La réglementation des locations à usage de résidence principale va profondément évoluer entre l’automne 2026 et le début de 2027. Contrats-types modifiés, nouvelle clause de résiliation automatique pour impayés, prise en compte des règles sur les locations touristiques, taxation renforcée des logements vacants et ajustements sur la prévention des expulsions vont redessiner le cadre des baux non meublés, mais aussi des locations meublées et des colocations avec bail unique.
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Un contrat de location entièrement remanié
Un décret publié au Journal officiel le 7 juillet 2026 (décret n° 2026-596) révise en profondeur le contrat-type instauré en 2015 pour les baux à usage de résidence principale. Ce modèle de contrat, obligatoire pour les locations nues, meublées et les colocations avec bail unique, intègre désormais plusieurs dispositions issues de textes récents, notamment la loi « anti-squat » de 2023 et la loi Le Meur de 2024.
À compter du 1er octobre 2026, toutes les locations signées ou renouvelées devront utiliser cette nouvelle version du contrat, qui se caractérise par trois grandes nouveautés.
Une clause résolutoire automatique en cas d’impayés
La première évolution majeure est la formalisation expresse de la clause résolutoire automatique pour impayés. Issue de la loi dite Kasbarian de juillet 2023, cette clause devient un élément standard du contrat-type.
La résiliation de plein droit du bail est possible en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Elle s’applique six semaines après un commandement de payer par huissier resté sans effet. Depuis la réforme de 2023, ce délai a été réduit de deux mois à six semaines.
La haute juridiction (Cour de cassation) a toutefois rappelé que cette clause ne peut jouer si le logement n’est pas décent, ce qui maintient un garde-fou en faveur des locataires lorsque le bien ne respecte pas les normes minimales d’habitabilité.
Mention de la « servitude de résidence principale »
Deuxième changement, le contrat-type prévoit désormais une rubrique dédiée à la « servitude de résidence principale », créée par la loi Le Meur du 19 novembre 2024. Certaines communes peuvent instaurer, par leur document d’urbanisme, un dispositif réservant une partie du parc à l’habitation principale, afin d’encadrer les locations touristiques de type plateformes en ligne.
Dans les communes concernées, le bail doit préciser que le logement est réservé à un usage exclusif de résidence principale. Tout manquement du locataire, comme une sous-location saisonnière, peut entraîner la résiliation automatique du contrat, faisant du bail un outil de contrôle des locations de courte durée.
Faciliter les échanges pour prévenir les expulsions
Troisième nouveauté, plus discrète mais symbolique : le contrat-type comprend désormais un champ facultatif permettant de renseigner les numéros de téléphone portable du bailleur et du locataire. L’objectif affiché est d’accélérer les échanges en cas de difficulté et, autant que possible, de prévenir l’escalade vers la procédure d’expulsion. Cette mesure, qui sera pleinement opérationnelle à partir du 1er janvier 2027, s’inscrit dans une logique de prévention des crises d’impayés plutôt que de simple sanction.
Gestion des impayés et aides au logement : un tournant en 2027
Le même décret du 6 juillet 2026 ne se contente pas de moderniser le contrat-type. Son article 2 modifie également le Code de la construction et de l’habitation en matière de gestion des situations d’impayés pour les bénéficiaires de l’aide personnalisée au logement (APL).
À partir du 1er janvier 2027, si un locataire bénéficiaire d’aides au logement est manifestement incapable de payer ses charges, l’APL sera maintenue par défaut même après résiliation du bail et transformation en occupant sans titre. Seule une décision expresse de suspension notifiée par la CCAPEX pourra interrompre le versement.
Cette évolution vise à éviter que la rupture du bail ne s’accompagne immédiatement d’une coupure des aides, aggravant la précarité et compliquant les solutions de relogement. Elle renforce par ailleurs le rôle de la CCAPEX comme instance pivot pour arbitrer la poursuite ou non des aides en fonction de la situation concrète du ménage et des perspectives de régularisation.
Une nouvelle taxe sur les logements vacants
En parallèle des modifications contractuelles, la loi de finances pour 2026 simplifie la fiscalité applicable aux logements vacants. À compter du 1er janvier 2027, une taxe unique, la Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation (TVLH), remplace deux dispositifs existants : la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).
La taxe sur les logements vacants (TVLH) s’applique aux logements habitables non meublés inoccupés. En zone tendue, un an de vacance suffit ; ailleurs, deux ans si la commune a choisi d’appliquer la taxe.
Le taux de base est fixé à 17 % de la valeur locative cadastrale la première année de taxation, puis 34 % à partir de la deuxième année consécutive. Les collectivités locales auront la possibilité de majorer ces taux, jusqu’à un plafond de 60 %. Le produit de la taxe sera directement affecté aux budgets des collectivités territoriales concernées.
L’objectif est double : lutter contre la rétention de logements en incitant financièrement les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché locatif, et offrir aux communes un levier supplémentaire pour agir sur la vacance dans des contextes de tension sur l’offre.
Vers un renforcement durable de l’encadrement des loyers
Au-delà des mesures déjà adoptées, les débats parlementaires laissent entrevoir de nouveaux durcissements pour 2027, notamment sur l’encadrement des loyers. Expérimental depuis la loi ELAN de 2018 et en vigueur dans plusieurs grandes agglomérations, ce dispositif devait théoriquement prendre fin à la fin de l’année 2026.
Les travaux visent à pérenniser le mécanisme avec un encadrement plus strict : interdiction du complément pour les logements de 14 m² ou moins, plafonnement à 20 % du loyer de référence, et possibilité pour le locataire de le contester à tout moment du bail au lieu des trois premiers mois actuels.
Parallèlement, de nouvelles collectivités se préparent à mettre en œuvre l’encadrement des loyers pour 2026-2027, parmi lesquelles des intercommunalités franciliennes comme Grand-Orly Seine Bièvre, mais aussi des métropoles comme Marseille, Rennes, Nantes ou encore Annemasse. Le dispositif d’encadrement, initialement limité à quelques grandes villes, pourrait ainsi se généraliser dans une part croissante du parc locatif urbain.
Avertissements au locataire : des règles plus strictes attendues
Plusieurs réformes annoncées pour 2027 visent par ailleurs à encadrer plus étroitement les congés donnés par les propriétaires à leurs locataires. Trois axes principaux se dessinent.
D’abord, l’instauration d’un droit de préemption du locataire en location meublée lorsque le bailleur souhaite reprendre le logement pour le vendre. Cette mesure alignerait le régime des locations meublées sur celui des baux non meublés, où un tel droit de priorité à l’achat existe déjà.
Le locataire obtiendrait plus de droits pour exiger des preuves de la sincérité d’un congé (reprise pour habiter ou mise en vente). L’objectif est de limiter les congés de complaisance qui permettent d’évincer un occupant pour relouer à un prix plus élevé.
Enfin, un cadre spécifique doit être créé pour les congés donnés en vue de travaux d’amélioration énergétique. La loi entend clarifier les conditions dans lesquelles un bailleur pourra mettre fin au bail pour entreprendre des travaux lourds destinés à améliorer le diagnostic de performance énergétique (DPE), dans un contexte où l’exigence de rénovation des « passoires thermiques » se renforce.
Un équilibre à trouver entre protection des locataires et attractivité du parc
L’ensemble de ces mesures, effectives entre fin 2026 et début 2027, transforme en profondeur la relation locative en France. La systématisation de la clause résolutoire pour impayés et la prise en compte des servitudes de résidence principale répondent aux préoccupations des propriétaires face aux impayés et aux détournements des logements vers la location touristique. À l’inverse, le maintien par défaut des aides au logement en cas de difficultés, le renforcement des garanties contre les congés abusifs et la montée en puissance de la prévention des expulsions traduisent une volonté de mieux protéger les ménages fragiles.
L’encadrement des loyers et son durcissement resteront au centre de l’agenda politique en 2027
Les prochains mois seront déterminants pour préciser les contours définitifs de ces réformes et mesurer leur impact sur l’équilibre entre l’attractivité de l’investissement locatif et la sécurisation du parcours résidentiel des locataires.
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