La vente d’un bien immobilier en France par un non-résident reste encadrée par un arsenal juridique et fiscal particulièrement dense, dont plusieurs pierres angulaires ont été confirmées ou ajustées ces dernières années. Si le sujet intéresse directement les expatriés et investisseurs étrangers regardant vers la France en 2023, le cadre applicable s’appuie en réalité sur des réformes et clarifications intervenues jusqu’en 2026, qui structurent désormais durablement la fiscalité des plus-values immobilières des non-résidents.
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Un régime spécifique de plus-value pour les vendeurs non-résidents
Lorsqu’un propriétaire non-résident revend un bien situé en France, la plus-value immobilière réalisée est soumise à un prélèvement spécifique prévu par l’article 244 bis A du Code général des impôts. Ce dispositif aligne le taux d’impôt sur le revenu à 19 % sur le net imposable, identique à celui supporté par les résidents fiscaux français.
Ce taux correspond à la fiscalité globale standard sur la plus-value nette, incluant 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Une surtaxe progressive de 2 % à 6 % vient en outre frapper les plus-values nettes supérieures à 50 000 euros, après prise en compte des abattements pour durée de détention. Cette surtaxe, prévue par l’article 1609 nonies G, fonctionne par tranches et peut porter significativement la facture fiscale pour les détenteurs de biens anciens ou à forte valorisation.
Prélèvements sociaux : un taux stabilisé et des exceptions européennes
La question des prélèvements sociaux a fait l’objet de débats et de rectifications techniques. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a relevé le taux global de prélèvements sur certains revenus du patrimoine à 18,6 %, en augmentant notamment la CSG de 1,4 point. En théorie, le taux appliqué aux plus-values immobilières aurait dû suivre cette hausse.
Malgré une mise à jour du Bulletin officiel de la Sécurité sociale du 26 mai 2026, les plus-values immobilières des non-résidents restent soumises à l’ancien taux de 17,2 %, et non au nouveau taux majoré. En pratique, leur fiscalité globale sur une plus-value immobilière française demeure donc fixée à 36,2 %, indépendamment des évolutions touchant d’autres revenus de patrimoine.
Pour certains vendeurs, principalement européens, le régime est plus favorable. Les contribuables affiliés à un régime obligatoire de sécurité sociale dans un État de l’Espace économique européen, en Suisse ou au Royaume-Uni, et non couverts par la Sécurité sociale française, sont exonérés de CSG et de CRDS. Ils ne supportent qu’un prélèvement de solidarité au taux de 7,5 %. Leur pression fiscale globale s’établit alors à 26,5 % (19 % d’impôt + 7,5 % de prélèvement de solidarité), sous réserve de remplir les conditions d’affiliation sociale et d’en apporter la preuve lors de la vente.
Abattements pour durée de détention : le maintien du schéma 22/30 ans
La durée de détention du bien joue un rôle central dans le calcul de la plus-value imposable. Le régime en vigueur repose sur un double calendrier d’abattements, qui conduit à une exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention, et à une exonération totale de prélèvements sociaux au terme de 30 ans.
L’amendement de fin 2025, qui visait à réduire à 17 ans la durée pour l’exonération totale d’impôt sur le revenu sur les résidences secondaires, a été intégré provisoirement aux débats du projet de loi de finances pour 2026, mais n’a pas été retenu dans la loi promulguée le 19 février 2026. Le régime de référence demeure donc celui de 22/30 ans, permettant aux non-résidents d’anticiper leur stratégie de cession à long terme.
Exonération totale pour l’ancienne résidence principale
Les non-résidents qui cèdent leur ancien domicile en France bénéficient d’un dispositif d’exonération particulièrement avantageux, sous conditions strictes. Lorsque le bien vendu constituait la résidence principale du vendeur au moment de son départ à l’étranger, la plus-value peut être totalement exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux.
Pour bénéficier de l’exonération, la vente doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le transfert du domicile fiscal à l’étranger (soit une fenêtre de 12 à 24 mois). Pendant cette période, le logement ne doit pas être loué ni occupé gratuitement. Le nouveau pays de résidence doit être membre de l’UE/EEE ou lié à la France par une convention d’assistance administrative.
Dans ce cas, le vendeur non-résident est dispensé du dépôt de la déclaration de plus-value n° 2048-IMM-SD, la cession bénéficiant d’une exonération intégrale de droit, dès lors que les conditions sont remplies.
Exonération partielle jusqu’à 150 000 euros pour certains non-résidents
Un autre régime dérogatoire vise plus largement les non-résidents ayant conservé un lien fiscal avec la France ou l’Union européenne. L’article 150 U II 2° du Code général des impôts prévoit une exonération partielle, plafonnée à 150 000 euros de plus-value nette imposable par personne.
Le vendeur doit être ressortissant d’un État de l’UE, de l’EEE ou d’un pays lié à la France par une convention de non-discrimination. Il doit aussi avoir été domicilié fiscalement en France de façon continue pendant au moins deux ans à un moment de sa vie avant la cession.
En principe, la vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le départ de France lorsque le bien a été mis en location après le transfert de domicile fiscal. Si, en revanche, le logement est resté à l’entière disposition du propriétaire – en pratique, une résidence secondaire non louée – depuis le 1er janvier de l’année précédant la vente, la condition de délai de dix ans ne s’applique plus. Cette souplesse élargit sensiblement le champ des situations où l’exonération partielle peut jouer, sans contrainte de calendrier trop stricte.
Représentant fiscal : un passage obligé pour de nombreux vendeurs
Au-delà de la question du taux d’imposition, les non-résidents doivent composer avec une obligation de représentation fiscale dans certains cas. Lors de la signature de l’acte authentique, le recours à un représentant fiscal accrédité par l’administration est exigé lorsque le vendeur réside hors de l’Union européenne et de l’Espace économique européen, et que le prix de cession dépasse 150 000 euros, pour un bien détenu depuis moins de 30 ans.
Cette obligation concerne par exemple les résidents du Royaume-Uni, des États-Unis, du Canada, de la Suisse, des Émirats arabes unis ou encore de collectivités d’outre-mer comme la Polynésie française. Le représentant fiscal, structure spécialisée agréée par la Direction générale des finances publiques, calcule la plus-value, valide les dépenses déductibles (comme les travaux de rénovation justifiés par des factures), prépare et signe la déclaration n° 2048-IMM, et engage sa responsabilité financière vis-à-vis du Trésor.
Ses honoraires, souvent compris entre 0,5 % et 1 % hors taxe du prix de vente, sont déductibles de la plus-value brute, ce qui réduit d’autant l’assiette imposable finale. Les vendeurs établis dans l’Union européenne, en Islande ou en Norvège en sont, eux, dispensés. Sont également exonérées de cette obligation les cessions dont le prix ne dépasse pas 150 000 euros, ainsi que celles portant sur des biens détenus depuis plus de 30 ans, la plus-value étant alors totalement exonérée.
Rôle central du notaire et modalités pratiques de la taxation
En France, toute vente immobilière doit être authentifiée par un notaire. Pour les non-résidents, son rôle dépasse largement la seule rédaction de l’acte. Il procède à des vérifications renforcées sur l’origine des fonds, le statut fiscal et la résidence du vendeur, et sollicite notamment des attestations de résidence fiscale à jour. Il réalise également les contrôles imposés par la réglementation anti-blanchiment (TRACFIN).
Le notaire calcule la plus-value en majorant le prix d’acquisition de frais forfaitaires de 7,5 %, puis, pour les biens détenus plus de cinq ans, ajoute soit un forfait travaux de 15 %, soit des dépenses réelles justifiées. Il applique ensuite des abattements selon la durée de détention, puis les taux d’imposition (36,2 % en régime standard, 26,5 % en régime européen), et une éventuelle surtaxe de 2 % à 6 %.
La taxe est prélevée directement sur le prix de vente le jour de la signature. Le notaire reverse les sommes au service de publicité foncière, et le vendeur ne perçoit que le produit net, après déduction des impôts, prélèvements sociaux, honoraires du représentant fiscal le cas échéant et frais de notaire. Les formalités, combinées aux délais de contrôle et aux transferts bancaires internationaux (souvent via SWIFT), allongent généralement de deux à quatre semaines le calendrier de finalisation par rapport à une transaction entre résidents français.
Un cadre stabilisé mais exigeant pour les non-résidents
Pour les non-résidents qui envisagent une vente immobilière en 2023 en France, la lecture du cadre actuel révèle un double message. D’un côté, les règles clefs – taux de 19 % pour l’impôt, maintien des 17,2 % de prélèvements sociaux, calendrier 22/30 ans, dispositifs d’exonération principale et partielle – se sont stabilisées après les débats de 2025 et les ajustements opérés jusqu’en 2026. De l’autre, la complexité des conditions (durée de détention, statut social, pays de résidence, historique fiscal en France, nécessité ou non d’un représentant fiscal) impose une préparation minutieuse de toute cession.
Pour réduire l’impôt sur la vente d’un bien en France, anticipez finement le calendrier et maîtrisez les textes : recherchez une exonération totale sur l’ancienne résidence principale, optimisez le délai de dix ans pour l’exonération partielle à 150 000 euros, et choisissez le moment de vente pour bénéficier d’abattements maximaux. Face à cette complexité, faites appel à des professionnels spécialisés – notaires, représentants fiscaux accrédités ou conseils en fiscalité internationale – dont l’expertise est presque indispensable pour la plupart des non-résidents.
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