L’Augmentation Record des Prix Immobiliers au Portugal au T2 2023 s’est confirmée comme un tournant majeur pour le marché résidentiel portugais. Selon l’Institut national de statistique (INE), les prix des logements ont progressé de 8,7 % sur un an au deuxième trimestre 2023, un rythme élevé qui a mis fin à trois trimestres consécutifs de ralentissement. Dans le même temps, les ventes reculaient fortement, signe d’un marché sous tension où la rareté de l’offre continue de pousser les prix à la hausse malgré l’érosion du pouvoir d’achat et le durcissement du crédit.
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Une hausse rapide des prix malgré le coup de frein sur les ventes
Au T2 2023, l’indice des prix de l’habitation (IPHab) a enregistré une progression annuelle de 8,7 %, exactement au même rythme qu’au premier trimestre de la même année. Mais, fait marquant, la dynamique s’est nettement accélérée en rythme trimestriel : les prix ont augmenté de 3,1 % entre le premier et le deuxième trimestre, après une hausse limitée à 1,3 % au trimestre précédent.
Le prix médian des logements sur les douze mois achevés en juin 2023 a progressé de 10 % par rapport à la période équivalente un an plus tôt, avec des hausses de 9,0 % pour l’ancien et de 8,0 % pour le neuf, atteignant 1 541 euros le mètre carré.
Cette flambée intervient pourtant dans un contexte de fort repli des transactions. Sur l’année 2023, le nombre de ventes de logements a plongé, avec un recul compris entre –18,9 % et –22,9 % en glissement annuel selon les séries statistiques disponibles. La baisse de la capacité d’emprunt des ménages, liée à la hausse rapide des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE), a restreint l’accès au crédit immobilier, tandis que l’inflation pesait sur le revenu disponible et les achats de première nécessité.
Le paradoxe d’un marché où les prix montent alors que les ventes chutent s’explique principalement par le déficit structurel de logements. La pénurie d’offre borne à la baisse les ajustements de prix : même affaiblie, la demande ne suffit pas à faire reculer durablement les valeurs de transaction.
Un déficit structurel de logements au cœur de la tension
Les données rassemblées pour la période montrent que la rareté de l’offre constitue le principal moteur de la hausse des prix. Le rythme de mise sur le marché de nouveaux logements demeure insuffisant pour répondre à la demande accumulée au cours de la décennie précédente. De récentes estimations de la Banque du Portugal évoquent un déficit d’environ 300 000 logements à l’échelle du territoire, alors même que le nombre d’unités livrées chaque année reste proche de 21 000, très loin des plus de 100 000 logements construits au début des années 2000.
Les coûts de construction augmentent fortement en raison de la hausse du prix des matériaux et de la pénurie de main-d’œuvre qualifiée ; les délais administratifs d’obtention des permis de construire, pouvant aller d’un an et demi à quatre ans, alourdissent les coûts financiers des promoteurs et retardent la livraison des projets.
À ces contraintes s’ajoute la pression démographique et migratoire. Le solde migratoire positif, avec plus de 155 000 arrivées nettes récentes, renforce la demande de logements à l’achat comme à la location. Dans ce contexte, même la remontée des taux et le recul des transactions ne suffisent pas à inverser la tendance des prix.
Les foyers portugais pris en étau entre loyers, salaires et crédit
L’augmentation des prix à l’achat s’accompagne d’une tension marquée sur le marché locatif, en particulier à Lisbonne et dans les principaux pôles urbains. Dans la capitale, le loyer moyen a dépassé 21,8 euros par mètre carré, soit environ 1 090 euros pour un appartement de 50 mètres carrés. À mettre en regard avec un salaire brut moyen d’environ 1 694 euros par mois, ce niveau de loyer pèse lourdement sur le budget des ménages.
Selon la Banque du Portugal, le gain de pouvoir d’achat réel des ménages a ralenti à 2 % en 2026, contre 3,1 % en 2025, principalement en raison de la hausse des dépenses de logement et de l’énergie. L’accès à la propriété se complique, en particulier pour les plus jeunes et les revenus intermédiaires.
Sur le front du crédit, la politique monétaire de la BCE a d’abord renchéri les emprunts, réduisant la capacité d’achat. Par la suite, avec l’abaissement du taux de dépôt autour de 2,25 %, les conditions de financement se sont desserrées, entraînant un rebond de la production de nouveaux prêts immobiliers au-delà de 2 milliards d’euros par mois à la fin de l’été 2026. L’encours de crédit est alors en croissance annuelle de plus de 11 %, un rythme inédit depuis vingt ans. Pour limiter les risques de surendettement dans un marché en surchauffe, la Banque du Portugal a toutefois imposé, à partir de la fin de l’été 2026, un plafond strict de 45 % de taux d’effort pour les nouveaux emprunts.
Lisbonne, Algarve et villes intérieures : une flambée généralisée
Si la Augmentation Record des Prix Immobiliers au Portugal au T2 2023 est d’abord visible dans les grandes métropoles et sur le littoral, la hausse tend à se diffuser à l’ensemble du territoire. Lisbonne, Cascais et l’Algarve demeurent les zones les plus onéreuses, avec un prix médian d’environ 5 082 euros le mètre carré dans la capitale et des valeurs dépassant fréquemment 3 000 euros le mètre carré dans les principales régions côtières et touristiques.
Au deuxième trimestre 2026, la hausse annuelle des prix résidentiels au Portugal atteint jusqu’à 17,8 % selon Eurostat et l’INE, tandis que certains districts de l’intérieur comme Beja dépassent les 25 %.
Cette diffusion géographique s’explique par un double mouvement. D’un côté, les prix très élevés dans les centres urbains historiques et sur le littoral repoussent les acheteurs vers les périphéries et les villes moyennes. De l’autre, les investisseurs – nationaux comme étrangers – redirigent une partie de leurs capitaux vers des régions intérieures où les niveaux de valorisation restent inférieurs mais où les perspectives de hausse sont jugées attractives.
Un marché sous surveillance des institutions internationales
L’ampleur de la hausse des prix suscite des mises en garde répétées de la part des organismes internationaux. La Banque des règlements internationaux (BRI) souligne le caractère atypique du marché portugais : au premier trimestre 2026, les prix réels y augmentent de 15,2 % sur un an, alors même que l’indice global des 57 économies suivies recule de 1,2 %. Le contraste renforce l’idée d’un cycle national déconnecté de la tendance internationale.
Le Fonds monétaire international estime que les prix de l’immobilier résidentiel au Portugal excèdent de 20 % à 40 % leur niveau d’équilibre de long terme. De son côté, l’UBS Global Real Estate Bubble Index classe Lisbonne au sixième rang mondial des villes présentant un risque accru d’envolée spéculative. La BRI, l’UBS et d’autres analystes convergent sur un diagnostic de surévaluation croissante, avec des signaux de vulnérabilité pour la stabilité financière et l’accessibilité au logement.
Le Fonds monétaire international, l’UBS Global Real Estate Bubble Index et la BRI
Une étude publiée par la Banque du Portugal indique qu’une hausse de 1 % de la demande se traduit en moyenne par une augmentation de 0,69 % des prix d’achat. Les auteurs en déduisent qu’en l’absence d’accroissement significatif de la capacité d’offre, tout soutien fiscal ou financier à la demande se retrouve en grande partie capitalisé dans les prix, accentuant la pression.
Réponses politiques : encadrement de la demande et relance de l’offre
Face à la Augmentation Record des Prix Immobiliers au Portugal au T2 2023 et à ses prolongements, les autorités portugaises ont multiplié les initiatives pour tenter de freiner la spéculation tout en stimulant la construction.
Dès 2023, le gouvernement a adopté le programme « Mais Habitação » (Plus de Logement). Ce paquet de mesures vise à lutter contre la spéculation immobilière et à réorienter une partie du parc vers la résidence principale. Il comprend notamment la fin des Golden Visas liés à l’achat de biens immobiliers et une régulation plus stricte des licences de location de courte durée (Alojamento Local – AL), particulièrement concentrées dans les centres touristiques.
Le plan « Construir Portugal » prévoit une réduction de la TVA à 6 % sur certains programmes de logements abordables et des simplifications administratives via le dispositif « Simplex Urbanístico ». Le décret « Pacote Habitação » a étendu ce taux réduit de TVA à la construction et à la rénovation destinées à la résidence principale ou aux loyers modérés, en fixant des plafonds de loyer et de prix de vente pour bénéficier de ces incitations.
Sur le volet fiscal, le budget de l’État pour 2026 a introduit une baisse possible de l’impôt sur le revenu (IRS) sur les loyers, pouvant passer de 25 % à 10 % pour les propriétaires qui s’engagent sur des baux de longue durée à prix modéré. L’objectif est d’accroître l’offre de logements en location classique et de contenir la pression sur les loyers.
Plus de 70 000 primo-accédants de moins de 35 ans ont déjà bénéficié de l’exonération de l’impôt sur les transmissions à la mi-2026.
Les changements de cadre réglementaire ont modifié le profil des investisseurs. L’arrêt du régime des Résidents non habituels (RNH) dans son ancien format et la fin du volet immobilier du Golden Visa ont entraîné un léger repli de certains acheteurs étrangers individuels. Toutefois, le marché reste très attractif pour les investisseurs institutionnels : les fonds internationaux ont à nouveau massivement investi dans l’immobilier commercial et le segment haut de gamme, avec près de 911 millions d’euros engagés au premier trimestre 2026, en hausse de 39 % sur un an.
La persistance des difficultés d’accès au logement alimente les tensions sociales : des mouvements pour le droit au logement ont organisé de vastes manifestations à Lisbonne et Porto, dénonçant une « génération sans logement », la spéculation sur les loyers et la précarité des jeunes travailleurs. Ces mobilisations traduisent l’impact social d’un marché où la Augmentation Record des Prix Immobiliers au Portugal au T2 2023 s’est prolongée par une nouvelle phase de hausse marquée, sans véritable correction.
Une dynamique de long terme encore incertaine
Les données les plus récentes montrent que, loin d’avoir amorcé un mouvement de baisse durable après le T2 2023, le marché immobilier portugais a poursuivi sa trajectoire haussière, atteignant l’un des rythmes de progression les plus élevés en Europe à partir de 2025–2026. La combinaison d’une offre structurellement insuffisante, d’une attractivité internationale persistante et de soutiens ciblés à la demande explique en grande partie cette singularité.
Les pouvoirs publics tentent d’agir simultanément sur la régulation des usages touristiques, la fiscalité, l’encadrement prudentiel du crédit et la relance de la construction, mais les délais de mise en œuvre et les contraintes structurelles laissent présager une normalisation progressive plutôt qu’un ajustement brutal. Dans cet environnement, la Augmentation Record des Prix Immobiliers au Portugal au T2 2023 apparaît rétrospectivement comme le point de bascule d’un cycle où la question de l’accessibilité au logement est devenue centrale dans le débat économique et social du pays.
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