Les autorités thaïlandaises ont engagé une offensive d’ampleur nationale contre les montages utilisant des prête-noms thaïlandais pour permettre à des étrangers de contourner l’interdiction de détenir directement des terrains. Sous l’impulsion du Premier ministre et ministre de l’Intérieur Anutin Charnvirakul, l’opération baptisée « Stop Nominee », également désignée « Land Action », vise plusieurs milliers de parcelles et de sociétés suspectes, avec à la clé des ventes forcées, des poursuites pénales et des expulsions.
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Une campagne nationale ciblant prête-noms et sociétés écrans
L’opération « Stop Nominee » a été lancée sous forme de campagne nationale couvrant l’ensemble des 77 provinces de Thaïlande. Elle cible l’utilisation de sociétés écrans et de prête-noms thaïlandais mis en place pour contourner le Land Code, qui interdit aux étrangers de posséder directement des terrains, sauf dérogations exceptionnelles, notamment via des programmes approuvés par le Board of Investment (BOI).
Les 2 360 parcelles détenues par ces sociétés de façade représentent 5 467 rai, soit environ 875 hectares, pour une valeur estimée à 14,01 milliards de baht.
Les autorités insistent sur le fait que la campagne ne remet pas en cause les canaux légaux d’investissement étranger, comme l’acquisition en pleine propriété d’appartements dans des immeubles en copropriété, dans la limite du quota de 49 % de la surface vendable, ou la conclusion de baux de 30 ans dûment enregistrés pour les maisons et villas.
Un dispositif répressif articulé autour de trois axes
Anutin Charnvirakul a fixé un plan d’action en trois volets. Le premier impose aux gouverneurs provinciaux et au Department of Lands de boucler, dossier par dossier, les investigations sur les cas jugés à haut risque d’ici la fin de l’année 2026. Les enquêteurs ont reçu instruction de ne plus se limiter aux noms figurant sur les titres fonciers (Chanote) ou sur les registres d’actionnaires, mais de remonter jusqu’aux bénéficiaires effectifs réels.
Les acteurs concernés doivent examiner les flux financiers, la provenance des fonds initiaux, la répartition des droits de vote, l’identité des signataires bancaires et des décideurs effectifs afin de déterminer qui contrôle réellement les avoirs immobiliers au-delà de la façade juridique et d’identifier les structures à majorité locale fictive mises en place pour dissimuler une domination étrangère.
Le deuxième volet prévoit l’application de ventes forcées pour les terrains dont la détention illégale est établie, sur la base notamment de l’article 94 du Land Code. Ces cessions sont supervisées par l’État, avec des mécanismes de contrôle visant à éviter que les mêmes biens ne soient réattribués à de nouveaux prête-noms de substitution. Les autorités cherchent ainsi à casser les circuits de recyclage des propriétés au sein des mêmes réseaux.
Toute transaction foncière supérieure à 2 millions de baht fait l’objet de vérifications approfondies de l’acheteur, tandis que les propriétés dont la valeur estimée dépasse 5 millions de baht déclenchent également des contrôles systématiques. Les structures actionnariales des sociétés thaïlandaises acquérant des terres sont passées au crible, avant et après transaction, pour détecter les montages artificiels.
Contrôles renforcés sur les couples mixtes et les sociétés locales
Dans le cadre de ce durcissement, une attention particulière est portée aux couples mixtes, lorsque le conjoint thaïlandais acquiert un bien immobilier alors que son époux ou épouse est étranger. Les autorités exigent désormais des preuves détaillées que l’argent utilisé pour l’achat appartient bien au conjoint thaïlandais et qu’il ne sert pas simplement de prête-nom. Les enquêteurs analysent l’origine des fonds, les mouvements sur les comptes bancaires et la cohérence entre les revenus déclarés et le montant de l’investissement.
L’ordre réglementaire 2/2568, entré en vigueur au début de l’année 2026, impose aux actionnaires thaïlandais de sociétés à responsabilité limitée de fournir des relevés bancaires démontrant qu’ils ont réellement versé leur part du capital au moment de la constitution de la société. Cette mesure rend plus difficile la création de structures juridiques sans capitaux propres réels, dont les actions seraient en réalité financées par des étrangers.
Les contrôles croisent désormais en temps réel les données du Department of Lands et du Department of Business Development (DBD), rattaché au ministère du Commerce. Ce croisement permet de rapprocher les informations figurant sur les titres fonciers et dans les registres des sociétés des configurations actionnariales effectives, et de détecter plus rapidement les incohérences.
Qualification en blanchiment et sanctions lourdes
Le gouvernement a choisi de classer le recours à des prête-noms pour détenir des terrains comme une infraction sous-jacente de blanchiment d’argent en vertu de l’Anti-Money Laundering Act. Cette qualification permet de mobiliser l’arsenal de lutte contre le blanchiment et donne compétence à l’Anti-Money Laundering Office (AMLO) pour intervenir dans les dossiers.
Les étrangers coupables de prête-noms risquent la revente obligatoire de leurs biens, l’annulation de leurs titres de séjour, l’expulsion et des poursuites pour blanchiment. Les intermédiaires thaïlandais, y compris les personnalités influentes, s’exposent à l’emprisonnement, à des amendes pénales et à des saisies d’actifs.
Pour piloter l’opération, une task force pluridisciplinaire a été constituée, regroupant le Department of Lands, la Royal Thai Police, le Department of Special Investigation (DSI), l’AMLO, le ministère du Commerce et le BOI. Cette coordination vise à traiter simultanément les volets foncier, sociétaire, financier et pénal des affaires.
Zones touristiques et résidences de luxe en première ligne
Les inspections et descentes sur le terrain se concentrent en priorité dans les grandes zones touristiques et d’expatriation, où les montants en jeu et la pression foncière sont les plus élevés. Phuket, Koh Samui, Koh Phangan, Hua Hin, Pattaya et Krabi figurent parmi les secteurs ciblés, avec des contrôles renforcés sur les villas de luxe, les complexes résidentiels et les terrains à fort potentiel touristique.
Avant le lancement officiel de l’opération « Stop Nominee », des perquisitions menées début octobre 2026 dans 17 résidences de luxe à Bangkok ont permis la saisie de plus de 6 milliards de baht d’actifs. Les autorités présentent ces actions comme un précédent, illustrant leur capacité à remonter les chaînes de détention et à immobiliser rapidement des montants importants lorsque des montages illégaux sont détectés.
Les parcelles déjà identifiées comme détenues en contravention avec le Land Code font l’objet de procédures de revente forcée sous supervision de l’État. Des garde-fous sont mis en place afin d’empêcher que, lors de la revente, les biens ne soient de nouveau acquis par des structures écran liées aux mêmes bénéficiaires effectifs.
Rappel du cadre légal pour les investisseurs étrangers
Malgré la fermeté affichée, Anutin Charnvirakul assure que cette offensive ne vise pas à dissuader l’investissement étranger légitime. Il rappelle que la Thaïlande maintient un cadre juridique permettant aux étrangers d’investir dans l’immobilier, sous réserve de respecter les règles existantes.
Les non-Thaïlandais peuvent acheter des appartements en pleine propriété dans des immeubles de copropriété enregistrés, à condition que la part des étrangers ne dépasse pas 49 % de la surface vendable. Un relèvement à 75 % a été évoqué mais n’a jamais été promulgué ni appliqué.
Pour les maisons et villas, la voie légale reste le bail enregistré auprès du cadastre, pour une durée maximale de 30 ans. Les tribunaux thaïlandais ont confirmé l’invalidité juridique des clauses dites « 30+30+30 » prévoyant des renouvellements automatiques successifs, ainsi que des projets d’extension à 99 ans, qui demeurent à ce stade de simples propositions sans force de loi. Seule la première période de 30 ans enregistrée est juridiquement contraignante et opposable.
Dans certains cas, le BOI peut accorder des dérogations permettant à des investisseurs étrangers, dans le cadre de projets approuvés, de détenir des terrains, mais ces situations restent l’exception et sont strictement encadrées.
Effets attendus sur le marché immobilier et la confiance des investisseurs
Le renforcement des contrôles et la politique de tolérance zéro envers les prête-noms interviennent dans un contexte où le marché immobilier thaïlandais connaît déjà un durcissement réglementaire. L’intensification des vérifications allonge les délais de transaction, en particulier pour les ventes de villas et de terrains, et alimente la méfiance d’une partie de la clientèle internationale vis-à-vis des schémas d’acquisition reposant sur des sociétés locales.
Face à l’insécurité juridique liée aux montages fonciers abusant de prête-noms, la demande étrangère privilégie désormais des solutions offrant un cadre légal plus lisible.
Les investisseurs étrangers se tournent davantage vers les condominiums haut de gamme, qui offrent un titre de propriété Chanote directement au nom de l’investisseur.
Les résidences de marque constituent une alternative recherchée, garantissant un titre de propriété Chanote au nom de l’investisseur et un cadre légal plus lisible.
Phuket et les quartiers les plus recherchés de Bangkok figurent parmi les destinations privilégiées pour ce type de produits.
Dans les segments résidentiels plus intermédiaires, les promoteurs voient les volumes de ventes se tasser et adaptent leur stratégie, en proposant davantage de remises directes et en privilégiant les acquéreurs disposant de capitaux propres importants, jugés plus à même de passer les nouvelles grilles de contrôle.
Pour Anutin Charnvirakul, l’enjeu est de rééquilibrer le marché en assainissant les pratiques sans fermer la porte aux capitaux étrangers. En ciblant les réseaux de prête-noms, les sociétés écrans et les bénéficiaires effectifs dissimulés, le gouvernement espère restaurer la transparence et redonner confiance aux acteurs qui souhaitent investir via les canaux prévus par la loi.
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