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Investir en Norvège le meilleur immobilier en Europe du Nord?

Investir en Norvège le meilleur immobilier en Europe du Nord?
par cyril jarnias - le 10 janvier 2021

Investir en Norvège, le meilleur pays pour acheter de l’immobilier en Europe du Nord ?

Le choix d’investir en Norvège et en Europe du Nord suppose de comprendre l’économie et le marché de l’immobilier sur cette zone.

Également appelée zone nordique, l’Europe du Nord est réputée pour regrouper les pays d’Europe parmi les plus riches du monde. En effet, les principaux pays de cette partie sont la Norvège, la Suède, le Danemark et la Finlande. Ces quatre pays sont classés parmi les tops 20 des meilleurs PIB au monde actuellement.

La qualité de vie y est donc vraiment très élevée : la santé, l’environnement, l’éducation, la sécurité, etc. C’est également le cas pour l’immobilier où ce dernier est d’ailleurs particulièrement en hausse en Norvège actuellement.

Pour cet article, nous allons nous concentrer sur l’investissement possible en Norvège dans l’immobilier.

Est-ce un meilleur choix pour les investisseurs locaux et étrangers sur le long terme ?

La Norvège dépend énormément des cours du pétrole, la baisse du pétrole ces dernières années n’a malheureusement pas aidé l’économie norvégienne. Sur le plan boursiers au moment de l’écriture de cet article, c’est plus de 200 milliards de couronnes qui se sont envolés en bourse.

Est-ce donc le meilleur pays pour investir en Europe Nord aujourd’hui?

Que peut-on espérer avec l’immobilier en Norvège? Plus de la sécurité que du rendement immobilier ou peut-être sans intérêt aujourd’hui? Faut-il attendre?

C’est ce à quoi nous allons répondre dans cet article.


 

Sommaire investir en Norvège :

  1. La Norvège
  2. L’immobilier en Norvège
  3. Quelle est la fiscalité en Norvège ?
  4. Comment acheter de l’immobilier en Norvège ?
  5. Les risques de l’immobilier en Norvège
  6. Conclusion

Norvège

 

1. La Norvège

Avant toute chose, nous allons tout d’abord vous parler de la Norvège. Quelle est l’histoire de ce pays et qu’en est-il de sa situation économique ? Ce sont des points utiles à aborder avant de passer à son marché immobilier.

A. Histoire

L’histoire de la Norvège est relativement et largement en relation avec celle des autres pays qui constituent la Scandinavie. Toutefois, sa situation géographique lui confère notamment la particularité pour son histoire. Avant le grand royaume que nous connaissons actuellement de la Norvège, elle était encore constituée de 29 petits royaumes. L’unité et la volonté d’extension des Norvégiens commencèrent au temps des raids des Vikings. Ainsi, ce sont donc ses origines, en majeur parti. Ils partent alors à la conquête des îles Shetland, Orcades, Hébrides et île de Man.

Après les conquêtes vient ensuite le temps des royaumes. Un grand roi pour toute la Norvège a été élu pour régner sur les terres : Harald 1er aux Beaux Cheveux. C’est ensuite que la succession de rois sur le royaume survienne.

C’est en 1905 que la Norvège acquiert sa pleine indépendance. Même si elle est restée neutre durant la Première Guerre mondiale, elle a quand même subi indirectement certains dégâts. Durant la Seconde Guerre mondiale, elle a été envahie et accostée par le Troisième Reich pendant quatre ans. Après les conflits, elle rejoint ensuite l’OTAN et n’accepte point d’intégrer l’Union européenne. Et depuis 1945, le pays connaît une grande prospérité et une belle situation économique, faisant de lui l’un des pays les plus riches du monde.

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B. Géographie

La Norvège est un pays de l’Europe du Nord et se situe à l’ouest-nord-ouest de la péninsule scandinave. Elle partage donc s=certaines terres avec la Suède. Elle est bordée par l’Océan Atlantique et l’Océan Arctique, et offre ainsi trois étendues d’eau : Le Skagetrak, la mer du nord et la mer de Norvège. Les côtes norvégiennes font une longueur de 2 500 km, avec des ponctuations de fjords et de petites îles.

Il s’avère que la Norvège est un peu plus étendue que l’Allemagne, avec sa superficie de 385 155 km2. Elle abrite toutefois de nombreux montagnes et glaciers, ce qui réduit un peu son étendue habitable jusqu’à ce jour.

Actuellement, la Norvège compte aux environs de 5 millions d’habitants, ce qui lui vaut d’être le pays le moins densément peuplé de toute l’Europe. Sa capitale est l’Oslo et leur langue officielle correspond à deux dialectes du pays, bokmål et nynorsk.

C. Coût de la vie

Le coût de la vie en Norvège est vraiment très élevé par rapport à la France. Nous pouvons compter une différence de 36 %, car le pouvoir d’achat des Norvégiens est de 6,5 % plus élevé par rapport aux français. Ce coût de la vie élevé est notamment dû au fait qu’il fait partie de l’un des pays les plus chers du monde. Mais comme les habitants ont un PIB très élevé.

Ainsi, si vous comptez partir pour la Norvège, il est quand même important de se renseigner sur les différents hôtels et leurs prix au préalable. Cela vous permettra d’éviter les mauvaises surprises en termes de prix. Par exemple, l’équivalent d’un repas McDo en France coûte plus de 11 euros  en Norvège. Quant à la bière, qu’elle soit locale ou importée, coûte plus de 8 euros. C’est donc assez cher pour des touristes.

Il y a tout de même certaines régions qui ne connaissent pas ce coût de la vie élevée. C’est surtout palpable dans la capitale et dans les régions très touristiques. Il y a des régions plus modestes.

D. Devise

La monnaie en Norvège est la couronne norvégienne ou NOK. 10 NOK valent 1 euro environ. Les devises étrangères ne sont pas vraiment acceptées dans ce pays. Même si certains commerçants n’y voient pas d’inconvénients, d’autres sont plus exigeants et ne prendront pas l’euro.

Pour ce qui en est des modes de paiement, les MasterCard et les cartes Visa sont les plus acceptées. Toutefois, cela ne vous fera pas de mal de transporter un peu de monnaies sur vous pour les distributeurs et certains marchands.

E. État de l’économie norvégienne

La situation économique de la Norvège est très robuste depuis la révolution industrielle. En effet, elle dépend moins des cycles économiques à l’échelle mondiale mais elle a une forte dépendance avec le secteur de l’énergie.

L’économie de ce pays ne dépend pas vraiment du tourisme ou autre. Cela est dû à l’abondance de ses ressources naturelles, notamment le pétrole, l’hydroélectricité et la pêche. La moitié des exportations de la région proviennent de ces ressources. L’agriculture lourde ainsi que les industries sont donc en déclin face à cela.

Maintenant, si le prix de l’énergie baisse, le pays souffre, c’est le cas aujourd’hui avec le pétrole.


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2. L’immobilier en Norvège

Investir en Norvège s’avère être très bénéfique si vous voulez fructifier rapidement vos investissements. Que vous soyez un jeune investisseur ou un retraité, c’est un bon choix qui présente de nombreux avantages à la clé. Est-ce le cas sur le plan immobilier ?

A. Les avantages d’investir dans l’immobilier en Norvège

Tout d’abord, pourquoi devrait-on investir en Norvège ? C’est une question que posent certains investisseurs qui recherchent un pays riche et économiquement stable pour investir.

Il y a en effet des points forts qui peuvent stimuler l’intérêt d’investir dans ce pays. C’est ce que nous allons voir dans cette partie :

  • La force et l’évolution de son économie : Il ne va pas sans dire que l’économie de la Norvège est vraiment puissante et très évolutive sur le long terme. Vous n’aurez pas à prendre beaucoup de risques pour ce point-là.
  • La force du secteur technologique, informatique et de la communication : Cette évolution est très pratique pour faciliter les différentes transmissions d’informations, mais aussi pour faciliter au mieux la promotion de l’immobilier.
  • Une bonne organisation du secteur public et des infrastructures de qualité :c’est un facteur favorable pour attirer les touristes, mais aussi pour veiller à la qualité des déplacements de la population.
  • Une main-d’œuvre de qualité : Il n’y a pas de souci quant à la qualité des travaux que vous ferez faire à une main-d’œuvre norvégienne. Elle est aussi polyglotte, diplômée et compétente.
  • Un pouvoir d’achat élevé : cela peut vous garantir le paiement des loyers, surtout dans la capitale, que ce soit pour les habitants ou pour les touristes.
  • Un environnement des affaires positif : la dynamique du business est très aisé en Norvège et les banques norvégiennes sont robustes.
  • Une population très active : même si la démographie n’est pas bien dense, la population participe activement à la vie du pays. Les norvégiens défendent leurs pays et investissent localement, c’est un facteur de soutien pour l’immobilier. Sur les locations saisonnières touristiques, c’est la destination idéale pour ceux qui aiment les voyages en montagnes et les virées en pleine nature.

B. Le prix des biens immobiliers en Norvège

Il ne va pas sans dire que le prix de l’immobilier en Norvège n’est pas fait pour les âmes sensibles. En effet, comme il a été dit plus haut, Norvège est un pays cher. L’immobilier suit donc cette tendance de prix.

Qu’est-ce qui fait varier le prix de l’immobilier en Norvège ?

Il y a en effet quelques points qui expliquent la variation de prix dans ce pays. En premier lieu, il y a l’emplacement du bien. C’est indéniable que les immobiliers sont très chers en centre-ville et surtout dans la capitale, à Oslo. Par ailleurs, il y a également les services aux environs qui profitent de cet emplacement. Un appartement non loin d’une école, d’un supermarché et autres, va être donc plus coûteux. En second lieu, il y a également la taille de l’immobilier. Cela nous paraît assez évident tout de même. Mais encore, elle prend en compte son emplacement. Ainsi, un appartement de deux chambres se trouvant en centre-ville sera plus cher qu’un même appartement, mais en périphérie.

En tenant compte de tout cela, le prix moyen d’un appartement en centre-ville est aux environs de 35000 à 90000 NOK, avec un prix de location de 1100 à 1700 euros. Pour un appartement hors centre-ville, le prix d’achat au m2 est de 25000 à 70000 NOK, avec un loyer avoisinant les 500 et 800 euros. Le rendement locatif est tout de même assez bas pour la Norvège, car cela ne dépasse pas les 4,5 %, que ce soit en périphéries ou en centre-ville.

C. Quelques exemples de biens pour investir en Norvège

Il y a de nombreux sites où vous pouvez de bien à vendre en Norvège. Pour vous donner un aperçu des possibilités possibles, nous allons vous donner quelques exemples : https://norvege.realigro.fr/vente/immeuble/

 

  • Maison indépendante, Norvège, Hedmark, Sollia, Solliaveien, 225 m2, 5 appartements et garage : 1,6 million NOK.
  • Grande propriété à vendre dans la belle Birtavarre, 5 chambres, 68 m2, 2 étages : prix à 35000 euros
  • Maison indépendante, skarsvag, Finnmark, Norvège, torvelegda7, 7 chambres sur 200 m2, prix à 63 000 euros

Vous pouvez donc voir que les prix varient facilement en fonction de la région, mais sont plus souples dans les petites villes.

Par ailleurs, le rendement locatif en périphéries s’avère être plus avantageux par rapport à la grande ville d’Oslo.


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3. Quelle est la fiscalité en Norvège ?

La fiscalité en Norvège n’est pas vraiment très intéressante pour les investisseurs étrangers. En effet, il y a certains points qui ne les favorisent pas. Toutefois, les impôts qui sont perçus à cet effet permettent tout de même d’enrichir l’infrastructure du pays, mais d’améliorer son économie.

Si vous êtes un résident norvégien, votre bien est soumis à des impôts, ainsi que vos revenus. Mais si vous êtes un résident d’un autre État, il y a certains points à prendre en compte dans le calcul des impôts.

A. La non double imposition France Norvège

Cela la convention de la France avec la Norvège, les biens immobiliers qu’un résident français acquiert en Norvège ne paie d’impôts qu’en France. Ainsi, le résident doit déclarer ses biens à son État de résidence, pour permettre de calcul l’impôt à payer à cet effet. C’est notamment de voter une double imposition pour ceux qui veulent investir à l’étranger. Ce cas de double -imposition est d’ailleurs très courant entre plusieurs pays.

Toutefois, éviter cette double imposition pour investir en Norvège ne peut se faire que partiellement. En effet, si le bien n’est pas imposable dans sa valeur nominale, les revenus que vous allez percevoir de ce bien sont tout de même imposables en Norvège. Ainsi, vous devez alors faire une déclaration de fortune également en Norvège, pour pouvoir calculer le montant de l’impôt à payer. La valeur imposable est notamment de 20% de la valeur marchande.

B. La TVA à payer en Norvège

Les achats de biens immobiliers pour investir en Norvège sont également soumis de TVA qui est de 20% de son prix d’achat. C’est à peu près la même qu’en France. Quand vous faites vos achats, il est tout de même important de vérifier si la valeur est TTC ou HT.


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4. Comment acheter de l’immobilier en Norvège ?

Acheter un bien immobilier en Norvège ne présente pas beaucoup de difficultés.

Si en Finlande, et dans certains autres pays, l’achat n’est pas facile avec le marché concurrentiel, la Norvège est assez différente. Mais avant toute chose, si vous souhaitez acquérir un appartement bien rentable sur le long terme, il est conseillé d’avoir un bon fonds d’investissement. Le premier achat est souvent pénible avec le prix qui restera assez élevé.

Comment faut-il donc faire pour acquérir un bien immobilier en Norvège ?

Voici tout ce dont vous devez savoir.

A. Les procédures à suivre pour acheter un immobilier en Norvège

Il n’y a pas vraiment de procédures particulières à suivre pour acheter un immobilier en Norvège. Toutefois, il y a certains points à prendre en compte tout de même, ce qui va faire varier vos dossiers administratifs.

  • Les conditions pour acheter un bien immobilier en Norvège

Pour un natif norvégien, il n’y a pas de conditions particulières pour acheter un bien. Tout cela peut se faire facilement et rapidement s’il a largement les moyens et que les papiers sont en règle.

Pour les étrangers et les expatriés, il faudra se renseigner auprès de la mairie pour les différents papiers à utiliser au cours de l’achat. Cela pourrait être un peu plus long que pour un natif et un résident norvégien. Toutefois, si vos informations ne présentent pas de défaut, il n’y aura pas de problème.

La barrière de la langue restera un vrai problème.

  • Les prêts immobiliers en Norvège

Un natif norvégien et un résident fiscal de ce pays n’auront pas de mal à trouver un prêt immobilier pour financer leurs achats. Mais ce sera également le cas pour les expatriés s’ils ont un contrat de travail en Norvège. Les taux peuvent toutefois être différents en fonction de l’investissement fait.

  • La procédure d’achat et la procédure notariale

Pour finaliser votre achat, vous avez la possibilité de faire appel à un avocat, à une banque ou à une agence immobilière. Ils peuvent facilement vous accompagner dans le rassemblement de tous les papiers nécessaires de l’achat. Le meilleur choix est notamment de se tourner vers une agence immobilière.

Pour ce qui en est de la procédure notariale, il n’y en a pas. La banque et l’avocat peuvent avoir accès aux registres cadastraux des propriétés mises en vente. Cela se fait donc rapidement sans beaucoup d’ambiguïtés. L’enregistrement se fera lorsque vous validez le contrat d’achat du bien définitivement, en sachant toutes les informations concernant la maison, depuis le début de sa construction.

  • Les différents types de propriétés en Norvège

Pour acheter le bon immobilier et tracer la bonne procédure, il est important de connaître les différents types de propriétés que vous pouvez acheter en Norvège. Ce sont notamment :

  • Fellesgjeld : c’est la maison individuelle classique. Elle vaut assez cher sur le marché.
  • Eier/SElveier : c’est une propriété que vous allez acquérir en achat de plein droit, mais il faudra compter les frais de dossiers.
  • Andel : c’est une propriété que vous pouvez acheter à un prix d’achat inférieur, mais vous allez payer des frais mensuels assez élevés.
  • Aksjeleilighet : c’est une sorte d’association de logement où le propriétaire initial est un actionnaire.

Vous pouvez donc voir que les contrats peuvent être vraiment variés en fonction des choix des propriétés. Il faudra donc définir au préalable vos besoins et vos objectifs pour trouver le format qui vous conviendra le mieux.

  • Les procédures pour un achat aux enchères

En Norvège, vous avez en effet la possibilité d’acheter un bien immobilier aux enchères. Le propriétaire organise ainsi une visite groupée, et à la fin de cela les acquéreurs potentiels qui sont intéressés peuvent commencer à enchérir.

Généralement, l’acquisition aux enchères est réservée aux locaux. Cela suppose également de disposer des fonds avant de se lancer.

B. Comment trouver un bien immobilier en Norvège ?

Pour trouver un bien immobilier en Norvège, il y a plusieurs points que vous ne devez pas négliger.

En premier lieu, vous devez définir votre budget. Jusqu’à combien souhaitez-vous investir ? C’est en effet très important pour pouvoir limiter au mieux vos zones de recherches. Comme il a été dit plus haut, les prix sont assez chers dans ce pays. Si vous avez un petit budget, est-ce vraiment intéressant d’y investir ? Une fois votre budget défini, vous pouvez également voir les régions qui vous sont favorables.

En second lieu, il faudra définir vos exigences quant à la propriété que vous allez acheter. Ce sera en fonction de vos objectifs que vous pouvez définir cela facilement. Est-ce pour une location d’étudiant ? Est-ce pour des retraités ? Est-ce une maison d’hôte ? Il vous sera plus facile de trouver le type de logement en adéquation à vos attentes.

Et en dernier lieu, n’hésitez pas à faire des recherches dans les annonces immobilières physiques, mais aussi en ligne. Il y a de nombreux choix sur la toile, dans les journaux. La plupart des sites sont présentés en norvégien. Il est donc conseillé de se familiariser avec cette langue.

Lorsque vous avez réuni tout ce qu’il faut, il vous suffit juste ensuite de rassembler vos dossiers et le tour est joué.

C. Quels sont les frais à prendre en compte pour acheter un bien immobilier en Norvège ?

Il y a en effet certains frais qui sont à prendre en compte lorsque vous voulez acheter un bien immobilier en Norvège, à savoir :

  • Les commissions de la banque ou de l’agence immobilière ou de l’avocat en fonction de l’agence
  • Les frais de dossiers (variables)
  • L’enregistrement de l’acte en moyenne 200 euros
  • La TVA 20%

Il vaut donc mieux prévoir un budget à part pour ce qui en est des frais. Ce sera plus pratique pur ne pas entraver vos calculs lors de l’achat de vos biens.

D. Les conseils que nous pouvons vous proposer pour acheter un bien immobilier en Norvège

Que faut-il savoir pour acheter un bien immobilier en Norvège ? Nous avons ici quelques conseils qui pourront bien vous être utiles si vous voulez investir.

Faire appel à une agence immobilière

C’est notamment la manière la plus facile et la plus efficace pour trouver un bien immobilier en Norvège. Pourquoi ? Elle peut vous accompagner tout au long de votre achat, que ce soit dans la recherche des biens jusqu’à la finalisation de votre achat. Leur service est également très utile, car elle peut constituer facilement vos dossiers. Tout ce que vous aurez à faire, c’est d’attendre et de valider toutes les informations.

Par ailleurs, l’agence immobilière peut participer à l’achat en votre nom, si la propriété correspond à vos attentes et à vos exigences. Ainsi, elle pourra en tirer une meilleure affaire. Mais au préalable, vous devez donc lui fournir votre budget et des justificatifs.

Toutefois, n’oubliez pas que vous allez devoir payer sa commission une fois que vous avez conclu votre affaire. Il n’y a pas vraiment de normes particulières quant à la pratique des taux de commission.


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5. Les risques de l’immobilier en Norvège

Même si investir en Norvège présente certains avantages que nous avons cités ci-dessus, il y a tout de même certains risques à prendre en compte.

En effet, si nous pouvons croire que l’économie du pays offre une robustesse sur le long terme, la situation intérieure du pays est à étudier.

Nous allons donc voir les principaux points faibles du marché de l’immobilier de la Norvège, chose à savoir pour décider d’investir ou non dans ce pays.

A. Une économie peu diversifiée

Tout d’abord, l’économie de la Norvège n’est pas vraiment diversifiée. En effet, elle se base uniquement sur l’exportation des ressources naturelles dont elle dispose en abondance. Dès lors que cette situation n’est plus stable, la situation économique devient plus compliquée en Norvège. On le voit avec la baisse du prix du pétrole ces dernières années.

Par conséquent, n’est-ce pas un risque d’investir dans un pays qui dépend si fortement du prix de l’énergie?

B. Une économie sensible à celle de ses partenaires commerciaux

Étant une économie à l’échelle mondiale et se basant sur l’exportation, sa situation dépendra donc de ses partenaires. Ainsi, si ces derniers sont en déclin, cela va affecter directement la Norvège. C’est notamment le cas durant la Covid-19, où la plupart des frontières ont été fermées. Cela a impacté la situation économique du pays, à ce jour, elle résiste mais jusqu’à quand?

C. Une situation géographique peu favorable

La situation géographique de la Norvège est aussi peu favorable. Certaines régions sont en effet difficiles d’accès. Ainsi, elle investit beaucoup dans les infrastructures et les communications pour que toutes les régions soient au même niveau. Cela engendre toutefois un surplus de charges, entraînant ainsi l’instabilité économique, surtout durant les périodes difficiles du pays.

D. Des coûts salariaux trop élevés

Le gouvernement a mis en place des lois strictes dans le domaine du travail. Cette situation engendre des coûts salariaux vraiment élevés, cela va impacter mécaniquement la santé des entreprises locales fortement taxées.

E. Des rendements locatifs assez bas

Il ne va pas sans dire que le rendement locatif est assez bas pour la Norvège. En effet, cela ne va pas au-delà de 4% en moyenne et c’est en particulier pour les périphéries. En centre-ville, le rendement n’est que de 3% en moyenne. Ce n’est donc pas un choix très favorable pour fructifier rapidement vos investissements sur le long terme sauf à acheter un bien à bas prix.

E. L’endettement de la population

Par ailleurs, il y a également le problème d’endettement de la population suite à l’augmentation du prix sur le marché immobilier. Ainsi, l’endettement maximal est fixé à 5 ans de revenu pour chaque foyer aujourd’hui. Les ménages doivent s’endetter sur des périodes plus longues et surtout sont confrontés à une hausse continue du prix de l’immobilier.


 

6. Conclusion sur l’immobilier en Norvège

Pour résumer, nous pouvons donc dire que la Norvège est un pays intéressant en termes de puissance économique mais trop dépend du secteur de l’énergie et de matières premières.

La robustesse de son marché intérieur présente de nombreux avantages. La population est très active, et le PIB est tout de même élevé par rapport aux autres pays.

Celle-ci a du pouvoir d’achat, elle peut donc payer un loyer ou financer un bien immobilier.

La Norvège n’est pas vraiment un bon endroit pour investir.

Le prix des biens immobiliers est trop élevé, alors que le rendement locatif est assez bas, surtout dans la capitale. Avec 3% de rendement moyen en centre ville sur la capitale norvégienne, il vous faudra un long moment pour rattraper vos investissements, sans compter les différentes charges et taxes lorsque vous aurez acquis le bien.

A cela, si vous êtes un investisseur étranger, il ne sera pas simple de trouver une belle opportunité car la barrière la langue et un marché tendu sur les prix ne favoriseront pas l’accès facile à de belles possibilités d’achat.

Où investir à l’étranger pour trouver du rendement avec des prix intéressants et une fiscalité attractive?

Nous vous conseillons de vous tourner vers des destinations plus rentables en investissement comme la Bulgarie, l’immobilier aux USA ou encore l’immobilier sur l’île Maurice.

Surtout, il est important de savoir être accompagné par les bons professionnels dans votre processus d’achat à l’étranger car ce type d’investissement ne s’improvise pas!

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A Propos De Cyril Jarnias

Je suis Cyril Jarnias. Expert en gestion de patrimoine depuis plus de 15 années. J'interviens dans les Médias et la presse patrimoniale et financière : BFM Business TV, Patrimoine TV, Agefi Actifs, Investir ou encore Cercle les Echos.

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