Le marché immobilier français connaît, dans la seconde moitié de 2026, un retour massif des capitaux internationaux après deux années de correction. Porté par la stabilisation des taux d’intérêt, l’ajustement des prix et un environnement réglementaire en pleine recomposition, ce mouvement redessine la carte des investissements, modifie les profils d’acheteurs et soutient les valeurs sur plusieurs segments clés, tant résidentiels que tertiaires.
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Un rebond confirmé et porté par les taux
Après un début de reprise amorcé en 2025, le rebond des investissements étrangers se confirme et se consolide en 2026. Selon les données agrégées pour l’été et le début de l’automne, les non-résidents représentent déjà 22 % du marché de l’investissement résidentiel au premier trimestre, avec 703 millions d’euros injectés sur cette seule période.
Aux États-Unis, les prêts immobiliers à 30 ans avoisinent ce taux, un niveau bien supérieur aux 3,3 % à 3,6 % sur 20 ans pratiqués en France pour les meilleurs profils.
Parallèlement, les données provisoires de l’INSEE font état d’un recul limité de 1 % des prix de l’ancien au deuxième trimestre 2026 par rapport au trimestre précédent. La correction demeure contenue, dans un environnement international marqué par les tensions au Moyen-Orient et les interrogations sur les finances publiques françaises. Dans ce contexte, la liquidité apportée par les acheteurs étrangers joue un rôle stabilisateur, en particulier sur les marchés touristiques ou à forte valeur patrimoniale, où elle évite un repli plus marqué des prix.
Qui achète et avec quels moyens : une clientèle étrangère diversifiée
Les derniers baromètres spécialisés, notamment celui de Capifrance publié en juillet 2026, témoignent d’un retour marqué des acheteurs internationaux, mais avec des critères d’achat profondément révisés. Quatre grandes clientèles occidentales dominent, aux côtés d’investisseurs asiatiques à très fort pouvoir d’achat.
Les Suisses arrivent en tête et concentrent 22 % des transactions réalisées par des étrangers, avec un budget moyen d’environ 370 000 euros. Ils ciblent prioritairement les départements frontaliers et alpins, notamment Haute‑Savoie, Savoie, Ain, Jura et Saône‑et‑Loire. Les Belges occupent la deuxième place, avec un budget moyen de 340 000 euros, orienté vers les zones de villégiature comme les Alpes, le Var et la Corse.
Les acheteurs américains disposent d’un budget de 400 000 à 560 000 euros, qu’ils consacrent à des biens de caractère à Paris, en Île‑de‑France, sur la Côte d’Azur (Nice, Cannes), en Bretagne et en Dordogne. Les Britanniques visent des tickets moyens d’environ 235 000 euros, souvent pour des maisons de village ou des biens anciens à rénover.
Les investisseurs asiatiques se distinguent par le budget moyen le plus élevé, atteignant 570 000 euros. Globalement, près des deux tiers des opérations réalisées par des étrangers (66 %) se situent toutefois dans une fourchette intermédiaire de 100 000 à 500 000 euros, ce qui montre que le mouvement ne se limite pas au très haut de gamme, même si celui‑ci concentre une part significative des montants. En 2026, environ une transaction sur cinq menée par cette clientèle dépasse 500 000 euros.
Nouvelle géographie : la quête d’espace et d’authenticité
L’un des changements les plus marquants observés en 2026 tient à la géographie des investissements. Les grandes métropoles autrefois privilégiées, comme le centre de Paris ou Lyon, perdent du terrain au profit de territoires plus périphériques et ruraux. Les acheteurs internationaux recherchent désormais davantage d’espace, de caractère et d’authenticité.
Haute‑Savoie, Dordogne et Saône‑et‑Loire figurent parmi les destinations les plus courtisées par les clientèles mondiales, devenant de véritables pôles d’attraction. La Dordogne, déjà réputée comme terre d’accueil de résidences secondaires, conserve sa place de valeur refuge.
Dans le 6e arrondissement de Paris, les prix ont gagné 5 % sur un an pour atteindre en moyenne 13 980 euros le mètre carré en 2026.
Ces évolutions confirment un double mouvement : déconcentration vers les territoires offrant un meilleur cadre de vie et maintien, voire renforcement, de la pression sur quelques secteurs prime considérés comme actifs de « refuge ».
Résidentiel locatif des expatriés : cap sur le rendement
Une autre facette du retour des capitaux non résidents concerne les Français expatriés, qui réorientent leurs stratégies d’investissement locatif. Le baromètre Immoneos, diffusé le 10 septembre 2026 sur BFM Business, montre que ces investisseurs achètent de moins en moins dans leur région d’origine et privilégient désormais directement les marchés offrant les meilleures rentabilités.
Paris reste la première destination mais son attractivité fléchit ; à Nantes, le volume des investissements locatifs des expatriés a été divisé par trois par rapport aux années précédentes. À l’inverse, des villes moyennes comme Le Mans, Dijon ou Mulhouse captent une part croissante de ces flux, grâce à des rendements locatifs visés généralement compris entre 5 % et 10 % selon les secteurs. Cette quête de rendement s’inscrit dans un environnement où les prix ont globalement cessé de flamber, tandis que les taux demeurent stabilisés.
Bureaux et commerces : cap sur les actifs « Core »
Sur le segment de l’immobilier non résidentiel, la sélectivité des investisseurs étrangers s’est fortement accrue. Le rapport semestriel de JLL, publié en juillet 2026, chiffre à 6,6 milliards d’euros le volume de capitaux étrangers investis en France au premier semestre 2026 dans l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, logistique).
Les flux se concentrent très majoritairement sur des actifs dits « Core » : immeubles de haute qualité environnementale, sécurisés par des baux de longue durée et idéalement situés, notamment dans les quartiers d’affaires centraux. Après plusieurs trimestres de corrections de valeurs en Europe, ces produits prime sont perçus comme des points d’entrée opportunistes, avec la perspective de hausses de loyers dans les prochaines années en raison de la rareté de nouvelles constructions dans les centres d’affaires.
Cette préférence pour des actifs sécurisés s’inscrit dans une tendance mondiale : selon divers rapports internationaux, les volumes de transactions ont particulièrement progressé dans les marchés immobiliers jugés « très transparents », soutenus par une digitalisation rapide des données et des process.
Un cadre fiscal et réglementaire en mutation
Le retour des capitaux étrangers intervient dans un contexte de profonde transition réglementaire. L’année 2026 est marquée par la disparition définitive du dispositif Pinel et l’entrée en vigueur de la Loi Jeanbrun, qui crée le Statut du Bailleur Privé. Ce nouveau cadre redéfinit en profondeur les règles de l’optimisation fiscale pour l’investissement locatif dans le neuf et pèse directement sur les arbitrages des non‑résidents.
D’après le Conseil Supérieur du Notariat, un logement classé G subit en moyenne une décote de 12 % par rapport à un bien similaire classé D. Face à cette exigence environnementale renforcée, de nombreux investisseurs étrangers disposant d’une capacité financière solide se concentrent soit sur des biens neufs ou récents performants, soit sur des opérations lourdes de rénovation permettant de rehausser la performance énergétique.
À ces évolutions s’ajoute l’application du règlement européen n° 650/2012 sur les successions, qui soumet la transmission des biens immobiliers à la loi du pays de résidence du défunt plutôt qu’à celle du pays de situation de l’immeuble. Ce cadre encourage les familles non résidentes à intégrer davantage l’immobilier français dans leurs stratégies patrimoniales de long terme, en tenant compte de leur propre droit successoral national.
Effet stabilisateur et perspectives
La combinaison d’une correction modérée des prix, de taux d’intérêt désormais stabilisés et d’un afflux sélectif de capitaux internationaux fait de la France un point d’ancrage dans un marché mondial en reprise. Les données globales montrent que, sur le plan international, les volumes d’investissements immobiliers repartent à la hausse, soutenus par un regain d’appétit pour les actifs tangibles et une utilisation massive d’outils numériques et d’intelligence artificielle pour analyser les risques.
En France, l’arrivée de nouveaux investisseurs – américains, suisses, belges, britanniques et asiatiques – soutient les segments haut de gamme et amortit les baisses sur des marchés fragilisés. Les acheteurs domestiques restent prudents en raison de conditions d’accès au crédit toujours sélectives, tandis que les non-résidents, souvent moins dépendants des banques françaises, profitent de cette fenêtre pour se positionner.
Ce « nouveau tournant » du retour des investissements étrangers ne se traduit pas par une flambée généralisée des prix, mais par une recomposition fine du marché : polarisation entre quelques micro‑marchés prime en tension et une vaste majorité de territoires où les capitaux internationaux, en quête de rendement et de qualité, trouvent des opportunités dans un cadre réglementaire plus exigeant mais jugé plus lisible à moyen terme.
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