La taxe d’habitation reste une réalité bien concrète pour les propriétaires de résidences secondaires en 2025, alors même qu’elle a disparu pour toutes les résidences principales depuis 2023. Entre nouvelles obligations déclaratives, possibles majorations dans les zones tendues et échéances de paiement resserrées, les quelque 3 à 3,7 millions de résidences secondaires en France sont directement concernées.
Retrouvez le podcast de cet article ci-dessous :
Disclaimer :
Les contenus publiés sur ce site sont fournis à des fins informatives, éducatives et générales. Ils portent notamment sur la gestion de patrimoine, l’investissement immobilier, la finance, la fiscalité et l’organisation patrimoniale. Ils ne constituent en aucun cas un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale, financière ou comptable.
Les informations, analyses, opinions, simulations et exemples présentés sont donnés à titre indicatif et peuvent évoluer en fonction de la réglementation, des conditions de marché et de votre situation personnelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité, de variation de marché, de change ou de contraintes fiscales et réglementaires.
Les stratégies évoquées (investissement immobilier, placements financiers, structuration patrimoniale, optimisation fiscale, diversification internationale, etc.) doivent être analysées au regard de votre profil, de vos objectifs et de votre situation globale. Elles peuvent nécessiter des ajustements spécifiques et un accompagnement adapté.
Avant toute prise de décision, il est recommandé de consulter des professionnels qualifiés (conseiller en gestion de patrimoine, avocat, notaire, expert-comptable ou tout autre spécialiste compétent). L’éditeur et l’auteur déclinent toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base des informations diffusées sur ce site.
Une taxe maintenue pour les résidences secondaires
La réforme de la taxe d’habitation, engagée en 2018 et achevée au 1er janvier 2023, a supprimé définitivement cet impôt pour l’habitation principale de tous les contribuables, quels que soient leurs revenus. Mais elle n’a pas touché la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale (THRS), qui reste intégralement due en 2025.
Cette taxe locale, régie par le Code général des impôts, s’applique à tout logement meublé qui n’est pas la résidence principale de son occupant. Elle concerne les maisons, appartements, ainsi que leurs dépendances proches (garage, place de stationnement, cave) si elles sont mises à disposition et situées dans un rayon d’un kilomètre.
Le critère déterminant est la situation au 1er janvier de l’année d’imposition : la personne qui dispose ce jour-là du logement meublé comme résidence secondaire est redevable de la taxe, qu’elle en soit propriétaire, usufruitier ou locataire à l’année.
2025 : déclarations obligatoires et nouveau suivi des résidences secondaires
Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires, particuliers comme sociétés civiles immobilières ou usufruitiers, ont l’obligation de déclarer l’occupation de chacun de leurs biens immobiliers à l’administration fiscale via le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI) sur impots.gouv.fr.
Pour chaque logement, le propriétaire doit préciser s’il s’agit d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un bien vacant, en indiquant l’occupant réel au 1er janvier. Un même foyer fiscal ne peut déclarer qu’une seule résidence principale, celle habitée plus de huit mois par an. Les autres logements sont automatiquement considérés comme résidences secondaires. En cas de changement de résidence principale, la déclaration doit être actualisée en ligne.
Pour la campagne 2025, les propriétaires doivent déclarer tout changement de leur situation (survenu entre le 2 janvier 2024 et le 1er janvier 2025) au plus tard le 30 juin 2025. Un retard, une omission ou une erreur peut entraîner une amende de 150 € par bien. L’administration fiscale applique un « droit à l’erreur » et encourage une régularisation rapide.
Autre nouveauté, la déclaration de revenus 2025 (sur les revenus 2024) intègre un volet spécifique « Location d’une résidence secondaire ». Les personnes qui occupent ou louent une résidence secondaire doivent y mentionner l’adresse du logement, ses références cadastrales et l’identité de son propriétaire, dans la limite de dix résidences déclarables en ligne. Les contribuables qui déposent encore une déclaration papier sont, pour cette année, dispensés de cette nouvelle obligation.
Comment est calculée la taxe d’habitation sur les résidences secondaires
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances. Cette valeur correspond au loyer théorique annuel que le bien pourrait produire sur le marché, déterminé par l’administration en fonction de la surface, des caractéristiques (nombre de pièces, équipements) et de la localisation. Elle est révisée chaque année, notamment en fonction de l’évolution des prix.
Pour le calcul de la taxe foncière, la valeur locative cadastrale subit d’abord un abattement forfaitaire de 50 % pour couvrir les frais (gestion, assurance, entretien, réparations). Le résultat de cette déduction est ensuite multiplié par les taux d’imposition, qui sont votés annuellement par la commune et l’intercommunalité, pour déterminer le montant final dû.
Contrairement à la résidence principale, aucune réduction ni abattement spécifique n’est accordé pour les résidences secondaires. Le montant final dépend donc étroitement de la taille et de la qualité du logement, de son implantation géographique et des taux locaux.
En 2024, le montant moyen de taxe d’habitation payé pour une résidence secondaire a atteint 1 125 euros, en hausse de plus de 100 euros par rapport à l’année précédente, signe d’un alourdissement progressif de la facture, entre revalorisation des bases et décisions des collectivités.
Majoration en zone tendue : jusqu’à 60 % de supplément
Dans les communes classées en « zone tendue » – c’est-à-dire dans un bassin urbain de plus de 50 000 habitants où l’offre de logements ne suffit pas à couvrir la demande, ou où la part de résidences non principales est particulièrement élevée –, les conseils municipaux peuvent décider d’appliquer une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Ce dispositif, créé pour lutter contre la pénurie de logements, permet de surtaxer de 5 % à 60 % la part communale de la taxe. La commune doit délibérer avant le 1er octobre pour une application l’année suivante.
Nombre de communes ayant décidé d’appliquer une surtaxe foncière pour l’année 2025.
Les régions les plus concernées sont Auvergne-Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Occitanie, Nouvelle-Aquitaine et l’Île-de-France, territoires où la pression immobilière et la présence de résidences secondaires sont particulièrement fortes.
Exemples chiffrés de l’impact d’une majoration
Le mécanisme de majoration peut fortement alourdir la facture. À titre d’illustration, pour un bien dont la valeur locative retenue pour le calcul est de 8 000 euros, avec un taux communal de 20 % et une majoration de 30 %, la taxe de base s’élève à 1 600 euros, et la surtaxe à 480 euros, soit un total de 2 080 euros.
Dans une ville littorale telle que La Rochelle, pour une valeur locative de 6 000 euros et un taux de 20 %, la taxe atteint 1 200 euros. En cas de surtaxe de 60 %, le montant grimpe à 1 920 euros.
Pour une valeur locative identique de 4 200 euros, une commune appliquant un taux de 26,3 % et une majoration de 60 % génère une facture de 1 767,36 euros. En comparaison, une autre commune avec un taux de 27,6 % mais sans surtaxe aboutit à une facture de 1 159,20 euros, illustrant ainsi les écarts importants dus aux politiques fiscales locales.
Cas d’exonération de la majoration, mais pas de la taxe
Dans certains cas limités, les propriétaires peuvent demander à être exonérés de la seule surtaxe (5 % à 60 %), tout en restant redevables de la taxe de base. Trois grands motifs sont prévus :
– contraintes professionnelles obligeant à résider ailleurs que dans la résidence considérée,
– entrée en établissement spécialisé (EHPAD, maison de retraite, établissement de soins de longue durée) tout en gardant l’usage exclusif de l’ancien domicile,
– impossibilité de transformer la résidence secondaire en résidence principale pour une cause indépendante de la volonté du propriétaire (logement inhabitable, par exemple).
La demande doit être adressée par réclamation écrite au service des impôts du lieu de situation du bien.
Exonérations et cas particuliers pour certains contribuables
Si les résidences secondaires ne bénéficient pas des abattements accordés aux résidences principales, quelques situations ouvrent droit à une exonération totale ou à des allègements.
Règles fiscales applicables au logement quitté lorsqu’une personne entre en EHPAD ou établissement de soins
Le lieu d’hébergement en établissement de soins ou EHPAD devient la résidence principale à compter de l’année suivant l’admission.
L’ancienne résidence principale, devenue résidence secondaire, est exonérée de taxe d’habitation à ce titre, à condition qu’elle ne soit pas mise en location.
Les autres résidences secondaires détenues par la personne restent soumises à la taxe d’habitation.
Les Français rapatriés après une expatriation contrainte (par exemple à la suite d’un appel officiel à quitter un pays ou d’une opération de rapatriement) peuvent, sous conditions, être exonérés de la taxe sur le logement qui constituait leur résidence principale en France avant leur départ. Une réclamation spécifique est nécessaire.
Dans les zones « France Ruralités Revitalisation » (ZFRR), les communes et intercommunalités auront, à partir de 2026, la possibilité d’exonérer certaines formes d’hébergement comme les meublés de tourisme classés ou les chambres d’hôtes, à condition d’avoir délibéré avant le 1er octobre 2025. Une demande via le formulaire 1205-GD (Cerfa n°13567*02) doit alors être adressée au centre des impôts compétent avant le 1er mars de l’année d’application. Ce dispositif doit être étendu à l’ensemble des communes à compter de 2027 pour ces types de locations touristiques.
Enfin, certaines personnes âgées de plus de 60 ans ou en situation de handicap, sous conditions de ressources, peuvent bénéficier d’exonérations spécifiques lorsque leur seule résidence en dehors d’un établissement spécialisé est imposée comme résidence secondaire. Les plafonds de revenus pris en compte sont actualisés chaque année.
Autres taxes et enjeux financiers liés aux résidences secondaires
Au-delà de la taxe d’habitation, les propriétaires de résidences secondaires restent soumis à la taxe foncière et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, sans exonérations comparables à celles existant parfois pour les résidences principales.
La détention d’une résidence secondaire a des conséquences fiscales distinctes de la résidence principale. Pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), sa valeur est déclarée intégralement, sans bénéficier de l’abattement de 30 % applicable à la résidence principale. De plus, en cas de vente, la plus-value réalisée sur une résidence secondaire est généralement imposable, contrairement à celle de la résidence principale qui est totalement exonérée.
En parallèle, la capacité des collectivités à majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires dans les zones tendues fait de cet impôt un outil important de politique du logement, au cœur des débats sur la tension immobilière dans les grandes villes et les territoires touristiques.
Échéances de paiement et contestation en cas d’erreur
Pour 2025, les avis de taxe d’habitation sur les résidences secondaires sont envoyés par l’administration fiscale au cours du dernier trimestre. Les contribuables n’ont aucune démarche spécifique à accomplir pour recevoir leur avis, si ce n’est s’être conformés à leurs obligations déclaratives.
La date limite de paiement est fixée au 15 décembre 2025. En cas de règlement dématérialisé, un délai supplémentaire de cinq jours est accordé. Pour ceux qui ont opté pour le prélèvement à l’échéance, le débit interviendra le 29 décembre 2025. Le non-respect de la date limite peut entraîner une majoration d’environ 10 % du montant dû.
Si vous recevez un avis de taxe d’habitation à tort, par exemple pour un logement considéré à tort comme résidence secondaire, vous pouvez déposer une réclamation. Adressez-vous au service des impôts compétent via la messagerie sécurisée d’impots.gouv.fr ou par courrier. L’administration pourra rectifier la situation après examen des justificatifs prouvant l’occupation à titre de résidence principale, tels que des factures d’énergie, une attestation de scolarisation ou un contrat de travail.
Dans un contexte de durcissement des contrôles et d’augmentation des montants en jeu, une déclaration exacte du statut des logements apparaît désormais comme un enjeu financier majeur pour les propriétaires de résidences secondaires.
Un projet patrimonial ou une question ? Contactez-nous dès maintenant pour échanger avec un expert en gestion de patrimoine.
