Penser à investir dans l’immobilier en Suède est avant tout un investissement pour de la sécurité sachant que le pays se trouve dans la sous-région européenne la plus réputée pour sa qualité de vie.
L’impact du COVID-19 sur la Suède a été significatif, mais le pays a montré une certaine résilience. La pandémie a entraîné une contraction économique initiale, mais les mesures de soutien gouvernementales et la gestion de la crise sanitaire ont aidé à atténuer les impacts à long terme. Les secteurs les plus touchés ont été les services et le commerce international, bien que les entreprises non liées à l’immobilier commercial aient maintenu une position financière solide. Le marché de l’emploi a été relativement résilient, avec des entreprises conservant du personnel en prévision d’une reprise future de la demande
Ce pays partie de l’Europe nordique, aux côtés de la Norvège, de la Finlande, du Danemark et de l’Islande. Comme ses semblables de la même partie du vieux continent donc, la Suède est en bonne santé économique.
Les perspectives économiques pour la Suède en 2024 montrent un retour progressif à la croissance après une période de récession. Selon la Commission européenne, le PIB réel de la Suède devrait croître de 0,2 % en 2024 et atteindre environ 2 % en 2025. Cette reprise sera principalement soutenue par la demande intérieure, une désinflation continue, des conditions de financement plus aisées et une compétitivité externe toujours forte favorisant les exportations (Economy and Finance)
Le marché du travail devrait connaître une légère détérioration en 2024, avec un taux de chômage atteignant environ 8,4 %, avant de se stabiliser en 2025. L’inflation, qui était à 5,9 % en 2023, devrait chuter à environ 2 % en 2024 et continuer à baisser légèrement en 2025, ce qui pourrait inciter la Banque centrale suédoise à commencer une série de réductions des taux d’intérêt à partir de l’été 2024 (Economy and Finance, Konjunkturinstitutet).
Elle permet également de profiter d’une richesse naturelle qu’on ne peut trouver en Europe du Sud et dans d’autres parties du globe.
Cela est-il suffisant pour décider d’investir en Suède ?
Il existe encore de nombreux paramètres à prendre en compte pour y répondre comme vous le trouverez à travers cet article qui sur des données à jour à 2024.
Introduction
Pourquoi acheter un immobilier en Suède ?
Première réponse possible : à chaque sortie de classement annuel des pays où les habitants sont les plus heureux, les pays d’Europe du Nord se trouvent toujours en tête de liste.
Faisons un focus sur ce propos avant d’avoir un aperçu sur le pays ici.
A. L’Europe du Nord : centre mondial du bonheur
La Suède, le Norvège, la Finlande, le Danemark et l’Islande comptent respectivement 10 , 5,4 , 5 , 5,8 millions d’habitants et 360000 habitants. Ils sont ainsi différents par la situation géographique et par la taille également, la Suède étant la seule qui a une superficie dépassant les 400000 km2.
Reconnaissons toutefois que ces pays comptent plus de points communs que de différences.
Parmi ceux-ci se trouvent notamment leur histoire commune qui s’est même prolongée plusieurs Siècles notamment à travers les Vikings.
Mais s’il existe une chose qu’on évoque plus en ce qui concerne ces pays, c’est le bonheur de leurs habitants dans les pays d’Europe du Nord.
Mais d’où ce bonheur des Européens nordique vient-il ?
Pour la Norvège, il puise sa source dans sa vision originale du socialisme. Cela se manifeste notamment par un gouvernement généreux, accordant assurance chômage et pension alimentaire à ses citoyens qui en ont besoin. L’esprit communautaire y règne même en maître et cela fait oublier, à travers la moindre occasion, que le climat y est très rude.
Dans tous les pays de la région du Nord de l’Europe, le bien-être est mis en priorité et tout le monde fait tout son possible pour le préserver.
Ainsi, au Danemark, le Hygge, est devenu l’art de vivre national. Il s’agit, en rentrant du travail par exemple, d’allumer des bougies, d’enfiler une grosse paire de chaussettes et de partager un café et un gâteau en famille ou entre amis. La plupart du temps, cet art de vivre se pratique en étant déconnecté d’Internet. Rien n’empêche de s’amuser autour d’un puzzle ou d’un jeu de société, et tout cela dans un cadre familier, mais chaleureux.
En Suède, pays qui nous intéresse le plus ici, par contre, l’art de vivre national s’appelle Lagom. Il s’agit de se séparer des superflus qui compromettent le bien-être. Le gouvernement du pays l’a bien compris et a ainsi réduit à 6h le temps passé au travail. De cette façon, tout le monde retrouvera le juste équilibre entre sa vie professionnelle et sa vie familiale, c’est cet équilibre qui permettra d’éprouver le bonheur quotidiennement. On peut le constater dans la presse et chez les politique quand un ministre n’hésite pas à annuler une réunion pour le bonheur de sa famille.
Investir en Suède vous permettra de goûter à cet art de vivre si particulièrement étonnant.
B. La Suède et ses atouts
La Suède est un pays disposant d’une situation privilégiée, car constituant un carrefour entre le Danemark, la Norvège et la Finlande. Elle est même séparée seulement par un détroit de 4 kilomètres par la première cité, sur lequel on trouve un pont reliant les deux pays.
Comme ses voisins, la Suède est un pays très avancé économiquement, mais qui souffre d’un problème démographique majeur. Le nombre de décès annuels y est en effet de plus en plus proche des naissances. Sans sa générosité à l’égard demandeurs d’asiles et autres expatriés, le pays aurait assisté à une baisse progressive de sa population. À part cela, il aurait été très intéressant pour les étrangers d’y investir sans la cherté de la main d’œuvre, la protection excessive des travailleurs, l’endettement des foyers et surtout les tensions sur le marché immobilier.
Nous nous attarderons sur ce marché immobilier de la Suède dans une section ultérieure, mais avant tout, pour être synthétique, il est utile de présenter les autres atouts qui contrebalancent ces inconvénients :
- Aisance des affaires grâce à une politique fiscale attractive
- Ouverture et diversification de l’économie
- Transparence et fiabilité de la justice
- Simplicité des démarches et procédures commerciales
- Un pouvoir d’achat élevé et importante propension à la consommation de la population
La Suède
Avec ses 449964 km² de superficie, la Suède fait partie des plus grands pays du Vieux-Continent, mais aussi de ceux les moins densément peuplés. Cela ne l’empêche cependant pas d’avoir une grande richesse historique, géographique et économique.
A. Histoire
Il y a 14 000 ans, le territoire actuel de la Suède n’était constitué qu’un entassement de glaciers et était donc inhabité. Ce n’est qu’après leur fonte que ses premiers peuples commencèrent sa colonisation. Ceux-ci étaient, durant plusieurs milliers d’années des nomades, avant de se sédentariser progressivement en s’appuyant notamment sur l’agriculture pour vivre. Et même aujourd’hui, l’agriculture continue de dominer la vie économique de la Suède.
Les Vikings, qui ont marqué l’histoire de toute l’Europe durant plusieurs centaines d’années, ne sont venus qu’à partir du IXe Siècle. En plus de faire la guerre un peu partout sur le Vieux-Continent, ils étaient également des illustres commerçants, établissant ainsi des comptoirs dans les villes des côtes baltes et de la Russie qu’ils ont conquises. Leurs prouesses au champ de bataille sont tout de même éclipsées progressivement par l’évangélisation de toute l’Europe du Nord qui a abouti à l’adoption du christianisme au Xe Siècle.
Très attachés à leur nouvelle religion, les souverains locaux ont tout fait pour contribuer à son extension en Scandinavie et en Russie. Ainsi, moins d’un siècle après la désignation de Stockholm comme capitale du pays en 1250, ils sont entrés en guerre de religion contre la puissante monarchie orthodoxe de l’Est. Essuyant des lourdes pertes de part et d’autre, les deux ont décidé d’arrêter les affrontements et de signer le traité de Nöteborg en 1323. Les siècles de paix entre eux leur ont permis de mieux se concentrer sur le développement économique et ainsi de devenir des puissances européennes.
La puissance de la Suède s’est notamment renforcée durant le règne de Gustave Vasa au XVe siècle, souverain à qui on doit les bases de l’Etat suédois d’aujourd’hui. Elle a continué de croître jusqu’à la défaite lors de la guerre du Nord durant laquelle le pays a dû abandonner la majeure partie de son territoire de l’époque. Cette défaite a tant marqué le pays si bien que ses dirigeants ont tous décidé de ne participer à aucune des guerres ultérieures, en l’occurrence les deux grandes guerres et même la guerre froide. Sa neutralité ne l’a cependant pas empêché de rejoindre l’Union européenne en 1995.
B. Géographie, climat et environnement
Acheter un immobilier en Suède, c’est investir dans le troisième pays le plus étendu d’Europe occidentale après la France et l’Espagne. Ce pays est donc, à côté de ses voisins scandinaves, un géant. Il partage sa frontière ouest avec la Norvège, sa frontière nord-est avec la Finlande et une partie de sa frontière sud avec le Danemark. Il est également bordé par la mer Baltique et le golfe de Botnie, duquel il tire une partie de sa richesse maritime.
Le relief suédois est marqué, au Nord, par les Alpes scandinaves, qui longent la frontière avec la Norvège. La partie sud, de son côté, est plus plat. 10% du territoire du pays est occupé par un grand nombre de lacs répartis entre quasiment toutes ses régions. Les plus étendus d’entre eux sont Vänern et Vattërn, ayant respectivement, 5648 km2 et 1900 km2 de surface. On y trouve aussi plusieurs fleuves, dont Torne älv, Umeälve et Angermanälven et fleuves, en ne citant qu’Öland et Gotland.
L’été est la meilleure saison du pays avec des jours longs et ensoleillés et des températures pouvant atteindre les 30°C. Dans la partie nord par ailleurs, le soleil de minuit constitue même un phénomène habituel durant cette saison qui court de mi-juin à août. Dès septembre cependant, le ciel se voile, mais les froids ne débutent qu’en octobre dans le nord et en novembre dans le sud. Pour les amateurs de ski, leur saison va de mars à mi-juin.
Les caractéristiques géographiques et les conditions climatiques en Suède ont permis au pays d’avoir une faune et une flore très riche. Dans sa forêt, qui représente plus de 50% du territoire, se trouvent ainsi en grand nombre des conifères et feuillis en tout genre, des ours, de l’élan, du renne, de Crabier Cheveky et de l’Oie de moissons, entre autres.
C. Economie, devise et coût de la vie
La Suède a grandement souffert des crises financières des années 1990. Cette situation a conduit ses gouvernements à mettre en place des réformes dédiées à la restructuration de son économie. Cette crise a notamment abouti à la réforme des retraites, au plafonnement des dépenses et à la libéralisation des services publics.
Conséquence, le pays enregistre annuellement une nouvelle croissance, boosté notamment par ses services et ses géants industriels. Parmi ceux-ci se trouvent en effet Ikea, Electrolux, Volvo et Ericsson. À noter que 68,8% du PIB de la Suède est dû aux Services, 28,7% à l’industrie et 1,5% à l’agriculture.
Bien qu’elle fasse partie de l’UE, la Suède n’a pas encore rejoint la Zone Euro, préférant préserver sa souveraineté monétaire. Sa monnaie nationale est ainsi la couronne suédoise dont l’unité est estimée aujourd’hui à 0,0972 euro. Cela n’empêche cependant pas ses habitants d’avoir un pouvoir d’achat de 8,5% plus important qu’en France pour un coût de la vie 0,73% plus élevé.
La monnaie est relativement stable ces dernières années : ne comptez donc avoir plus de pouvoir d’achat avec l’euro.
L’immobilier en Suède
Jusque-là donc, il n’y a aucune importante raison de ne pas acheter de l’immobilier pour investir en Suède. Mais qu’en est-il lorsqu’on observe le marché local de plus près ?
Faisons un aperçu général avant d’entrer plus dans le détail en présentant la situation et le prix dans Stockholm, sa capitale.
A. Aperçu général
Comme pour les autres pays du continent, la Suède n’a pas pu empêcher une perte de dynamisme de son marché immobilier dans les années qui ont suivi le crash boursier de 2008. Cependant, elle a su se relever rapidement, trop rapidement même, car ses habitants ont été surpris par la flambée du prix de vente dans les années 2014 à 2018. Ainsi, le prix de 2016 était 5 fois plus élevé que celui de 2000. Ce qui a même porté atteinte à la stabilité financière du pays. Si on rallonge par ailleurs la durée de l’étude sur une période de 20 ans allant de 1996 à 2016, la flambée de prix était même232 % selon la Riskbank de Suède.
Après plusieurs alertes d’organismes et institutions internationales, les autorités locales ont pris les choses en main si bien qu’en 2018, une inversion de la tendance a été observée. Le rythme n’est pas certes le même que celui de la tendance précédente, mais au moins, les acheteurs peuvent profiter d’un tarif légèrement moins élevé qu’il y a 3 ans. Les ménages, de leur côté, peuvent s’endettement un peu plus raisonnablement pour accéder à la propriété immobilière.
À noter, en effet, qu’en Suède, la durée de remboursement était illimitée et nombreuse sont les individus qui passent une partie plus importante de leur vie à rembourser les dettes de leurs défunts parents. Heureusement qu’en 2016, pour freiner la flambée, le parlement local a décidé de limiter la durée de remboursement à 105 ans. Avec cela au moins, 3 générations au maximum seront concernées.
Alors, combien coûte un bien immobilier en Suède ?
Évolution des prix de l’immobilier en Suède sur les cinq dernières années :
Les prix de l’immobilier en suède ont connu des fluctuations importantes au cours des cinq dernières années. entre 2019 et 2023, les prix des bâtiments résidentiels ont augmenté de manière significative avant de connaître une légère baisse en 2022 et 2023. voici les grandes tendances observées :
- 2019-2021 : augmentation constante des prix, atteignant des hausses annuelles de 4 à 6 %.
- 2022 : début d’une baisse des prix, notamment en raison de l’augmentation des taux d’intérêt et des incertitudes économiques.
- 2023 : les prix ont continué de baisser légèrement, en particulier pour les bâtiments utilisés de manière saisonnière et secondaire.
Les régions de stockholm, göteborg et malmö ont été les plus affectées par ces variations de prix, reflétant leur importance économique et démographique.
Prix des biens immobiliers en 2024 :
Stockholm
- Prix moyen pour un appartement de 3 pièces : environ 600000 euros.
- Exemple de bien à vendre : appartement de 75 m² dans le quartier de södermalm, rénové, avec balcon et vue sur l’eau. prix : 620000 euros.
- Loyer moyen : environ 2500 eur par mois.
Göteborg
- Prix moyen pour un appartement de 3 pièces : environ 350000 euros
- Exemple de bien à vendre : appartement de 80 m² dans le quartier de linnéstaden, proche des parcs et des commodités. prix : 360000 euros.
- Loyer moyen : environ 1800 euros par mois.
Malmö
- Prix moyen pour un appartement de 3 pièces : environ 300000 euros.
- Exemple de bien à vendre : appartement de 70 m² dans le quartier de västra hamnen, moderne, avec une cuisine ouverte et une grande terrasse. prix : 310000 euros.
- Loyer moyen : environ 1500 euros par mois.
Ces prix sont des estimations basées sur les tendances actuelles du marché immobilier suédois et peuvent varier selon les spécificités des biens et des quartiers.
Sources :
- Statistics sweden (scb) : real estate prices and registrations of title.
- Cbre sweden : sweden real estate market outlook 2024.
- The local sweden : “housing prices in sweden continue to fall.
Quelle est la fiscalité en Suède ?
Il est complexe de trouver un bien immobilier en Suède à la vente, notamment dans ses grandes villes, Sur le plan fiscal, la fiscalité reste élevée en Suède malheureuse, c’est sans doute le prix de la forte protection sociale des suédois.
La fiscalité en Suède pour l’année 2024 comporte plusieurs aspects importants pour les particuliers et les entreprises. Voici un aperçu des principaux éléments de la fiscalité suédoise, exprimés en euros, avec des informations provenant de sources norvégiennes.
Impôt sur le revenu :
L’impôt sur le revenu en Suède est progressif et varie en fonction du revenu annuel. Les tranches d’imposition pour 2024 sont les suivantes :
- Revenu jusqu’à 21 000 EUR : 0 %.
- De 21 001 EUR à 40 000 EUR : 20 %.
- Au-delà de 40 000 EUR : 30 %.
Taxe sur la valeur ajoutée :
La TVA en Suède s’applique aux biens et services à différents taux :
- Taux standard : 25 %.
- Taux réduit : 12 % pour les aliments et les services de restauration.
- Taux super réduit : 6 % pour les livres, journaux, et certaines activités culturelles et sportives.
Impôts sur les sociétés :
Les entreprises en Suède sont soumises à un impôt sur les sociétés de 20,6 % sur leurs bénéfices. De plus, les sociétés doivent respecter diverses obligations de déclaration et de paiement des taxes.
Contributions sociales :
Les employeurs en Suède doivent payer des contributions sociales pour leurs employés, qui s’élèvent à environ 31,42 % du salaire brut. Ces contributions couvrent diverses assurances sociales, telles que l’assurance maladie et les pensions de retraite.
Deductions fiscales :
Les résidents suédois peuvent bénéficier de plusieurs déductions fiscales, notamment :
- Frais de déplacement : Déductions pour les coûts de transport entre le domicile et le lieu de travail.
- Intérêts hypothécaires : Les intérêts payés sur les prêts hypothécaires peuvent être déduits.
- Frais de garde d’enfants : Déductions pour les dépenses liées à la garde d’enfants.
Ces informations fournissent un aperçu de la fiscalité suédoise pour l’année 2024. Pour des détails plus précis et des conseils personnalisés, il est recommandé de consulter un conseiller fiscal.
Sources :
Il existe également des secteurs qui jouissent d’une exonération de cette contribution fiscale. C’est le cas notamment de la vente des biens immobiliers, des banques et assurances et du secteur médical, dentaire et de l’aide sociale.
En plus de la TVA, plusieurs autres impôts indirects sont appliqués en Suède. Les plus importants d’entre eux sont :
- L’impôt sur les produits énergétiques
- Les droits de timbre
- La taxe sur les véhicules
- Les droits d’accise sur l’alcool et le tabac
Comment acheter de l’immobilier en Suède ?
Pour l’achat d’un immobilier en Suède, les étrangers bénéficient de l’application de mêmes procédures que pour les locaux. Il n’est pas ainsi nécessaire de demander la citoyenneté pour réaliser une telle acquisition. Une inscription au fisc suédois est tout de même requise pour tous les citoyens de l’UE. Après, il faudrait passer par chacune des étapes suivantes.
Procédures pour acheter un bien immobilier en Suède pour un étranger en 2024
Recherche de propriété :
Les biens immobiliers en Suède peuvent être recherchés via des sites tels que Hemnet. Les filtres de recherche permettent de spécifier les critères comme le type de propriété, le prix et la localisation. Les annonces peuvent être traduites en anglais pour plus de commodité.
Obtention d’un prêt hypothécaire :
Pour obtenir un prêt hypothécaire en Suède, il est nécessaire d’avoir un numéro d’identité suédois et une pré-approbation de prêt (lånelöfte). Les banques suédoises, comme Nordea ou Swedbank, permettent généralement de financer jusqu’à 85 % de la valeur de la propriété. Il est conseillé d’obtenir cette pré-approbation avant de commencer les démarches de recherche de propriété.
Faire une offre et le processus de vente aux enchères :
Une fois la propriété trouvée, vous devez participer à un processus d’enchères. Les offres sont faites via SMS et le processus peut durer de quelques heures à plusieurs jours. Les offres ne sont pas légalement contraignantes jusqu’à la signature du contrat.
Signature du contrat et dépôt :
Lorsque votre offre est acceptée, un contrat est rédigé et un dépôt de 15 % est requis. La signature du contrat et la remise des clés se font rapidement, généralement dans les 14 jours suivant l’acceptation de l’offre.
Frais et coûts associés :
Voici les principaux coûts liés à l’achat d’une propriété en Suède :
- Frais de courtage : Entre 2 % et 5 % du prix d’achat, généralement payés par le vendeur.
- Taxe de transfert (Lagfart) : 825 SEK (environ 70 EUR) + 1,5 % du prix d’achat, payés par l’acheteur.
- Acte hypothécaire (Pantbrev) : 2 % du montant du prêt + 235 SEK (environ 20 EUR).
- Frais de déménagement et de relogement : Varient considérablement en fonction des besoins individuels.
- Inspection de la propriété : Recommandée si non effectuée par le vendeur, coûtant entre 340 et 1 270 EUR.
Coûts estimés en euros :
- Frais de courtage : 2 000 à 5 000 EUR pour une propriété de 100 000 EUR.
- Taxe de transfert : 1 570 EUR pour une propriété de 100 000 EUR.
- Acte hypothécaire : 2 020 EUR pour un prêt de 100 000 EUR.
- Inspection de la propriété : 340 à 1 270 EUR.
Prise de possession :
Après la signature du contrat, la prise de possession de la propriété est généralement immédiate, permettant aux acheteurs de déménager rapidement dans leur nouvelle maison.
Les risques de l’immobilier en Suède
Pour investir en Suède, il faut reconnaître que l’immobilier est le secteur le plus difficilement accessible financièrement.
Le pays se trouve en effet, aux côtés de l’Australie et du Canada, en tête de liste de ceux qui ont connu la plus forte hausse des prix sur leur marché immobilier ces 20 dernières années.
Pourtant, au début des années 1990, la situation était encore tout autre, avec la possibilité pour la majeure partie de ménages d’accéder à la propriété, même en ville.
Mais depuis les années 2000, les choses ont changées et la volonté de redressement d’après crise de subprimes les a encore aggravées. Pourtant, les ménages propriétaires sont encore nombreux à ne pas avoir totalement remboursé leur prêt. Et les non-propriétaires, de leur côté, ont peur de se lancer, pour ne pas se trouver durant des longues années dans une spirale d’endettement intergénérationnelle.
Ce n’est cependant pas le risque auquel s’exposent le plus les investisseurs en immobilier en Suède.
Le secteur de l’immobilier suédois souffre surtout de la disparité démographique nord-sud et ville-campagne.
En effet, plus de 90% des Suédois se concentrent au sud du pays et dans les grandes villes. Pourtant, dans ces dernières, les autorités dirigeantes n’encouragent pas vraiment le développement des projets immobiliers. Conséquence, le pays souffre d’une grave pénurie de logements.
En 2023, la Suède a connu une crise du logement significative, affectant particulièrement les jeunes qui peinent à accéder à la propriété. L’augmentation des prix de l’immobilier, combinée à des conditions économiques difficiles telles que la hausse des taux d’intérêt et l’inflation, a rendu l’achat d’un logement de plus en plus inaccessible pour les jeunes adultes. Environ 80 % des jeunes de 18 à 29 ans n’ont pas accès à la propriété en raison de ces facteurs économiques et de la concurrence accrue sur le marché immobilier.
La situation devrait s’améliorer avant la fin de la décennie, car après de multiples appels des acteurs du monde de l’immobilier, le gouvernement et les autorités locales envisagent la construction de plusieurs centaines de logements. Ceux-ci devront être repartis surtout entre les grandes villes du sud. Ces projets ne sont cependant qu’au début de leur réalisation.
Pour le moment donc, vous devrez croire au miracle pour pouvoir acquérir un bien immobilier en Suède, sauf si vous envisagez une seconde option : acheter dans le nord du pays. Avec une telle option cependant, vous risquez de ne pas trouver des locataires.
Conclusion sur l’immobilier en Suède
À première vue, investir en Suède semble être une bonne idée, les habitants du pays affichant un niveau de vie élevé.
Cependant, les suédois ont des difficultés à avoir accès à la propriété dans de bonnes conditions (surtout les jeunes).
Rien que pour la ville de Stockholm en effet, la liste d’attentes de candidats à l’acquisition et à la location immobilière est constituée de plusieurs dizaines de milliers d’individus.
En 2024,
les prix de l’immobilier en Suède restent élevés.
Les rendements sont faibles.
Je pense qu’il faut voir l’immobilier en Suède uniquement sur l’aspect sécurité du pays, pour du rendement : non.
Pour vous éviter de vous lancer dans une course que vous avez moins de chance de gagner donc, choisissez d’investir dans un pays de l’Union européenne où le coût de la vie et de l’immobilier est encore bon marché. C’est le cas de la Bulgarie.
Et si vous voulez un pays où la qualité de la vie est similaire à celle de la Suède, mais le prix de l’immobilier plus accessible, les USA constitueront un meilleur choix en matière d’immobilier et de rentabilité, notamment dans des villes comme Cleveland et Miami.
