Le Premier ministre et ministre de l’Intérieur Anutin Charnvirakul a lancé une offensive d’ampleur nationale contre l’usage de prête-noms thaïlandais dans l’immobilier détenu par des étrangers, visant à mettre fin à des montages jugés contraires au Code foncier. L’opération, baptisée « Operation LAND ACTION », cible plus de 13 000 personnes et entités et pourrait déboucher sur des ventes forcées de terrains d’une valeur estimée à plus de 14 milliards de bahts.
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Une opération nationale pour démanteler les structures de prête-noms
Anutin a donné pour instruction aux gouverneurs de province et au Department of Lands de passer au crible les dossiers suspectés de receler une détention foncière illégale par étrangers via des prête-noms. Au total, 13 088 entités et individus sont classés en priorité, parmi lesquels 1 397 personnes morales formellement suspectées d’agir pour le compte d’investisseurs étrangers.
14,01
Les autorités visent 2 360 parcelles de terrain, représentant environ 5 467 rai, soit près de 875 hectares, pour une valeur globale estimée à 14,01 milliards de bahts, l’équivalent d’environ 417 millions de dollars américains, avec des enquêtes menées dossier par dossier et un rapport complet attendu d’ici la fin de l’année 2026.
Anutin a rappelé que la terre constituait « une ressource nationale essentielle » dont la détention doit être stricte et transparente, tout en affirmant que la Thaïlande restait ouverte aux investissements étrangers respectant le cadre légal.
Un dispositif d’enquête centré sur les véritables bénéficiaires
Les autorités entendent rompre avec une approche purement formelle de la propriété. Les enquêteurs sont désormais tenus de ne pas s’arrêter aux noms figurant sur les titres fonciers ou les registres d’actionnaires. Ils doivent retracer les flux financiers, l’origine des fonds et les circuits de décision pour identifier les bénéficiaires effectifs et les réseaux d’influence derrière les sociétés écrans.
Bon à savoir :
Le Department of Lands s’appuie sur une interconnexion avec le Department of Business Development (DBD) et d’autres agences pour comparer en temps réel les données sur la répartition du capital, les droits de vote et la solvabilité des actionnaires thaïlandais censés détenir la majorité. L’Anti-Money Laundering Office (AMLO) participe aussi à cette traque en croisant les informations financières afin de repérer les structures servant de façade à des capitaux étrangers.
Une circulaire administrative diffusée fin août 2026 renforce la coopération avec les échelons locaux, districts et municipalités, chargés de vérifier l’occupation réelle des biens, l’usage effectif des terrains et la provenance des capitaux utilisés par les sociétés suspectes.
Obligation de vente forcée et contrôle des nouveaux acquéreurs
Lorsque les enquêtes concluront qu’un terrain est détenu en violation du Code foncier via des prête-noms, la loi prévoit une procédure de vente obligatoire ou de cession forcée. L’objectif est de faire sortir ces actifs de circuits jugés illicites.
Les autorités entendent toutefois éviter que les biens ainsi libérés ne retournent dans des schémas similaires. Les futurs acheteurs feront l’objet de vérifications approfondies pour s’assurer qu’ils ne sont pas eux-mêmes des prête-noms de substitution pour les anciens bénéficiaires étrangers ou pour d’autres investisseurs tentant de contourner la législation.
Sanctions pénales, fiscales et migrations
En plus de la vente forcée, les étrangers impliqués s’exposent à un éventail de sanctions. Les autorités mentionnent la possible annulation de visas ou de permis de séjour, suivie d’une expulsion du territoire. Des poursuites pénales peuvent être engagées sur le terrain du blanchiment d’argent et de la fraude fiscale.
Les Thaïlandais qui acceptent d’agir comme prête-noms, ainsi que les intermédiaires – cabinets d’avocats, comptables ou conseillers – ayant structuré ces montages, peuvent eux aussi faire l’objet de poursuites et de saisies de patrimoine. Aucun particulier ni fonctionnaire corrompu ne bénéficiera d’immunité dans ce dossier.
Anutin
Durcissement des contrôles sur les achats et les flux financiers
Au-delà de l’enquête sur les structures existantes, le gouvernement met en place des garde-fous pour les flux futurs. Toute transaction foncière supérieure à 2 millions de bahts, ou portant sur un bien dont la valeur estimée dépasse 5 millions de bahts, fera l’objet d’un examen approfondi de la provenance des fonds.
Attention :
Un citoyen thaïlandais achetant un bien immobilier doit prouver que l’argent provient exclusivement de ses propres ressources et non de fonds apportés par son conjoint étranger, afin d’éviter le contournement de l’interdiction de détention directe de terres par des non-Thaïlandais.
Les sociétés d’investissement font elles aussi l’objet d’un contrôle renforcé. Avant tout enregistrement de propriété, les services de l’État examinent désormais de près la structure actionnariale réelle, la répartition des droits de vote et l’origine des capitaux, afin de détecter les montages « 51/49 » dans lesquels des actionnaires thaïlandais majoritaires ne jouent en réalité qu’un rôle nominal.
Le Land Office applique par ailleurs une rigueur accrue en matière de justification des fonds, tandis que la présentation d’un Foreign Exchange Transaction (FET) certificate reste obligatoire pour valider l’enregistrement de tout achat par un étranger dans les canaux autorisés.
Un cadre légal inchangé mais appliqué plus strictement
Sur le plan juridique, les règles de fond demeurent les mêmes : le Code foncier interdit la détention directe de terres par des étrangers. Historiquement, de nombreux investisseurs avaient recours à des structures de sociétés thaïlandaises où des prête-noms locaux détenaient officiellement 51 % du capital, alors que le contrôle effectif et l’essentiel des fonds restaient étrangers.
Le gouvernement réaffirme cependant que les voies d’investissement licites restent pleinement ouvertes. Trois grands canaux sont mis en avant. D’abord, l’achat de condominiums en pleine propriété (freehold) demeure possible pour les étrangers, dans la limite de 49 % de la surface totale vendable par immeuble. Une proposition visant à porter cette limite à 75 % n’a jamais été adoptée par le Parlement et n’a donc pas d’effet juridique.
Exemple :
Les baux de longue durée (leasehold) restent autorisés, avec une durée maximale de 30 ans pour un bail foncier enregistrable selon le Code civil et commercial. Les clauses de renouvellement automatique du type « 30+30+30 ans » ont été jugées inopposables par la Cour suprême : les promesses d’extension non enregistrées ne sont pas reconnues par les tribunaux au-delà de la première période.
Enfin, les sociétés commerciales « substantielles », disposant d’une activité économique réelle et d’une structure actionnariale conforme, restent un outil légal pour investir. D’autres instruments, tels que les droits de superficie (Superficies), permettant la propriété du bâtiment séparément du terrain, ou le droit réel Sap-Ing-Sith, sont cités par les praticiens comme des alternatives sécurisées dans le cadre existant.
Effets économiques et recomposition du marché immobilier
Le durcissement de l’application des règles, combiné au maintien des limites historiques, transforme en profondeur le marché immobilier lié aux capitaux étrangers. Les autorités concentrent leurs contrôles sur les zones à forte présence d’investisseurs internationaux et de résidents étrangers, notamment Phuket, Koh Samui, Pattaya, Hua Hin, Chiang Mai et Bangkok.
Astuce :
Dans ces destinations balnéaires, le segment des villas et maisons, souvent détenues via des sociétés locales censées être thaïlandaises, est en pleine restructuration. Les poursuites engagées contre les montages par sociétés « dormantes » paralysent de nombreuses transactions et incitent propriétaires et acheteurs potentiels à revoir leurs stratégies, en s’orientant vers des baux de 30 ans enregistrés assortis, le cas échéant, de droits de superficie ou de Sap-Ing-Sith.
À l’inverse, le marché des condominiums en pleine propriété apparaît comme le secteur le plus préservé. Les appartements enregistrés au titre du quota étranger de 49 % restent perçus par les investisseurs comme la voie la plus claire sur le plan juridique. Les flux d’investissement tendent ainsi à se concentrer davantage sur Bangkok, Phuket et Pattaya, où l’offre en copropriété est importante et déjà largement structurée pour l’investissement international.
Mesures fiscales et différenciation entre acheteurs thaïs et étrangers
Sur le plan des coûts de transaction, le gouvernement a prolongé une mesure de réduction des droits de mutation et de frais hypothécaires à 0,01 % pour les biens d’une valeur inférieure à 7 millions de bahts. Cette mesure, valable jusqu’au milieu de l’année 2027, ne profite toutefois qu’aux acheteurs thaïlandais.
Fiscalité immobilière : avantages et contrôles
Panorama des règles fiscales applicables aux étrangers et des mesures de renforcement des contrôles.
Taux standards pour les étrangers
Les étrangers restent soumis aux taux standards, notamment un droit de mutation de 2 % sur la valeur enregistrée.
Différenciation fiscale
Cette differentiation fiscale vise à réserver certains avantages aux citoyens.
Intensification des contrôles
L’intensification des contrôles sur l’origine des fonds encadre plus strictement la participation étrangère.
Entre souveraineté foncière et attractivité pour les capitaux étrangers
En s’attaquant frontalement aux prête-noms, le gouvernement d’Anutin cherche à réaffirmer la souveraineté foncière de la Thaïlande tout en évitant de fermer la porte aux capitaux internationaux. Le message officiel insiste sur la distinction entre, d’un côté, les investissements étrangers transparents respectant les limites légales, et, de l’autre, les montages visant à contourner l’interdiction de détention directe de terres.
Reste à savoir dans quelle mesure cette campagne de régularisation et de sanctions modifiera durablement les pratiques sur le terrain. Pour l’heure, juristes et acteurs du marché constatent un mouvement de repli vers les structures les plus sûres juridiquement – copropriété en freehold dans le quota de 49 %, baux de 30 ans correctement enregistrés et montages combinant superficie ou Sap-Ing-Sith – tandis que les détenteurs de villas via des sociétés locales nominales se trouvent dans une zone de risque croissant, au cœur de la stratégie de contrôle portée par Anutin.
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