Le marché de l’immobilier ancien en Espagne atteint un sommet historique de 17,2 %, selon les derniers indicateurs publiés pour le deuxième trimestre 2026. Jamais depuis plus de vingt ans les prix des logements de seconde main n’avaient augmenté à un tel rythme, dans un contexte de pénurie de logements, de pression démographique et de forte demande, nationale comme étrangère. Cette flambée alimente une crise sociale et politique de grande ampleur, sur fond d’évictions spectaculaires et de mobilisations massives.
Retrouvez le podcast de cet article ci-dessous :
Disclaimer :
Les contenus publiés sur ce site sont fournis à des fins informatives, éducatives et générales. Ils portent notamment sur la gestion de patrimoine, l’investissement immobilier, la finance, la fiscalité et l’organisation patrimoniale. Ils ne constituent en aucun cas un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale, financière ou comptable.
Les informations, analyses, opinions, simulations et exemples présentés sont donnés à titre indicatif et peuvent évoluer en fonction de la réglementation, des conditions de marché et de votre situation personnelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité, de variation de marché, de change ou de contraintes fiscales et réglementaires.
Les stratégies évoquées (investissement immobilier, placements financiers, structuration patrimoniale, optimisation fiscale, diversification internationale, etc.) doivent être analysées au regard de votre profil, de vos objectifs et de votre situation globale. Elles peuvent nécessiter des ajustements spécifiques et un accompagnement adapté.
Avant toute prise de décision, il est recommandé de consulter des professionnels qualifiés (conseiller en gestion de patrimoine, avocat, notaire, expert-comptable ou tout autre spécialiste compétent). L’éditeur et l’auteur déclinent toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base des informations diffusées sur ce site.
Une hausse record des prix, portée par l’ancien
Selon l’indice de Fotocasa, les prix des logements anciens ont bondi de 17,2 % sur un an à la fin du deuxième trimestre 2026. Le prix moyen du mètre carré atteint alors 3 133 €/m², un niveau sans précédent depuis 21 ans. Plusieurs organismes de référence confirment cette poussée : Tinsa fait état d’un rebond annuel de 15,2 %, équivalent à ses plus hauts depuis la bulle immobilière de 2006, tandis que Sociedad de Tasación mesure une progression de 9,7 % sur la même période.
En juillet 2026, la hausse annuelle des prix immobiliers atteint 16,2 %, portant le prix moyen à 3 154 €/m² et le coût d’un logement de 80 m² à 252 308 €, soit 35 094 € de plus qu’un an auparavant.
La directrice des études de Fotocasa, María Matos, décrit cette évolution comme une « légère désescalade » de l’intensité des hausses après des pics supérieurs à 20 % en début d’année. Les prix ne baissent pas, mais la vitesse de l’augmentation se réduit, de nombreux acheteurs ayant atteint la limite de leur capacité financière.
Un déséquilibre structurel entre offre et demande
Derrière cette envolée se cache un déséquilibre profond du marché résidentiel espagnol. Le Banco de España évalue le déficit actuel à 755 000 logements manquants pour rééquilibrer l’offre et la demande. Si le rythme de construction ne s’accélère pas, cette pénurie pourrait atteindre un million d’unités d’ici 2028.
Avec seulement 90 000 à 100 000 logements neufs produits par an face à 200 000 à près de 300 000 nouveaux ménages, l’offre est insuffisante. Cela pousse les acquéreurs vers l’ancien, où la tension atteint un sommet historique de 17,2 %.
La population a par ailleurs nettement augmenté, passant de 47,4 millions à 49,8 millions d’habitants en cinq ans. Cette croissance démographique, combinée à une urbanisation soutenue, accroît la pression sur les grandes villes et les zones les plus attractives, sans que l’offre ne suive.
Un marché globalement en surchauffe
Les données officielles soulignent que l’ensemble du marché résidentiel est en phase de forte tension. L’Indice des prix du logement (IPV) de l’INE affiche une hausse annuelle globale de 12,2 % au deuxième trimestre 2026. Les logements anciens progressent de 12,9 %, quand le neuf augmente de 7,4 % sur un an.
Idealista relève pour août 2026 un prix moyen de 2 924 €/m², en hausse de 12,5 % sur un an, tandis que Gloval estime à fin septembre 2026 le prix moyen dans les capitales de province à 2 327 €/m², soit +12,1 %.
Sur le volet locatif, la tension est tout aussi marquée. Le loyer moyen national atteint 15,1 €/m² en août 2026, et les loyers ont presque doublé en dix ans. L’OCU (Organisation des consommateurs et usagers) alerte sur l’extrême rareté des logements abordables : à Madrid, seuls 13 logements seraient disponibles à moins de 700 € par mois, et 9 à Barcelone. Cette pression se traduit par une rentabilité locative brute moyenne de 6,18 % en 2026, qui attire les investisseurs et contribue à maintenir les prix à un niveau élevé.
De fortes disparités régionales et le « Madrid-AVE »
Si la tendance est nationale, l’ampleur de la hausse varie fortement selon les territoires. En août 2026, la Région de Murcie enregistre la plus forte augmentation annuelle avec +28,8 % sur les logements anciens. Elle est suivie par la Cantabrie (+18,5 %), la Communauté valencienne (+17,1 %) et la Navarre (+17,0 %). Au total, 13 des 17 régions espagnoles affichent des hausses à deux chiffres.
Les îles Baléares dominent le classement des niveaux de prix avec un mètre carré moyen à 5 441 €, devant la région de Madrid à 5 410 €/m².
La flambée des prix dans la capitale engendre un phénomène de report massif vers des villes moyennes bien reliées à Madrid par autoroute ou train à grande vitesse (AVE). Ce « Madrid-AVE » se traduit par des hausses spectaculaires dans des villes secondaires : Ciudad Real affiche une progression annuelle de 20,1 %, Ségovie de 19,5 % au deuxième trimestre 2026. Ces territoires deviennent des refuges pour des ménages évincés du marché madrilène, ce qui fait à son tour grimper les prix locaux.
La pression des acheteurs étrangers
La demande étrangère joue un rôle central dans la dynamique de l’immobilier ancien en Espagne atteint un sommet historique de 17,2 %, en particulier dans les zones côtières et touristiques. Au deuxième trimestre 2026, les transactions réalisées par des non-résidents représentent 15,98 % de l’ensemble des ventes, un record historique.
En Espagne, les acheteurs étrangers représentent 46,43 % des ventes dans la province d’Alicante, 37,01 % à Málaga, et plus de 32 % aux Baléares et à Santa Cruz de Tenerife, payant environ 35 % de plus au mètre carré que les acheteurs nationaux.
Les nationalités les plus actives en 2026 sont les Britanniques (6,99 % des transactions étrangères au deuxième trimestre), suivis de près par les Néerlandais (6,94 %) et les Allemands (6,11 %), ainsi que par les Français, les Marocains et les Polonais. Cette demande internationale, concentrée sur les segments les plus attractifs, contribue à maintenir une pression haussière durable sur les prix.
Un marché en surchauffe malgré un ralentissement des ventes
Malgré la hausse continue des prix, les volumes de transactions montrent des signes d’essoufflement. L’été 2026 est marqué par un recul des ventes de logements estimé entre 3 % et 5,1 % sur un an. En juillet 2026, le nombre de transactions chute ainsi de 5,1 %, avec un impact plus marqué dans les marchés les plus chers : -11,3 % à Madrid, -12,4 % au Pays basque, -14,3 % aux Baléares.
Le montant moyen emprunté pour un crédit immobilier en Espagne atteint un record de 180 785 €, en hausse de 10,9 % sur un an, malgré un durcissement des conditions de financement et une baisse de 3,5 % du nombre de crédits octroyés.
Face à ce resserrement du crédit, de nombreux acheteurs aisés se tournent vers des achats au comptant, ce qui renforce le poids des acquéreurs les plus solvables dans la formation des prix.
La flambée des prix a des répercussions sociales spectaculaires, symbolisées par le cas de Maricarmen Abascal, 87 ans, expulsée le 23 septembre 2026 de son appartement du quartier huppé du Retiro, à Madrid, où elle vivait depuis 70 ans. Après le rachat de l’immeuble par une société foncière, son loyer a été augmenté de 275 %, pour atteindre 2 650 € par mois, la poussant à l’expulsion.
L’affaire déclenche un choc national et cristallise la colère latente face au coût du logement. Les 26 et 27 septembre 2026, des dizaines de milliers de personnes défilent dans les rues de Madrid. À l’issue des manifestations, plusieurs centaines d’activistes installent un campement de tentes sur la place Puerta del Sol, transformée en épicentre de la contestation contre la spéculation et les évictions.
Les organisations de locataires et les collectifs citoyens exigent l’interdiction des expulsions sans solution de relogement, la mise en place de plafonds de loyers et la reconnaissance du droit au logement comme droit fondamental. Ils dénoncent également la sortie massive de plus de 300 000 logements du marché résidentiel classique vers la location touristique de courte durée, au profit de plateformes de type Airbnb.
Pour contourner la loi sur le logement, qui protège les baux résidentiels traditionnels, de nombreux propriétaires recourent désormais à des contrats temporaires. À Barcelone, l’OCU signale que 84 % des appartements proposés à moins de 1 000 € par mois sont désormais offerts sous la forme de locations de courte durée, privant les résidents de solutions pérennes.
Une alerte sur la formation d’une bulle et une réponse politique sous pression
La situation du marché espagnol attire également l’attention des observateurs internationaux. Le 23 septembre 2026, l’indice UBS Global Real Estate Bubble Index signale que Madrid se rapproche dangereusement de la zone de risque de bulle. La capitale obtient un score de 0,86, à seulement 0,14 point du seuil d’alerte fixé à 1,0, du fait d’une progression des prix de vente nettement plus rapide que celle des salaires locaux.
Le Plan national du logement 2026-2030 est doté de 7 milliards d’euros, prévoyant la construction de plus de 120 000 logements sociaux d’ici 2030.
Pour autant, les analystes s’accordent à dire qu’en l’absence d’une augmentation significative de la construction et d’un encadrement plus strict des usages touristiques et temporaires, aucune baisse notable des prix de l’immobilier ancien n’est attendue à court ou moyen terme. Dans ce contexte, l’immobilier ancien en Espagne atteint un sommet historique de 17,2 % apparaît moins comme un pic passager que comme le symptôme d’une crise structurelle du logement, dont l’issue demeure incertaine.
Un projet patrimonial ou une question ? Contactez-nous dès maintenant pour échanger avec un expert en gestion de patrimoine.
