Les programmes de Golden Visa en Europe connaissent en 2026 un tournant majeur : la simple acquisition d’un bien immobilier à des fins spéculatives laisse place à des dispositifs fondés sur le bail long terme et la location durable. Sous la pression de la crise du logement et des autorités européennes, plusieurs pays réorientent leurs régimes de résidence par investissement vers des formes d’engagement plus stables, ouvrant de nouvelles opportunités mais aussi de nouvelles contraintes pour les investisseurs internationaux.
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Un durcissement général des Golden Visa immobiliers en Europe
Depuis 2023, la tendance est clairement au resserrement des dispositifs liant résidence et immobilier. Au niveau européen, la Commission pousse à découpler l’octroi de permis de séjour des logiques de spéculation immobilière. Dans ce contexte, l’Espagne et le Portugal ont été parmi les premiers à fermer la voie classique de l’achat immobilier locatif comme critère d’éligibilité.
Depuis le 3 avril 2025, l’Organic Law 1/2025 supprime définitivement le Golden Visa espagnol basé sur l’achat d’un bien immobilier d’au moins 500 000 euros, y compris via un bail commercial ou résidentiel. En 2026, l’extinction de l’ancien régime se poursuit progressivement. Les candidats fortunés doivent désormais se tourner vers d’autres statuts comme les résidences pour rentiers ou les régimes destinés aux nomades digitaux.
Au Portugal, la réforme de la fin 2023 a exclu l’immobilier résidentiel, y compris locatif ou à réhabiliter, du champ du Golden Visa. Le programme reste actif, mais recentré sur les fonds d’investissement. Depuis 2026, l’accès passe quasi exclusivement par la souscription d’au moins 500 000 euros dans des fonds de Private Equity ou de capital-risque, ou encore via des activités de mécénat culturel, sans possibilité de lier directement le permis de séjour à un bail de location longue durée. Parallèlement, la scène portugaise est marquée au printemps et à l’été 2026 par des actions en justice collectives : des centaines de détenteurs de Golden Visa attaquent l’État, dénonçant des retards administratifs de l’agence AIMA et des réformes rétroactives affectant l’accès à la nationalité.
Dans un contexte plus restrictif, le lien entre Golden Visa et bail long terme se concentre principalement en Grèce et à Malte, alors que la France mise sur un modèle d’investissement productif, sans Golden Visa immobilier.
La Grèce, laboratoire d’un Golden Visa centré sur la location longue durée
La Grèce demeure en 2026 l’un des marchés les plus dynamiques pour les Golden Visa en Europe, mais dans un cadre réglementaire sensiblement renforcé. Plusieurs textes récents – notamment les lois 5100/2024 et 5275/2026, ainsi qu’une circulaire ministérielle publiée en avril 2026 – ont redéfini les conditions d’accès, avec un accent marqué sur le bail long terme et la protection du marché locatif résidentiel.
Un programme inséré dans une stratégie nationale du logement
La réforme du Golden Visa grec s’inscrit dans une vaste Stratégie nationale pour la politique du logement 2026‑2035, publiée au Journal officiel le 1er septembre 2026. Dotée d’un budget supérieur à 6,5 milliards d’euros et articulée autour de 50 mesures, cette stratégie vise à répondre à la crise du logement qui touche les ménages locaux, en orientant les capitaux étrangers vers la location durable plutôt que vers les locations touristiques de courte durée.
Parmi les nouveautés figure la création d’une catégorie spécifique « Long-Term Lease » associée au Golden Visa. Cette formule permet à l’investisseur de constituer un portefeuille de plusieurs biens, alors que, sous le régime standard en 2024, l’éligibilité était souvent conditionnée à l’achat d’un seul bien d’au moins 120 m². Les actifs doivent être exclusivement dédiés au marché locatif de longue durée, excluant les plateformes de type Airbnb.
Une double voie : bail long terme et reconversion de l’immobilier commercial
La législation grecque prévoit désormais deux grands axes combinant Golden Visa et logique de bail long terme.
Ce montant en euros constitue le seuil d’investissement pour un bail longue durée de 10 ans dans la zone A, incluant Athènes, Thessalonique, Mykonos, Santorin et les îles de plus de 3 100 habitants.
D’autre part, une option devenue très utilisée en 2026 consiste à investir un minimum de 250 000 euros dans des immeubles à usage commercial – bureaux, commerces, entrepôts – à condition de les convertir intégralement en logements. Les travaux de reconversion doivent être achevés et certifiés par un architecte ainsi que par la municipalité avant le dépôt du dossier de Golden Visa. Cette formule vise à renforcer l’offre de logements tout en recyclant du parc tertiaire obsolète.
Interdiction stricte de la location de courte durée
La Grèce durcit simultanément l’encadrement de l’usage des biens associés au Golden Visa. Les dernières réformes consacrent l’interdiction formelle de la location de courte durée, y compris via les plateformes numériques. Seules les locations de long terme sont autorisées. La règle civile retient qu’un bail doit couvrir au minimum 60 jours, mais dans la pratique, la signature de contrats d’au moins 12 mois est privilégiée pour réduire le risque de requalification en location touristique.
Tout manquement à l’interdiction entraîne la révocation immédiate du titre de séjour et une amende administrative de 50 000 à 150 000 euros. Les biens associés ne peuvent pas servir de siège social ou de succursale commerciale. Un contrôle étatique vérifie l’affectation réelle des propriétés et le respect des obligations locatives. Les rendements locatifs bruts, sur la base de baux de longue durée, sont estimés entre 3 % et 6 % en 2026, selon les zones et la qualité du bien.
En parallèle, une nouvelle catégorie « Long-Term Lease » pour portefeuilles résidentiels, déjà actée dans les textes mais en attente de décrets d’application, doit encore préciser les modalité pratiques de sélection, de contrôle et de zonage, confirmant le choix grec d’arrimer durablement le Golden Visa au marché locatif classique.
Malte : résidence permanente adossée à un bail résidentiel de cinq ans
À Malte, le Malta Permanent Residence Programme (MPRP) figure parmi les rares dispositifs européens qui codifient explicitement une alternative locative au traditionnel achat immobilier. Le programme permet à un investisseur étranger d’obtenir un statut de résidence permanente en concluant un bail résidentiel de longue durée, sans nécessité d’acquérir un bien en pleine propriété.
Engagement locatif global minimum sur cinq ans pour les zones les plus chères de Malte, avec un loyer annuel de 14 000 euros.
Cependant, cette option locative s’accompagne de coûts étatiques plus élevés que l’achat. Le gouvernement maltais exige une contribution non remboursable de 58 000 euros pour l’itinéraire locatif, contre 28 000 euros en cas d’acquisition immobilière. S’y ajoutent 40 000 euros de frais administratifs et un don obligatoire de 2 000 euros à une ONG locale. Le candidat doit en outre démontrer un patrimoine d’au moins 500 000 euros, dont 150 000 euros sous forme d’actifs liquides. Ce montage, actif et entièrement encadré, répond à la demande d’investisseurs souhaitant bénéficier d’un statut de résidence sans immobiliser de capital dans la pierre, au prix d’un ticket d’entrée fiscal et financier plus élevé.
France : absence de Golden Visa immobilier mais essor des baux longs termes pour investisseurs
Contrairement à la Grèce et à Malte, la France ne propose pas de Golden Visa passif adossé à l’acquisition ou à la détention d’un bien résidentiel. Le parcours officiel d’immigration par l’investissement repose sur le « Passeport Talent – Investisseur économique ». Ce dispositif impose un investissement minimum de 300 000 euros, qui doit être injecté directement dans une entreprise commerciale ou industrielle en activité, avec création ou maintien d’emplois sur quatre ans. L’investissement locatif résidentiel, même de long terme, est explicitement exclu et ne confère aucun droit de séjour particulier.
Les investisseurs étrangers qui se positionnent sur le marché locatif français le font donc soit en tant que non-résidents fiscaux, soit en qualité de résidents ordinaires, le statut de propriétaire bailleur n’étant pas corrélé à un titre de séjour spécifique. Néanmoins, le durcissement des Golden Visa immobiliers dans les pays voisins, conjugué à la profondeur du marché locatif français, conduit certains investisseurs internationaux à considérer la France comme un « refuge » pour l’investissement en location classique, malgré une fiscalité réputée lourde sur les non-résidents.
Nouvelles règles contre la location touristique et incitations au bail longue durée
Sur le plan interne, la France encadre plus strictement la location touristique meublée, tout en orientant les incitations fiscales vers la location de longue durée. La loi dite « Le Meur », validée par le Conseil constitutionnel le 19 mars 2026, facilite, dans les copropriétés, l’interdiction des locations meublées touristiques dans les résidences secondaires comportant une clause d’« habitation bourgeoise ». Il n’est plus nécessaire d’obtenir l’unanimité en assemblée générale de copropriété : une majorité des deux tiers suffit désormais pour bannir ce type de location, ce qui renforce le pouvoir des résidents permanents et des conseils syndicaux.
La loi diminue l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC pour les locations meublées touristiques non classées, le faisant passer de 50 % à 30 %, avec un plafond de 15 000 euros de revenus concernés. Cette baisse de la rentabilité nette des locations de courte durée pousse certains propriétaires à privilégier des baux longs, plus stables et moins exposés aux risques réglementaires.
Parallèlement, un plan « Relance Logement » annoncé en 2026 entend structurer un véritable statut du bailleur privé pour renforcer l’offre de logements durables. Parmi les outils envisagés figure le dispositif dit « Jeanbrun », qui offre un mécanisme d’amortissement fiscal sur l’achat de logements neufs ou anciens. À condition de s’engager à louer le bien pendant au moins neuf ans en tant que résidence principale du locataire, avec des loyers plafonnés, le propriétaire peut déduire chaque année de ses revenus locatifs une fraction de la valeur du bien. Là encore, la logique est d’encourager les baux de longue durée plutôt que la rotation rapide des locations touristiques.
Depuis janvier 2025, l’interdiction de louer les logements classés G au DPE attire des investisseurs à impact qui achètent ces passoires thermiques décotées, les rénovent, puis les louent durablement. En janvier 2026, la baisse du coefficient de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9 dans le calcul du DPE permet à de nombreux biens chauffés à l’électricité de gagner une classe sans travaux, élargissant ainsi les opportunités d’acquisition pour la location longue durée.
Un nouveau paysage pour les investisseurs : le bail long terme comme pivot
En 2026, la liaison entre Golden Visa et bail long terme ne se résume plus à un simple choix contractuel : elle devient un pivot stratégique des politiques migratoires et du logement. En Grèce, la possibilité d’obtenir un permis de cinq ans par un bail commercial de dix ans sur un complexe touristique ou par la reconversion de locaux commerciaux en logements, sous réserve d’une location durable, illustre cette nouvelle approche régulée. À Malte, la résidence permanente fondée sur un bail résidentiel de cinq ans s’accompagne de contributions significatives à l’État, transformant le loyer de long terme en vecteur assumé de financement public.
En France, l’absence de Golden Visa immobilier est compensée par un cadre qui redessine l’investissement locatif : restrictions sur la location touristique, avantages fiscaux ciblés pour les baux longs et normes énergétiques plus strictes. Ces trois leviers combinés modifient les conditions de rentabilité et de risque pour les investisseurs.
Dans un environnement européen où l’achat pur et simple de biens en vue de la spéculation n’ouvre plus automatiquement la porte au séjour, les investisseurs orientés vers la location longue durée disposent encore de fenêtres d’opportunité, mais au prix d’une conformité réglementaire accrue, de contrôles renforcés et d’une attention permanente à l’évolution des cadres nationaux.
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