La loi de finances 2026, numérotée 2026‑103 et publiée au Journal officiel en février, rebat en profondeur les cartes de la fiscalité immobilière en France. Derrière l’objectif affiché de répondre à la crise du logement et de consolider les comptes publics, une mesure concentre l’attention des professionnels : la création d’un nouveau statut de bailleur privé, dit dispositif « Jeanbrun », qui remplace le Pinel et modifie radicalement la manière de soutenir l’investissement locatif.
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Un nouveau statut de bailleur privé au cœur du dispositif
La principale innovation fiscale du Budget 2026 est la mise en place d’un mécanisme d’amortissement pour les locations nues, connu sous le nom de dispositif « Jeanbrun » ou plan « Relance Logement ». Entré en vigueur le 21 février 2026, il s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.
Contrairement au Pinel, le propriétaire peut désormais déduire chaque année de ses revenus fonciers une fraction de la valeur de son bien, via un taux d’amortissement lié au niveau de loyer pratiqué. L’objectif : maintenir l’incitation à investir tout en liant l’avantage fiscal à la durée réelle de location et à l’effort sur les loyers.
Le champ d’application est large mais encadré. Le dispositif couvre les logements situés dans des immeubles collectifs, qu’ils soient neufs ou anciens à condition que des travaux d’amélioration ou de rénovation énergétique représentent au moins 30 % du prix d’acquisition. Le bien doit être loué vide, en tant que résidence principale du locataire, pour une durée minimale de neuf ans. Les loyers sont plafonnés selon trois catégories – intermédiaire, social et très social – et la location à un membre de la famille proche est explicitement exclue.
Des taux d’amortissement variables selon le type de loyer
Le mécanisme d’amortissement introduit par la loi de finances 2026 est structuré autour de taux et de plafonds distincts, qui conditionnent l’intérêt économique de l’opération pour les investisseurs.
Pour les logements neufs, trois niveaux sont prévus : un taux annuel de 3,5 % pour les loyers dits intermédiaires, 4,5 % pour les loyers sociaux et 5,5 % pour les loyers très sociaux. Ces pourcentages s’appliquent sur une base valorisée (jusqu’à 80 % du prix du bien selon la doctrine fiscale), mais sont limités par des plafonds de déduction : 8 000 euros par an pour les logements en loyer intermédiaire, 10 000 euros pour les logements sociaux et 12 000 euros pour les logements très sociaux.
Pour les biens anciens bénéficiant d’un programme de travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat, les taux sont légèrement plus faibles : 3 % pour les loyers intermédiaires, 3,5 % pour les loyers sociaux et 4 % pour les loyers très sociaux, avec un plafonnement de l’ensemble des amortissements à 10 700 euros par an.
L’une des ruptures majeures avec les dispositifs antérieurs réside dans la suppression des zonages géographiques. Là où le Pinel réservait l’avantage fiscal à des secteurs définis comme tendus, le nouveau statut de bailleur privé s’applique sur tout le territoire français, permettant en théorie de soutenir l’offre locative au‑delà des grandes métropoles.
Une réforme inscrite dans une stratégie plus large sur le logement
Le dispositif « Jeanbrun » s’inscrit dans un cadre budgétaire plus large, visant à la fois à répondre aux tensions sur le marché locatif et à accélérer la rénovation énergétique du parc. Le gouvernement a confirmé la progression programmée des interdictions de location pour les logements les plus énergivores, en particulier pour les logements classés F à compter du 1er janvier 2028, tout en renforçant les aides destinées aux travaux.
L’enveloppe de MaPrimeRénov’ a été fixée à 3,6 milliards d’euros, avec une montée en puissance des certificats d’économie d’énergie (CEE) pour limiter le coût budgétaire pour l’État, visant environ 150 000 gestes de rénovation ponctuels et 120 000 rénovations globales.
En parallèle, le mécanisme de déficit foncier « bonifié » a été nettement renforcé. Le plafond d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global, lorsqu’ils proviennent de travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un logement du statut de « passoire thermique », a été porté de 10 700 à 21 400 euros par an dans la loi, et certains dispositifs permettent, sous conditions, de monter jusqu’à 40 000 euros de déduction annuelle pour des travaux. Ce levier fiscal est présenté comme un complément à l’amortissement du statut de bailleur privé pour orienter l’investissement vers la performance énergétique.
Vacance locative, mutations et fiscalité locale : d’autres leviers activés
Au‑delà de l’incitation à investir dans le locatif neuf ou ancien rénové, la loi de finances 2026 cherche à agir sur la remise sur le marché des logements vacants et sur les recettes des collectivités.
Une taxe unique sur les logements vacants, la TVLH (taxe sur la vacance des locaux d’habitation), a été créée pour fusionner les dispositifs existants (TLV et THLV) à compter du 1er janvier 2027. Dans les zones dites tendues, elle s’appliquera aux logements inoccupés depuis plus d’un an, avec un taux de 17 % la première année d’imposition, porté à 34 % la seconde. L’objectif affiché est de simplifier la collecte et de renforcer la pression fiscale sur les longues périodes de vacance, afin de remettre des biens sur le marché locatif.
Le gouvernement autorise les départements à augmenter les DMTO jusqu’au 31 mars 2028 ; 87 départements ont déjà relevé leur taux départemental de 4,50 % à 5,00 %, portant le taux global dans l’ancien à 6,32 % au lieu de 5,81 %, mais les primo-accédants achetant leur résidence principale restent exonérés et conservent un taux de 5,81 %.
Concernant la taxe foncière, l’exécutif a précisé en juillet que la révision cadastrale liée à la prise en compte de certains « éléments de confort » ne se traduirait pas par une hausse automatique et généralisée. La décision d’actualiser les valeurs cadastrales restera laissée au choix des communes et intercommunalités volontaires.
Meublé, plus‑values et transmission : les lignes rouges maintenues
Si le Budget 2026 marque une inflexion sur la location nue, il n’a pas conduit à une refonte globale de la fiscalité immobilière. Les débats parlementaires ont été nourris, mais plusieurs pistes de durcissement ont finalement été écartées.
Le régime des plus-values immobilières des particuliers reste inchangé sur les grandes lignes. L’échelle d’exonération en fonction de la durée de détention est maintenue : exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention et exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Une proposition visant à ramener le délai pour l’exonération d’impôt de 22 à 17 ans a été abandonnée. De même, le principe d’exonération de la résidence principale a été confirmé, sans condition de durée minimale de détention, même si les règles encadrant la notion d’occupation continue ont été resserrées pour éviter les montages abusifs.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), très surveillé par les investisseurs, a globalement été préservé dans la loi de finances 2026. Le droit d’amortir le bien dans le cadre du régime réel BIC demeure, mais plusieurs ajustements réduisent la rentabilité nette, notamment la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus‑value lors de la revente pour certaines locations meublées, et la hausse des prélèvements sociaux sur les plus‑values LMNP de 17,2 % à 18,6 %. Les résidences gérées (étudiantes, seniors, EHPAD) restent toutefois exclues de cette réintégration.
Avec le resserrement du Pacte Dutreil immobilier, l’exonération de 75 % des droits de mutation exige des structures une véritable activité opérationnelle. Les montages de simple détention passive de patrimoine immobilier sont davantage ciblés. Ce contexte s’accompagne de discussions sur de nouvelles réformes des droits de donation et de succession, regroupées sous l’intitulé de travail « Transmissions 2027 ».
Une politique fiscale sous tension, entre crise du logement et contraintes budgétaires
Ces réformes interviennent dans un contexte de déficit public élevé et de crise persistante de la construction. Le secteur du bâtiment alerte sur la chute des mises en chantier et réclame des mesures complémentaires. La Fédération française du bâtiment a qualifié le prochain projet de loi de finances de « budget de la dernière chance » pour la filière, en demandant notamment l’extension du dispositif « Jeanbrun » aux maisons individuelles neuves, le maintien et l’élargissement du prêt à taux zéro aux logements anciens en outre‑mer, ainsi qu’un assouplissement officiel des règles d’octroi de crédit du Haut Conseil de stabilité financière.
La loi de finances 2026 instaure un nouveau régime d’amortissement attractif pour les bailleurs privés acceptant des loyers encadrés et un engagement de durée, tout en renforçant la pression sur les logements vacants détenus longtemps et en augmentant les droits de mutation dans la plupart des départements. Les prochains arbitrages sur la fiscalité des meublés, de l’IFI et des successions détermineront s’il s’agit d’un ajustement ponctuel ou du début d’une recomposition durable de la fiscalité immobilière française.
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