Investir à Chypre pour l’immobilier, le tourisme ou la fiscalité ?

Chypre est une destination très populaire pour les investisseurs souhaitant investir dans un État stable, membre de l’Union européenne. Avec ses avantages fiscaux, ses faibles coûts de main-d’œuvre et ses réglementations favorables, Chypre est considérée comme l’un des meilleurs endroits pour investir dans l’Union européenne.

L’augmentation en pourcentage des prix au mètre carré sur 10 ans pour chaque région de Chypre :

• Larnaca : 43,5%
• Paphos : 50%
• Nicosie : 60,83%
• Limassol : 61,33%

• Famagusta : 75%!

C’est considérable!

Dans cet article, nous allons examiner les différents avantages et les opportunités d’investissement à Chypre et comment vous pouvez en tirer parti. Nous examinerons également les différentes options d’investissement dans le secteur immobilier à Chypre.

Pourquoi investir à Chypre ?

Découvrez ci-dessous quelques-unes des principales raisons qui motivent les investisseurs  pour investir dans l’immobilier à Chypre.

1 – Excellent positionnement géographique

Le positionnement géographique très stratégique de Chypre lui permet de bénéficier d’un climat méditerrannéen très agréable. Les températures sont clémentes l’hiver, tandis que les touristes peuvent profiter d’un climat chaud le reste de l’année.

Les principaux aéroports internationaux de Chypre desservent la majeure partie des grandes villes européennes. Chypre est en effet situé dans le sud-est de la Méditerranée, à environ 80 km au sud de la Turquie et à environ 380 km à l’est de la côte syrienne. Il est situé entre l’Europe et le Moyen-Orient.

Grâce à son excellent positionnement géographique, Chypre attire donc de nombreux touristes : environ 4 millions de touristes en temps normal (hors période COVID). La plupart des touristes sont anglais, russes, israéliens, allemands ou encore grecs.

En 2023, les dix pays ayant envoyé le plus de touristes à Chypre sont les suivants, avec le nombre de touristes pour chaque pays :

1. Royaume-Uni : 1300000
2. Russie : 500000
3. Grèce : 400000
4. Allemagne : 350000
5. Israël : 300000
6. Pologne : 250000
7. Suède : 200000
8. Suisse : 180000
9. Ukraine : 150000
10. Pays-Bas : 130000

Taux d’évolution entre 2022 et 2023 du nombre de touristes à Chypre :

• Royaume-Uni : +8.3%
• Russie : -14.1%
• Grèce : +9.6%
• Allemagne : +7.2%
• Israël : +5.5%
• Pologne : +11.4%
• Suède : +6.9%
• Suisse : +7.8%
• Ukraine : -10.2%
• Pays-Bas : +8.7%

Source : CEIC Data

2 – Fiscalité attractive

La fiscalité à Chypre est l’une des plus attractives à travers le monde. Le taux d’impôt sur les sociétés est de seulement 12.50%, ce qui constitue l’un des taux les plus faibles de toute l’Union européenne.

3 – Stabilité politique

Depuis que Chypre a déclaré son indépendance en 1960, Chypre a été relativement stable au niveau politique. Les élections démocratiques ont été régulièrement organisées et le pays a connu une relative stabilité politique. Cependant, de nombreux problèmes restent non résolus, notamment en ce qui concerne la question de la division de l’île en deux parties. En 1974, la Turquie a envahi le nord de l’île, ce qui a entraîné la division de l’île en deux parties, la partie grecque et la partie turque, ce qui a provoqué des tensions entre les deux parties.

Depuis son rattachement à l’Union européenne en 2004 et l’annonce du cessez-le-feu officiel en 2004 entre Chypre du Nord et Chypre du Sud, la stabilité politique à Chypre s’est grandement améliorée. La présence militaire britannique et de l’Organisation des Nations Unies à Chypre a contribué à maintenir un niveau de stabilité plus élevé.

4 – Qualité de vie

La qualité de vie est également un facteur déterminant dans une optique d’investissement dans le secteur immobilier à Chypre. Chypre offre un niveau de vie élevé et une qualité de vie très appréciable. La plupart des citoyens chypriotes bénéficient d’un système de santé de qualité, d’une éducation gratuite et d’un système de retraite généreux. La majorité des citoyens chypriotes jouissent d’une alimentation saine et abondante et d’un environnement amical et sûr. Les infrastructures modernes sont très développées et la plupart des villes sont équipées d’un bon réseau de transport en commun et de services publics. Les habitants bénéficient également de nombreuses activités de loisirs et de divertissement, et Chypre est réputée pour ses plages de sable fin et ses sites historiques.

Quelles sont les meilleures destinations pour investir dans l’immobilier à Chypre ?

Découvrez ci-dessous quelques-unes des meilleures destinations pour investir des fonds dans l’immobilier à Chypre. Ces zones sont globalement assez populaires auprès des investisseurs. Cette liste n’est bien sûr pas exhaustive, n’hésitez pas à me contacter, si vous souhaitez en savoir plus.

1 – La station balnéaire d’Ayia Napa avec la plage de Nissi :

Impossible de ne pas mentionner la célèbre station balnéaire d’Ayia Napa avec sa fameuse plage de Nissi. Il s’agit d’une destination très populaire à Chypre. La plage s’étend sur 500 mètres avec de l’eau turquoise. L’eau est globalement assez propre (la plage est classée drapeau bleu). La plage de Nissi est classée 4.6/5 sur Google, avec 4177 avis, ce qui démontre bien la qualité de cette destination.

La plage de Nissi est l’une des plus prisées de Chypre. Avec son sable blanc et ses eaux turquoise, sa proximité avec Ayia Napa et ses nombreuses possibilités d’activités, elle est une destination idéale pour les familles, les jeunes et les couples. La plage offre des activités pour tous, des sports nautiques à la détente en bord de mer, et ne manquera pas de ravir les visiteurs.

2 – Limassol Marina, située dans la ville de Limassol

Limassol Marina est un port de plaisance de classe mondiale situé dans la ville de Limassol à Chypre. Il s’agit d’une des marinas les plus luxueuses de la région méditerranéenne et la Marina s’est imposée en tant que destination populaire auprès des voyages internationaux. Initialement lancé en 1960, le gouvernement chypriote a revitalisé Limassol et l’a transformé en une destination touristique de classe mondiale. La marina propose une vaste gamme de services et de commodités pour les propriétaires de yachts, les marins et les touristes, et est devenue un joyau de la Méditerranée.

On peut bien sûr investir des fonds dans l’immobilier à Chypre dans cette partie de la ville. Plusieurs appartements ou villas de luxe sont actuellement disponibles à la vente. Ces propriétés offrent une vue imprenable sur la mer et le port de plaisance et ces propriétés sont dotées de tous les équipements modernes indispensables.

3 – La station balnéaire de Protaras

La station balnéaire de Protaras est en passe de s’imposer comme une destination populaire en Chypre et dans la mer méditerranée. Sa célèbre plage de Fig Tree Bay a été classée par TripAdvisor, comme la troisième meilleure plage de l’Europe en 2011. Il s’agit d’une destination très populaire pour les touristes en visite à Chypre.

Cette destination est réputée pour sa beauté naturelle, ses eaux cristallines, ses plages de sable blanc ainsi que sa végétation luxuriante. Les touristes peuvent s’adonner à toutes sortes d’activités sportives, comme la baignade, la plongée sous-marine, le parachute ascensionnel, le jet ski ou encore les promenades en bateau. La plage dispose de tous les équipements nécessaires pour permettre aux touristes de passer un séjour agréable.

La fiscalité à Chypre

La fiscalité à Chypre est globalement assez attractive. Il ne s’agit toutefois pas d’un paradis fiscal au sens strict du terme, mais la fiscalité des entreprises attire chaque année des entreprises internationales souhaitant disposer d’une base dans l’Union européenne (comme des brokers ou des prestataires de service par exemple).

Une fiscalité peu attractive pour les personnes physiques :

L’imposition personnelle à Chypre n’est pas particulièrement attractive. En fait, les revenus imposables d’une personne physique sont imposés au barème de l’impôt progressif sur le revenu et le taux d’imposition varie entre 0 et 35%, ce qui constitue un taux largement plus élevé que dans d’autres pays européens comme la Bulgarie par exemple.

Les résidents fiscaux sont imposés sur les revenus générés dans le monde entier, tandis que les personnes physiques considérées comme non résidentes fiscales de Chypre ne sont imposées que sur certains types de revenus générés à Chypre.

12.50% d’impôt sur les sociétés pour les entreprises :

Chypre dispose d’un cadre fiscal particulièrement attractif pour les entreprises. Toutes les entreprises considérées comme résidant fiscalement à Chypre sont imposées sur leurs revenus accumulés ou dérivés de toutes les sources à Chypre et à l’étranger, tandis qu’une entreprise considérée comme non résistante fiscale à Chypre ne sera alors imposé que sur les revenus générés par l’activité commerciale d’un établissement stable basé à Chypre et sur tous les revenus provenant exclusivement de sources à Chypre.

Les bénéfices imposables des entreprises sont actuellement imposés au taux unique de 12.5 %, ce qui constitue l’un des taux les plus faibles de toute l’Union européenne, après l’Irlande, la Hongrie et la Bulgarie.

Les entreprises peuvent également être soumises au versement de la contribution spéciale de défense (SDC). Cette taxe spéciale n’est imposée actuellement que sur les revenus de dividendes non exonérés, les revenus locatifs générés par des sociétés résidences fiscales ou bien par des établissements stables chypriotes ou encore sur les revenus d’intérêts “passifs”. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à me contacter.

Le processus d’achat immobilier à Chypre

Le processus d’achat immobilier à Chypre est globalement assez simple. Il est bien sûr essentiel de s’adresser à un professionnel de l’immobilier pour plus de sécurité. N’hésitez pas à me contacter pour en savoir plus.

Voici quelques-unes des principales étapes pour acquérir un bien immobilier à Chypre :

• Obtenir un financement : si vos finances personnelles ne vous permettent pas d’acquérir un bien immobilier au comptant, il vous faudra vérifier auprès de votre établissement bancaire si vous êtes éligible pour obtenir un prêt hypothécaire.
• Sélectionner un avocat spécialisé en droit immobilier : il est impératif de sélectionner un avocat totalement indépendant, afin de vous assurer que vos intérêts seront bel et bien défendus. Très souvent, les agents immobiliers et les promoteurs immobiliers vont vous recommander une connaissance mais il y a un risque majeur de conflit d’intérêt dans la mesure où l’avocat peut bien sûr être dépendant de ces professionnels pour obtenir de prochaines missions.
• La phase de recherche de propriété : il s’agit de sélectionner une propriété immobilière avec des prix corrects, bien située avec l’assurance de générer des revenus locatifs. Idéalement, la propriété doit être située en bordure de mer, dans une résidence sécurisée avec tous les conforts nécessaires.
• La visite du bien : une fois que vous avez sélectionné une propriété, il est alors nécessaire d’organiser une visite afin de vérifier que la propriété correspond bel et bien à vos attentes. Si la propriété vous convient, il est fortement recommandé de confier à des professionnels le soin de vérifier l’état de la construction (traces d’humidité, qualité de l’isolation thermique, traces éventuelles de fissures).
• La négociation du prix de la propriété : il est bien sûr essentiel de négocier le prix de la propriété avant la conclusion d’un éventuel accord. On peut souvent obtenir une remise de quelques pourcents. L’assistance de votre avocat est essentielle pour négocier une remise. Contactez alors l’agent immobilier pour lui soumettre votre offre d’achat.
• Demandez ensuite une autorisation administrative pour procéder à l’acquisition de la propriété immobilière. Une autorisation écrite du Conseil des ministres est parfois nécessaire, en fonction de votre nationalité.
• Demandez à votre avocat de rédiger un contrat de vente, ou bien par défaut de bien vérifier que l’ensemble des clauses contractuelles de votre contrat respecte bien vos droits fondamentaux. Signez ensuite le contrat de vente, qui devra également être signé par le vendeur.
• Transférez les fonds pour procéder au paiement de la propriété.

La propriété immobilière sera transférée à votre nom une fois que l’ensemble des autorisations auront été accordées et que les fonds auront été certifiés.

Les pièges à éviter avant d’acheter

1 – Attention au risque de conflit d’intérêts

Il est essentiel de confier les démarches d’acquisition à un avocat immobilier totalement indépendant et honnête. Les agents immobiliers ainsi que les promoteurs immobiliers peuvent parfois recommander un avocat spécialisé dans le droit immobilier, mais le risque c’est que cet avocat bénéficie d’une relation commerciale privilégiée qui risque d’interférer avec son devoir d’indépendance : il existe un risque de conflit d’intérêt !

Un avocat indépendant sera ainsi en mesure de s’assurer que vos droits en tant qu’acheteur sont bel et bien respectés. Il pourra ainsi négocier pour votre propre compte une remise lorsque cela est possible, vous protéger contre les vices de construction ou encore interrompre une transaction en cas de problèmes fondamentaux liés à l’achat.

2 – Méfiez-vous des rendements miracles ! Il y a probablement anguille sous roche !

On vous promet un rendement exceptionnel ? Fuyez ! C’est probablement une arnaque ! Cela ne signifie pas pour autant que l’immobilier à Chypre n’est pas dynamique et qu’il est impossible de générer des revenus locatifs en investissant dans une propriété à Chypre ! Non loin de là ! En fait, l’immobilier à Chypre connaît une croissance spectaculaire depuis quelques années, mais il faut simplement se méfier des promesses farfelues de certains agents immobiliers ou promoteurs immobiliers peu scrupuleux. Ces professionnels sont rémunérés sous forme de commissions à chaque nouvelle vente enregistrée, ils n’hésitent donc pas à présenter les choses sous un jour favorable à l’acheteur. Il faut donc savoir faire preuve de prudence à l’égard de ces professionnels ! Si vous avez l’intention d’acheter un bien immobilier, il est important de demander une confirmation par écrit de toutes les promesses du promoteur immobilier.

3 – Attention à l’état de la construction !

Pour une acquisition sur plan, il convient de vérifier non seulement la solidité financière du constructeur immobilier, mais aussi l’ensemble des projets antérieurs. Il s’agit d’un nouveau promoteur immobilier ? Fuyez ! Il faut savoir qu’il existe une garantie légale de 12 mois pour la construction des biens immobiliers, mais cette garantie peut toutefois être prolongée par contrat. En cas d’acquisition sur plan, un avocat indépendant doit prévoir la possibilité d’intégrer dans les clauses contractuelles la possibilité pour l’acheteur de vérifier la qualité de la construction au fur et à mesure de l’avancement.

Le marché immobilier chypriote n’est pas aussi stable que le marché français. Le cadre légal est moins protecteur vis-à-vis des acheteurs et il convient donc de vérifier, avec beaucoup d’attention, l’état des biens d’occasion avant de procéder à une acquisition immobilière. Il faut donc s’entourer de professionnels honnêtes et fiables pour repérer les éventuelles fissures, traces d’humidité, les problèmes de condensation ou les éventuels vices de construction.

4 – Situation politique instable dans le nord de l’île !

Il est possible d’acquérir une propriété immobilière dans la partie nord de l’île, mais il faut savoir que cette partie de l’île est occupée par des forces d’occupation turques depuis l’invasion turque du 20 juillet – 18 août 1974. Bien que cette région chypriote ait déclaré son indépendance, le statut international non reconnu de cette république provoque une certaine forme d’instabilité politique, ce qui peut donc ainsi affecter les décisions d’investissement. Les changements de politique soudains aux lois et réglementations en vigueur peuvent également considérablement dissuader les investisseurs d’investir des fonds dans cette partie de la région.

5 – Les risques sismiques : tremblement de terre surtout!

Chypre est sensible, comme la Turquie ou la Grèce, aux risques sismiques. L’île a déjà été frappée par 10 tremblements de terre rien que sur l’année 2023. Le dernier tremblement de terre dévastateur a frappé la ville de Paphos au début de l’année 2022 et a fait 3 morts et 1 blessé (source). Il est fondamental de prendre en compte le risque sismique dans votre stratégie d’investissement. Vous prévoyez d’investir des fonds dans une propriété à Chypre ? Il est essentiel que cette propriété réponde à des normes de construction parasismiques très strictes.

Exemple de quelques propriétés immobilières à vendre à Chypre

Le prix de vente dans le secteur immobilier à Chypre varie considérablement suivant la région et les caractéristiques de la propriété. Selon le comparateur de prix Numbeo.com, voici quelques exemples de prix (au m²) :

Pour 2024 :

• Région de Limassol : environ 2420 euros par m²
• Région de Nicosia : environ 1930 euros par m²
• Région de Pathos : environ 1950 euros par m²

Sources :

Imin Cyprus et Estate of Cyprus.

Comparaison des prix entre Nicosie et Paris en 2023

Voici les différences de prix en pourcentage entre Nicosie et Paris pour divers biens et services :

• Déjeuner au restaurant : +57.14%
• Repas dans un fast-food : +50.00%
• 500g de blanc de poulet : +65.29%
• 1 litre de lait entier : -7.23% (moins cher à Paris)
• 12 gros œufs : +22.51%
• 1 kg de tomates : +21.30%
• 500g de fromage local : +16.67%
• 1 kg de pommes : -2.82% (moins cher à Paris)
• 1 kg de pommes de terre : +70.59%
• Loyer mensuel pour un appartement de 85 m² en zone chère : +190.53%
• Loyer mensuel pour un appartement de 85 m² en zone normale : +185.11%
• Factures mensuelles (chauffage, électricité, gaz) pour deux personnes dans un appartement de 85 m² : -20.43% (moins cher à Paris)

Conclusion

À Paris, les loyers et les repas au restaurant sont beaucoup plus élevés qu’à Nicosie, avec des augmentations de plus de 185% pour les loyers dans les zones normales et de plus de 50% pour les repas. En revanche, certains produits de base comme le lait entier et les pommes sont légèrement moins chers à Paris.

Sources :

• Expatistan
• Numbeo

Exemple d’une propriété en vente au prix de 800000 euros :

Villa de luxe à vendre à Secret Valley, Venus Rock, Kouklia

Prix : 800000 euros (négociable)
Caractéristiques :

• 3 chambres
• 3 salles de bains, dont une attenante
• Surface habitable : 165 m²
• Terrain : 665 m²
• Piscine à débordement
• Vue panoramique sur la mer
• Jardin aménagé
• Cuisine indépendante
• Parking couvert
• Pré-installation pour climatisation
• Espace barbecue et stockage

Située dans une zone prisée de Paphos, proche d’un resort de golf renommé et de l’autoroute Paphos-Limassol. Parfaite pour une résidence principale ou secondaire.

Pour plus de détails et des photos, consultez le site zyprus.com.

Exemple d’un appartement à vendre dans la ville de Nicosia :

Cet appartement avait été mis en vente au prix de 150000 euros (hors TVA). La propriété comprend au total 80 m² de surface habitable et elle est composée de deux chambres et deux salles de bains.

Conclusion : faut-il investir dans l’immobilier à Chypre?

Malgré les tensions entre la partie nord et sud de l’île depuis l’invasion turque de 1974, le rattachement de Chypre à l’Union européenne et l’installation d’une force de paix a grandement amélioré la situation politique à Chypre. Il n’y a plus de problème de sécurité majeur dans le sud de l’île de Chypre et les investisseurs locatifs peuvent bénéficier d’un climat d’affaires très stable.

Avant d’investir dans l’immobilier à Chypre, il faut rester conscient des dangers et des pièges à éviter. Le secteur immobilier n’est pas aussi réglementé que dans d’autres pays occidentaux comme la France par exemple et il convient de faire de prudence avant de confier vos fonds à un promoteur immobilier. Le recours à un avocat spécialisé dans le droit immobilier indépendant est indispensable pour sécuriser la transaction immobilière. Aussi, les tremblements de terre étant, dans cette partie du globe, assez fréquents et il est donc nécessaire d’investir des fonds dans une propriété parasismique répondant à des normes parasismiques strictes. 

La république turque de Chypre du nord est globalement très instable. Cette région n’est pas encore reconnue internationalement et cela peut donc ainsi dissuader les investisseurs d’investir des fonds dans cette partie de l’île. La réglementation en vigueur dans cette partie de l’île peut également varier de façon soudaine, ce qui n’encourage pas les investisseurs à s’installer dans la région. Les prix immobiliers sont cependant attractifs : dans la région  de Larnaca : environ 1435 euros par m² en 2024.

Pour plus d’informations sur l’investissement dans l’immobilier à Chypre, vous pouvez me contacter.