La suppression de la voie immobilière du Golden Visa au Portugal, entrée en vigueur le 7 octobre 2023, a modifié les stratégies des investisseurs étrangers sans interrompre la hausse des prix du logement. Destinée à limiter la spéculation et à améliorer l’accès à l’habitat, la réforme a dissocié l’achat d’un bien de l’obtention de ce titre de séjour. Les données ultérieures montrent toutefois que l’attractivité immobilière du pays reste forte, dans un marché marqué par une pénurie persistante d’offre.
Le bilan montre des évolutions contrastées : les acquisitions de logements par des non-résidents ont diminué, tandis que les investissements directs étrangers dans l’immobilier ont progressé en valeur en 2025. Ces indicateurs portent sur des périmètres différents et ne permettent pas, à eux seuls, d’isoler l’effet du Golden Visa. Ils soulignent néanmoins les limites d’une réforme centrée sur un dispositif qui ne représentait qu’une faible part des transactions nationales.
Retrouvez le podcast de cet article ci-dessous :
Disclaimer :
Les contenus publiés sur ce site sont fournis à des fins informatives, éducatives et générales. Ils portent notamment sur la gestion de patrimoine, l’investissement immobilier, la finance, la fiscalité et l’organisation patrimoniale. Ils ne constituent en aucun cas un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale, financière ou comptable.
Les informations, analyses, opinions, simulations et exemples présentés sont donnés à titre indicatif et peuvent évoluer en fonction de la réglementation, des conditions de marché et de votre situation personnelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité, de variation de marché, de change ou de contraintes fiscales et réglementaires.
Les stratégies évoquées (investissement immobilier, placements financiers, structuration patrimoniale, optimisation fiscale, diversification internationale, etc.) doivent être analysées au regard de votre profil, de vos objectifs et de votre situation globale. Elles peuvent nécessiter des ajustements spécifiques et un accompagnement adapté.
Avant toute prise de décision, il est recommandé de consulter des professionnels qualifiés (conseiller en gestion de patrimoine, avocat, notaire, expert-comptable ou tout autre spécialiste compétent). L’éditeur et l’auteur déclinent toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base des informations diffusées sur ce site.
Une rupture avec l’investissement immobilier comme voie de résidence
La loi n° 56/2023, dite « Mais Habitação », a fermé l’ensemble des possibilités d’investissement immobilier ouvrant droit au Golden Visa. Depuis son entrée en vigueur, l’achat direct ou indirect d’un logement ou d’un local commercial ne constitue plus un investissement admissible, quel que soit son montant.
L’exclusion concerne également les opérations de rénovation et de réhabilitation ainsi que les fonds détenant, directement ou indirectement, des actifs immobiliers. Les avantages auparavant accordés aux acquisitions dans les territoires à faible densité ont eux aussi disparu. La simple possibilité de transférer des capitaux sur un compte bancaire portugais a également été supprimée.
L’objectif était de réduire la pression spéculative dans les secteurs où l’accès au logement était devenu particulièrement difficile pour les habitants, notamment à Lisbonne, Porto et en Algarve ; les achats liés au Golden Visa étaient surtout concentrés dans les segments haut de gamme de ces marchés.
La réforme n’a cependant pas annulé les droits déjà acquis. Les titres délivrés avant le 7 octobre 2023 et les demandes déposées avant cette date restent couverts par les conditions antérieures et peuvent être renouvelés selon ce cadre. L’Agence pour l’intégration, les migrations et l’asile, l’AIMA, qui a succédé au SEF à la fin de 2023, continue de traiter les dossiers immobiliers en attente.
Moins d’achats par les non-résidents, mais des capitaux toujours présents
Selon les statistiques consolidées de l’Institut national de statistique portugais, publiées en avril 2026, les non-résidents ont acheté 8 471 logements en 2025. Ce volume représente un recul de 13,3 % sur un an et une troisième baisse annuelle consécutive.
Cette évolution s’inscrit dans un ensemble de changements réglementaires : fermeture du Golden Visa immobilier, extinction de l’ancien régime fiscal des résidents non habituels à la fin de 2023 et ajustements des politiques migratoires. Il serait donc réducteur d’attribuer toute la baisse à la seule réforme du titre de séjour.
Selon les données de la Banque du Portugal, l’immobilier a représenté 45,9 % des entrées totales d’investissement direct étranger, une proportion record, tandis que l’investissement direct étranger orienté vers l’immobilier a atteint 3,905 milliards d’euros en 2025, soit une progression de 10,4 % par rapport à l’année précédente, alors que les flux globaux reculaient fortement.
Ces chiffres ne contredisent pas nécessairement la diminution des achats de logements par les non-résidents : ils mesurent des flux financiers plus larges, et non le seul nombre de transactions résidentielles. Au premier semestre 2026, ces investissements immobiliers étrangers ont néanmoins fléchi de 9 %, à environ 1,7 milliard d’euros. Leur stock total dépassait encore 40,4 milliards d’euros au deuxième trimestre.
L’accessibilité au logement reste sous pression
La disparition de l’avantage migratoire lié à l’achat immobilier n’a pas entraîné de baisse générale des prix. D’après l’INE, les prix des logements ont augmenté de 17,6 % en 2025, la plus forte progression annuelle enregistrée par l’institut et la plus élevée de l’Union européenne. Au premier trimestre 2026, les données de l’INE et d’Eurostat indiquaient encore une hausse proche de 17,8 % sur un an.
Le décalage avec les ressources des ménages demeure important. Entre 2015 et la mi-2026, l’indice des prix immobiliers a progressé d’environ 194 %, tandis que le revenu disponible moyen des ménages portugais augmentait d’environ 60 %.
La faiblesse de la construction est un facteur central de la tension : le ralentissement engagé après la crise financière de 2008 n’a pas été entièrement compensé, laissant une offre insuffisante face à la demande. La suppression d’un canal d’acquisition minoritaire à l’échelle nationale ne pouvait donc, à elle seule, résorber ce déséquilibre.
La demande reste aussi alimentée par d’autres voies de résidence. Les visas D7, destinés notamment aux personnes disposant de revenus passifs, D8 pour les nomades numériques et D2 pour les entrepreneurs permettent de s’installer sans recourir au Golden Visa. Les citoyens de l’Union européenne n’ont pas besoin de ce dispositif.
Les mesures publiques de soutien à l’achat entretiennent également la demande intérieure. Le dispositif « Jovem 35 », qui prévoit des exonérations de droits de mutation et de timbre pour l’acquisition d’un premier logement par les moins de 35 ans, favorise notamment les achats dans les gammes de prix intermédiaires.
Un programme maintenu, désormais tourné vers d’autres secteurs
Le Golden Visa n’a pas été aboli : il a été réorienté vers les entreprises, la recherche et la culture. Les investisseurs peuvent notamment engager au moins 500 000 euros dans des fonds non immobiliers enregistrés auprès du régulateur portugais des marchés financiers, la CMVM. Ces fonds doivent avoir une échéance minimale de cinq ans et consacrer au moins 60 % de leur capital à des entreprises opérant au Portugal.
Le mécénat culturel a attiré 46,8 millions d’euros d’engagements en 2025, tandis que la recherche scientifique et technologique reste accessible à partir de 500 000 euros et que le soutien au patrimoine ou à la création artistique exige au moins 250 000 euros, seuil ramené à 200 000 euros pour les projets situés dans les zones à faible densité.
La création d’emplois et la capitalisation d’entreprises constituent d’autres voies admissibles. Le programme conserve par ailleurs une exigence de présence limitée : sept jours durant la première année, puis quatorze jours pour chaque période suivante de deux ans.
Une redistribution plutôt qu’un retrait des investisseurs
Les capitaux étrangers restent majoritairement concentrés dans les principaux marchés : l’agglomération de Lisbonne, le nord autour de Porto et l’Algarve regroupent 80,5 % du stock immobilier détenu par des étrangers. Mais les prix élevés encouragent une diversification vers l’Alentejo, Castelo Branco, Coimbra, Madère et les Açores.
La rupture de 2023 apparaît davantage comme une réorganisation des investissements que comme leur disparition : les candidats au Golden Visa privilégient désormais les actifs non immobiliers, tandis que d’autres acquéreurs continuent d’acheter au Portugal indépendamment de ce programme. Pour l’accessibilité au logement, les évolutions observées rappellent surtout le poids déterminant du manque d’offre, au-delà du seul cadre des titres de séjour.
Un projet patrimonial ou une question ? Contactez-nous dès maintenant pour échanger avec un expert en gestion de patrimoine.
Baissez la pression fiscale sur votre patrimoine
Fiscalité patrimoniale, IFI, exit tax, donations : un point avec un expert indépendant.
Réserver mon diagnostic fiscal
