Les réformes fiscales adoptées pour 2026 modifient en profondeur la fiscalité du capital, de l’immobilier locatif et des hauts revenus en France. En parallèle, le gouvernement prépare déjà un nouveau volet consacré aux transmissions familiales dans le projet de loi de finances pour 2027. Ensemble, ces mesures redessinent les stratégies de constitution et de transmission du patrimoine, avec des effets immédiats pour les ménages aisés comme pour les investisseurs immobiliers.
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Un cadre budgétaire resserré et une pression accrue sur le capital
La Loi de finances pour 2026 et la Loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, toutes deux promulguées le 19 février 2026, poursuivent un double objectif : réduire le déficit public et mieux cibler la contribution des ménages les plus fortunés. Elles renforcent la fiscalité des revenus du capital, encadrent certains schémas d’optimisation et pérennisent des contributions spécifiques sur les hauts revenus.
En 2026, le prélèvement forfaitaire unique (PFU) sur les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values de valeurs mobilières passera de 30 % à 31,4 %, en raison d’une hausse des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 %. Le rendement net des dividendes, des intérêts et des plus-values boursières diminuera donc, même si les revenus fonciers de locations nues et les plus-values immobilières des particuliers restent hors du champ de ce prélèvement forfaitaire.
Parallèlement, la Contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR), instaurée initialement de manière temporaire en 2025, est prolongée. Elle garantit un taux effectif minimal de 20 % pour les foyers dont le revenu fiscal de référence dépasse 250 000 euros pour une personne seule ou 500 000 euros pour un couple. Cette contribution s’appliquera tant que le déficit public global ne sera pas repassé sous 3 % du PIB, ce qui ancre durablement une fiscalité spécifique pour le haut de la distribution des revenus.
Nouvelles règles sur les holdings patrimoniales et les schémas d’optimisation
La loi met aussi l’accent sur la détention de patrimoine via des structures interposées. Une nouvelle taxe cible les holdings patrimoniales contrôlées par des personnes physiques disposant d’un patrimoine au moins égal à 5 millions d’euros. Cette imposition, au taux de 20 %, s’applique à compter des exercices clos à partir du 31 décembre 2026 et porte sur la valeur de marché de certains actifs qualifiés de « somptuaires » non affectés à une activité professionnelle, comme les yachts, voitures de collection, chevaux de course ou bijoux.
En revanche, les liquidités, titres financiers, participations actives et œuvres d’art sont exclus de l’assiette de cette taxe, ce qui limite son périmètre aux biens de luxe les plus ostentatoires au sein des holdings.
Le Pacte Dutreil, qui permet une exonération de 75 % des droits de mutation à titre gratuit, ne s’applique plus à la partie d’actifs non professionnels logés dans la société (résidence secondaire, biens de loisir, caves à vins, etc.). De plus, la durée d’engagement de conservation des titres après la transmission est allongée, passant de quatre à six ans.
Le régime de l’apport-cession est également restreint. Les réinvestissements dans la promotion immobilière, les activités de marchand de biens ou la gestion de patrimoine immobilier ne permettent plus de bénéficier du sursis d’imposition. En cas de donation de titres faisant l’objet d’un report, le bénéficiaire doit conserver les parts reçues durant six ans – contre cinq auparavant – pour éviter la remise en cause du différé d’imposition.
Impôt sur le revenu : une grille revalorisée, mais des effets limités sur le patrimoine
Sur le front de l’impôt sur le revenu, la réforme de 2026 procède à une revalorisation de 0,9 % du barème pour tenir compte de l’inflation. Les tranches sont ainsi légèrement relevées : jusqu’à 11 600 euros, le revenu reste non imposé, puis s’appliquent des taux de 11 %, 30 %, 41 % et 45 % selon les niveaux de revenus. Le plafonnement de l’avantage lié au quotient familial est fixé à 1 807 euros par demi-part supplémentaire.
Le gouvernement a envisagé de remplacer l’abattement proportionnel de 10 % sur les pensions par un forfait unique de 2 000 euros, une proposition finalement abandonnée.
Ces adaptations ont un impact direct sur la fiscalité annuelle des ménages, mais affectent moins la structuration du patrimoine que les mesures touchant le capital, les holdings ou la transmission.
Immobilier locatif : bascule vers le dispositif Jeanbrun et pression sur le meublé
La réforme immobilière constitue un autre pilier des changements de 2026. Le dispositif Pinel, qui accordait une réduction d’impôt en contrepartie d’un investissement locatif dans le neuf, a pris fin. Il est remplacé par le statut de « bailleur privé », plus connu sous le nom de dispositif Jeanbrun, issu du plan « Relance logement ».
Entré en vigueur le 21 février 2026, ce mécanisme s’applique jusqu’au 31 décembre 2028 et repose sur l’amortissement fiscal dans le cadre de locations nues. L’investisseur peut amortir jusqu’à 80 % du prix d’acquisition d’un logement collectif, à un rythme annuel compris entre 3 % et 5,5 % selon le type de loyer (intermédiaire, social ou très social), dans la limite de plafonds d’amortissement allant de 8 000 à 12 000 euros par an.
Ce régime est accessible sur tout le territoire, sans zonage spécifique, à condition de louer le bien non meublé comme résidence principale du locataire pendant au moins neuf ans, en respectant des plafonds de loyers et de ressources. Les logements neufs sont éligibles, tout comme les biens anciens faisant l’objet de travaux importants représentant au moins 30 % du coût total de l’opération, à condition d’atteindre un diagnostic énergétique A ou B. Une baisse éventuelle du seuil de travaux à 20 % est à l’étude à l’automne 2026.
Une particularité majeure de ce nouveau régime tient à la sortie : les amortissements pratiqués doivent être intégralement réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente. Le dispositif favorise donc les stratégies de détention de long terme, la pleine exonération d’impôt sur le revenu des plus-values demeurant réservée aux cessions intervenant après 22 ans de détention.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) subit un durcissement : les prélèvements sociaux sur les revenus des locations meublées imposés en BIC passent à 18,6 % ; pour les reventes à compter de 2025, les amortissements d’exploitation sont réintégrés dans la plus-value imposable, alourdissant la fiscalité de sortie ; la loi « Le Meur » réduit l’attrait des meublés touristiques non classés en abaissant leur abattement forfaitaire à 30 %.
Épargne, retraite et dons : ajustements techniques et incitations ciblées
Au-delà de ces grandes orientations, plusieurs mesures techniques touchent directement l’épargne et la préparation de la retraite. La hausse de 1,40 point de la CSG sur certains revenus du patrimoine renchérit leur fiscalité globale. Pour les plans d’épargne retraite (PER), les versements volontaires effectués après 70 ans ne sont plus déductibles du revenu imposable. En contrepartie, la durée de report des plafonds de déduction non utilisés est allongée à cinq ans, contre trois auparavant.
Aperçu des changements à venir concernant le PEL et le PFU
Pour les PEL ouverts à partir du 1er janvier 2026, le taux est de 2 %, en hausse par rapport aux 1,75 % appliqués en 2025.
L’option pour le barème progressif devient révocable, permettant aux contribuables de revenir sur un choix jugé défavorable a posteriori.
En matière de solidarité, le dispositif dit « Coluche » est renforcé : le plafond annuel des dons aux associations venant en aide aux personnes en difficulté ouvrant droit à une réduction d’impôt de 75 % est doublé, passant de 1 000 à 2 000 euros. Au-delà de ce seuil, la réduction classique de 66 % s’applique.
Déclarations, facturation et paiements : une fiscalité toujours plus dématérialisée
Les réformes de 2026 s’accompagnent d’une nouvelle étape dans la dématérialisation des démarches fiscales. Depuis le 1er janvier 2026, les dons manuels (sommes d’argent, bijoux, véhicules, titres) doivent être déclarés exclusivement en ligne via l’espace particulier du site impots.gouv.fr, sauf rares exceptions. Les formulaires papier ne sont plus admis.
À compter du 1er septembre 2026, la facturation électronique devient obligatoire pour les entreprises dans leurs échanges B2B, avec un dispositif d’e-invoicing et d’e-reporting. Bien que cette mesure vise en priorité les professionnels, elle contribue plus largement à la numérisation des flux de données de facturation et au renforcement des outils de contrôle de l’administration fiscale.
Administration fiscale
Pour les contribuables, l’automne 2026 est aussi rythmé par l’échéancier des paiements : règlement du solde d’impôt sur le revenu dû au titre de 2025, avec un prélèvement unique le 25 septembre pour les montants inférieurs ou égaux à 300 euros, ou un étalement en quatre prélèvements au-delà de ce seuil. Les avis d’IFI et de taxe foncière sont, eux, progressivement mis à disposition en ligne, avec une date limite de paiement de l’IFI fixée au 20 septembre à minuit.
Vers une réforme des transmissions en 2027 : dons facilités, taux réduits
Alors que les effets des textes de 2026 commencent à se concrétiser, l’exécutif prépare déjà la prochaine étape. Le gouvernement de Sébastien Lecornu doit présenter le projet de loi de finances pour 2027 le 30 septembre 2026, avec un objectif d’économies d’environ 30 milliards d’euros, davantage centrées sur la lutte contre la fraude, l’amélioration du recouvrement et la numérisation que sur de nouveaux impôts sur les particuliers.
Les annonces de mi-septembre 2026 portent notamment sur un plan temporaire baptisé « Transmissions 2027 », destiné à encourager les donations de son vivant et à fluidifier l’épargne intergénérationnelle. Le plafond d’exonération des dons de sommes d’argent en famille, souvent appelés « dons Sarkozy », pourrait être relevé de 31 865 à 50 000 euros, sous réserve que le donateur ait moins de 80 ans et que le bénéficiaire soit majeur (enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant, ou à défaut neveu ou nièce).
Le dispositif le plus commenté prévoit, pour l’année 2027 uniquement, un taux unique de 6 % sur la fraction taxable des donations en pleine propriété, dans la limite de 100 000 euros par couple donateur-bénéficiaire, au lieu du barème progressif qui atteint rapidement 20 % pour les gros patrimoines en ligne directe. Une variante solidaire est envisagée : ce taux pourrait être abaissé à 5 % si le donataire réalloue une partie du gain fiscal à un organisme d’aide aux personnes en difficulté.
Ces projets, encore soumis au débat parlementaire à l’automne 2026, s’inscrivent dans un contexte où les abattements en matière de succession, notamment les 100 000 euros par enfant en ligne directe, sont gelés jusqu’au 31 décembre 2028. Ce gel, dans un environnement inflationniste et de hausse des prix immobiliers, augmente mécaniquement le poids des droits lors des transmissions de biens.
Arbitrages patrimoniaux en fin d’année : attendre 2027 ou agir dès 2026 ?
L’articulation entre les mesures déjà en vigueur et les annonces sur 2027 conduit de nombreux ménages à reconsidérer leurs décisions de donation ou d’investissement. La perspective d’un taux de 6 % sur certaines donations en 2027 incite certains à différer leurs transmissions, tandis que d’autres privilégient l’utilisation immédiate des abattements actuels, renouvelables tous les 15 ans, dans un cadre jugé plus prévisible.
Des rumeurs évoquent un possible allongement du délai de rappel fiscal des donations de 15 à 20 ou 25 ans, ce qui pousse certains contribuables à sécuriser des opérations avant fin 2026. Par ailleurs, la hausse du PFU sur les comptes-titres ordinaires incite à privilégier le PEA, qui reste exonéré d’impôt sur le revenu après cinq ans (seuls les prélèvements sociaux de 18,6 % restent dus), ainsi que l’assurance vie.
Sur le marché immobilier, la fin des anciens dispositifs et l’arrivée de Jeanbrun, combinées au durcissement du régime du meublé, tendent à recentrer les décisions sur la qualité intrinsèque du bien, son emplacement et son rendement locatif réel plutôt que sur la seule logique de défiscalisation.
Au total, les réformes fiscales de 2026 et les pistes envisagées pour 2027 marquent un tournant : la détention et la transmission du patrimoine restent possibles dans un cadre connu, mais au prix d’une technicité accrue des règles et d’une vigilance renforcée sur le calendrier des opérations.
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