La fiscalité des plus-values immobilières pour les non-résidents connaît une série d’ajustements techniques qui modifient sensiblement la facture finale lors d’une vente de bien en France. Entre hausse des prélèvements sociaux, durcissement du régime des locations meublées non professionnelles (LMNP) et maintien d’exonérations ciblées, les règles applicables en 2026 dessinent un paysage complexe pour les expatriés et investisseurs étrangers.
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Un principe clair : la France taxe les biens situés sur son territoire
En vertu de l’article 244 bis A du Code général des impôts et des conventions fiscales internationales, la France conserve le droit de taxer les plus-values réalisées lors de la cession d’un immeuble situé sur son territoire, même lorsque le vendeur est non-résident.
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, majoré des frais d’achat et de certains travaux (réel ou forfait). Après abattements pour durée de détention, la plus-value nette imposable est soumise à un impôt sur le revenu de 19 %, auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux variant selon le pays de résidence et le régime de sécurité sociale du vendeur.
Prélèvements sociaux : une hausse ciblée qui pénalise certains non-résidents
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé le taux de la contribution sociale généralisée (CSG) sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %. Cette augmentation porte le taux global des prélèvements sociaux sur ces revenus à 18,6 %, contre 17,2 % auparavant.
Pour les non-résidents affiliés hors Europe (États-Unis, Canada, Émirats arabes unis, par exemple), cette hausse se traduit par une augmentation de la pression fiscale sur les plus-values immobilières. Les prélèvements sociaux sur ces plus-values atteignent désormais 18,6 %, tandis que l’impôt sur le revenu reste fixé à 19 %. Le taux cumulé avant abattements de durée s’élève donc à 37,6 %, contre 36,2 % auparavant.
Les contribuables affiliés à un régime de sécurité sociale d’un État de l’Union européenne, de l’Espace économique européen, de Suisse ou du Royaume-Uni bénéficient du régime de solidarité et supportent une charge globale de 26,5 % composée de 19 % d’impôt sur le revenu et de 7,5 % de prélèvements.
Les résidents fiscaux de France ne subissent pas non plus la hausse sur leurs plus-values immobilières, qui restent soumises à des prélèvements sociaux de 17,2 %. La nouvelle CSG à 10,6 % ne s’applique qu’à d’autres catégories de revenus du capital.
Durée de détention : maintien des seuils d’exonération à long terme
Malgré des débats parlementaires nourris, les règles de fond sur les abattements pour durée de détention n’ont pas été modifiées. Une proposition d’abaisser à 17 ans la période nécessaire pour une exonération totale d’impôt sur le revenu sur les résidences secondaires a été examinée, mais rejetée lors de l’adoption définitive du budget.
Le régime antérieur est donc intégralement maintenu. L’impôt sur le revenu au taux de 19 % s’efface totalement après 22 années de détention continue du bien. Les prélèvements sociaux, qu’ils soient de 7,5 %, 17,2 % ou 18,6 % selon la situation du vendeur, ne disparaissent qu’au bout de 30 ans de détention. Entre l’acquisition et ces échéances, un barème progressif d’abattements réduit la base imposable année après année.
Ces règles s’appliquent aux résidents comme aux non-résidents, sous réserve des différences de taux de prélèvements sociaux et des situations propres aux conventions fiscales.
LMNP : une réforme qui renchérit lourdement la plus-value à la revente
La réforme du régime des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) constitue l’un des tournants majeurs pour les non-résidents ayant investi dans l’immobilier locatif meublé en France. Depuis le 15 février 2025, pour les biens relevant du régime réel, les amortissements pratiqués pendant la période de location doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente.
Le prix d’acquisition historique, base de calcul de la plus-value, est diminué du cumul des amortissements déduits fiscalement, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable, parfois fortement pour les biens détenus longtemps ou très amortis.
La loi de finances pour 2026, via son article 47, a étendu ce principe de réduction du prix d’acquisition aux amortissements pratiqués dans le cadre du nouveau « statut de bailleur privé ». Pour les LMNP classiques, la règle de réintégration reste inchangée et continue de rapprocher le traitement des particuliers de celui appliqué aux professionnels en matière de plus-values.
Pour les investisseurs non-résidents titulaires d’un parc de logements meublés, cette modification peut bouleverser les arbitrages patrimoniaux : l’avantage procuré par l’amortissement pendant la phase de location est en grande partie « rattrapé » au moment de la cession.
Exonération de la résidence principale et abattement de 150 000 € : des soupapes pour les expatriés
Plusieurs dispositifs d’exonération spécifiques s’appliquent aux non-résidents, sous des conditions strictes, et peuvent réduire sensiblement la facture fiscale lors de la vente d’un bien français.
Lors du départ à l’étranger, la cession de l’ancienne résidence principale en France peut être totalement exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux si le logement constituait effectivement la résidence principale avant le transfert du domicile fiscal. Pour en bénéficier, la vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit celle du départ. Durant cet intervalle, le bien ne doit ni être loué, ni occupé à titre gratuit par des tiers. La jurisprudence admet toutefois que des locations très ponctuelles ne remettent pas en cause l’exonération, à condition que le propriétaire conserve la libre disposition effective du bien en dehors de ces périodes.
Au-delà de ce délai, ou lorsque le bien ne constituait pas la résidence principale, un autre dispositif permet une exonération partielle. Prévu par l’article 150 U II 2° du CGI, il autorise une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable, utilisable en une seule fois par contribuable. Y ont droit les personnes physiques ressortissantes d’un État de l’Union européenne, de l’Espace économique européen ou d’un pays lié à la France par une convention d’assistance administrative incluant une clause de non-discrimination.
Pour bénéficier de ce régime, le vendeur doit avoir été domicilié fiscalement en France de manière continue pendant au moins deux ans avant la cession. Sauf exception, la vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le départ. Cette limite temporelle disparaît toutefois si le contribuable dispose librement du logement depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant la vente. Ce mécanisme concerne en pratique surtout les anciens résidents devenus expatriés, qui conservent un pied-à-terre en France.
Conventions fiscales : sécuriser la répartition du droit d’imposer
Les conventions fiscales bilatérales jouent un rôle central dans la fiscalité des non-résidents en répartissant le droit d’imposer entre la France et l’État de résidence du vendeur, afin d’éviter les doubles impositions.
Un projet de nouvelle convention franco-belge, signé fin 2021 mais encore en attente de ratification complète, entérine le principe selon lequel la France conserve la possibilité de taxer non seulement les immeubles détenus directement par des résidents belges, mais aussi les cessions de parts de sociétés civiles immobilières (SCI) à prépondérance immobilière. Cette orientation confirme la position de l’administration française, déjà validée par le Conseil d’État.
La convention avec les Émirats arabes unis illustre une autre configuration. Elle attribue à la France le droit exclusif de taxer les biens et sociétés immobilières situés sur son territoire. Un résident français installé à Dubaï ou Abou Dhabi qui revend un appartement en France se trouve ainsi redevable en France de l’intégralité de l’impôt sur la plus-value, au taux global de 37,6 % pour un non-résident hors Europe, sous réserve des abattements pour durée de détention ou des éventuelles exonérations spécifiques.
Représentant fiscal : une obligation persistante au-delà de 150 000 €
Pour garantir la collecte de l’impôt lors des ventes réalisées par des non-résidents, la législation impose, dans certains cas, le recours à un représentant fiscal accrédité. Cette structure, souvent une société spécialisée, vérifie le calcul de la plus-value et se porte garante du paiement auprès de l’administration.
Aucune désignation n’est requise si le vendeur réside dans un État de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen, si le prix de cession ne dépasse pas 150 000 €, ou si la plus-value est intégralement exonérée en raison d’une détention supérieure à 30 ans.
En dehors de ces hypothèses, notamment pour les résidents du Royaume-Uni, de Suisse, des États-Unis ou du Moyen-Orient réalisant des ventes au-delà de 150 000 €, la désignation d’un représentant fiscal reste obligatoire. Les honoraires de ce dernier, prélevés le plus souvent par l’intermédiaire du notaire chargé de la transaction, viennent s’ajouter au coût global de l’opération.
Un cadre stabilisé mais exigeant pour les non-résidents
La combinaison de ces règles – hausse ciblée des prélèvements sociaux pour certains non-résidents, maintien de la durée de détention pour l’exonération, durcissement du traitement des amortissements LMNP et dispositifs d’exonération conditionnels – aboutit à un cadre fiscal dense et techniquement exigeant.
Le taux d’impôt sur le revenu est de 19 %, auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux variables selon la situation du cédant. Pour optimiser la fiscalité, les non-résidents doivent intégrer la durée de détention, le mode de location, le pays de résidence et le calendrier de cession.
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