La Banque d’État du Vietnam (SBV) a engagé en 2026 une série de mesures d’encadrement du crédit immobilier visant à contenir la spéculation, protéger les ménages modestes et stabiliser le système bancaire, sur fond de forte hausse des taux d’intérêt et de tensions de liquidité. Cette régulation combine resserrement général du crédit, dispositifs ciblés de soutien au logement social et réformes structurelles du secteur financier.
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Un encadrement strict de la croissance du crédit et de l’exposition immobilière
Au début de l’année 2026, la SBV a fixé un cadre général de croissance du crédit limité à environ 15 % pour l’ensemble du système bancaire. Pour éviter un déploiement trop rapide et déséquilibré des prêts, elle a imposé un contrôle trimestriel : au premier trimestre, chaque établissement n’était pas autorisé à utiliser plus de 25 % de son quota annuel de croissance.
Les banques commerciales ne peuvent pas augmenter leurs encours de prêts immobiliers plus vite que leur croissance globale de crédit calculée fin 2025. But : réorienter les capitaux vers les secteurs productifs de l’économie réelle et limiter les risques de bulle spéculative sur le foncier et l’immobilier haut de gamme.
Cette orientation restrictive intervient alors que le marché immobilier vietnamien connaît de profondes mutations, avec un accès à la propriété de plus en plus dépendant des politiques de logement social, des variations de taux d’intérêt et de l’encadrement du crédit mis en place par la SBV.
Hausse des taux d’intérêt et accès difficile au crédit immobilier
Dans ce contexte de resserrement, le coût du crédit immobilier pour les particuliers a fortement augmenté au cours de l’année 2026. Au cœur de l’été et au début de l’automne, les taux pratiqués sur les prêts immobiliers classiques se sont envolés, atteignant en moyenne entre 12 % et 14 % par an, avec des taux variables grimpant parfois à 15–16 %. À titre de comparaison, des offres promotionnelles de 5 % à 7 % étaient encore proposées en 2025 à de jeunes emprunteurs de moins de 35 ans.
Les grands projets d’infrastructures d’État nécessitant la contribution des banques étaient évalués à 77 milliards de dollars américains à l’été 2026.
Certains grands établissements, comme BIDV et Vietcombank, ont proposé des taux fixes initiaux compris entre 9,6 % et 10,1 %, avant un relèvement possible jusqu’à 13,5–13,9 % sur des maturités de 18 à 24 mois. Dans ce contexte, l’accès au crédit immobilier s’est nettement dégradé pour les ménages, en particulier pour les jeunes urbains, déjà pénalisés par la hausse des prix et la concentration du crédit sur les segments les plus chers du marché.
Face au risque de paralysie d’une partie du secteur immobilier et à la nécessité de soutenir la construction de logements abordables, la SBV a introduit des assouplissements ciblés dans son dispositif de contrôle du crédit.
À partir de juin 2026, 25 grandes banques commerciales sont autorisées à exclure de leurs plafonds de croissance du crédit immobilier les nouveaux prêts destinés au logement social, aux parcs industriels et aux zones de transformation et d’exportation. Ces prêts ne sont plus comptabilisés dans le calcul de l’exposition immobilière, ce qui permet aux établissements d’augmenter leurs engagements vers ces segments jugés prioritaires, sans contrevenir aux limitations globales.
Le 17 septembre 2026, cette logique a été étendue au secteur touristique. Par une instruction officielle (référence 8509/NHNN-CSTT), la SBV a demandé à 25 institutions de crédit de ne plus intégrer, pour l’année 2026, les nouveaux prêts en faveur des hôtels et complexes touristiques (resorts) dans le calcul de la croissance du crédit immobilier. Cette mesure vise à relancer l’investissement dans l’immobilier de loisirs, durement touché par les cycles précédents, tout en maintenant un contrôle sur les segments spéculatifs non prioritaires.
En parallèle, la Banque d’État du Vietnam a mis en place un dispositif de taux préférentiels pour les prêts liés au logement social, conformément à la Résolution n° 33/NQ-CP du gouvernement. Par un texte officiel (5341/NHNN-CSTT), la SBV a fixé, pour la période allant du 1er juillet au 31 décembre 2026, des taux plafonds spécifiques.
Taux préférentiel annuel accordé aux particuliers achetant un logement social, un logement pour travailleurs ou pour les forces armées.
Cependant, le déploiement effectif de ces enveloppes reste lent. Sur une ligne de crédit préférentielle de 145 000 milliards de dongs (environ 5,5 milliards de dollars), seulement 12 440 milliards de dongs avaient été effectivement décaissés à la fin mai 2026, soit environ 8,5 % du total. De cette somme, à peine 1 800 milliards de dongs ont directement profité aux acquéreurs finaux ; la majorité a été orientée vers les promoteurs.
Les banques se montrent réticentes à accorder des prêts à des conditions inférieures à leurs propres coûts de financement de long terme, estimés entre 8 % et 9 %. Ce différentiel négatif les incite à refuser un certain nombre de dossiers présentés par des promoteurs de logement social, ralentissant la mise en œuvre des objectifs publics.
Malgré ces difficultés, le gouvernement maintient des ambitions élevées en matière de logement social. Pour la période 2026–2030, la cible est fixée à 973 471 logements, dont 158 723 pour la seule année 2026. En janvier 2026, l’objectif cumulé de logements sociaux à l’horizon 2030 a même été révisé à la hausse, à 1,14 million d’unités.
Selon un bilan publié fin juillet 2026 par le ministère de la Construction, le programme national avait atteint 77 % de sa cible d’engagement, avec 875 projets représentant 773 457 logements, soit des opérations achevées, en cours ou approuvées. Toutefois, l’offre réellement disponible et abordable reste insuffisante au regard des besoins des travailleurs.
Une étude de l’institut ISEAS publiée fin août 2026 souligne que le modèle actuel de croissance s’appuie largement sur la spéculation foncière et oriente le crédit immobilier vers les biens haut de gamme, au détriment des jeunes ménages urbains, largement exclus de l’accession à la propriété. Face à cette impasse, le ministère de la Construction a annoncé en juin 2026 une réorientation stratégique : la location de longue durée doit devenir l’un des piliers de la politique de protection sociale d’ici 2030, avec un appel aux collectivités locales et aux investisseurs privés à rediriger leurs capitaux vers ce segment.
Réformes structurelles du système bancaire et traitement des créances douteuses
Les efforts de régulation du crédit immobilier s’inscrivent dans un chantier plus large de modernisation et d’assainissement du secteur bancaire. Une part importante des créances douteuses, estimée entre 80 % et 90 %, est adossée à des garanties immobilières. Pour traiter ce stock de prêts non performants, un décret (n° 359/2026/NĐ-CP) a créé une société publique de gestion d’actifs pour les institutions de crédit.
Cette structure, entièrement détenue par l’État et dotée d’un capital social de 5 000 milliards de dongs (environ 190 millions de dollars), est directement supervisée par la SBV. Elle a pour mission de racheter les créances douteuses des banques, de les restructurer et de liquider les garanties immobilières de manière transparente et à des prix de marché. Le décret précise que les emprunteurs dont la dette est transférée à cette structure pourront, s’ils présentent des projets ou plans d’affaires viables, continuer à solliciter de nouveaux crédits auprès des banques, afin d’éviter une exclusion durable de l’accès au financement.
Parallèlement, une décision du Premier ministre confie à la SBV la coordination de 53 tâches spécifiques visant à moderniser le système bancaire et à résoudre les faiblesses des établissements en difficulté à l’horizon 2030, avec pour objectif d’améliorer l’accès au capital pour les entreprises et de renforcer la stabilité financière.
Réformes prudentielles et relâchement ciblé des contraintes de liquidité
Pour soutenir le financement des projets à long terme sans provoquer de surchauffe, la SBV a ajusté plusieurs ratios prudentiels. Par une circulaire datée du 22 juin 2026 (25/2026/TT-NHNN), elle a relevé le plafond de la part des ressources à court terme que les banques peuvent convertir en crédits à moyen et long terme, de 30 % à 40 %. Ce changement facilite le financement de grands projets d’infrastructures, de parcs industriels et de programmes immobiliers nécessitant des périodes de retour sur investissement prolongées.
Les banques ont été autorisées à inclure 20 % des dépôts à terme du Trésor dans leur base de dépôts, libérant ainsi des liquidités supplémentaires, notamment pour les grands établissements publics, et renforçant leur capacité à financer des promoteurs et des projets structurants.
En dépit de ces assouplissements ciblés, la SBV maintient une vigilance élevée contre les risques de surchauffe. En dehors des segments prioritaires (logement social, zones industrielles, tourisme), la règle générale reste que la croissance du portefeuille de crédits immobiliers d’une banque ne doit pas dépasser sa croissance totale du crédit, mesurée par rapport à la fin 2025.
Enjeux de transparence et attractivité pour les investisseurs
L’ensemble de ces mesures de régulation, d’assainissement et de soutien ciblé s’accompagne d’efforts pour améliorer la transparence du marché immobilier vietnamien. Selon l’indice mondial de transparence immobilière (Global Real Estate Transparency Index, GRETI) publié par JLL, le Vietnam figure parmi les dix pays ayant le plus progressé en matière de transparence entre 2024 et 2026. Cette évolution contribue à rassurer les investisseurs étrangers et à stabiliser à long terme les flux de capitaux vers le secteur.
Les stratégies de la Banque d’État du Vietnam en matière de crédit immobilier poursuivent un double objectif économique et social : soutenir la croissance par un investissement ciblé dans les infrastructures et le logement abordable, tout en corrigeant les déséquilibres d’un modèle marqué par la spéculation foncière et la concentration du crédit sur le haut de gamme. Leur réussite dépendra de la capacité des banques à appliquer les politiques de taux préférentiels, de l’efficacité de la nouvelle structure de gestion des créances douteuses et de la mise en œuvre concrète du virage vers le logement locatif à long terme.
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