L’encours de crédit dédié à l’immobilier touristique à Hô Chi Minh-Ville a atteint 30 000 milliards de dôngs vietnamiens (VND) à la fin août 2026, soit près de 1,14 milliard de dollars. Cette enveloppe, qui ne représente que 1,9 % du total des crédits immobiliers de la ville, progresse toutefois de 12,5 % sur un an et s’inscrit au cœur d’une stratégie nationale visant à soutenir l’économie réelle tout en freinant la spéculation résidentielle.
Retrouvez le podcast de cet article ci-dessous :
Disclaimer :
Les contenus publiés sur ce site sont fournis à des fins informatives, éducatives et générales. Ils portent notamment sur la gestion de patrimoine, l’investissement immobilier, la finance, la fiscalité et l’organisation patrimoniale. Ils ne constituent en aucun cas un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale, financière ou comptable.
Les informations, analyses, opinions, simulations et exemples présentés sont donnés à titre indicatif et peuvent évoluer en fonction de la réglementation, des conditions de marché et de votre situation personnelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité, de variation de marché, de change ou de contraintes fiscales et réglementaires.
Les stratégies évoquées (investissement immobilier, placements financiers, structuration patrimoniale, optimisation fiscale, diversification internationale, etc.) doivent être analysées au regard de votre profil, de vos objectifs et de votre situation globale. Elles peuvent nécessiter des ajustements spécifiques et un accompagnement adapté.
Avant toute prise de décision, il est recommandé de consulter des professionnels qualifiés (conseiller en gestion de patrimoine, avocat, notaire, expert-comptable ou tout autre spécialiste compétent). L’éditeur et l’auteur déclinent toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base des informations diffusées sur ce site.
Un volant de crédit orienté vers hôtels et restaurants
Selon les données communiquées mi-septembre 2026 par la succursale de la Banque d’État du Vietnam à Hô Chi Minh-Ville, l’essentiel de ces 30 000 milliards de VND est dirigé vers les infrastructures d’accueil touristique. Les prêts destinés à la construction, la rénovation, l’achat ou la location de restaurants et d’hôtels totalisent 18 400 milliards de VND, soit 61,3 % de l’ensemble de l’encours affecté au tourisme.
Ce segment affiche une hausse marquée de +10,7 % par rapport à la fin de 2025 et de +17,7 % sur un an. Cette dynamique traduit un retour des investissements de court et moyen termes vers des actifs générateurs de flux de trésorerie, d’emplois et de valeur ajoutée commerciale, au détriment des opérations purement spéculatives sur le logement.
Les autres segments concernés – complexes balnéaires, zones de villégiature et éco-tourisme – profitent également de cette orientation, dans un contexte où le tourisme a été désigné comme industrie clé pour Hô Chi Minh-Ville en application de la résolution 26-NQ/TW du Bureau politique.
Une réforme réglementaire ciblée pour libérer le financement
Cette accélération du crédit touristique s’appuie sur une décision réglementaire majeure. Par l’instruction 8509/NHNN-CSTT, publiée le 16 septembre 2026, la Banque d’État du Vietnam a modifié temporairement les règles de calcul du crédit immobilier pour toute l’année 2026.
Entre le 1ᵉʳ janvier et le 31 décembre 2026, la croissance du crédit pour les hôtels, restaurants, zones touristiques, éco-parcs et stations balnéaires est exclue des plafonds de croissance du crédit immobilier imposés aux banques commerciales, ce qui concerne directement vingt-cinq grandes banques telles que Vietinbank, Agribank, BIDV, Techcombank, Sacombank et VPBank.
Cette mesure prolonge un dispositif similaire appliqué plus tôt en 2026, qui avait exclu du calcul des quotas les financements destinés au logement social et aux zones industrielles. L’objectif affiché est de distinguer l’« immobilier productif » – lié aux services, générateur de revenus et d’emplois – des créneaux résidentiels surchauffés, soumis à un encadrement plus strict.
Pour les établissements de crédit, cette exemption allège mécaniquement la pression sur leurs ratios d’exposition au secteur immobilier. Elle leur permet de réallouer plus aisément des capitaux vers les projets d’hébergement et de restauration, sans risquer de dépasser les limites globales de croissance du crédit immobilier.
Un soutien à l’économie réelle dans un marché résidentiel en transition
Cette orientation réglementaire intervient alors que le marché résidentiel de Hô Chi Minh-Ville traverse une phase de transition après plusieurs années de flambée des prix. Les autorités monétaires maintiennent une politique de contrôle rigoureux sur le crédit à l’habitat jugé spéculatif, tandis que les coûts d’emprunt restent élevés.
Les banques commerciales appliquent majoritairement des taux effectifs immobiliers entre 11 % et 14 % par an. Bien que de grandes banques publiques comme Vietcombank ou BIDV affichent des taux préférentiels initiaux d’environ 9,6 % à 10,1 %, ces conditions avantageuses ne sont généralement garanties que pendant 6 à 12 mois avant révision.
Dans ce contexte, de nombreux ménages aux revenus moyens sont écartés du marché du crédit, sous l’effet combiné de la hausse du coût de la dette et du renchérissement du prix au mètre carré. Sur le marché des appartements, les produits qualifiés d’« abordables » autour de 2 milliards de VND sont désormais quasi introuvables dans les quartiers centraux.
Demande en berne, transactions sous pression
Les tensions sur le pouvoir d’achat se reflètent dans les indicateurs de demande et de liquidité. En août 2026, les recherches liées à l’immobilier à Hô Chi Minh-Ville ont reculé de 16 % par rapport au mois précédent. Le taux d’absorption des nouveaux appartements, qui mesure la part des unités vendues par rapport à l’offre, s’est replié à 11 % en août, après 16 % en juillet.
La faiblesse de la demande crée un écart entre les attentes des vendeurs et des acheteurs. Les transactions sur le marché secondaire ne se concluent généralement qu’après une baisse de 10 % à 20 % des prix affichés. Les vendeurs restent souvent réticents à ajuster leurs niveaux, ce qui fragmenté le marché où seules les offres les plus flexibles trouvent preneur.
Dans le même temps, les prix de revente des appartements en seconde main ont reculé de manière modérée, de l’ordre de 1 % à 6 % au troisième trimestre 2026. Cette correction reste limitée au regard de la hausse cumulée des dernières années, mais confirme l’entrée du marché dans une phase de consolidation plutôt que de flambée continue.
Sur le marché primaire, les promoteurs multiplient les incitations financières pour séduire des acheteurs devenus prudents : étalement des paiements, prise en charge partielle des intérêts et remises commerciales pouvant atteindre 20 % à 28 % sur certains projets.
Une offre toujours concentrée sur le haut de gamme au centre-ville
La structure de l’offre renforce ces déséquilibres. Dans le centre de Hô Chi Minh-Ville, les lancements de nouveaux projets se raréfient et se concentrent sur les gammes luxe et haut de gamme. Au premier trimestre 2026, environ 1 200 logements seulement ont été mis sur le marché dans cette zone, soit une baisse de 62 % par rapport au trimestre précédent. Parmi ces unités, 72 % relevaient du segment de luxe et 28 % du haut de gamme.
Prix moyen au mètre carré sur le marché primaire dans le centre, un ménage type à deux revenus devrait épargner entre 50 et 85 ans pour acquérir un bien à ce niveau de prix au deuxième trimestre 2026.
Face à cette situation, le quartier de Thu Thiem, dans le district 2, s’affirme comme nouveau pôle central de développement, avec des perspectives d’appréciation annuelles estimées entre 6 % et 9 % – supérieures aux projections de 4 % à 7 % pour le district 1 – et un stock de constructions neuves plus accessible aux investisseurs étrangers.
Déplacement de l’activité résidentielle vers la périphérie
En raison de la cherté du centre, l’activité résidentielle se déporte massivement vers les pôles satellites de l’agglomération. Les provinces voisines de Binh Duong, Dong Nai ou Ba Ria-Vung Tau captent une part croissante de la demande de logements.
Au premier semestre 2026, plus de 6 100 transactions ont été conclues sur le marché élargi de Hô Chi Minh-Ville et de ses environs, avec plus de 7 000 nouveaux logements lancés et une offre globale de 7 738 unités en août 2026, dont seulement 44 % situées dans la ville elle-même, Dong Nai représentant 34 % du stock disponible et Tay Ninh 22 %.
Cette relocalisation de la demande accompagne un changement de comportement des acheteurs, mis en avant notamment lors du salon « Nam Long Experience 2026 », organisé mi-septembre à Hô Chi Minh-Ville. Les analystes de CBRE Vietnam y ont souligné que les ménages privilégient désormais la qualité de vie, l’usage réel du bien et la connectivité future aux infrastructures de transport, quitte à s’éloigner du centre pour trouver des produits plus abordables.
Des réformes juridiques et financières pour assainir le secteur
La réorientation des flux de crédit vers l’immobilier touristique intervient dans un environnement réglementaire profondément remanié. L’année 2026 est la première de mise en œuvre à plein régime de la nouvelle loi sur le logement de 2023 et de la loi foncière de 2024, entrées en vigueur en août 2024. Ces textes, complétés par des décrets d’application et une nouvelle grille des prix du foncier pour Hô Chi Minh-Ville, renforcent notamment les obligations financières initiales des promoteurs, afin de limiter les hausses purement spéculatives et de raccourcir les délais de livraison des projets.
Le gouvernement vietnamien a créé une nouvelle société publique de gestion des actifs des établissements de crédit, dotée d’un capital de 5 000 milliards de VND, via le décret 359/2026/NĐ-CP promulgué le 17 septembre 2026.
Au niveau international, la transparence du marché immobilier vietnamien s’est améliorée. Selon l’indice global de transparence immobilière (GRETI) publié par JLL le 15 septembre 2026, le pays figure parmi les dix marchés ayant le plus progressé entre 2024 et 2026, un signal jugé important pour rassurer investisseurs étrangers et institutions financières.
Enjeux macroéconomiques et perspectives
Sur le plan macroéconomique, les activités commerciales liées à l’immobilier à Hô Chi Minh-Ville ont crû de 5,22 % au premier trimestre 2026, contribuant pour 2,1 % à la progression du produit régional brut. Sur l’ensemble de l’année, l’objectif national de croissance du crédit se situe autour de 16 % à 18 %, avec un cap d’environ 15 % au niveau national.
L’exclusion des crédits touristiques du calcul des plafonds immobiliers soutient la modernisation de l’offre d’hébergement et de restauration, secteurs créateurs de revenus et d’emplois, sans relancer de bulle sur le logement. La sélectivité accrue sur le résidentiel, le déplacement de la demande vers la périphérie et l’essor de nouvelles zones comme Thu Thiem dessinent un marché plus segmenté, où la valeur d’usage et la capacité de génération de flux monétaires deviennent centrales.
Les 30 000 milliards de VND de crédits déjà engagés dans l’immobilier touristique à Hô Chi Minh-Ville illustrent cette nouvelle phase. Ils témoignent d’une tentative de concilier soutien à la croissance, stabilisation financière et lutte contre la spéculation, dans une ville appelée à demeurer l’un des principaux moteurs économiques du Vietnam.
Un projet patrimonial ou une question ? Contactez-nous dès maintenant pour échanger avec un expert en gestion de patrimoine.
