L’immobilier au Portugal est en pleine mutation sous l’effet du vieillissement accéléré de la population et de l’allongement de l’espérance de vie. Alors que près d’un quart des habitants a plus de 65 ans et que le pays compte environ 188,8 seniors pour 100 jeunes, la structure du marché résidentiel se transforme en profondeur. Nouvelles formes d’habitat, réformes fiscales, modèles financiers inédits et arrivée massive de retraités étrangers redessinent l’offre et la demande, dans un contexte de hausse marquée des prix.
Retrouvez le podcast de cet article ci-dessous :
Disclaimer :
Les contenus publiés sur ce site sont fournis à des fins informatives, éducatives et générales. Ils portent notamment sur la gestion de patrimoine, l’investissement immobilier, la finance, la fiscalité et l’organisation patrimoniale. Ils ne constituent en aucun cas un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale, financière ou comptable.
Les informations, analyses, opinions, simulations et exemples présentés sont donnés à titre indicatif et peuvent évoluer en fonction de la réglementation, des conditions de marché et de votre situation personnelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité, de variation de marché, de change ou de contraintes fiscales et réglementaires.
Les stratégies évoquées (investissement immobilier, placements financiers, structuration patrimoniale, optimisation fiscale, diversification internationale, etc.) doivent être analysées au regard de votre profil, de vos objectifs et de votre situation globale. Elles peuvent nécessiter des ajustements spécifiques et un accompagnement adapté.
Avant toute prise de décision, il est recommandé de consulter des professionnels qualifiés (conseiller en gestion de patrimoine, avocat, notaire, expert-comptable ou tout autre spécialiste compétent). L’éditeur et l’auteur déclinent toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base des informations diffusées sur ce site.
Un pays vieillissant qui réorganise son parc de logements
Le Portugal figure parmi les pays les plus âgés de l’Union européenne, avec un âge médian d’environ 45,8 ans et 24,3 % de la population âgée de plus de 65 ans. Ce vieillissement rapide crée un déséquilibre structurel entre offre et demande de logements et pousse l’État à revoir sa politique d’habitat.
La loi n° 7/2026, en vigueur depuis fin février 2026, instaure le Statut de la Personne Âgée. Elle définit les seniors comme les personnes de 66 ans et 9 mois ou plus et fait du maintien à domicile un droit fondamental et une priorité nationale, et non plus un simple privilège.
Dans ce cadre, l’État s’engage à déployer un réseau national de téléassistance, à renforcer les services d’aide à domicile et à proposer des prestations de santé ciblées afin de limiter les placements en établissement. En parallèle, le pays lance une politique de « habitação colaborativa » (habitat collaboratif) pour lutter contre l’isolement et pallier le manque d’infrastructures adaptées.
Habitat collaboratif et réhabilitation : une nouvelle carte de l’offre
Financée à hauteur de 60 millions d’euros par le Plan de relance et de résilience (PRR), la politique d’habitat collaboratif se matérialise par une soixantaine de projets en phase finale de construction. Ces ensembles résidentiels, qui doivent offrir près de 2 000 places à des seniors vulnérables, combinent appartements T0, T1 ou T2 avec des espaces partagés tels que jardins potagers et salons communs.
Le premier projet pilote, Lar da Felicidade, a été lancé à Meirinhas, dans la municipalité de Pombal. D’autres initiatives se développent dans l’intérieur du pays, notamment à Alijó et Valpaços, souvent à travers la réhabilitation de bâtiments anciens ou historiques, afin d’ancrer ces solutions dans le tissu local.
La TVA sur les travaux de réhabilitation et de rénovation urbaine des résidences principales a été réduite de 23 % à 6 % pour favoriser l’accessibilité.
Le programme social « 1º Direito » poursuit, lui aussi, la réhabilitation ou le relogement d’au moins 20 000 familles vivant dans des conditions indignes ou insalubres d’ici fin 2026, avec un ciblage spécifique des ménages âgés précaires.
Un secteur des résidences médicalisées saturé et de plus en plus coûteux
Malgré ces efforts en faveur du maintien à domicile et de l’habitat innovant, le pays fait face à une grave pénurie de places en structures médicalisées classiques, les Estruturas Residenciais para Pessoas Idosas (ERPI). Le réseau national compte environ 107 000 lits pour une population de 2,6 millions de seniors, avec un taux d’occupation supérieur à 93 %.
Selon l’étude *4.º Retrato das Residências Sênior em Portugal* (mars 2026), 70 % des établissements sont pleins et seulement 8 % ont des lits libres, avec des listes d’attente dépassant six mois. Parallèlement, la hausse du salaire minimum à 920 euros et l’augmentation des coûts d’exploitation (énergie, alimentation) ont entraîné une hausse d’environ 10 % des tarifs début 2026.
Le prix mensuel moyen en maison de retraite atteint désormais 1 852 euros, tandis que la médiane pour une chambre individuelle privée dépasse les 2 000 euros. Ces montants contrastent fortement avec le niveau de pension de près de la moitié des retraités portugais, qui perçoivent moins de 462 euros par mois. Même pour les places subventionnées par la Sécurité sociale, la facture restante pour les familles dépasse souvent 1 200 euros mensuels, l’État complétant à hauteur d’environ 666,90 euros alors que le coût réel estimé dépasse 1 870 euros.
Nombre de nouvelles places de soutien social créées depuis avril 2024 sous l’impulsion du PRR, dont 3 428 pour l’aide à domicile et 2 446 en ERPI.
Une demande immobilière redessinée par la longévité
L’allongement de la vie active et de la retraite modifie en profondeur les critères de recherche des acheteurs. Les seniors, portugais comme étrangers, privilégient désormais des logements plus compacts mais hautement fonctionnels, souvent de plain-pied ou situés dans des immeubles avec ascenseur.
La proximité immédiate des services de santé est un critère prioritaire dans le choix d’un logement, tout comme le confort thermique. Face à un parc immobilier historique souvent dépourvu de chauffage, la demande augmente fortement pour des solutions d’isolation performantes, notamment les systèmes en polystyrène expansé ou extrudé (PSE/XPS).
Cette nouvelle demande se traduit par la montée en puissance des résidences de Senior Independent Living (SIL), centrées sur le bien-être, la télémédecine, la vie communautaire et la réduction des coûts d’entretien. Ces projets, distincts des maisons de retraite médicalisées, ciblent des seniors autonomes qui souhaitent conserver leur indépendance tout en bénéficiant de services à la carte.
L’afflux de retraités étrangers et la poussée des prix
Le Portugal s’impose comme l’une des principales destinations européennes pour les seniors. Selon différents classements publiés en 2026, le pays se place au premier rang en Europe pour la retraite à l’étranger, et même comme l’endroit le plus sûr au monde pour passer sa retraite, devant l’Espagne et la France. Les plus de 65 ans représentent désormais environ 24 % de la population, et les retraités étrangers pèsent lourd dans le marché : ils seraient à l’origine de plus de 20 % des transactions immobilières.
Le Portugal enregistre une augmentation annuelle réelle des prix immobiliers d’environ 15,2 %, selon la Banque des règlements internationaux, alors que les prix mondiaux reculent de 1,2 %.
Dans les quartiers les plus recherchés de Lisbonne, les prix oscillent entre 6 000 et 9 000 euros le mètre carré. Le centre historique de Porto se situe, lui, entre 3 500 et 5 500 euros le mètre carré. L’Algarve demeure un pôle majeur pour les communautés de retraités aisés, tandis que la Côte d’Argent (Caldas da Rainha, Nazaré, São Martinho do Porto) s’affirme comme alternative attractive, avec des rendements locatifs bruts de l’ordre de 4 % à 6 % pour les projets neufs de haut standing.
Les banlieues aisées de Lisbonne, comme Cascais et Oeiras, ainsi que le Nord (Porto, Braga) concentrent une grande partie des nouveaux projets résidentiels avec services pour seniors. Des projets clés en main médico-résidentiels se multiplient aussi sur la Côte d’Argent, notamment à Caldas da Rainha.
Nouveaux montages financiers pour libérer le patrimoine des seniors
Le vieillissement et la modestie des pensions poussent de nombreux retraités à chercher des solutions pour mobiliser la valeur de leur logement, souvent leur principal actif. Un segment spécifique s’est structuré autour d’un modèle consistant à vendre la propriété de la maison tout en conservant le droit d’y vivre à vie. Le vendeur reçoit en contrepartie un capital immédiat ou une rente mensuelle, tout en sécurisant son maintien dans les lieux.
Une jeune entreprise structure un marché émergent avec des résultats concrets
Créée fin 2024, Empathia a réinjecté plus de 4 millions d’euros dans l’économie grâce à des dizaines de contrats, avec un partenariat clé avec l’Automóvel Club de Portugal.
Les transactions se concentrent principalement dans la grande région de Lisbonne (45 %) et dans celle de Porto (22 %).
Les acquisitions se font avec un rabais moyen d’environ 31 % par rapport au marché libre, et sont perçues comme des placements de long terme à faible volatilité à court terme.
Par ailleurs, une partie des capitaux internationaux se redirige vers des fonds de capital-risque (FCR) après la réforme ayant exclu l’achat direct de logements résidentiels du dispositif de Golden Visa. Certains fonds éligibles, avec un ticket minimal de 500 000 euros, se spécialisent dans les services aux seniors. Le fonds IMGA Silver Domus, par exemple, cible l’exploitation et la gestion opérationnelle de résidences de soins pour personnes âgées, tout en respectant le cadre réglementaire qui limite l’exposition à l’immobilier résidentiel en direct.
Un marché de l’investissement structuré autour du « Living »
Le segment « Living », qui englobe logements étudiants et résidences seniors, est devenu le plus attractif pour les investisseurs institutionnels au Portugal en 2026. Selon le European Investor Intentions Survey 2026 de CBRE, le pays figure à la sixième place des destinations européennes jugées les plus intéressantes pour l’investissement immobilier.
Le marché des services aux personnes âgées était estimé à environ 3 milliards d’euros fin 2025, avec une croissance annuelle moyenne projetée de 7,26 % entre 2026 et 2034, pour atteindre près de 5,7 milliards d’euros à l’horizon 2034.
Des promoteurs comme ReVentures développent des portefeuilles de résidences de Senior Independent Living en partenariat avec des fonds d’investissement. Leurs premières ouvertures sont prévues à Porto (quartier de Lapa) et Lisbonne (Benfica). Un projet de grande envergure, CorkTree Residences, est en cours à Comporta : ce « village de retraite » de haut standing, implanté sur un domaine d’environ 30 hectares, met l’accent sur l’autosuffisance énergétique et la durabilité et se trouve dans la phase finale d’autorisation urbanistique.
Le programme prévoit une TVA réduite à 6 % sur la construction et la réhabilitation de logements abordables ou régulés, ainsi qu’une baisse de l’impôt sur les revenus locatifs de 25 % à 10 % pour les propriétaires s’engageant sur des baux de longue durée avec loyers modérés. Ces mesures renforcent l’attractivité et améliorent la rentabilité nette des projets, notamment dans les résidences avec services pour seniors.
Tensions sur le parc résidentiel et mesures en faveur des jeunes
Si le vieillissement soutient la demande et l’investissement sur le haut de gamme, il accentue également les tensions sur le parc résidentiel. De nombreux seniors vivent seuls dans des logements devenus trop grands pour leurs besoins, ce qui immobilise une part significative du stock de grandes surfaces, empêchant leur mise sur le marché pour les familles ou les jeunes actifs.
Pour fluidifier la situation, une loi de simplification de la copropriété, adoptée en avril 2026 (loi n° 2026-248), facilite la vente des biens en indivision lorsque l’un des héritiers demeure silencieux. L’objectif est de débloquer des patrimoines figés après le décès de propriétaires âgés et de remettre ces biens en circulation.
Le dispositif Jovem 35 exempte totalement les acheteurs de moins de 35 ans de l’IMT et du droit de timbre. En contrepartie, les taux d’IMT augmentent pour les acheteurs non résidents, afin de favoriser les jeunes ménages sans freiner les capitaux étrangers.
Un accord de prêt de 1,5 milliard d’euros, signé entre le Portugal et la Banque européenne d’investissement, doit permettre de construire ou réhabiliter 50 000 logements sociaux et inclusifs. En libérant le bas de gamme locatif et en renforçant l’offre publique, ce plan doit permettre au capital privé de se concentrer davantage sur les projets à forte valeur ajoutée, en particulier dans l’immobilier senior et les résidences de Senior Independent Living.
Un marché en expansion mais sous pression démographique
Porté par l’allongement de l’espérance de vie, l’afflux de retraités étrangers et la montée en puissance des solutions d’habitat pour seniors, l’immobilier au Portugal connaît une phase d’expansion soutenue. Mais cette dynamique s’accompagne de fortes pressions : saturation des structures médicalisées, déconnexion entre pensions et coûts de prise en charge, raréfaction de l’offre pour les jeunes et les familles.
Les réformes législatives, les politiques d’habitat collaboratif, les mesures fiscales et les montages financiers innovants au Portugal tentent de répondre aux défis du vieillissement sans freiner l’investissement, tout en préservant l’accès au logement pour les générations futures.
Un projet patrimonial ou une question ? Contactez-nous dès maintenant pour échanger avec un expert en gestion de patrimoine.
