Un investisseur de Singapour, Keppel Ltd., détient plus de 10 000 logements invendus au Vietnam, faisant de ce portefeuille l’un des symboles les plus visibles des déséquilibres qui frappent actuellement le marché immobilier vietnamien. Cette accumulation d’actifs résidentiels, concentrés dans des méga‑projets à Hô Chi Minh‑Ville et Hanoï, intervient alors que le pays traverse une phase de restructuration profonde de son secteur immobilier, marquée par une surproduction de biens haut de gamme, un effondrement de la demande et une réaction de plus en plus ferme des autorités.
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Keppel, géant singapourien pris dans la tourmente immobilière vietnamienne
Keppel Ltd., conglomérat singapourien spécialisé dans l’immobilier et la gestion d’actifs, comptabilise précisément 10 109 unités résidentielles invendues au Vietnam. Ces biens représentent à eux seuls 32 % de son portefeuille résidentiel mondial, qui totalise 31 811 logements, ce qui fait du Vietnam son deuxième marché résidentiel après la Chine.
Nombre total d’unités résidentielles vendues par Keppel sur ses projets vietnamiens au premier semestre 2026, alors que plus de 10 000 logements restent invendus ou à livrer.
Cette exposition pèse sur la performance financière du groupe. Sur les six premiers mois de 2026, le bénéfice net consolidé de Keppel a chuté de 59 %, pour s’établir à 155 millions de dollars de Singapour. La société met en avant des pertes de 375 millions de dollars de Singapour liées à la cession d’actifs non stratégiques, tandis que sa branche immobilière a enregistré une perte nette de 19 millions de dollars de Singapour. Les autres activités du groupe, notamment les infrastructures et la connectivité, ont toutefois permis une hausse de 25 % du chiffre d’affaires des activités de base, porté à 3,8 milliards de dollars de Singapour.
Des méga‑projets emblématiques saturés et sans acheteurs
L’essentiel du stock invendu de Keppel au Vietnam se concentre dans deux méga‑projets urbains à Hô Chi Minh‑Ville et à Hanoï, qui à eux deux cumulent près de 6 500 logements.
Saigon Sports City, développement de 64 hectares dans le district 2 (ville de Thu Duc) à Hô Chi Minh-Ville, est le plus gros foyer d’invendus de Keppel avec 4 895 unités résidentielles, aucune vente enregistrée à fin juin 2026. Keppel a cédé 70 % de sa participation à des partenaires locaux entre 2024 et 2025 pour environ 354 millions de dollars américains, ne gardant que 30 %, mais ce désengagement partiel ne masque pas le blocage commercial d’une offre haut de gamme sans preneur.
Le second projet, Estiva Hanoi, est implanté dans le vaste ensemble Mailand Hanoi City. Il compte 1 553 unités invendues, sans aucune commercialisation constatée à la fin du premier semestre 2026. Là encore, le positionnement dans les segments supérieurs se heurte à l’affaiblissement du pouvoir d’achat local et au reflux des investisseurs spéculatifs.
Malgré des difficultés, Keppel prévoit de lancer plus de 4 500 logements au Vietnam d’ici 2028 : 979 unités au second semestre 2026 (dont 400 à Celesta Gold, 2 à Celesta Avenue, 477 à Gladia et 100 à Estiva Charm, dont la construction a débuté à Hanoï début juillet 2026), environ 2 200 en 2027 et 1 385 en 2028. Cette stratégie accompagne un virage vers un modèle « asset-light », illustré par la cession de sa participation dans Empire City à Hô Chi Minh-Ville pour 270 millions de dollars en août 2026.
Un marché vietnamien en « stress test » et saturé de logements vides
La situation de Keppel reflète une crise plus large. Selon un rapport du ministère vietnamien de la Construction publié fin août 2026, le marché immobilier traverse une phase de test généralisé, à la fois économique et social. Les volumes de nouvelles mises en vente ont augmenté au premier semestre 2026, mais cette montée de l’offre s’est combinée à une flambée des prix et à des conditions de crédit plus strictes. Résultat : la demande s’est brutalement contractée, entraînant une accumulation historique de logements vacants et de biens invendus.
Au deuxième trimestre 2026, le stock d’invendus atteint 39 284 produits dans 25 provinces et grandes villes, avec une nette progression pour toutes les catégories.
12 823 unités invendues, soit une hausse de 22,2 % par rapport au premier trimestre, et un volume presque quadruplé en un an.
15 313 unités invendues, en augmentation de 46,4 % en un seul trimestre.
11 148 lots restés invendus, en hausse de 25,4 %.
Neuf grandes localités, dont Hanoï, Da Nang, Can Tho et Khanh Hoa, n’avaient pas encore transmis leurs chiffres au moment de la publication, ce qui signifie que le stock réel est probablement nettement plus élevé. L’agence de notation S&I Ratings évoque plus de 76 400 produits résidentiels invendus à l’échelle nationale, illustrant la gravité du déséquilibre.
Surproduction de luxe, effondrement de l’accessibilité et « villes fantômes »
Les experts identifient un désajustement profond entre la structure de l’offre et la capacité financière de la population. Au premier semestre 2026, plus de 70 % des nouveaux appartements lancés à Hanoï relevaient des segments haut de gamme et de luxe. À Hô Chi Minh‑Ville, 80 % des appartements mis sur le marché au deuxième trimestre affichaient des prix dépassant 120 millions de dongs par mètre carré (environ 4 560 dollars américains). Aucun nouveau projet à Hanoï n’a été lancé sous le seuil de 60 millions de dongs/m² (environ 2 280 dollars américains) sur la période.
Le prix moyen du logement dans les grandes villes équivaut à près de 30 années de revenu annuel moyen par ménage, excluant ainsi les jeunes actifs et une grande partie de la classe moyenne de la propriété.
Les taux d’intérêt ont aggravé la situation. Après la fin de l’ère des crédits bon marché, les taux initiaux pratiqués par les banques se situent entre 12 % et 13 % au premier semestre 2026. Une fois la période promotionnelle écoulée (en général un an), les taux variables atteignent 13 % à 15 %, voire 15 % à 16 % par an. Face à ce coût de financement, de nombreux acheteurs potentiels ont renoncé à s’endetter, provoquant une chute du taux d’absorption national à 25,5 % au premier semestre 2026, contre 47,5 % sur l’ensemble de l’année 2025.
Le modèle centré sur le luxe a créé des zones fantômes à Phu Quoc, Ha Long, Da Nang ou Dong Nai, avec des quartiers coûteux construits pour investisseurs spéculatifs, sans acheteurs ni locataires. Le projet Golden Hills City à Da Nang, valorisé à plus de 180 millions de dollars, a été audité par l’Inspection gouvernementale fin 2025/début 2026, révélant des violations de planification ; des centaines de villas y restent en béton abandonnées.
À l’échelle du pays, près de 127 milliards de dollars américains de capitaux seraient immobilisés dans des projets gelés, inachevés ou en suspens juridique. Les spécialistes comparent ces actifs douteux à un « mauvais cholestérol » pour l’économie, car ils grèvent les bilans financiers des promoteurs et alimentent les risques de défaut dans le système bancaire.
Alors que des milliers d’appartements haut de gamme restent inoccupés, de nombreux habitants vietnamiens restent privés d’accès à la propriété. Au deuxième trimestre 2026, le prix moyen des appartements neufs à Hanoï a atteint 95 millions de dongs par mètre carré (environ 3 612 dollars américains), en hausse de 21 % sur un an. Dans les grandes villes, cette cherté place le logement hors de portée d’une majorité de ménages.
Prix moyen affiché des appartements à Hanoï au troisième trimestre 2026, en millions de dongs par mètre carré, en baisse par rapport aux 87 millions du premier trimestre.
Parallèlement, de nombreux produits accumulés ces dernières années restent sans titre de propriété définitif, faute de délivrance du certificat de propriété (« Pink Book ») en raison de situations juridiques complexes sur des terrains commerciaux. Cette incertitude décourage la demande, alors que les acheteurs se recentrent sur les projets présentant une transparence juridique totale et un véritable potentiel locatif.
Face à ces déséquilibres, les autorités vietnamiennes ont engagé en 2026 un tournant stratégique. Sur le plan législatif, le cadre régissant la propriété étrangère a été considérablement durci. La Housing Law 2023 et la Land Law 2024, effectives depuis 2025, rappellent que la terre appartient à l’État et que les étrangers ne peuvent acquérir que des unités résidentielles au sein de projets commerciaux approuvés, dans la limite de 30 % des appartements d’un même immeuble. Les droits de propriété sont circonscrits à une durée de 50 ans, renouvelable une fois.
Le décret n°339 du 26 août 2026 durcit les règles pour les propriétaires étrangers. Les personnes non éligibles achetant un logement risquent des amendes allant jusqu’à 50 millions de dongs (environ 1 920 USD). Des pénalités de 20 à 30 millions de dongs s’appliquent en cas de location sans notification écrite aux autorités ou de transactions financières hors du système bancaire vietnamien. Les montages via des ‘nominees’ locaux, utilisés pour contourner les quotas, sont de plus en plus ciblés par la justice, avec des risques élevés de spoliation et d’illégalité.
En parallèle, l’État entend répondre à la crise sociale du logement. La résolution n°21‑NQ/TW, adoptée fin juillet 2026, ouvre la voie à un mécanisme de rachat par l’État de projets de logements commerciaux inachevés ou en faillite, afin de les convertir en logements publics ou sociaux. L’objectif est de limiter le gaspillage des ressources foncières, de réhabiliter les friches urbaines et de réorienter l’offre vers les segments accessibles.
Nombre de logements sociaux que Hô Chi Minh-Ville prévoit de créer entre 2026 et 2030.
Une restructuration forcée pour les promoteurs, vietnamiens comme étrangers
Dans ce contexte, les grands groupes immobiliers, qu’ils soient nationaux ou étrangers, se voient contraints d’adapter en profondeur leurs stratégies. Des acteurs locaux comme Quoc Cuong Lai JSC décrivent 2026 comme une année particulièrement difficile, marquée par une hausse des coûts de construction de 25 % à 30 % par rapport à 2025 et par un affaiblissement prononcé du pouvoir d’achat. Les promoteurs, menacés par le spectre de la faillite et par l’envolée de leurs encours douteux, doivent réviser leurs plans de développement, abandonner les paris spéculatifs à court terme et se tourner vers des projets à la fois juridiquement sûrs, vendables à des ménages locaux et capables de générer de vrais flux locatifs.
Avec 10 109 logements invendus au Vietnam, Keppel illustre les risques d’un modèle haut de gamme et massif, peu adapté aux réalités locales. Le marché se tournant vers le logement abordable et la location, l’adaptation de Keppel et de ses pairs est cruciale pour limiter les pertes, réduire les villes fantômes et mieux répondre aux besoins des populations vietnamiennes.
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