stratégie de défiscalisation, les 9 meilleures pour payer moins d’impôt

Pourquoi faut-il avoir une bonne stratégie de défiscalisation ? Il est difficile de ne pas se poser cette question en lisant le titre de cet article.

La réponse est simple, un investissement doit se fructifier dans le temps.

Pourtant, les conditions fiscales auxquelles les investisseurs doivent se soumettre peuvent empêcher de réaliser plus rapidement de profits.

Défiscaliser : ce n’est pas que pour réduire ses impôts, il convient de regarder aussi la dimension investissement pour faire croitre et diversifier son patrimoine!

Raison pour laquelle tout investisseur digne de cette appellation doit se renseigner sur les avantages fiscaux qu’il peut obtenir avant de se lancer dans un investissement.

Et cela est d’autant plus vrai sachant que le président actuel, Emmanuel Macron, est pour le maintien des niches fiscales.

Important :

la législation fiscale évolue rapidement,  certaines informations peuvent donc manquer dans cet article.

Cette liste n’est pas exhaustive, je n’ai pas mis toutes les solutions mais celles qui me semblaient les plus judicieuses.

Alors, quelles sont les solutions pour défiscaliser les plus recommandées actuellement ? Avant d’y répondre, il importe d’apporter quelques éclaircissements sur le concept de défiscalisation.

Nous regarderons ensuite 9 solutions immobilières et financières pour défiscaliser.

Sommaire 10 meilleures stratégies de défiscalisation :

1. Introduction sur la défiscalisation
2. Stratégie 1 : immobilier LMNP
3. Stratégie 2 : immobilier à l’étranger :
4. Stratégie 3 : Girardin industriel
5. Stratégie 4 : immobilier Pinel
6. Stratégie 5 : immobilier censi-bouvard
7. Stratégie 6 : Immobilier Malraux pour les plus imposés
8. Stratégie 7 : FIP et FCPI
9. Stratégie 8 : Déficit foncier 
10. Stratégie 9 : fiscalité avantageuse assurance vie et PEA
11. Conclusion et bonus défiscalisation

1. Introduction sur la stratégie de défiscalisation

Défiscalisation : définition

On peut définir la défiscalisation comme un outil donnant la possibilité à des personnes physiques ou morales de profiter d’une réduction de leurs contributions fiscales conformément à des dispositifs légaux. Ces allègements fiscaux constituent, dans la plupart des cas, la contrepartie d’un investissement dans de domaines divers, dont l’immobilier. Reconnaissons en effet, pour ne parler que de ce dernier secteur, que depuis quelques années, le prix de biens immobiliers a connu une certaine hausse et que les contributions en la matière ont également suivi la même tendance. Pour ne pas décourager les personnes voulant placer leur argent dans la pierre donc, gouvernement et législateur ont prévu une série de mesures leur permettant de réduire leurs charges fiscales liées notamment aux fruits de leur investissement.

Avec la défiscalisation donc, un investisseur pourra réaliser des économies sur ses contributions fiscales en réduisant notamment les revenus de références soumis aux impôts. Dans la plupart des cas, ce concept est adressé au grand public dans l’immobilier, mais les autres secteurs ne sont également pas en reste.

Défiscalisation : le principe

Même s’ils disposent d’importantes différences sur de nombreux points, les mesures de défiscalisation partagent le même principe : l’Etat accepte de réduire l’impôt d’un particulier ou d’une entreprise en échange d’un investissement dans un domaine donné. Il s’agit donc d’un concept gagnant-gagnant, car le gouvernement s’estime avoir contribué au développement d’un secteur à travers un dispositif de défiscalisation. L’investisseur, de son côté, fera des économies, et pourra ainsi se constituer un réserve d’argent suffisant pour miser dans un autre domaine. Toutefois, car chaque dispositif à ses spécificités et ses limites et tout n’est pas cumulable, il doit bien se renseigner à ce sujet.

2. Stratégie 1 : immobilier LMNP

Parmi les réponses pouvant être données aux personnes se demandant comment défiscaliser figure la location meublée. Un particulier qui met en location un logement meublé, et plus spécifiquement dans une résidence de services, peut profiter du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel ou LMNP et des privilèges fiscaux qui s’y attachent.

On parle de location en statut meublé lorsque le bien concerné dispose déjà de tous les meubles et autres équipements pour vivre, dormir et manger normalement bien avant le débarquement du locataire. La défiscalisation LMNP cible de foyers fiscaux ne pouvant pas générer de recettes locatives de plus de 23 000 euros ou représentant moins de la moitié de leurs revenus. De plus, ceux-ci ne doivent pas avoir comme activité principale la location.

• • Le principe

Pour jouir des bénéfices de ce statut, l’investisseur devra miser sur un bien immobilier à usage d’habitation neuf ou ancien meublé. Ce dernier devra lui donner la possibilité de profiter d’une rente exonérée d’impôt au moyen des amortissements différés.

N’étant pas directement à la source de privilèges fiscaux particuliers de type réductions d’impôts, le statut LMNP ne peut vraiment pas être qualifié de stratégie de défiscalisation. Reconnaissons tout de même qu’il présente un certain nombre d’avantages fiscaux qui ne laisseront sûrement aucun investisseur indifférent, des avantages que l’on doit surtout à l’activité de loueur mobilier en soi. Il faut en effet savoir qu’avec cette activité, l’investisseur pourra ne pas avoir à s’acquitter d’impôt sur les revenus liés à la location pour plusieurs années.

• • Le mécanisme

A la question « quelle solution pour défiscaliser avec le statut LMNP ? », quelques éléments de réponses liées au mécanisme du dispositif peuvent être fournis.

En premier lieu, il faut savoir que la récupération de la TVA est possible dans le cas où l’acquisition concerne un logement neuf ou en VEFA. Et à l’opposé d’un investissement soumis à un dispositif de défiscalisation traditionnel, l’achat se réalise en HT. Ce qui permettra déjà de faire des économies.

En second lieu, avec le statut LMNP, il est possible de déduire des revenus des investissements de la même nature les charges inhérentes à l’investissement, à savoir les taxes foncières, les différents frais comptables et les intérêts de crédit immobilier.

En dernier lieu, le statut LMNP donne la possibilité de mettre parmi les charges déductibles les amortissements de la valeur du logement. Cela se procède de cette façon :

• 5 à 10 ans pour les équipements mobiliers
• 25 à 40 ans pour le mobilier

Les amortissements pouvant quasiment atteindre la valeur totale du logement, si l’on prend en compte la déduction des charges des revenus des investissements similaires, un déficit significatif peut se constituer et on peut en profiter pour plusieurs années grâce à la possibilité de le reporter ad Vitam. C’est le principal point d’intérêt du statut LMNP et la principale raison pour laquelle beaucoup d’investisseurs n’hésitent pas de le qualifier de stratégie de défiscalisation.

3. Stratégie 2 : immobilier à l’étranger ou comment réduire ses impôts avec plus de rentabilité

L’investissement immobilier à l’étranger est aussi une stratégie de défiscalisation très prisée. Plusieurs raisons poussent de plus en plus d’entreprises et de particuliers à s’y tourner. Toutefois, pour bien en profiter, il faut en connaître les règles et bien choisir le pays où investir.

• 1. Défiscalisation immobilier à l’étranger : les raisons de sa popularité croissante

Le taux d’intérêt en France est reconnu pour sa faiblesse. Beaucoup se demandent donc pourquoi cette option de défiscalisation ne cesse de gagner en popularité. L’explosion du prix de l’immobilier en est la première explication. A Paris, par exemple, il faut un budget de plus 10 000 euros par mètre carré pour espérer y acquérir un bien immobilier digne de cette appellation. Ce qui fait que près du tiers des Français s’intéressent plutôt à un investissement à l’étranger.

On constate également que la fiscalité de ces vingt dernières années n’aille pas en faveur des personnes souhaitant investir dans la pierre en France. Les impôts locaux ne cessent en effet d’augmenter. La CSG a ainsi connu une progression de 17,2% en 2018, les plus-values immobilières n’ont connues qu’une seule exonération au bout de 30 ans et l’ISF sur l’immobilier, bien que remplacé par l’IFI, a été préservé à l’identique. Il n’est pas donc étonnant de savoir que parmi les réponses à la question « comment défiscaliser ? » figure l’investissement à l’étranger.

Défiscalisation à l’étranger : les règles à connaître

Reconnaissons que la deuxième raison citée et celle qui a le plus d’intérêt pour la majorité des Français souhaitant se lancer dans l’investissement locatif à l’étranger. Cependant, l’espoir de profiter pleinement d’un paradis fiscal pourra vite devenir illusoire si l’on n’en connait pas les règles.

La première règle est la suivante : toute personne dont la résidence fiscale se trouve en France ne peut pas se soustraire à l’obligation de s’acquitter l’impôt français sur tous ses revenus, même ceux qui sont issus d’un autre pays. On est résident fiscal en France quand on répond à un ou plusieurs de ces critères :

• Disposition d’un foyer familial en France
• Séjour de plus d’un semestre en France
• Exercice de son activité professionnelle en France
• Implantation du centre de ses activités économiques en France

Une personne qui réside à l’étranger, mais dont les constituants de son patrimoine se trouvent en grande partie en France, peut ainsi être considéré comme résident Français. Une preuve que l’obtention du statut de non réside est difficile, si l’on se réfère au cadre légal. Dans la pratique cependant, investir à l’étranger permet de réaliser de belles plus-values. En effet, dans certains pays, les taxes immobilières et foncières sont très faibles. De plus, une convention fiscale entre un pays donné et la France permet d’éviter une double imposition.

Au vu de ces règles et exceptions donc, quels sont les pays à privilégier pour un investissement immobilier ? Eléments de réponse.

Défiscalisation immobilier à l’étranger : les pays à choisir

Quand on parle de choix de pays étrangers à choisir pour une défiscalisation via l’investissement immobilier, il est difficile de ne pas énumérer les 5 destinations suivantes : Bali, Hongrie, Bulgarie, Portugal et Etats-Unis. Tous ces pays disposent d’un environnement économique favorable aux investisseurs tout en ne manquant pas de divers dispositifs fiscaux attrayants.

Ainsi, à Bali, il n’existe aucun impôt sur la fortune immobilière ou IFI. A cela s’ajoute diverses aides étatiques pour favoriser la rentabilité des investissements sur le long temps, comme l’existence des zones géographiques privilégiées pour les investisseurs et des organismes facilitant l’accès à l’emprunt pour les investisseurs étrangers.

Si la Hongrie fait partie des pays européens où il est bon de s’investir dans l’immobilier, ses mesures fiscales y sont pour quelque chose.  Les 4 à 6 % de rendement locatif pouvant être réalisés à Budapest et dans ses autres villes est en effet lié non seulement au prix plus abordable des biens immobiliers, mais également à l’exemption de texte d’habitation et foncière pour les investisseurs étrangers. Les frais d’enregistrement et les frais du notaire existent bel et bien, mais ils ne sont respectivement que quelques centaines d’euros et 7%. Il en est de même pour les revenus fonciers qui sont également très faibles, seulement de 15%. Enfin, les biens détenus localement en France sont exempt d’impôts du fait de l’existence d’une convention de non-double imposition entre les deux pays.

Un autre pays de l’Europe de l’Est, qui a rejoint seulement l’Union Européenne en 2019, figure dans le top 5 des pays à privilégier pour une stratégie de défiscalisation immobilière : la Bulgarie. En plus d’un prix immobilier faisant partie des plus attrayants du continent en effet, ce pays ne manque pas d’arguments fiscaux. Ainsi, pour les entreprises étrangères qui y investissent, l’impôt sur les sociétés sont seulement de 10% et la taxation sur les dividendes de 5%. Les plus-values sont, par ailleurs, exemptes de taxations pour 3 ans. Toutes ces largesses fiscales associées au prix de l’immobilier abordable et à l’accord de non-double imposition avec la France sont à la source d’un rendement environnant les 5,5% à Sofia, sa capitale, contre 2,2% à Paris. Le Portugal partage les mêmes avantages, mais avec comme plus des règlementations similaires à celles de la France, et comme moins un prix de l’immobilier légèrement plus élevé.

Les Etats-Unis avec l’immobilier ne sont pas également en reste en termes de mesures de défiscalisation pour les investissements immobiliers. En effet, depuis la crise des subprimes, les Etats fédéraux sont nombreux à mettre en vigueur des dispositifs visant à encourager l’acquisition immobilière avec, entre autres, l’ajustement des tranches d’imposition sur le revenu et la réduction progressive du taux d’imposition. La fédération a également multiplié des efforts allant dans ce sens avec, comme principale mesure, la signature d’un accord avec la France permettant aux investisseurs Français y achetant un immobilier d’éviter une double-imposition.

Ma chronique BFM sur l’immobilier aux USA : rendement et fiscalité attrayante avec protection forte du propriétaires!

S’il faut citer 5 autres pays pour constituer un top 10, il est difficile de ne pas ajouter à la liste la Thaïlande, l’Espagne (les îles Canaries notamment), l’Australie, l’Ile Maurice et même l’Allemagne.

4. Stratégie 3 : Girardin industriel

Comment défiscaliser quand on est un investisseur qui devra s’acquitter de beaucoup d’impôt cette année, mais qui connaîtra un important répit à ce sujet les années suivantes ? Les vrais connaisseurs n’hésiteront sûrement pas à donner le dispositif Girardin Industriel comme réponse.

• • Comment ça marche ?

La création de ce dispositif de défiscalisation a été liée à un besoin de booster les investissements dans les DOM TOM. La mesure s’adresse aux entreprises voulant acheter du matériel en outre-mer. Prenons donc l’exemple d’une société investissant dans son futur matériel. Le financement de cette acquisition fera l’objet d’un financement de :

• 51% venant d’un organisme de crédit
• 37% venant des particuliers résidant en métropole
• 12% venant de la société elle-même

Ce montage donne à l’entreprise la possibilité de verser au consortium ainsi constitué un loyer 20% plus bas que celui qu’il aurait acquitté en cas d’achat direct du matériel avec le canal traditionnel. Ensuite, après 5 années, elle pourra procéder à l’achat proprement dit du matériel, en payant une somme forfaitaire et symbolique. Ce qui entraînera automatiquement la disparition du montage pour qu’elle ait le champ libre.

La défiscalisation a une valeur pouvant aller de 44,12 à 45,30 euros de la base pouvant être défiscalisée pour les investisseurs en métropole en fonction de l’obtention ou non d’un agrément pour les dossiers. Cette base défiscalisable n’est autre que la totale de la somme rassemblée dans le consortium par les entités qui le constitue.

• • 4-2. Les plus

Bien qu’un plafonnement de défiscalisation soit joint au dispositif Girardin industriel, il n’en porte réellement pas atteinte à son intérêt du fait sa pondération à la hausse. Les 18 000 euros de limites maximales prévues par l’Etat ne constituent en effet que 34 % de la défiscalisation totale dans un dossier ayant reçu un agrément et 44% dans un dossier non agrémenté. La défiscalisation du premier peut ainsi atteindre les 34% et celle du second les 40 909 euros.

Le rendement sur l’impôt constitue également un des plus grands arguments de cette stratégie de défiscalisation. En effet, en investissant 83 euros, un investisseur métropolitain pourra dégager 100 euros d’économie aux impôts. Et cette économie pourra directement être reportée à l’année suivante. Ainsi, en misant 40 000 euros à l’année N dans une SNC ou une SAS via le dispositif Girardin, l’investisseur réalisera une économie de 40 000 * 1,20 = 48 000 € si la rentabilité est de 20%. Ainsi, si son impôt annuel est de 50 000 euros, à l’année N+1, il n’aura plus à verser que 2000 euros d’impôts. A ceci pourra s’ajouter un autre avantage non négligeable : la possibilité de percevoir un bonus fiscal correspondant au rendement de l’investissement.

Comme on peut donc le voir, le cadre Girardin donne la possibilité de profiter en moyenne d’une défiscalisation de 120% de l’investissement fait. Ainsi, pour une mise de 50 000 euros, l’économie dégager peut atteindre facilement les 60 000 euros. Ce qui représente annuellement une économie de 10 000 euros. Toutefois, ce type de montage financier n’est pas sans risque. En effet, durant les 5 années du programme, s’il y a dépôt de bilan par la société, il y a aura perte à la fois des fonds et des avantages fiscaux. Il est ainsi recommandé de ne pas se lancer dans une telle opération sans en connaître tous les paramètres.

5. Stratégie 4 : immobilier Pinel

C’est souvent la première réponse fournie par les personnes auxquelles on pose la question « quelles sont les solutions pour défiscaliser ? ».

Ce dispositif, comme son nom le laisse déjà savoir, est une initiative de l’ancienne ministre du logement Sylvia Pinel et constitue une version améliorée du dispositif Duflot. Il est actuellement prévu pour être appliqué jusqu’à la fin de l’année 2021.

Voici l’essentiel à connaître son fonctionnement et ses avantages du dispositif Pinel :

• • Son fonctionnement

Le dispositif Pinel donne la possibilité aux investisseurs de profiter d’une réduction d’impôts au cours d’une période pouvant être constituée de 12 années dans le cas où ils s’engagent de mettre en location un bien immobilier neuf qu’ils vont acheter. Il a connu de nombreux changements depuis son adoption pour favoriser le plus d’investissements possibles dans l’immobilier neuf.

Plusieurs conditions doivent notamment être respectées pour jouir des avantages de ce dispositif. La première concerne l’emplacement du bien. Ce dernier devra être établi dans une zone déterminée par le gouvernement via les services de la préfecture.

Les deux suivantes concernent le bien en lui-même. Celui-ci devra être neuf et être conforme aux dispositions de la RT 2012 concernant notamment les performances énergétiques.

La quatrième condition est liée à la somme à investir. Celle-ci ne devra pas dépasser les 300 000 euros.

La cinquième condition, elle, prévoit que le logement doit être nu et doit faire l’objet d’une mise en location pour au moins 9 ans.

La dernière condition concerne la date où l’investissement doit être fait. Celle-ci se trouve du 1^er janvier 2014 au 31 décembre 2021.

• • Ses avantages

Grâce à la défiscalisation Pinel, il est possible de jouir d’une réduction d’impôt de 21% pour un investissement effectué en Hexagone et de 21 si celui-ci est réalisé dans le DOM TOM. Ce qui permet de former plus facilement un patrimoine immobilier dans le neuf.

ATTENTION : évaluer si vous ne payez pas trop cher votre bien à l’achat. Que se passera-t-il à la fin de la défiscalisation si vous souhaitez revendre?

6. Stratégie 5 : immobilier censi-bouvard

Cette stratégie de défiscalisation donne la possibilité aux personnes qui décident d’investir dans un bien immobilier meublé à louer de profiter d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 11% de la somme misée, et ce durant 9 années. Celles-ci peuvent par ailleurs récupérer, sous certaines conditions, la TVA payée lors de l’achat dudit bien.

En premier lieu, pour pouvoir bénéficier des avantages de la loi Censi-Bouvard, l’investisseur ne doit miser que sur un bien immobilier meublé qu’il doit mettre en location dans les 12 mois qui suivent l’achat grâce à un bail commercial.

En second lieu, la date de l’acquisition du bien devra aller du 1^er janvier 2013 à la fin de l’année 2019.

En troisième lieu, le bien devra faire l’objet de travaux d’aménagement nécessaires pour pouvoir accueillir l’un des profils suivants :

• • Des étudiants,
  • Des séniors ou des handicapées
  • Des individus nécessitant de soins
  • Des touristes quand il s’agit d’une résidence classée

En quatrième lieu, l’intéressé doit percevoir annuellement et par logement pas plus de 23 000 euros, taxes non comprises.

Enfin, les recettes liées à la location doivent faire l’objet d’une déclaration parmi les Bénéfices Industriels et Commerciaux ou BIC.

Ces conditions contraignantes sont contrebalancées par deux autres qui sont plutôt souples. La première est la possibilité fournie au propriétaire d’occuper le bien épisodiquement. La deuxième est l’inexistence de restrictions de zonage et la non-soumission du bien à des plafonnements de loyers.

Un investisseur voulant profiter de la possibilité de la récupération de TVA, de son côté, devra mettre parmi les services disponibles pour les futurs occupants 3 de ces options :

• Nettoyage fréquent des locaux
• Mise à disposition de linge de maison
• Petit déjeuner
• Accueil de la clientèle 

Si l’investissement concerne une résidence ayant pour vocation l’accueil des personnes âgées, on utilise aussi le terme « défiscalisation EHPAD » pour parler du dispositif de la loi Censi-Bouvard.

7. Stratégie 6 : Immobilier Malraux pour les plus imposés

En optant pour le dispositif Malraux pour une stratégie de défiscalisation immobilière, un investisseur contribue à la préservation du patrimoine tout en se donnant la possibilité de profiter d’un investissement rentable. Voici quelques éclaircissements à ce sujet.

• • Définition

La loi Malraux est l’un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus anciens. Son adoption remonte en effet en 1962. Après, elle a connu deux mises à jour majeures, une en 1985 et une autre en 2009. Son objectif est de favoriser la contribution à la préservation du patrimoine. Le dispositif donnait en effet la possibilité aux personnes possédant un immobilier ancien, restauré et loué, de profiter d’une déduction de leur revenu global la somme déboursée pour sa restauration. Il est plus avantageux depuis sa révision de 2009, car permettant aux investisseurs de procéder directement à une soustraction de son impôt à acquitter sur une proportion des dépenses liées aux travaux de restauration sur 4 ans. La loi a donc passé de dispositif de déduction d’impôt à un dispositif de réduction d’impôt. Elle est tout de même soumise à un plafonnement de 400 000 euros.

Le taux de cette réduction est de :

• 30% pour un bien se trouvant dans un secteur sauvegardé
• 22% pour un autre situé dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager ou ZPPAUP

A noter que l’on ne pourra pas bénéficier des avantages de la loi Malraux si le locataire de l’immobilier est un membre de sa famille ou un associé (spécifiquement pour une SCI).

• • La cible

Comme on vient de le préciser, toute personne physique se demandant « comment défiscaliser ?» peut recourir à un investissement avec le dispositif Malraux, à condition que l’objet de son investissement soit un bâtiment pouvant profiter des rénovations réglementées. Force est cependant de constater que cette loi est surtout en faveur des contribuables payant beaucoup d’impôts, c’est-à-dire ceux ayant une tranche marginale d’imposition de plus de 30%.

Elle ne s’adresse tout de même pas particulièrement aux individus disposant d’importants revenus fonciers, les opérations de rénovation n’étant plus déduites des revenus fonciers.

Le profil-type de l’investisseur loi Malraux est un homme ou une femme ayant un amour inconditionnel pour les beaux bâtis et les logements de standing et surtout une tranche marginale haute au-delà de 40%!

8. Stratégie 7 : FIP et FCPI

Ce ne sont forcément pas les premiers dispositifs auxquels on pense quand quelqu’un pose la question « quelles solutions pour défiscaliser ? ». Pourtant, les fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) et les fonds d’investissement de proximité (FIP) permettent également de profiter de réductions d’impôts non négligeables, à condition de répondre à un certain nombre de critères.

• • Le principe

Cette stratégie de défiscalisation consiste à souscrire des parts dans un FCPI ou un FIP afin de contribuer à l’essor des PME ou des sociétés en voie de développement. L’investissement est à hauteur de 60% du fonds qu’il concerne un FCPI ou un FIP. Mais pour ce dernier, il est nécessaire d’en réserver au moins les 10% pour les structures régionales.

Un certain nombre de critères sont pris en compte pour qu’une entreprise soit éligible à l’un de ces dispositifs. C’est le cas notamment de l’implantation sociale dans un pays membre de l’UE, de la non-cotation en bourse et le non- assujettissement à l’impôt sur les sociétés. 

• • Les avantages

Beaucoup reconnaissent qu’en termes de performances, il faut souvent compter sur le sort en investissant dans les FCPI et les FIP. Il est difficile cependant de ne pas se laisser attirer par les sirènes de leurs avantages fiscaux. Que ce soit en FCPI ou en FIP en effet, une réduction d’impôt au titre de l’impôt sur le revenu tend la main aux investisseurs. Elle peut même atteindre les 5280 euros pour un couple et les 2640 euros pour un célibataire.

• • Les risques

Comme tout placement, l’investissement FCPI-FIP ne manque pas de risques. Il peut en effet conduire à une perte totale de la somme misée du fait de sa forte dépendance à l’entreprise choisie pour investir. Et celle-ci pourra déclarer faillite si elle est en difficulté financière. De plus, le blocage des fonds pour une durée de 5 ans ou plus implique la nécessité d’avoir assez de trésorerie pour faire face à un éventuel coup dur. Enfin, en cas de non soumission aux conditions permettant de jouir des avantages fiscaux liés au placement, il pourra y avoir perte de ceux-ci accompagnés notamment d’une obligation de remboursement des services que l’on a pu déjà profiter.

9. Stratégie 8 : Déficit foncier 

Cette stratégie de défiscalisation en déficit foncier ne fait pas partie des plus connues. Pourtant, elle contribue pleinement à l’optimisation des revenus liés à la mise en location d’un bien immobilier et à la réduction des charges fiscales attachées à ce type d’investissement. Pour bien en profiter cependant, il est important de savoir de quoi il s’agit.

• • Définition et conditions

Quand un bien immobilier est proposé en location par son propriétaire, les revenus qui y sont liés sont assujettis à l’impôt suite à la déduction de plusieurs charges, dont :

• Celles concernant l’exploitation, comme les frais d’agence et la taxe foncière.
• Celles en lien avec les intérêts de crédit immobilier
• Celles concernant les opérations de rénovation, de réparation et d’entretien.

Ces charges peuvent cependant être plus importantes que le revenu brut foncier. Dans ce cas donc, il y a ce que l’on appelle déficit foncier. Ce dernier va par la suite se déduire des autres ressources de l’investisseur, en respectant un plafonnement annuel de 10 700 euros. Au-delà de ce chiffre, il y aura report du déficit excédentaire sur les revenus des 10 années à venir.

L’application de ce dispositif nécessite le remplissage des deux principales conditions suivantes :

• Le bien doit être un immeuble ayant pour seule vocation l’habitation ou avoir subie des transformations pour répondre à cette vocation
• L’investisseur est tenu de mettre le bien en location durant au moins 3 ans et de soumettre fiscalement ses revenus locatifs en régime réel. Il n’y a pas, aux yeux de la loi, respect de cette obligation en cas de vacance du logement.

• • Le fonctionnement et les avantages

Le déficit foncier est un dispositif de défiscalisation dédié aux particuliers à la recherche d’un moyen pour la constitution d’un patrimoine immobilier sans avoir à se soumettre à d’importants frais. >

L’économie d’impôt réalisée via un déficit de 10 700 euros sera plus conséquente, lorsque le taux marginal d’imposition est plus important. 4815 euros peuvent ainsi être dégagées via un TMI à 45%, contre « seulement » 3210 euros pour une TMI de 30%.

L’investissement sera encore plus avantageux au niveau fiscal quand le propriétaire réalise déjà de revenus fonciers et acquiert un nouveau bien nécessitant des travaux de rénovation. En effet, grâce à la déduction des charges liées aux opérations de rénovation, il n’aura pas à s’acquitter de charges fiscales liées aux précédents loyers. Ce qui sera, bien évidemment, à la source d’un déficit foncier.

Ainsi, un couple dont le TMI est de 41% et les revenus fiscaux et les frais de travaux sont respectivement de 15 000 et de 25 000 euros profitera d’un gain fiscal dépassant les 10 000 euros. Cela est dû aux économies de 6 510 liées au loyer et de 4815 euros issues du mécanisme de déficit foncier.

Parmi les avantages liés à ce dispositif de déficit foncier, on peut citer :

• Son non-assujettissement au plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros de réduction d’impôt par an
• La possibilité de l’associer avec d’autres stratégies de défiscalisation
• La possibilité du report du solde, en cas d’excédant, pour les 10 années suivantes
• Parmi les inconvénients figurent :
• La complicité de son calcul
• La nécessité de mettre obligatoirement le bien en location durant les 3 années qui suivent celle de la déduction
• L’impossibilité d’étendre les avantages aux prélèvements sociaux à payer sur le revenu global.

10. Stratégie 9 : fiscalité avantageuse assurance vie et PEA

On peut aussi demander aux personnes qui posent la question « Quelles sont les solutions pour défiscaliser ? » de choisir entre le Plan d’Epargne en Actions (PEA) et l’Assurance vie. Si la première option donne la possibilité d’effectuer un investissement en bourse tout en profitant d’un environnement fiscal favorable, la seconde, elle permet à n’importe quel profil d’épargnants de  jouir d’un placement sans risques ou diversifié.

• • Présentation générale

Ces deux modes de placement font partie des plus prisés par les particuliers. Cela ne devra pas étonner si l’on se réfère au rôle qu’ils peuvent jouer en matière de constitution et de gestion de patrimoine. Ils se ressemblent sur nombreux aspects, mais ne manquent tout de même pas de différences.

Le PEA et son dérivé PEA-PME sont surtout dédiés aux épargnants pouvant miser en Bourse ayant le désir de profiter d’une exemption d’impôt dans la gestion de leur portefeuille de titres et/ou de fonds européens de type FCP, Sicav ou Trackers.

L’assurance vie ouvre l’accès à de multiples options pour placer son argent, allant des fonds en euro à ceux en unités de compte, en passant les fonds monétaires, les actions et les obligations, entre autres. Sa cible est donc plus large. Cette stratégie de défiscalisation ne requiert tout de même pas un fréquent suivi, à l’opposé d’un PEA ou d’un PEA-PME.

• • Les atouts et défauts du PEA

Le principal avantage du PEA est fiscal. En effet, la personne qui y investit n’a pas à payer de flat tax et devra ainsi seulement s’acquitter de prélèvements sociaux. Quatre limites sont cependant liées à ce système :

• • Préservation durant au moins 5 ans du plan pour pouvoir jouir de ses avantages fiscaux
  • Avec la loi Pacte, préservation  du PEA après 5 ans même en cas de retraits partiels et possibilité de continuer à faire des versements. Les gains après 5 ans sont soumis uniquement aux prélèvements sociaux de 17,2%
  • Plafonnement des versements à 150 000 euros
  • Impossibilité d’investir autrement qu’en actions de sociétés implantées socialement dans un pays de l’Union européennes ou en fonds d’investissements constituées d’actions européennes à 75%.

L’assurance vie, de son côté, se distingue par sa simplicité et constitue surtout une meilleure solution pour tout investisseur voulant transmettre son patrimoine dans des meilleures conditions et profiter d’une exemption de contribution fiscale sur son placement. Il est en effet libre dans le choix des bénéficiaires de ses contrats d’assurance et peuvent profiter, dans la plupart des cas, de la non soumissions aux impôts des capitaux décès.

ATTENTION : le principal bémol du PEA sont les frais de gestion de la banque, frais de courtage ou des fonds à l’intérieurs qui sont parfois dissuasifs.

11. Conclusion sur les stratégies de défiscalisation

Comme on a eu donc l’occasion de voir à travers les diverses sections de cet article, toute personne voulant effectuer un investissement tout en évitant de payer de lourdes charges fiscales a le choix entre plusieurs stratégies de défiscalisation.

Malgré cela, elle ne devra pas trop se baser sur cet aspect dans le choix de ses investissements.

Force est en effet de reconnaître que la rentabilité d’un investissement ne dépend seulement pas de l’allègement de l’imposition : par exemple sur de l’immobilier Pinel ou Malraux le bien peut être sur payé.

Je n’ai pas parlé des groupements fonciers forestiers GFF car la rentabilité est faible et concernent souvent les gros patrimoines. C’est un avis personnel  : faites votre avis de votre côté.

Les pièges des placements de défiscalisation :

Sur l’immobilier : que se passera-t-il en fin de défiscalisation si vous souhaitez revendre votre bien immobilier de défiscalisation? A quelle valeur?

Sur le financier : quel risque prendrez-vous et pour quels frais?

Par conséquent de nombreux paramètres entrent également en compte. Pour bien les connaître, il est mieux de s’adresser à un bon conseiller en gestion de patrimoine.

Enfin, ne faut-il d’abord chercher des solutions qui permettent de générer du revenu avec moins de fiscalité?

L’immobilier LMNP en France et à l’étranger peut être une solution pour moins d’imposition sur vos revenus de votre immobilier et donc plus de rentabilité,

je l’explique dans mes chroniques sur BFM  ci-dessous.

Comprendre le LMNP pour 0 fiscalité sur ces revenus immobiliers en France :

 

Immobilier à l’étranger avec les USA ou en Asie plus de rendement et moins de fiscalité :

Un bonus défiscalisation sur les actifs tangibles :

les whisky rares avec 5000 euros d’exonération sur vos gains tous les ans si vous vendez vos flacons!