La loi de finances 2026 (loi n° 2026-103) bouleverse en profondeur la fiscalité de l’épargne, de l’immobilier et des transmissions d’entreprise, imposant une révision complète des stratégies patrimoniales des ménages et des chefs d’entreprise. Entre hausse de la taxation des revenus du capital, durcissement des outils d’optimisation existants et création de nouveaux dispositifs ciblés, le texte redessine les arbitrages à opérer pour les contribuables les plus aisés comme pour les investisseurs immobiliers.
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Recomposition de la fiscalité de l’épargne et des hauts revenus
Au cœur de la réforme, la taxation des revenus du capital est sensiblement alourdie, tandis que les contribuables les plus fortunés se voient imposer un plancher d’imposition.
Le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) passe de 30 % à 31,4 % sur les dividendes, intérêts et plus-values mobilières. Cette hausse résulte exclusivement de l’augmentation des prélèvements sociaux, portés de 17,2 % à 18,6 %, la part d’impôt sur le revenu restant fixée à 12,8 %. Tous les revenus du capital soumis au PFU sont concernés, à l’exception notable de l’assurance-vie, qui conserve le taux historique de 17,2 % pour ses prélèvements sociaux, ce qui renforce son attractivité relative dans les stratégies d’allocation financière.
La Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus (CDHR) garantit un taux effectif minimal d’imposition de 20 % pour les foyers dont le revenu fiscal de référence dépasse 250 000 euros pour une personne seule ou 500 000 euros pour un couple, et est maintenue tant que le déficit public restera supérieur à 3 % du PIB.
Pour certains montages patrimoniaux, la loi introduit en outre une nouvelle taxe annuelle ciblée sur les holdings patrimoniales. Codifiée à l’article 235 ter C du CGI, elle frappe à 20 % la valeur de certains actifs détenus par des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés et contrôlées par des personnes physiques. Sont visées les structures dont le patrimoine brut réévalué atteint au moins 5 millions d’euros, qui sont détenues à plus de 50 % par une personne physique (ou son groupe familial) et qui tirent plus de la moitié de leurs revenus d’activités passives (loyers, intérêts, dividendes). Le calcul de la taxe exclut la trésorerie et les titres financiers, et se concentre sur les biens non professionnels dits somptuaires, tels que résidences de confort non louées au prix du marché, yachts, voitures de collection, chevaux de course ou bijoux. Les « cash boxes » qui logent des actifs de jouissance sont ainsi directement dans le viseur du législateur.
Épargne retraite : un PER recentré et plus encadré
Le Plan d’Épargne Retraite (PER), devenu un outil central dans la préparation de la retraite et la transmission de patrimoine, fait l’objet d’ajustements majeurs qui modifient son intérêt fiscal selon l’âge et la capacité d’épargne.
Les versements volontaires réalisés après le 70e anniversaire ne sont plus déductibles du revenu imposable. Le PER reste accessible après 70 ans et conserve ses avantages successoraux, mais perd une partie de son intérêt comme instrument de différé d’imposition tardif ou de capitalisation en fin de vie. Cette mesure vise à limiter les stratégies de « remplissage » tardif du PER à des fins d’optimisation fiscale.
En contrepartie, la loi introduit une flexibilité accrue pour les actifs et les épargnants en phase de constitution de patrimoine. La période de report des plafonds de déduction non utilisés est étendue de 3 à 5 ans. Les contribuables peuvent ainsi lisser leurs versements sur une durée plus longue, en rattrapant des années peu utilisées, ce qui offre de nouvelles possibilités d’optimisation, notamment en cas de variation importante des revenus (bonus, plus-values exceptionnelles, indemnités).
Transmission d’entreprise : un Pacte Dutreil durci et un apport-cession recentré
Les transmissions d’entreprises familiales et les opérations d’apport-cession, jusqu’ici au cœur de nombreuses stratégies patrimoniales sophistiquées, sont significativement encadrées.
Le Pacte Dutreil, qui permet une exonération pouvant atteindre 75 % des droits de mutation lors de la transmission de titres de sociétés, reste en place mais son régime devient plus contraignant. Pour toutes les transmissions intervenant depuis le 21 février 2026, l’engagement individuel de conservation des titres par les héritiers ou donataires est porté de 4 à 6 ans. Ajouté à l’engagement collectif d’au moins 2 ans, la durée totale de détention minimale atteint désormais 8 ans, allongeant fortement l’horizon temporel des stratégies de transmission.
La base de l’exonération de 75 % est resserrée : les actifs non directement et exclusivement affectés à l’activité professionnelle (immobilier de loisir, résidences secondaires d’entreprise, véhicules de prestige, œuvres d’art, biens de jouissance) sont exclus, sauf à démontrer une affectation professionnelle réelle et continue pendant au moins trois ans avant la transmission. Le BOFiP du 10 août 2026 annonce une analyse stricte de la nécessité économique de ces actifs, incitant les groupes familiaux à isoler les biens de plaisir hors du périmètre des sociétés opérationnelles éligibles au Dutreil.
Le régime d’apport-cession prévu à l’article 150-0 B ter du CGI est lui aussi substantiellement retouché. Le mécanisme, qui permet de différer l’imposition de la plus-value lors de la vente de titres apportés préalablement à une holding, est désormais conditionné à un effort de réinvestissement plus important et plus durable dans l’économie productive. Le taux minimal de réinvestissement des produits de cession passe de 60 % à 70 %, et le délai pour effectuer ce réinvestissement est allongé de 2 à 3 ans. Les actifs acquis dans ce cadre doivent ensuite être conservés pendant au moins 5 ans, contre seulement 1 an auparavant.
En cas de donation de titres bénéficiant d’un report d’imposition, l’obligation de conservation imposée au donataire est prolongée de 5 à 6 ans, et la durée de détention pour les réinvestissements via des fonds de capital-investissement est augmentée de 10 à 11 ans. La loi exclut en outre presque toutes les activités immobilières de la liste des investissements éligibles, en particulier la promotion, le négoce immobilier et la détention d’immeubles à titre de simple gestion de patrimoine, afin de réorienter les capitaux vers des secteurs jugés plus « productifs ». Les dirigeants et actionnaires sont incités à réviser leurs schémas d’apport-cession en profondeur.
Immobilier locatif : le statut Jeanbrun, nouveau pivot de la stratégie
Sur le front immobilier, la loi de finances 2026 entérine la disparition du dispositif Pinel et lui substitue un nouveau cadre, le « statut du bailleur privé » dit dispositif Jeanbrun, intégré au plan gouvernemental « Relance logement ».
Le dispositif d’amortissement fiscal permet de déduire chaque année une fraction du prix de revient du logement, dans la limite globale de 80 % de la valeur du bien.
Le dispositif s’applique aux logements neufs en collectif ou aux biens anciens nécessitant une lourde réhabilitation, à condition de les louer nus en résidence principale pendant au moins 9 ans. Contrairement aux précédents régimes, il est ouvert sur l’ensemble du territoire sans zonage géographique strict, ce qui élargit le champ des opportunités, notamment dans les villes moyennes et certaines zones rurales.
Les conditions techniques restent exigeantes : performance énergétique avec un ciblage sur les DPE de classe A ou B et, pour l’ancien, un volume de travaux minimal de 30 % du prix d’acquisition. Toutefois, un projet de loi porté par la députée Valérie Létard, adopté en première lecture à l’Assemblée nationale, propose de supprimer ce seuil de 30 % pour l’ancien et de centrer l’exigence sur l’amélioration effective du DPE. Le texte envisage aussi d’ouvrir le dispositif aux maisons individuelles, initialement exclues. Ces évolutions, encore en débat dans le cadre plus large du projet « Relance et décentralisation du logement » défendu par le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun, pourraient élargir encore l’intérêt du dispositif pour les investisseurs.
Investissements fiscaux et industrie verte : ajustements ciblés
La loi de finances 2026 procède également à un tri parmi les véhicules de défiscalisation existants. La réduction d’impôt IR-PME (dite Madelin) est supprimée pour les FCPIs classiques et maintenue uniquement pour les FCPI-JEI investis dans des jeunes entreprises innovantes. Pour les FIP Corse et FIP Outre-mer, la base éligible à la réduction fiscale est réduite de 30 %, diminuant l’attrait fiscal de ces produits.
Le Crédit d’Impôt au titre des Investissements dans l’Industrie Verte (C3IV), introduit en 2024, est prolongé de trois années supplémentaires, jusqu’au 31 décembre 2028. Il reste réservé aux projets industriels dans des secteurs clés tels que les batteries, l’éolien, les panneaux photovoltaïques et les pompes à chaleur, avec des paramètres ajustés pour rester compatibles avec le nouveau cadre européen des aides d’État. Cette orientation confirme la volonté de canaliser une partie de l’épargne vers la transition énergétique et l’appareil productif.
Vers une nouvelle donne pour les transmissions : l’ombre des « Transmissions 2027 »
Au-delà des mesures immédiatement applicables, l’exécutif prépare déjà le terrain pour une nouvelle étape en matière de transmission de patrimoine. Le 12 septembre 2026, le Premier ministre Sébastien Lecornu a annoncé l’étude d’un dispositif exceptionnel d’allègement des donations dans le cadre de la préparation du budget 2027, baptisé projet « Transmissions 2027 ».
Le plafond du « don Sarkozy » serait porté à 50 000 euros pour les dons en numéraire des moins de 80 ans à leurs enfants ou petits-enfants, contre 31 865 euros actuellement.
Ces mesures, encore à l’état de projet pour l’exercice budgétaire suivant, constituent déjà un paramètre stratégique pour les arbitrages patrimoniaux de fin d’année. Entre durcissement des outils historiques (Dutreil, apport-cession, holdings patrimoniales) et promesse d’un « sas » temporaire de donations allégées, les détenteurs de patrimoine sont incités à reprogrammer dans le temps leurs opérations de transmission et de réorganisation de groupe familial.
La loi de finances 2026 rééquilibre l’épargne entre assurance-vie, PER et comptes-titres, reconfigure les structures de détention, renforce l’immobilier locatif amortissable et recentre les patrimoines sur le capital productif et l’industrie verte. Les stratégies patrimoniales devront désormais s’inscrire dans des horizons de détention plus longs, avec une transparence accrue sur les actifs de plaisance et une fiscalité orientée vers la circulation du capital au profit de l’économie réelle et des jeunes générations.
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