et demande un système plus cohérent, notamment pour les jeunes acquéreurs.
4. Adoucir les conditions des garanties publiques pour les jeunes couples
Le régime actuel de garantie publique sur les prêts immobiliers pour les moins de 35 ans prévoit un financement pouvant aller jusqu’à 100 % du prix d’achat. Mais un détail bloque de nombreux jeunes couples : si l’un des deux membres a 36 ans ou plus, le couple perd totalement l’accès à la garantie.
La DECO demande que l’accès partiel soit possible lorsque au moins l’un des partenaires remplit le critère d’âge. Cette mesure paraît technique, mais elle reflète une réalité sociale largement répandue : la constitution tardive des couples et des projets immobiliers.
5. Mieux utiliser l’outil fiscal pour soutenir propriétaires et locataires
Au‑delà des commissions et des intérêts, la DECO pousse pour une série de mesures complémentaires :
– prolonger l’exonération de taxation des plus‑values en cas de remboursement de crédit immobilier via la vente d’une seconde résidence, afin de ne pas pénaliser disproportionnellement les ménages qui cherchent à se désendetter ou à aider leurs descendants ;
– élargir l’exemption des commissions de remboursement anticipé aux crédits à taux fixe, au moins pendant une période transitoire ;
– maintenir le dispositif de limitation des loyers pour les nouveaux contrats tant que l’offre réellement abordable n’a pas été renforcée ;
– encourager la souscription d’assurances loyers déductibles de l’IRS, réduire progressivement la taxation autonome sur les loyers modérés, et alléger les dépôts de garantie.
Pour l’association, l’enjeu n’est pas seulement de protéger les locataires mais aussi les petits propriétaires, qui constituent l’essentiel du marché portugais et se trouvent souvent pris en étau entre charges, fiscalité et risques d’impayés.
Aides au loyer : explosion des demandes, recul des bénéficiaires
L’un des symptômes les plus visibles de la crise tient dans l’explosion des demandes d’aides au logement. Selon les données compilées par la DECO, le nombre de ménages sollicitant une aide au paiement du loyer a grimpé de 67 % au premier trimestre 2025 par rapport à la même période de l’année précédente. À la fin mars, plus de 300 familles s’étaient déjà tournées vers l’association, la principale difficulté évoquée étant l’impossibilité de payer la mensualité.
Début février 2025, environ 46 000 personnes ont vu leur aide au logement supprimée sans préavis, alors que près de 87 000 contribuables auraient perdu l’accès à ces aides par rapport à 2023.
Les programmes ciblés comme Porta 65, censés soutenir les jeunes locataires, ont accumulé les retards dans le versement des subventions. Pour la DECO, ce dysfonctionnement transforme les aides en facteur d’instabilité : quand elles s’interrompent brutalement, les budgets familiaux deviennent intenables, forçant certains ménages à des décisions radicales – colocation forcée, retour chez les parents, exil en périphérie lointaine ou sortie pure et simple du marché formel.
L’association exige une réforme immédiate des mécanismes d’attribution et un renforcement de la protection des locataires, notamment les personnes âgées, les jeunes, les familles migrantes et les étudiants.
C’est dans ce contexte que l’IHRU a reconnu, en 2026, être dépassé par les dossiers d’« Apoio Extraordinário à Renda » : plus de 50 000 demandes restaient en suspens. Un partenariat a été noué avec la DECO pour améliorer l’information et le suivi des dossiers, sans pour autant résorber le stock en attente. L’association conseille aux ménages de conserver des preuves datées de toutes leurs démarches et de ne plus attendre passivement une réponse administrative qui tarde.
Des ménages piégés entre loyers, crédit et précarité
Derrière les statistiques, les témoignages recueillis ces dernières années dressent un portrait social particulièrement dur. On y retrouve tout ce que la DECO dénonce dans ses rapports : absence de contrats écrits, locations non déclarées, évictions brutales, logements insalubres, surpopulation, dépendance à des aides irrégulières.
Paulo, employé à Lisbonne pour 760 euros par mois, travaillait sans contrat formel. Après un incendie domestique, sa famille s’est retrouvée à la rue, cet incident ayant servi de prétexte pour récupérer le logement, le rénover et le relouer plus cher. Ils ont dû dormir à l’hôtel, dans un van, puis dehors avec leurs enfants. Ce parcours n’est pas isolé : dans la capitale, plus de 26 000 familles vivraient en logement insalubre ou précaire, tandis que les loyers ont augmenté d’environ 53 % en cinq ans.
À l’autre bout de la vie active, Antonio, 80 ans, ancien aide‑cuisinier avec une pension à peine supérieure à 500 euros, vit sans eau ni électricité dans une maison abandonnée du centre de Lisbonne, après la revente de son immeuble à des investisseurs étrangers. Il ne comprend pas comment quelqu’un peut payer 400 ou 500 euros pour une chambre avec un tel revenu, et attend qu’une institution caritative lui trouve une solution.
Ces récits confirment un constat systémique : pour une large partie des classes populaires et même de la petite classe moyenne, l’accès à un logement digne dans les grandes villes n’est plus seulement difficile, il est devenu mathématiquement impossible sans aide massive, colocation serrée ou acceptation de conditions illégales.
Les étudiants, premiers sacrifiés de la flambée des loyers
La crise touche aussi de plein fouet le monde universitaire. À Coimbra, près d’un étudiant sur quatre aurait envisagé d’interrompre ses études faute de pouvoir assumer les coûts de logement et de vie. La moitié dit que le coût ou la disponibilité du logement a influencé le choix de la ville ou de l’établissement.
À Lisbonne, environ 3 500 lits publics doivent servir près de 60 000 étudiants déplacés, soit un lit pour 17 étudiants.
À Porto, 51 % des étudiants qui ont demandé une chambre publique n’en ont pas obtenu, et 68 % ne touchent aucune aide au logement. Là aussi, près de la moitié loue sans contrat.
Face à ce tableau, la DECO a tenté d’apporter une réponse opérationnelle avec la plateforme « querocasa.pt », qui agrège des offres de logements provenant d’universités et de municipalités. L’objectif est de donner un point d’entrée unique aux étudiants et à leurs familles, souvent déboussolés par un marché saturé et opaque. Mais l’association le répète : tant que l’offre structurelle de logements étudiants publics ou à loyers contrôlés ne sera pas significativement augmentée, ces outils resteront des palliatifs.
Tourisme, Airbnb, visas dorés : quand la ville devient produit financier
Au‑delà des déséquilibres internes, la crise du logement portugais s’explique aussi par l’ampleur de la demande internationale. Sur ce point, la DECO rejoint les diagnostics de l’OCDE, du Parlement européen, des ONG environnementales et de certaines études économiques.
L’effet Airbnb et Alojamento Local
Tout au long des années 2010, la croissance explosive d’Airbnb et des locations touristiques de type Alojamento Local a transformé en profondeur les centres historiques de Lisbonne, Porto et les zones côtières touristiques. Les études économétriques montrent qu’une hausse d’un point de pourcentage de la part d’Airbnb dans un quartier se traduit par une augmentation des prix de vente de 3 % à 7 %, et de plus de 2 % pour les loyers. Dans les quartiers les plus exposés, les prix ont bondi de plus de 30 % en quelques années, alors que le reste du pays était stable ou en légère baisse.
Au niveau national, plus de 100 000 unités sont enregistrées comme Alojamento Local au Portugal, alors qu’à Lisbonne on en comptait plus de 22 000 en 2023, représentant parfois jusqu’à 20 % du parc dans certains quartiers touristiques.
Mais là encore, le mouvement est lent. Entre décembre 2025 et avril 2026, environ 7 000 licences ont été annulées, faisant passer le parc touristique déclaré de 126 000 à 119 000, avec la perspective d’une baisse jusqu’à 90 000 à moyen terme. Ce recul reste modeste au regard de l’ampleur du choc initial.
Tourisme de masse et productivité en berne
Les ONG comme Zero ou Transport & Environment vont plus loin dans leur analyse. Pour elles, la hausse continue du tourisme alimentée par le trafic aérien n’est pas seulement un problème climatique ou environnemental, mais aussi un accélérateur de la crise du logement.
Une étude de la New Economics Foundation estime que dans les zones de forte pression touristique, les revenus locatifs des nouveaux baux pourraient augmenter en moyenne de 193 euros par an entre 2026 et 2031 sous l’effet du tourisme aérien. À l’échelle européenne, dans les cinq économies les plus dépendantes du tourisme, les loyers pourraient grimper jusqu’à 250 euros par an en moyenne pour les nouveaux contrats, avec des hausses relatives particulièrement fortes en Grèce, au Portugal et en Espagne (160 à 220 euros).
Cette dynamique bénéficie avant tout aux propriétaires des quartiers touristiques, mais pèse sur les ménages locaux dont les revenus ne suivent pas. Selon l’étude, la focalisation de l’investissement sur l’immobilier touristique, au détriment d’activités productives, pourrait entraîner une baisse de 0,5 % de l’investissement des entreprises entre 2019 et 2031, soit environ 200 millions d’euros par an d’investissement perdu.
Là encore, la DECO plaide pour un changement de modèle : mieux réguler les locations de courte durée, encadrer les effets des visas attractifs pour les non‑résidents, protéger les quartiers résidentiels et leurs habitants de la concurrence déloyale d’un tourisme spéculatif.
Réformes gouvernementales : un arsenal dense, des effets encore limités
Face à la pression sociale, le gouvernement dirigé par Luís Montenegro a multiplié les annonces. Sous la bannière « Construir Portugal », plusieurs paquets législatifs ont été adoptés ou présentés en 2026, avec trois axes principaux : fiscalité, simplification des permis de construire, et mobilisation du parc vacant.
Dans le même temps, le gouvernement a fait un choix clair en matière de régulation du marché locatif : accélérer les expulsions et mettre fin par anticipation au plafonnement de certains loyers, au nom de la “confiance des propriétaires”. Des décisions que la DECO et les collectifs comme Casa para Viver jugent franchement hostiles aux ménages modestes.
Fin anticipée du plafonnement à 2 % et durcissement des expulsions
Introduit en 2023 par le précédent exécutif socialiste, le plafonnement des augmentations de loyer à 2 % lors des nouveaux baux pour des logements déjà loués dans les cinq dernières années devait durer jusqu’en 2029. Il a été abrogé trois ans plus tôt, lors du Conseil des ministres du 9 juillet 2026.
Pour tout nouveau contrat, le loyer de départ est librement fixé entre bailleur et locataire. La seule limite est le coefficient annuel de révision (2,24 % pour 2026) et d’éventuels plafonds dans des régimes spécifiques dits « modérés ».
Parallèlement, les règles d’expulsion ont été durcies. Le seuil d’arriéré de loyers déclenchant une procédure a été réduit de trois à deux mois. Un nouveau motif d’expulsion est introduit en cas de retards répétés : un paiement effectué avec plus de huit jours de retard, répété plus de trois fois en douze mois ou plus de quatre fois en dix‑huit mois, peut suffire. Les propriétaires peuvent aussi refuser plus aisément le renouvellement automatique des baux, sous réserve de préavis.
Selon le gouvernement, ces mesures visent à rassurer les propriétaires qui conservent plus de 250 000 logements vides par crainte des impayés ou de procédures interminables. En revanche, la DECO et les associations de locataires estiment qu’elles instaurent un climat d’insécurité permanente pour les ménages précaires ou à revenus irréguliers, sans garantir que les logements libérés seront proposés à des loyers abordables.
Un fonds d’urgence logement et quelques garde‑fous
Consciente du caractère explosif de ces réformes, l’exécutif a en parallèle créé un Fonds d’urgence pour le logement, géré par l’IHRU. Ce mécanisme permet de prendre en charge, pour les ménages menacés d’expulsion et identifiés comme vulnérables, jusqu’à 2 300 euros de loyer par mois, durant six mois consécutifs, indexés sur l’indice de soutien social (537,13 euros).
Sur le plan fiscal, l’État tente de soulager les locataires par une augmentation du plafond de déduction des loyers dans l’IRS : 900 euros déductibles en 2026, puis 1 000 euros en 2027, avec un taux de 15 %, soit environ 200 euros d’allégement annuel pour les ménages éligibles.
La DECO salue ces gestes, mais souligne qu’ils restent limités en montant et en durée au regard des hausses de loyers constatées et de la multiplication des situations de surendettement liées au logement.
Fiscalité “pro‑location” : des incitations qui profitent d’abord aux bailleurs
L’autre pilier de la stratégie gouvernementale repose sur un arsenal d’incitations fiscales destiné à augmenter l’offre de logements à loyer dit “modéré”. Le décret‑loi n° 97/2026, publié le 20 mai, en est la pierre angulaire.
Pour les bailleurs particuliers, le changement le plus marquant est la baisse drastique du taux libératoire de l’IRS sur les revenus locatifs issus de locations résidentielles à loyer modéré : de 25 % à 10 %. Pour bénéficier de ce taux :
– le loyer mensuel doit être inférieur ou égal à 2 300 euros ;
– le contrat doit durer au moins trois ans ;
– il doit être déclaré au fisc dans les 30 jours suivant la signature ;
– et les quittances doivent être émises sous forme électronique.
Les travaux de construction ou de réhabilitation destinés à la résidence principale ou à la location à long terme peuvent bénéficier d’une TVA réduite à 6 % au lieu de 23 %, à condition que le prix de vente ne dépasse pas environ 648 000 euros ou que le loyer reste en dessous de 2 300 euros.
Les plus‑values réalisées lors de la vente d’une propriété résidentielle peuvent être exonérées d’IRS si le produit net est réinvesti dans des biens destinés à la location à loyer modéré. Certaines acquisitions de biens à usage locatif sont temporairement exemptées d’IMT et d’IMI.
Le régime d’« arrendamento acessível » (RSAA) fixe un plafond de loyer à 80 % de la médiane locale par mètre carré. Les baux qui respectent ce critère peuvent bénéficier de nouveaux avantages fiscaux grâce au Contrat d’investissement pour la location (CIA), un mécanisme pouvant s’étendre sur 25 ans.
Pour la DECO, ces dispositifs ont un mérite : reconnaître enfin qu’on ne peut pas demander aux bailleurs de proposer des loyers abordables sans contreparties fiscales claires. Mais l’association s’interroge sur leur ciblage réel : la barre des 2 300 euros, présentée comme un “loyer modéré”, reste très élevée par rapport aux revenus portugais moyens. En outre, rien ne garantit que ces incitations se traduiront par des baisses concrètes pour les locataires plutôt que par une simple amélioration des rendements nets pour les propriétaires.
La faiblesse du parc public est un autre talon d’Achille structurel que la DECO, l’OCDE et même le Parlement européen mettent en avant. Selon les députés européens qui ont visité Lisbonne, le stock de logements sociaux représenterait à peine 2 % des ménages, l’un des niveaux les plus bas de l’Union. Les listes d’attente dépassent trois ans à Porto, et la situation n’est guère meilleure dans d’autres villes.
Le gouvernement revendique déjà plus de 28 000 logements livrés dans le cadre du PRR.
Pour la délégation du Parlement européen, cet effort est salutaire mais insuffisant. La présidente de la commission, Irene Tinagli, a salué le choix portugais d’allouer une part significative du PRR au logement, tout en avertissant que l’enjeu désormais est de maintenir cette priorité une fois les fonds européens épuisés. Elle appelle à un engagement national durable, avec des investissements continus, des réformes et une régulation capable de transformer ces impulsions ponctuelles en politique structurelle.
Une régulation numérique et contractuelle encore trop laxiste
Sur le front de la régulation des relations locatives, la DECO insiste sur un angle souvent méconnu : le rôle des plateformes en ligne. Les plaintes reçues par l’association mettent en cause des sites qui mettent en relation propriétaires et locataires sans assumer les mêmes responsabilités que des agences traditionnelles.
Clauses abusives, informations non transparentes, processus contractuels opaques, annonces retirées ou modifiées sans avertissement : les consommateurs se retrouvent fréquemment sans recours face à des décisions unilatérales. La DECO demande que les plateformes soient soumises au même régime de co‑responsabilité que les annonceurs en matière d’information loyale et de respect du droit au logement.
L’association milite également pour une contractualisation systématique et déclarée des locations, afin de sortir des zones grises où des millions de Portugais vivent sans bail écrit, sans reçus de loyers et sans accès aux protections légales. C’est l’un des messages portés par sa plateforme d’accompagnement financier et juridique, et par ses campagnes de sensibilisation dans les universités, les quartiers populaires et les zones touristiques.
Des réponses partielles face à une crise systémique
Au terme de ce panorama, une constante se dessine : les réponses apportées par l’État, même lorsqu’elles vont dans le bon sens, restent fragmentées par rapport à l’ampleur du problème.
Les aides au loyer augmentent, mais des dizaines de milliers de bénéficiaires les perdent soudainement ou ne parviennent pas à faire traiter leur dossier. Les incitations fiscales améliorent le rendement des locations modérées, mais ne garantissent ni baisse effective des loyers, ni extension massive de l’offre. Les réformes de procédure accélèrent les évictions bien plus qu’elles ne simplifient réellement la délivrance de permis de construire. Les grands programmes de logement public avancent, mais partent d’un niveau si bas que, même réussis, ils ne combleront qu’une partie du manque.
La DECO intervient sur plusieurs fronts pour protéger les ménages et peser sur les politiques publiques.
Intervention au cas par cas pour les ménages menacés d’expulsion ou surendettés.
Plaidoyer pour une réforme en profondeur de la fiscalité immobilière.
Pression pour maintenir l’encadrement des loyers tant que l’offre abordable reste insuffisante.
Accompagnement des étudiants, des familles précaires et des personnes âgées.
Quelques chiffres clés pour prendre la mesure de la crise
| Indicateur | Valeur approximative | Source / période |
|---|---|---|
| Hausse des coûts du logement | +78 % | 2012–2021, Portugal |
| Hausse des prix de vente | +124 % | 2015–2024 |
| Hausse annuelle des prix | 17,6 % | 2025 |
| Surévaluation estimée | ~36 % | Commission européenne |
| Salaire net moyen | 1 266 € | 2024 |
| Loyer médian annonces | 16,3–16,4 €/m² | 2026 |
| Loyer médian contrats déclarés | ~9,5 €/m² | 2026 |
| Poids du logement dans le revenu | 35–50 % | Grandes villes portugaises |
| Référence européenne | 25–30 % | UE |
| Logements vacants | ~723 000 (12 %) | 2021 |
| Part non résidence principale | >30 % | parc portugais |
| Déficit de logements | ~300 000 unités (6,6 % des ménages) | estimation démographique |
Où se joue la suite ?
Pour que la crise du logement cesse d’être le talon d’Achille d’une économie par ailleurs saluée, plusieurs fronts devront être traités de front, comme le soulignent à la fois l’OCDE, la DECO et le Parlement européen :
Cinq axes prioritaires pour réguler le marché, soutenir les ménages et lutter contre la spéculation
Basculer progressivement la charge d’imposition des transactions vers la détention, mieux taxer les logements durablement vides, actualiser les valeurs cadastrales, alléger les impôts pour les jeunes acheteurs et les projets d’habitat réellement abordable.
Porter durablement l’effort budgétaire au‑delà du PRR pour augmenter significativement un parc social aujourd’hui quasi symbolique à l’échelle de l’UE.
Encadrer de manière stable et lisible les loyers dans les zones tendues, tant que l’offre n’aura pas été renforcée, tout en protégeant les petits bailleurs via des assurances loyers et des incitations fiscales ciblées.
Identifier précisément les logements vacants, sanctionner la rétention spéculative, réguler plus strictement les locations de courte durée et les dispositifs d’attraction de capitaux étrangers lorsque ceux‑ci aggravent la tension locale.
Responsabiliser les plateformes, généraliser les contrats écrits et déclarés, lutter contre la location au noir, mieux informer les ménages sur leurs droits et leurs obligations.
La DECO rappelle régulièrement que le logement est un droit constitutionnel au Portugal, pas une simple marchandise. Tant que cette notion restera théorique pour une grande partie de la population, les réformes successives, même ambitieuses sur le papier, continueront de se heurter à la même limite : l’incapacité à faire redescendre les loyers et les prix à des niveaux compatibles avec les revenus portugais.
Les chiffres record des loyers et le chapelet de mesures partielles montrent que le pays n’en est qu’au début d’un chantier de fond. Reste à savoir si la pression sociale, les alertes répétées de la DECO et les engagements européens suffiront à transformer ce chantier en véritable politique de long terme.
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