Le rapport de juin de Zillow : renaissance du marché immobilier en été

Après un printemps 2026 marqué par des taux d’intérêt élevés et un net ralentissement des transactions, le dernier « Zillow June Market Report » signale un redémarrage inattendu du marché immobilier résidentiel américain au début de l’été. Selon les données publiées par Zillow, les ventes comme les nouvelles mises en vente repartent à la hausse en juin, alors même que les prévisions de prix à l’échelle nationale restent quasi stagnantes.

Rebond des ventes et regain de nouvelles annonces

Le principal signal de cette renaissance estivale vient des transactions conclues. En juin, 381 125 ventes de logements ont été enregistrées aux États‑Unis, soit une progression de 9,2 % par rapport à mai. Sur un an, les ventes augmentent de 5,9 %, inversant la tendance baissière observée au printemps, où la demande avait été étouffée par le niveau des taux.

Les nouvelles annonces participent également à ce sursaut. Zillow recense 403 811 biens mis sur le marché en juin, ce qui représente une hausse de 3 % par rapport à la même période de l’année précédente. Ce mouvement contraste nettement avec le mois de mai, qui affichait encore un recul annuel de 4,1 % des nouvelles mises en vente.

Ce faible gonflement du stock, combiné à la remontée des transactions, contribue à maintenir une certaine tension sur le marché. Les biens trouvent preneur rapidement : le délai médian pour qu’une annonce passe au statut « sous offre » est limité à 18 jours, signe d’un marché encore réactif malgré le coût du crédit.

Taux en léger repli, demande libérée mais toujours contrainte

Zillow attribue ce regain d’activité à un léger assouplissement des conditions de financement. Le taux moyen des crédits immobiliers à taux fixe sur 30 ans s’est stabilisé autour de 6,5 %, en retrait de plus de 20 points de base par rapport au même moment l’année précédente. Cette décrue reste modeste mais a suffi, selon le chef économiste de Zillow Mischa Fisher, à libérer une partie de la demande en attente.

Malgré ce répit, la demande reste plafonnée par un coût d’emprunt bien supérieur à celui des années 2010. Zillow souligne que c’est l’équilibre entre cette demande bridée et une offre structurellement insuffisante qui explique une évolution des prix extrêmement modérée à l’échelle nationale.

Prix quasi stables et prévisions revues à la baisse

Les chiffres de prix confirment que la « renaissance » du marché tient davantage au volume de transactions qu’à une flambée des valeurs. D’après le Zillow Home Value Index (ZHVI), la valeur typique d’un logement aux États‑Unis s’établit désormais à environ 372 000 dollars. Sur un an, cela représente une hausse comprise entre 0,8 % et 1,1 %, et une progression mensuelle de 0,7 % entre mai et juin.

Du côté des volumes, les perspectives sont également revues à la baisse. Zillow estime que le nombre total de ventes de logements existants en 2026 atteindra 3,76 millions, soit un léger recul de 0,4 % par rapport à 2025 et une correction par rapport à une précédente estimation de 3,8 millions. Le maintien des taux autour de 6,5 % est donné comme principale explication de cet ajustement.

Un marché « en K » : essor de l’entrée de gamme, rigidité du haut de gamme

Au‑delà des moyennes nationales, Zillow met en avant une fracture croissante au sein du marché, qualifiée de dynamique « en K ». Mischa Fisher décrit deux réalités qui s’éloignent l’une de l’autre.

Le segment le plus abordable, ciblé par les primo‑accédants, est celui où l’activité progresse le plus vite. Ces tranches de prix bas enregistrent la plus forte hausse de nouvelles annonces, un niveau d’intensité qui n’avait plus été observé depuis 2022. Pour les acheteurs à budget limité, l’offre commence donc à s’étoffer après plusieurs années de disette.

Cette polarisation participe à la fragmentation du marché et complique la lecture des grandes tendances nationales. Elle explique aussi pourquoi certains indicateurs, comme le ratio prix de vente/prix de mise en vente ou la part de transactions au‑dessus du prix demandé, donnent une image très contrastée selon les zones et les segments, même si, en moyenne, la négociation se fait légèrement à la baisse.

Des disparités géographiques marquées

Les chiffres nationaux masquent des écarts régionaux considérables. Zillow recense 68 marchés parmi les 300 plus grands des États‑Unis – soit environ 23 % – où les prix reculent sur un an. Ces baisses touchent en particulier le Sun Belt et plusieurs agglomérations où le stock s’est fortement accru.

Des villes comme Austin, Phoenix, Denver, Portland, San Francisco, Atlanta ou encore la région de Washington D.C. connaissent des corrections de prix et des négociations plus fréquentes, en lien avec une augmentation rapide du nombre de logements à vendre. Dans certains de ces marchés, les vendeurs sont conduits à consentir des rabais importants pour conclure les transactions.

Parallèlement, certaines régions concentrent la hausse la plus rapide de la demande. Sacramento en Californie, Orlando en Floride et Columbus dans l’Ohio figurent parmi les marchés où l’intérêt des acheteurs progresse le plus vite à l’amorce de l’été. Las Vegas affiche également une forte dynamique, avec une augmentation de 10,9 % des ventes sur un an.

Pénurie de logements stabilisée mais toujours au cœur de la crise d’accessibilité

Au milieu de ces mouvements conjoncturels, Zillow insiste sur le rôle déterminant de la pénurie de logements dans la persistance des difficultés d’accès à la propriété. Dans une étude publiée mi‑juillet, le groupe estime que le déficit structurel en logements aux États‑Unis atteint 4,7 millions d’unités.

Pour autant, le manque cumulé de près de 5 millions de logements demeure, selon l’économiste Orphe Divounguy, un moteur central de la crise d’accessibilité. Dans les régions les plus déficitaires, comme New York, Los Angeles, Boston ou San Francisco, la part d’annonces abordables pour un ménage au revenu médian reste très largement inférieure à la moyenne nationale, fixée à 35 %. Dans certains États, comme New York ou le New Jersey, la rareté de l’offre d’entrée de gamme et les contraintes en matière de construction entraînent régulièrement des prix à sept chiffres pour des maisons considérées comme des « premiers achats ».

Marché locatif : hausse modérée mais persistante des loyers

Le rapport souligne également l’évolution du marché locatif. Au niveau national, le loyer moyen mensuel atteint 1 965 dollars fin juin, en hausse de 2,2 % sur un an. Cette progression reste plus dynamique que celle des prix de vente, même si elle demeure en deçà des pics de croissance enregistrés lors des années post‑pandémiques.

Un été de reprise sous contrainte

Au final, le rapport de juin de Zillow dessine le portrait d’un marché immobilier américain qui se réveille après un printemps atone, mais dont la reprise reste encadrée par des taux encore élevés et une pénurie de logements non résolue. Ventes et nouvelles annonces repartent nettement à la hausse, les délais de vente demeurent courts, et certaines régions connaissent même des corrections de prix sensibles.

Cependant, la quasi‑stagnation annoncée des valeurs à l’échelle nationale, la légère baisse prévue des volumes annuels de ventes et la poursuite de la hausse des loyers montrent que la « renaissance » de l’été ne s’accompagne pas d’un retour à une pleine normalisation. Le marché reste fragmenté, avec des segments d’entrée de gamme plus actifs mais fragiles, des zones en surchauffe durable, et d’autres engagées dans un cycle de correction, reflétant une carte immobilière américaine plus contrastée que jamais.