Les propriétaires bailleurs sont au cœur d’une profonde évolution réglementaire en matière d’assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO). Entre clarification des obligations légales, nouveaux droits en cas de refus d’assurance et hausse marquée des primes liée aux risques climatiques, le cadre de protection des bailleurs se renforce, mais à un coût plus élevé.
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Copropriété : une obligation d’assurance qui se durcit
Pour les logements situés en copropriété, l’assurance liée au statut de Propriétaire Non-Occupant n’est plus seulement une précaution : elle est imposée par la loi. En application de la loi ALUR, codifiée à l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire, qu’il occupe ou non son logement, doit au minimum souscrire une garantie de responsabilité civile.
Cette couverture indemnise les dommages corporels ou matériels causés à des tiers (voisins, locataires, syndic) par le logement, comme une fuite d’eau ou une rambarde défectueuse. Le bailleur ne peut plus la considérer comme un simple complément de l’assurance du locataire, mais comme une obligation autonome qui lui incombe directement.
En cas de manquement, le syndic dispose d’un pouvoir de contrainte. Après une mise en demeure restée infructueuse, il peut souscrire une assurance au nom et pour le compte du copropriétaire défaillant. La prime correspondante est alors imputée sur les charges de ce dernier, assortie d’une majoration légale de 10 %. Cette pénalité vise à décourager tout défaut de couverture qui risquerait d’exposer l’ensemble de l’immeuble.
Maisons individuelles : une protection toujours facultative mais fortement conseillée
Pour les maisons ou immeubles individuels qui ne relèvent pas de la copropriété, aucune disposition ne rend l’assurance PNO légalement obligatoire. Le propriétaire bailleur reste libre de ne pas souscrire de contrat spécifique pour son bien.
L’absence de couverture d’assurance PNO expose le propriétaire à des risques financiers considérables. Cette assurance protège le bâtiment pendant les périodes de vacance locative, lorsque le bien est inoccupé entre deux baux, ou lorsque le locataire n’est pas assuré ou insuffisamment couvert. Elle prend en charge certains dommages structurels comme incendie, dégâts des eaux ou événements climatiques qui ne seraient pas assumés par l’assurance du locataire, y compris lorsque le logement est vide.
Dans les faits, la frontière entre obligation et nécessité économique se resserre : même si la loi n’impose rien pour les maisons individuelles, la recommandation est de plus en plus insistante, particulièrement dans les zones exposées aux risques climatiques.
Nouvelles protections pour les bailleurs face aux refus d’assurance
La montée des sinistres climatiques a entraîné une multiplication des refus de souscription ou de renouvellement de contrats, notamment dans les copropriétés dégradées ou situées en zones à risques. Pour y répondre, la loi n° 2026-403 de simplification de la vie économique a profondément remanié le rôle du Bureau Central de Tarification (BCT).
Le bureau central de tarification (BCT) peut imposer à un assureur de couvrir un risque obligatoire sur la base de cet article du Code des assurances.
La même possibilité est ouverte aux locataires pour leur assurance multirisque habitation obligatoire, ainsi qu’aux propriétaires qui contractent une assurance pour le compte de leur locataire. Cette saisine devient un outil clé pour éviter qu’un logement, pourtant soumis à une obligation légale de couverture, ne demeure sans assurance en raison de refus successifs du marché.
L’assureur doit informer par écrit le demandeur de son droit de recours devant le BCT en cas de refus de souscription, et détailler les modalités pratiques. Le BCT statue sous trois mois maximum.
Parallèlement, les résiliations unilatérales par les assureurs font l’objet d’un encadrement plus précis. Toute décision de résiliation à l’initiative de l’assureur sur un contrat de dommages doit désormais être motivées de manière systématique. Cette exigence de justification est étendue aux personnes morales, notamment les sociétés civiles immobilières (SCI) ou structures de gestion qui détiennent des logements loués. Pour les propriétaires bailleurs, ce renforcement de l’information réduit les résiliations « sèches », peu explicites, et ouvre la voie à des contestations mieux argumentées.
Résiliation infra-annuelle : une nouvelle flexibilité pour les bailleurs professionnels
La même loi de simplification de la vie économique introduit une avancée notable pour les propriétaires bailleurs organisés en structures professionnelles. Le dispositif de résiliation infra-annuelle, qui permet de mettre fin à un contrat d’assurance à tout moment après la première année, sans frais ni pénalités, est élargi aux contrats de dommages souscrits par les micro-entreprises et les PME.
Les SCI à caractère professionnel et autres structures (familiale, entreprise individuelle, société de gestion) peuvent désormais résilier librement leur contrat d’assurance PNO après un an d’ancienneté, comme les particuliers, sous conditions d’éligibilité.
Dans un contexte de hausse généralisée des tarifs, cette flexibilité devient un levier essentiel pour maîtriser les charges d’assurance. Les bailleurs peuvent mettre en concurrence les offres et adapter plus rapidement leurs garanties (franchises, plafonds, options) sans attendre l’échéance annuelle traditionnelle.
Climat, « Cat Nat » et flambée des primes : une pression accrue sur les bailleurs
L’ensemble du marché de l’assurance habitation, incluant les contrats PNO, est soumis en 2026 à une forte pression tarifaire. Les primes augmentent en moyenne de 5 % à 11 % par rapport à l’année précédente, soit une progression particulièrement marquée sur un poste de charges déjà sensible pour les propriétaires.
Cette hausse s’explique en grande partie par la multiplication des sinistres climatiques : sécheresses et mouvements de terrain (retrait-gonflement des argiles), inondations, tempêtes et épisodes de grêle. Le coût annuel moyen de ces événements atteint environ 6 milliards d’euros pour les assureurs en France, pesant lourdement sur l’équilibre technique des contrats.
La réforme du régime des catastrophes naturelles a fait passer la surprime obligatoire de 12 % à 20 % de la prime de base pour tous les contrats de dommages aux biens. Cette hausse, appliquée dès 2025, produit son plein effet en 2026 sur tous les avis d’échéance et renouvellements reçus par les propriétaires et locataires.
Selon les estimations, cette majoration de la surprime Cat Nat représente en moyenne de 17 à 41 euros supplémentaires par an et par contrat. Pour les bailleurs, cette évolution se combine avec le renchérissement des coûts de reconstruction et de réparation, alimentant une spirale haussière qui pèse sur la rentabilité locative.
Coût moyen et garanties incluses : ce que couvre réellement l’assurance PNO
Malgré ces hausses, les montants moyens observés donnent une indication claire de l’effort financier demandé aux propriétaires bailleurs. Pour un appartement situé en copropriété, la prime annuelle d’une assurance PNO se situe généralement entre 114 et 168 euros, soit l’équivalent d’environ 10 à 14 euros par mois. Des offres d’entrée de gamme, limitées aux garanties minimales, peuvent débuter autour de 32 à 40 euros par an.
Le coût annuel moyen de l’assurance multirisque habitation pour les locataires est d’environ 114 euros.
Si seule la responsabilité civile est obligatoire en copropriété, la plupart des contrats PNO vont bien au-delà de ce socle. Ils intègrent généralement des garanties en cas d’incendie, de dégâts des eaux ou d’événements climatiques, ainsi que la garantie « recours des locataires ». Cette dernière intervient lorsque le bien subit un sinistre imputable à un défaut d’entretien relevant du propriétaire, et que les occupants se retournent contre lui pour obtenir réparation. En revanche, la Garantie Loyers Impayés (GLI), destinée à sécuriser les revenus locatifs en cas de défaillance du locataire, reste un produit distinct, optionnel ou adossé à un contrat séparé.
Déductibilité fiscale : un amortisseur face à la montée des charges
Sur le plan fiscal, les règles en vigueur offrent aux propriétaires bailleurs un levier pour atténuer l’impact de la hausse des primes. Pour les contribuables imposés au régime réel, les cotisations d’assurance PNO, de même que les primes liées aux garanties complémentaires comme la GLI, sont entièrement déductibles des revenus fonciers.
Les primes d’assurance sont déductibles à 100 % des revenus fonciers, sous réserve de les déclarer correctement à la ligne 223 du formulaire n° 2044, ce qui réduit le revenu net imposable et compense partiellement l’augmentation des charges d’assurance.
Un cadre plus protecteur, mais une vigilance accrue pour les bailleurs
Entre obligation renforcée d’assurance en copropriété, nouvelles voies de recours en cas de refus de couverture, droits élargis à la résiliation en cours d’année et hausse marquée des tarifs, l’assurance PNO se trouve au centre d’un équilibre délicat entre protection des bailleurs, sécurité des occupants et soutenabilité économique.
Les propriétaires non-occupants doivent désormais composer avec un environnement plus normé, plus exigeant en termes de conformité, mais aussi plus protecteur face aux dérives du marché assurantiel. Le recours au Bureau Central de Tarification et la faculté de résiliation infra-annuelle constituent des contrepoids importants à la hausse des risques climatiques et aux tensions tarifaires.
Propriétaires non-occupants
Dans ce contexte, la compréhension précise des obligations légales, des garanties souscrites et des dispositifs fiscaux associés devient un enjeu central pour tout propriétaire bailleur souhaitant sécuriser son patrimoine immobilier sans voir sa rentabilité durablement érodée.
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