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Investissement immobilier au Costa Rica : comment investir dans l’immobilier au Costa Rica ?

Immobilier au Costa Rica

Pourquoi et comment investir au Costa Rica ? Dans ce guide je vous propose de vous dévoiler pourquoi des investisseurs choisissent d’investir dans l’immobilier au Costa Rica, comment investir sur ce marché porteur, les meilleures zones géographiques pour investir au Costa Rica ainsi que les pièges (ou les risques) à éviter pour investir dans l’immobilier au Costa Rica.

Disclaimer : Tout investissement comporte un risque de perte de capital partiel ou total. Les performances passées ne préjugent en rien des performances futures. Les données chiffrées dans cet article sont susceptibles d’évoluer dans le futur, il est de votre responsabilité de surveiller l’évolution des statistiques avant toute prise de décision financière. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de quinze années d’expérience.

Pourquoi investir dans l’immobilier au Costa Rica ?

Immobilier au Costa Rica

1 – Une force de travail jeune et qualifiée

Malgré sa petite taille, le Costa Rica est largement en avance sur ses voisins régionaux en termes d’éducation. Le pays s’est récemment distingué par ses investissements massifs dans le domaine de l’éducation publique. Aujourd’hui le pays compte plus de 6147 écoles ainsi que 50 universités. L’enseignement secondaire est obligatoire au Costa Rica et la couverture de l’école primaire est désormais nationale.

La main-d’œuvre qualifiée et productive du Costa Rica incite les entreprises et les investisseurs internationaux à venir s’installer au Costa Rica. Cela encourage bien sûr l’entreprenariat.

2 – La fiscalité au Costa Rica

Bon à savoir :

Une personne est considérée comme résidente fiscale si elle séjourne, de manière continue ou discontinue, plus de 183 jours au Costa Rica au cours d’une même période fiscale.

On distingue plusieurs impôts au Costa Rica :

  • l’impôt sur le revenu sur les revenus salariaux
  • l’impôt sur le revenu pour les travailleurs indépendants
  • l’impôt sur les sociétés
  • la TVA
  • ainsi que diverses taxes (dividendes, intérêts,…).

L’impôt sur le revenu varie entre 0 et 25% en fonction des revenus perçus par la personne (source).

Le revenu des sociétés est imposé à un taux de 30 %.

3 – Des accords de libre-échange

87% des exportations au Costa Rica sont couvertes par des accords de libre-échange. Le Costa Rica a mis en place un programme d’incitations destiné aux investisseurs. La création de zones franches favorise l’implantation d’entreprises internationales. Les entreprises bénéficient notamment d’une exonération des droits de douane ou de divers impôts (taxe sur les dividendes, impôt sur les bénéfices, impôt sur les intérêts, timbres, impôt sur le revenu).

4 – Des infrastructures en voie de modernisation

Globalement, les infrastructures du Costa Rica sont dans un bon état.

La route principale qui traverse le pays du nord au sud est la Panaméricaine. Cette route est en bon état, et elle permet de relier le Costa Rica au Nicaragua et au Panama. Les routes secondaires sont également en bon état.

L’aéroport international Juan Santamaría se situe à Alajuela, à 20 km au nord-ouest de San José. Il est desservi par les principales compagnies aériennes internationales.

Le Costa Rica possède deux ports principaux : Puerto Limón, sur la côte Caraïbe, et Puntarenas, sur la côte Pacifique. Des ferries relient Puntarenas à Golfito et Puerto Caldera.

Mais il y a encore beaucoup à faire. A titre de comparaison, le Costa Rica se classe à la 71 éme place pour son niveau de développement pour les infrastructures, loin derrière d’autres pays d’Amérique latine.

Le gouvernement local a bien conscience que la modernisation de ses infrastructures peut attirer des investisseurs. Le gouvernement local prévoit donc le développement de grands projets d’infrastructure. Ces projets comprennent notamment la construction d’autoroutes, des ponts, des routes, la modernisation des aéroports et des ports, l’amélioration du système des eaux usées ainsi que la réhabilitation du système ferroviaire.

5 – Une qualité de vie remarquable

Le Costa Rica accueille chaque année plus de 2 millions de touristes. Et ce n’est pas pour rien ! Les touristes viennent profiter d’un cadre de vie idéal : l’atmosphère est très détendue, les gens sont très ouverts d’esprit et tolérants, la nourriture y est excellente et la population locale est amicale et bienveillante vis à vis des étrangers.

6 – Un coût de la vie faible

Le coût de la vie au Costa Rica est globalement largement inférieur à la moyenne européenne. Le prix des besoins élémentaires, comme l’alimentation, le transport ou l’habillement, sont moins élevés qu’en France. Toutes les dépenses liées à la vie sociale, comme les divertissements ou les restaurants, sont également moins élevées.

L’immobilier au Costa Rica reste cependant assez cher, notamment dans les grandes villes du pays. Les services publics, comme l’eau ou l’électricité, sont également assez chers.

Exemple de prix dans la capitale du pays (San José) :

Dans la capitale du pays : San José, le site Numbeo (spécialisé dans les comparaisons internationales) estime qu’un couple avec 2 enfants devrait dépenser environ 2350 euros par mois (contre 3042 euros par mois à Toulouse).

Internet (fibre optique) : 49 euros par mois

Appartement : entre 400 et 1200 euros par mois

Prix de l’immobilier (au m²) : entre 1350 et 1900 euros

Frais de base (électricité, chauffage, climatisation, eau, ordures) pour un appartement de 85 m² : 63 euros par mois

Comment investir dans l’immobilier au Costa Rica ?

Comment investir dans l’immobilier au Costa Rica ?

Est-ce qu’un étranger peut acquérir une propriété immobilière au Costa Rica?

Un étranger a le droit d’acquérir une propriété immobilière au Costa Rica sans aucune restriction. Vous pouvez acquérir la propriété en nom propre ou bien par l’intermédiaire d’une société (holding).

Quelle est la procédure pour acquérir un bien immobilier au Costa Rica ?

La procédure d’acquisition d’une propriété immobilière au Costa Rica est plus longue et plus complexe qu’en France. Une fois que vous avez trouvé la propriété que vous souhaitez acquérir, il faut ensuite formuler par écrit une offre d’acquisition au vendeur. Si celui-ci est d’accord avec les termes de votre offre, vous pouvez ensuite demander à votre avocat spécialisé dans le droit immobilier de rédiger un contrat de vente en bonne et due forme. Sauf disposition contraire, il est d’usage de verser un premier acompte d’un montant minimal de 10% de la valeur de la propriété sur un compte bloqué.

L’achat d’un bien peut se faire en nom propre, ou par l’intermédiaire d’une société costaricienne (comme une SA ou une SRL par exemple). Il est parfaitement envisageable de partager la propriété avec des membres de votre famille (épouse, enfants).

Quel est le montant des impôts fonciers au Costa Rica ?

Les impôts fonciers sont relativement faibles au Costa Rica. En devenant le propriétaire d’un bien immobilier, il vous faudra régler la taxe foncière annuelle d’un montant de 0,25% de la valeur de la propriété enregistrée.

Exemple :

Pour une propriété d’une valeur enregistrée de 250 000 euros, il vous faudra donc acquitter une taxe annuelle d’un montant de 625 euros.

La taxe de luxe : un montant compris entre 0,10 et 0,25%

En revanche, il faut savoir que les propriétés luxueuses sont également soumises à une taxe de luxe dont le montant varie entre 0,10 et 0,25% en fonction de la taille et des caractéristiques de votre propriété.

Comment vérifier si le titre de la propriété au Costa Rica est bien valide ?

Toutes les propriétés immobilières au Costa Rica doivent être enregistrées auprès du Registre Public (connu sous le nom de Registro). Il est bien sûr formellement déconseillé d’acquérir une propriété non enregistrée auprès du Registro. Il est aussi indispensable de consulter un professionnel juridique au Costa Rica afin de sécuriser la transaction immobilière. Celui-ci sera ainsi en mesure de déterminer si la propriété immobilière est associée à une hypothèque ou à une quelconque restriction empêchant la transaction.

Est-ce qu’il est possible d’emprunter des fonds auprès d’une banque au Costa Rica ?

Pour un acheteur étranger, il est très compliqué d’emprunter des fonds auprès d’une banque costaricienne. C’est presque impossible pour un non-résident.

Certains vendeurs peuvent par contre vous accorder un échéancier de paiement dont les conditions peuvent être négociées. Il existe plusieurs structures permettant le financement par le propriétaire du bien qui protège aussi bien le vendeur que l’acheteur. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.

Où acheter dans l’immobilier au Costa Rica ?

Où acheter dans l’immobilier au Costa Rica ?

Bon à savoir :

Les meilleurs endroits pour investir dans le marché immobilier au Costa Rica sont la vallée centrale et la côte nord du Pacifique. Ces régions offrent le meilleur potentiel d’appréciation et offrent la meilleure qualité de vie.

1 – Investir dans l’immobilier au Costa Rica dans la ville de Santa Ana

Ville de Santa Ana au Costa Rica la nuit

La ville est située dans la province de la capitale San José. Il s’agit d’une petite ville avec une population totale de seulement 11 320 habitants (2011). Beaucoup d’expatriés apprécient cette ville en raison de son calme et de sa qualité de vie. 

Santa Ana connaît actuellement une croissance spectaculaire. Ce qui n’a rien de surprenant dans la mesure où le marché immobilier de la ville est l’un des marchés les plus prometteurs du pays. Le marché reste encore globalement très peu développé, ce qui signifie qu’il existe donc des opportunités d’investissement dans le secteur. La croissance économique, l’afflux de touristes et de retraités ainsi que la stabilité de la situation politique sont également des facteurs qui contribuent à accroître l’attractivité de cette petite ville auprès des investisseurs potentiels.

2 – Le district d’Escazu dans la province de San José

District d'Escazu au Costa Rica

Le district d’Escazu est situé dans la province de San José. Il s’agit d’un petit district puisqu’il ne concentre qu’une population de seulement 11 984 habitants (2011). De plus en plus d’entreprises et de projets résidentiels s’installent dans ce district. C’est désormais l’une des zones les plus recherchées par les expatriés pour vivre au Costa Rica.

Le marché immobilier de cette ville connaît une croissance spectaculaire et il devrait normalement continuer à croître dans les années à venir. Le marché immobilier de ce district offre des opportunités d’investissement pour tous les investisseurs qui souhaitent acquérir une propriété dans une zone en pleine croissance.

3 – La municipalité de Puerto Viejo dans la province de Limón

Plage de Puerto Viejo au Costa Rica

La ville de Puerto Viejo est une destination exceptionnelle au Costa Rica. Cette petite municipalité est située dans la province de Limón. Elle est réputée pour ses plages et son atmosphère de fête. Les plages sont calmes et agréables une bonne partie de l’année, et elles sont très connues de la communauté des surfeurs.

Cette ville a un gros potentiel touristique et elle offre un potentiel important au niveau de l’immobilier au Costa Rica. La ville profite d’un climat tropical (donc chaud et humide). Les températures y sont cependant constantes une bonne partie de l’année.

4 – Manuel Antonio et la ville voisine Quepos

Ville de Quepos au Costa Rica

La ville de Quepos et le parc national naturel Manuel Antonio sont des destinations touristiques incontournables au Costa Rica. La ville de Quepos est située à seulement 3 heures de route de la capitale du Costa Rica (à environ 165 km de distance par autoroute). Toute la région est réputée pour ses nombreuses activités touristiques et sportives (pêche, natation, plongée sous-marine,…).

Les deux principales plages sont Manuel Antonio Beach et Espadilla Sur Beach. La plage de Manuel Antonio est principalement connue pour ses vues spectaculaires sur l’océan Pacifique avec des couchers de soleil extraordinaires, tandis que la plage Espadilla Sur est davantage réputée pour son sable léger et ses sports nautiques. Ce sont des plages idéales pour se détendre, surfer, pratiquer de la plongée sous-marine ou bien simplement nager. 

On y trouve plein de petits hôtels nichés dans les collines de la forêt tropicale, mais aussi des restaurants, des bars, des boutiques ou encore des galeries.

Les risques et les pièges à éviter en investissant dans l’immobilier au Costa Rica

Les risques et les pièges à éviter en investissant dans l’immobilier au Costa Rica

1 – Attention aux squatteurs

Le squat reste un problème majeur pour les investisseurs souhaitant investir dans l’immobilier au Costa Rica ! Heureusement, le squat est extrêmement rare au Costa Rica dans les régions développées du pays. Le Costa Rica dispose cependant d’une loi locale, connue sous le nom de “Droit des squatteurs”, qui protège tous les squatteurs qui vivent et qui occupent une propriété depuis de nombreuses années. Si vous ne résidez pas sur place, il est donc formellement conseillé de payer un gardien pour vérifier régulièrement la propriété afin de vous assurer qu’aucune personne n’y vit sans autorisation.

2 – Les risques d’inondation

Les inondations sont très fréquentes au Costa Rica pendant la saison des pluies. C’est clairement un risque à prendre en compte avant d’investir dans l’immobilier au Costa Rica. Les inondations peuvent être soudaines et parfois violentes. Elles peuvent notamment causer des dommages matériels importants à votre propriété, et elles peuvent également rendre l’accès à votre bien impossible (ce qui entraînera donc une perte de revenus).

Bon à savoir :

Les propriétés immobilières situées en bordure de fleuves, rivières ou de lacs présentent un risque d’inondation plus élevé. Méfiez-vous également des propriétés situées à proximité des rivières ou des fleuves dont le lit est peu profond, car ce type de propriétés présente aussi un risque d’inondation plus élevé. Les terrains situés en contrebas d’une vallée sont également à risques. On vous recommande vivement de consulter les cartes satellites afin d’y découvrir toutes les surfaces d’eau environnantes susceptibles d’entraîner une éventuelle inondation.

On vous recommande fortement d’inspecter scrupuleusement la propriété afin d’y détecter d’éventuels signes d’inondation. Pour cela, consultez l’historique des inondations de la région, demandez conseil auprès de la population locale et identifiez sur une carte tous les éléments à risque (rivière, fleuve, lac, vallée, montagne).

La souscription d’une assurance-logement est de toute façon indispensable pour assurer votre propriété immobilière contre les dommages causés par les inondations. Mais n’oubliez pas qu’une propriété sensible aux risques d’inondations entraînera bien sûr des tarifs d’assurance plus élevés.

3 – Le risque de tremblement de terre

Les tremblements de terre sont fréquents au Costa Rica. L’année 2022 n’est pas encore achevée, et à ce jour, le Costa Rica a déjà été frappé par 22 séismes. Heureusement, aucun d’entre eux n’a été violent, mais les sismologues estiment qu’un tremblement de terre majeur frappe le Costa Rica une fois par décennie.

La plupart des séismes sont inoffensifs pour l’être humain, mais même des petites secousses peuvent causer des dommages matériels importants à votre propriété : apparition de fissures, affaiblissement de l’isolation thermique de l’habitation, difficulté pour ouvrir les portes et les fenêtres, fuites et divers autres dégâts matériels. Ce sont typiquement le type de dégât difficile à détecter au premier coup d’œil. Une inspection par un professionnel est indispensable avant d’investir dans l’immobilier au Costa Rica.

4 – La saison des pluies = DANGER

La saison des pluies dure de novembre à avril au Costa Rica. Les pluies sont intenses durant cette période. Elles peuvent aussi provoquer des dégâts non négligeables à votre propriété. Avant d’acheter un bien immobilier au Costa Rica, demandez à un professionnel d’inspecter la propriété afin de s’assurer que celle-ci (et les propriétés voisines) sont bien drainées et que l’eau ne risque pas de s’accumuler. Vérifiez également si vous constatez des moisissures ou d’autres traces visibles de dégradations. Vérifiez également l’état de la route et son niveau d’entretien : une route d’accès mal entretenue par la municipalité risque de se dégrader et de rendre l’accès à votre propriété impossible une bonne partie de l’année (soit une perte de revenus locatifs pour vous).

Les fortes précipitations sont courantes au Costa Rica, mais il est important d’évaluer les éventuelles réparations nécessaires avant d’acheter un bien immobilier au Costa Rica.

5 – Glissements de terrain

Les glissements de terrain sont fréquents au Costa Rica. Certaines régions sont plus exposées à d’autres à ce risque. Généralement, les propriétés immobilières situées à proximité d’une montagne ou d’une colline présentent un risque plus important de coulées de boue. Un glissement de terrain peut bien sûr causer des dommages irréversibles à votre propriété immobilière. Avant d’investir dans l’immobilier au Costa Rica, il est indispensable de s’assurer que la propriété n’est pas sensible à ce type de risque (consultez donc les données historiques, déceler d’éventuels signes d’érosion).

6 – Le titre de propriété

Bon à savoir :

La loi du Costa Rica exige que tous les documents relatifs à une propriété immobilière soient systématiquement enregistrés auprès du registre national de la propriété immobilière (selon l’article 460 du code civil costaricien). Chaque propriété dispose donc de son propre numéro d’enregistrement. Il est possible de consulter directement sur Internet la base de données des registres de propriété à partir de ce numéro d’identification.

Avant d’investir dans l’immobilier au Costa Rica, il est indispensable de vérifier le titre de propriété. Demandez donc au propriétaire le numéro d’identification de la propriété. Ce numéro va vous permettre de consulter l’historique complet de la propriété : l’identité du propriétaire, son emplacement, les hypothèques en cours, ainsi que la situation fiscale de la propriété.

7 – Confiez les démarches à des professionnels

La sécurité des transactions immobilières n’est pas aussi bonne que dans des pays plus développés comme la France ou le Canada par exemple. L’assistance d’un professionnel de l’immobilier au Costa Rica est fortement recommandée pour sécuriser l’achat de votre propriété. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.

8 – Le plan cadastral

Le Costa Rica compte de nombreuses zones protégées. Tout comme en France, et dans de nombreux pays développés, il existe des zones résidentielles et des zones agricoles sur lesquelles vous n’aurez bien évidemment pas le droit de construire. Avant d’investir dans l’immobilier au Costa Rica, on vous recommande de consulter le registre national pour découvrir si votre future propriété immobilière est située dans une zone résidentielle et si il existe d’éventuelles restrictions.

Conclusion : Faut-il investir dans l’immobilier au Costa Rica ?

Le Costa Rica reste globalement un pays très attractif au niveau économique. La main-d’œuvre locale est qualifiée et assez abordable, ce qui favorise les investissements étrangers. Le secteur touristique est également très dynamique avec plus de 2 millions de touristes en année pleine. Le pays est absolument magnifique avec plusieurs plages réputées. La vie locale y est agréable et la population locale très accueillante.

Le marché immobilier au Costa Rica est peu attractif : il faut compter au moins 1 000 euros par mètre carré et le taux de rendement locatif est faible. Les risques sont importants : tremblement de terre, inondation, dégâts liés aux intempéries, squatteur, glissement de terrain,… Il est important d’être bien conseillé pour finaliser efficacement la transaction immobilière. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.

D’autres pays offrent des opportunités d’investissement uniques, comme la Bulgarie ou encore les USA. 

La Bulgarie reste encore à ce jour le pays le plus pauvre de l’Union Européenne. Beaucoup d’investisseurs y investissent et bien sûr la hausse des prix dans le secteur immobilier est spectaculaire (voir mon dossier à ce sujet).

Les USA offrent des perspectives d’investissement incroyables : on constate une hausse des prix supérieure à 17% dans certaines villes américaines (voir ce dossier pour en savoir plus).

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Qui suis-je

Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

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