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Plovdiv la ville historique de la Bulgarie

Plovdiv la ville historique de la Bulgarie
par cyril jarnias - le 17 janvier 2021

Plovdiv en Bulgarie la ville historique à découvrir

En Bulgarie, on ne doit pas oublier la ville de Plovdiv car quand on parle d’investissement immobilier, on a tendance à penser à seulement deux villes : Sofia la capitale et Varna le long de la mer noire.

 Mais pourquoi cette ville bulgare attire les bulgares et les touristes?

Cela est dû non seulement au prix de l’immobilier qui reste plus abordable qu’en Europe occidentale, mais aussi à la richesse de son patrimoine historique.

La ville est en effet la plus ancienne encore habitée sur le vieux-continent actuellement, étant chargée de pas moins de 6000 ans d’histoire. Elle a su par ailleurs préserver une partie de son passé marqué par des influences romaines, thraces, nyzantines, ottomanes et bien évidemment bulgares.

Visiter ou mieux investir en immobilier à Plovdiv constitue ainsi, en quelque sorte, un moyen de profiter d’une cité historique de premier ordre qui a été par ailleurs élue en 2019 Capitale européenne de la culture.

Avant de visiter ou investir dans cette capitale historique, il est important de mieux connaître la ville à travers notamment sa géographie, son histoire et ses incontournables. Nous parlerons ensuite des prix des logements à Plovdiv.


Sommaire Plovdiv :

  1. Position géographique en Bulgarie
  2. Histoire de la ville
  3. Que visiter à Plovdiv
  4. Où se loger?
  5. Prix de l’immobilier à Plovdiv
  6. Conclusion.

géographie Plovdiv

1. Position géographique en Bulgarie et climat

Plovdiv est la deuxième ville de Bulgarie après Sofia, dont elle est distancée de seulement 150 km. Elle se trouve sur les bordures de la rivière Marica et occupe la partie sud de la plaine de Plovdiv qui, de son côté, constitue la partie ouest de la plaine de Thrace. La ville est ceinte, entre autres, par Sredna Gora au nord-ouest au nord-ouest et Rhodopes au sud. Elle est le cœur d’une zone métropolitaine ayant 101km2 de superficie pour 340 000 habitants. En termes de densité de population donc, Plovdiv occupe le premier rang dans le pays avec ses près d’habitants 3400 habitants au km².

Plovdiv est sise sur un terrain incluant six parcelles de syénite ou quartiers désignés notamment par leurs habitants sous le nom générique de tepeta : Bunardžik, Sahat, Džendem, Taksim, Nebet et Džambaz. Les trois derniers constituent le cœur de la ville et son centre historique. Malgré son appellation de ville aux 7 collines, Plovdiv n’en compte, depuis le début du XXe Siècle, que 6, après la destruction du plus petit d’entre eux, la Markovo Tepe. Les plus importantes entre les 6 collines restantes sont Nebettépé, Taximtépé et Djambaztépé.

Si l’immobilier à Plovdiv intéresse beaucoup de monde, son climat n’y est pas étranger. Les habitants de la ville profitent en effet d’un climat tempéré. Ce dernier leur permet de profiter  notamment d’un été chaud et ensoleillé où la température peut monter à 33°C, voire plus, notamment de juillet à août. L’hiver peut y être tout de même très froid avec une température pouvant descendre à -3°C de décembre à Mars.

À Plovdiv, la moyenne en termes d’humidité relative est de 73% avec un pic à 86% en décembre et un plancher de 62% en août. Les mois de mai et juin sont les mois où il y a le  plus de précipitations, avec une moyenne de 66,2 mm. Les journées sont, par contre, plus sèches en août, avec une précipitation moyenne de seulement 31 mm. Chaque hiver, la ville peut être couverte, en moyenne, par 2 à 4 cm de neige. Ses habitants ont tout de même déjà vécu des journées hivernales avec 70 cm de neige, voire plus. On note également, au cours de cette saison, la fréquence des brumes, notamment en bordure de la rivière Marica.

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histoire Plovdiv

2. Histoire de la ville Plovdiv

De nombreuses fouilles ayant été réalisées ces dernières décennies sur place permettent de le confirmer. Plovdiv est bel et bien la ville la plus ancienne connue actuellement sur le vieux-continent. Plusieurs de ces fouilles ont en effet permis de trouver des traces prouvant qu’elle était déjà un centre urbain fortifié de haute importance dès la période mycénienne, soit à la fin du deuxième millénaire avant notre ère. Les Thraces lui ont donné le nom d’Eumolpias. De nombreux historiens s’accordent cependant à dire que le site actuel de la ville avait déjà occupé au moins 2 milliers d’années auparavant.

Acheter de l’immobilier à Plovdiv, c’est se donner l’occasion de profiter d’une ville-carrefour entre de nombreuses civilisations. Cela n’est pas étonnant sachant que l’histoire de la cité a été marquée par de nombreuses dominations et de libération par de nombreux royaumes et empires historiquement puissants, à commencer par celui des Macédoniens. En 342 avant J.C en effet, la ville tombe sous les assauts de la troupe de Philippe II de Macédoine, père d’Alexandre le Grand. En hommage en son conquérant, son nom a été changé en Philippopolis.

Plovdiv retrouve son indépendance plus tard tout en faisant partie des royaumes thraces, une indépendance qu’elle perdra après son intégration à l’Empire romain. Ce dernier lui donna une nouvelle appellation : Trumontium, qui veut dire ville des trois collines. Il lui octroya également un statut de haute importance, celui de capitale provinciale de Thrace. C’est là qu’a commencé réellement son rayonnement à travers le vieux continent pour plusieurs siècles.

Les Romains en faisaient notamment un carrefour important pour leurs expéditions vers l’Est de l’empire. Cela ne devrait pas étonner sachant que Plovdiv se trouvait sur la plus grande route militaire de la péninsule balkanique, une route du nom de Via Militaris. Cette localisation lui a permis de vivre son âge d’or. En son sein, on trouvait, à l’époque, des bâtiments publics, des théâtres, de thermes et des mausolées. Les nombreux vestiges visibles jusqu’à maintenant sont les témoins de cette antiquité glorieuse de la ville. C’est le cas notamment du théâtre, un monument qu’on connaîtra encore plus dans une autre section sur les incontournables de la ville.

Les premières traces d’installation Slaves dans la cité rayonnante date du milieu du VIe siècle, mais elle a gagné rapidement en ampleur, si bien que les Slaves en deviennent majoritaires un siècle après. C’est de toute évidence donc qu’en 815 Plovdiv devient bulgare. Elle n’en restait cependant pas moins convoitée par les Byzantins qui en disputaient la domination avec les Bulgares durant plusieurs siècles. Cette rivalité a cependant pris fin après la conquête de la ville par l’Empire ottoman en 1364.

Le nom « Plovdiv » n’a été utilisé pour la première fois pour désigner la ville qu’au XVe Siècle. Il est tout de même tiré de l’un de ses noms antiques : Pulpudeva pour le Byzantins et Paldin pour les Slaves. La domination Ottoman a duré 5 siècles et n’a pris fin qu’après un mouvement national bulgare dont Plovdiv en était le centre. La libération du Zoug des ottomans ne s’est pas faite cependant sans sang versé, bien au contraire. Elle a nécessité une sanglante bataille de Plovdiv dont les locaux en sont sortis vainqueurs face à la puissance empire en 1878.

Malgré l’établissement de la nouvelle principauté de Bulgarie après cette victoire cependant, Plovdiv et sa région  de Roumélie orientale ont préféré préserver leur indépendance. Il faut attendre l’année 1885 pour que cette région rejoigne la Bulgarie, après des longues négociations pour la réunification du pays. Sur la place de la Réunification, se trouvant au centre de la ville, il y une statue commémorant cet évènement de haute importance de la Bulgarie. À cette époque, Plovdiv était une ville accueillant environ 33 500 habitants répartis entre Bulgares (45%), Grecs (2(%), Turcs (21%), Juifs (6%) et Arméniens (3%).

Plovdiv a joué également un rôle important dans une autre lutte de libération, celle consistent à chasser les communistes au pouvoir, notamment le dictateur Todor Jivkov en 1989. Elle n’a même pas attendu la fin du communisme pour s’ouvrir sur le monde en ayant déjà accueilli des expositions spécialisées dans le cadre de sa Foire internationale en 1981 et 1985. Une nouvelle édition s’y est également tenue en 1991.

Malgré son passé trouble, Plovdiv a toujours su préserver les composants de son patrimoine historique et culturelle. C’est donc sans surprise qu’elle a été désignée capitale européenne de culture en 2019 avec la ville italienne de Matera.


tourisme Plovdiv

3. Que visiter à Plovdiv ?

Etant le plus grand centre historique et culturel de la Bulgarie, Plovdiv ne manque pas de réserver à ses visiteurs, et aussi à ses habitants, des lieux qui méritent régulièrement le détour. La ville elle-même est un véritable musée à ciel ouvert avec ses maisons traditionnelles, ses bâtiments de l’ère communistes et ses théâtres antiques se trouvant non loin de bâtiments modernes qui ne manquent également pas d’intérêts. Faisons un focus sur les plus incontournables lors d’une visite de la ville.

Le meilleur point de départ pour visiter Plovdiv n’est autre que sa vieille ville qui intéresse, entre autres, par la richesse de son patrimoine architectural datant de la Renaissance nationale bulgare du XIXe Siècle. Il est difficile de ne pas rester bouche bée devant la magnificence de la maison Balanova, qui abrite actuellement un musée et un centre historique. Non loin de là se trouvent également la maison de Stepan Hindliyan reconnaissable par son design symétrique et celles de Nicolas Nedkovitch et Dimitar Georgiadi, qui ont également des vocations culturelles de haute importance.

Le nom de « ville des 7 collines » n’a pas été attribué par hasard à Plovdiv. La cité bulgare en compte en effet vraiment 7, ou plutôt 6 après la destruction de l’une d’entre elles. La plus historique d’entre elles, la Nebet Tep, accueille régulièrement des touristes voulant en connaître plus sur le point de départ du développement de la ville tout en profitant d’un magnifique panorama sur les environs. Un beau spot est promis à toutes les personnes qui y sont présentes au moment du coucher de soleil.

On trouve parmi les quartiers qui intéressent le plus les personnes qui veulent investir dans l’immobilier à Plovdiv le quartier artistique de Kapana. Son importance artistique a en effet poussé les autorités locales à procéder régulièrement à la rénovation de leurs façades, de leurs routes et de leurs infrastructures. Passer par ce secteur permet, entre autres, de rencontrer des artistes dans leurs ateliers et d’acheter quelques souvenirs dans des petits commerces. Ce sera également l’occasion de déguster la patatnik, le tutmanik, le bob chorba et la Kamenitza dans l’un de ses cafés et restaurants typiques.

Parmi les témoins de l’antiquité glorieuse de Plovdiv, on trouve notamment l’un des théâtres antiques les mieux préservés de la planète. Il s’agit du théâtre romain qui constitue la plus grande merveille de sa vieille ville. Sa construction date du Ier Siècle. À l’époque, le monument a eu pour vocation le rassemblement autour de jeux de gladiateurs, représentations de chasse et jeux de gladiateur. Aujourd’hui, on y organise régulièrement des opéras, des concerts et des festivals en tout genre devant 5000 à 7000 spectateurs.

Les férus d’art et de culture ne devront pas rester insensibles à l’idée de visiter les meilleurs musées de la ville. C’est le cas notamment du musée ethnographique, du musée d’histoire et du musée ethnographique. Il ne faut pas aussi oublier de se prendre en photo devant le Hisar Kapia, une porte médiévale du cœur historique de Plovdiv.

Les attractions ne manquent également pas pour les amateurs de verdures. Ceux-ci peuvent notamment réserver une demi-journée pour la visite du jardin du Tsar Siméon. Il s’agit d’un parc qui a été dessiné par un paysagiste suisse en 1892 en vue de l’Exposition internationale d’architecture. Il intéresse non seulement pour ses grands arbres accueillants de nombreuses espèces d’oiseau, mais également pour ses jets d’eau nocturne.

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Les amateurs de vélo qui décident d’investir en immobilier à Plovdiv pour y habiter ont également de nombreuses possibilités pour pratiquer leur activité favorite. Il existe en effet en bordure du canal de l’aviron de 2 200 mètres et large de 120 mètres une voie dédiée aux vélos. À noter également que sur la même zone, il y a une piscine, un court de tennis et un site d’accrobranche. Les sportifs ne constituent donc pas la catégorie la plus à plaindre dans la ville.


logement plovdiv

 

4. Où se loger ?

Après avoir découvert la géographie, l’histoire et les incontournables de Plovdiv, il est difficile de résister à l’idée d’envisage passer quelques jours agréables dans cette capitale historique bulgare. Si c’est votre cas, sachez que pour vous loger durant votre séjour sur place, vous aurez le choix entre l’hébergement hôtelier et la location Airbnb. Pour chacune de ces options, j’ai décidé de vous présenter quelques adresses incontournables en centre-ville.

Les meilleurs hôtels

Comme le reste de la Bulgarie, Plovdvid permet aux personnes qui y séjournent de profiter d’un prix d’hébergement hôtelier plus abordable qu’en France. En effet, les meilleurs hôtels 4 étoiles de la ville sont accessibles à moins de 50 euros, contre plus de 120 euros pour leurs semblables à Paris par exemple.

C’est le cas de Landmark Creek Hotel & Wellness, un établissement dans lequel les clients peuvent profiter, entre autres, d’un centre de bien-être avec un sauna, d’une piscine extérieure, d’un spa et d’une salle de sports. Il se situe à seulement 7 minutes du cœur de la ville, dans le parc de l’aviron. Cependant pour ceux qui cherchent un tel type d’établissement en centre-ville, l’option la plus idéale est Clepsydra Residence. Cet hôtel se situe à seulement en effet à 500 mètres du célèbre théâtre romain de la ville. Le Best Western Premier Plovdiv Hills, Le Park & Spa Hotel Markovo et Le Ramada Plovdiv Trimontium ne manquent également pas d’intérêt.

Les hôtels 3 étoiles dans la ville sont, pour la plupart, accessibles à moins de 40 euros. C’est le cas du Business Hotel Plovdiv, un établissement se trouvant en centre-ville, et à environ 500 m de la rue principale et de la vieille ville. Comme son nom le laisse déjà savoir, cet établissement est plutôt idéal pour les voyageurs d’affaires qui peuvent y trouver non seulement une chambre confortable pour dormir, mais également une salle de réunion ayant une capacité d’accueil de 70 personnes, entre autres. Les couples, de leur côté, feront mieux de se tourner vers le boutique Hotel Evmolpi, qui est abritée dans une maison traditionnelle de la Renaissance bulgare. L’établissement est, par ailleurs, caractérisé par ses lits et ses armoires d’époque authentiques. Son plus grand concurrent sur place est Hotel Antique, qui présente des caractéristiques similaires. The old Bakery Apartments, dont les chambres donnent sur une rue calme, est également très prisé.

Pour moins de 30 euros, il vous est possible de profiter d’une nuitée pour à Plovdiv dans un hôtel à deux étoiles. Mais quelles sont les meilleures adresses. Si on se fie aux commentaires et notations existants sur de nombreux sites spécialisés,  Mini Hotel, qui se trouve seulement à 100 mètres du centre et à une dizaine de mètres  de marche de la foire internationale de Plovdiv constitue un choix idéal. Les deux autres meilleures options disponibles pour un tel budget sont l’Hotel Trakia, qui a l’avantage d’avoir un restaurant, une terrasse et un jardin, et le Family Hotel Elegance, qui se trouve un peu plus loin du centre-ville, mais bénéficie d’un emplacement très prisé par les touristes qui séjournent dans la ville.

Les personnes qui choisissent, par contre, un hôtel à une étoile pour leur séjour à Plovdiv n’auront pas à payer plus de 25 euros par nuitée. Elles disposent par ailleurs d’un certain nombre d’options en centre-ville et en dehors. Pour la première localisation, My Guest Rooms figure en tête de liste parmi les établissements les plus recommandés pour un tel budget. Cet établissement se trouve en effet pas loin de la rue piétonne principale, une artère bordée par de nombreux commerces, restaurants et bars. Il dispose par ailleurs d’une terrasse bien exposée sur laquelle vous pourrez prendre votre petit déjeuner. Il est tout de même fortement concurrencé par le Home Hostel Plovdiv qui, lui, se situe non loin du théâtre romain. La liste des hôtels à une étoile de la ville comprend également Temple House, Residence Art Guest House, Best Rest Guest House et 4 rooms, entre autres.

Enfin, du côté des  hôtels non classés, les options ne manquent également pas aussi bien en centre-ville qu’en périphérie. Elles nécessitent un budget allant généralement de 19 à 25 euros. Les plus intéressantes d’entre elles sont Guest  House Center, Dimitrov, Guest Home Plovdiv et Hotel Central Station.

Location Airbnb

Si vous prévoyez de passer de vacances plus longues à Plovdiv, la location de maison, d’appartement ou de chambre chez un local est une option idéale. Elle est en effet moins chère tout en donnant la possibilité de profiter de prestations personnalisées. On la connaît notamment sous l’appellation générique de location Airbnb.

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Les personnes qui ont investi en immobilier à Plovdiv sont de plus en plus nombreuses à proposer une partie ou la totalité de leur bien en location. Cela a eu pour effet une tendance à la baisse des prix. Ainsi, un logement entier en plein centre-ville est accessible pour un prix moyen de 26 euros par nuit. Pourtant, dans la plupart des cas, il compte parmi ses équipements une cuisine, une télévision par câble, un fer à repasser, des cintres, un lave-linge, un fer à repasser, du wifi et un lave-linge. Il est même possible de jouir d’un tarif par nuit moyenne d’une quinzaine d’euros en choisissant un studio avec salles de bain. Il faut aussi généralement un budget similaire pour la location Airbnb d’une seule chambre.


immobilier plovdiv prix

 

5. Prix de l’immobilier à Plovdiv

Après y être venues en touriste, beaucoup de personnes envisagent d’acquérir un bien immobilier à Plovdiv. Pour qu’elles puissent avoir une bonne base pour la réalisation d’un tel projet, il est important de leur donner un aperçu du marché avant de leur présenter quelques exemples de bien à vendre et à louer.

Aperçu général du marché de l’immobilier à Plovdiv

Pour vous permettre d’avoir une idée sur l’accessibilité du secteur de l’immobilier à Plovdiv, nous allons commencer par vous parler de l’évolution du prix sur le marché bulgare en général. En septembre 2020, pour acquérir un bien immobilier dans le pays, il faut un budget moyen allant de 482 à 550 euros au mètre carré. Par ailleurs, il y a eu une progression de 18,2 % en un an du prix du prix du mètre carré tous types de biens confondus. Les appartements constituent le type de bien le moins accessible avec un prix moyen de 604 euros par mètre carré, un prix qui reste pourtant très abordable par rapport à n’importe quel pays d’Europe Occidentale. Les maisons, de leur côté, sont moins chers, leur prix moyen au mètre carré en septembre 2020 étant de 352 euros.

On observe tout de même une grande disparité des prix entre les villes Bulgares.

À l’heure de l’écriture de cet article en effet, un budget moyen de 1100 euros par mètre carré est indispensable pour acheter un bien neuf ou rénové à Sofia (hors centre ville où les prix peuvent dépasser 2000 euros du mètre carré, la capitale, et environ 500 euros en bordure de la mer noire.

La moyenne se trouve, par contre, autour de 650 euros à Plovdiv, la ville qui nous intéresse ici.

On y constate par ailleurs  une hausse des prix de l’ordre de 6 à 12% annuels du fait de l’augmentation de son attractivité.

ATTENTION : nous ignorons quel sera l’impact de la crise du COVID sur les prix à horizon 12 mois. A l’heure actuelle, les prix ne baissent pas.

 

Reconnaissons tout de même qu’en termes de rendement en investissement immobilier, la ville ne se trouve pas encore dans le top 3 bulgare.  Ce dernier est occupé par Sofia et les deux joyeux du littoral de la mer noire Varna et Bourgas.

Plovdiv se trouve par contre au pied de podium, une place qu’il devrait conserver au vu de son attrait de plus en plus grandissant depuis sa désignation en tant que capitale européenne de la culture en 2019. À noter par ailleurs qu’il y a quelques années, la ville a fait son entrée dans la liste des trois villes où il fait bon vivre du prestigieux site It`s bohemian.

Les personnes qui y investissent peuvent ainsi espérer une progression des prix s’ils sont patients, bien que ceci ne soit pas comparable avec ceux de la capitale et des localités bordant la mer noire.

Exemples de prix de vente d’appartements à deux chambres

Bien que la moyenne du prix des ventes immobilière reste abordable à Plovdiv, on constate que les appartements y coûtent plus chers, notamment ceux se trouvant en centre-ville. Pour voir un appartement de 112 mètres carrés avec deux chambres et une salle de bains dans ce complexe par exemple, il faut débourser 86 900 euros, ce qui représente près de 776 euros le mètre carré.

Dans l’extrême centre, le prix au mètre carré commence à être de plus en plus dissuasif, notamment pour les investisseurs locaux. Cet appartement meublé à 2 chambres et à une salle de bains en constitue le meilleur exemple. Malgré ses 69 mètres carrés en effet, il est proposé en vente à un prix de 99 500 euros, soit 1442 euros le mètre carré. Certes, c’est encore loin des 11 000 euros par mètre carré pratiqué à Paris, mais pour une ville provinciale des Balkans qui ne se trouve pas en bord de mer, cela commence à faire beaucoup. En voyant ce prix, il est difficile de ne pas donner raison aux experts qui prévoyaient il y a seulement quelques années un alignement du niveau des prix à Plovdiv à ceux pratiqués à Sofia.

Et quand on fait le tour d’autres annonces concernant des appartements à deux chambres, il semble que cet alignement est réellement en train de se faire. Dans les deux prochaines années donc, pour un même budget, les personnes voulant investir en immobilier en Bulgarie pourront choisir entre Sofia et Plovdiv. Présentons d’autres biens de même type en vente pour le confirmer. Vous trouvez un immeuble incluant quelques appartements non meublés à 2 chambres et à une salle de bains ayant chacun une surface habitable de 94 m2. Chaque appartement coûte ainsi au mètre carré environ 904 euros. S’il y a eu déjà un ameublement, ce prix aurait monté jusqu’à 1200 euros le mètre carré, voire plus.

À noter que ce constat ne concerne seulement pas les biens existants. Ceux en vente en l’état future d’achèvement sont également concernés. Les 3 exemples suivants vous aideront à vous en rendre compte. Le complexe comprend plusieurs appartements à deux chambres et à deux salles de bains d’une surface habitable de 157 mètres carrés. Chacun de ces appartements coûte 135 000 euros. Le mètre carré est ainsi proposé à environ 860 euros pour un bien qui ne sera probablement pas meublé.

Les promoteurs n’hésitent même pas à aller plus loin quand ils proposent de biens de plus grand standing. Par exemple, même s’il n’est pas meublé, chacun des appartements de 120 mètres carrés à deux chambres et à une salle de bains du complexe en construction sur l’image suivante est proposé à 120 000 euros. Pour le mètre carré donc, les acheteurs devront débourser 1000 euros.

Il existe tout de même des offres plus généreuses. Sur cette autre image par exemple, vous trouvez la maquette d’un autre complexe en construction avec un grand jardin et des aires de jeux. Il devra comprendre plusieurs appartements à deux chambres et à une salle de bains et ayant une surface habitable 90,38 mètres carrés. Chacun de ces biens est actuellement proposé en vente à un prix de 56 036 euros, ce qui représente un prix au mètre carré de 620 euros. Même si l’annonceur n’a pas apporté plus de précisions sur sa localisation, il est probable qu’il se trouve un peu plus loin du centre-ville au vu de ce prix.

Le fait que le niveau des prix de l’immobilier s’approche de plus en plus de celui de Sofia ne devra  réellement pas constituer un obstacle pour l’investissement en immobilier à Plovdiv. En effet, l’attrait de plus en plus croissant des villes contribue également à l’augmentation des candidats à la location, et ce même pour les biens de haut standing. Ces derniers peuvent même être loués à un prix allant de 300 à 500 euros. La rentabilité de l’investissement est ainsi assurée même si elle reste inférieure à celles de Sofia et de Varna. Pour les autres biens, les candidats à la location sont nombreux à accepter un prix variant entre 250 et 320 euros.

Exemple de prix de vente d’appartements 1 pièce et prix à la location

En tant que grand centre universitaire, Plovdiv attire également de nombreux jeunes voulant suivre une étude supérieure dans une ville culturelle de premier plan. Car les logements universitaires sont en nombre limité dans la cité, investir dans des appartements à une chambre ou dans des studios est également idéal pour atteindre ces jeunes. Ces derniers sont notamment prêts à payer entre 400 et 781 lev bulgares par mois, c’est-à-dire entre 204 et 399 euros, pour occuper ce type de bien en centre-ville et entre 367 et 500 lev bulgares, soit entre 188 et 256 euros pour un bien se trouvant en banlieue.

Mais mettre en location un appartement à une chambre est-il rentable à Plovdiv ? Pour y répondre, il est nécessaire d’apporter une précision sur les pratiqués dans cette ville pour la vente de ce bien. En centre-ville, le prix moyen au mètre carré est de 1 973,22 lev bulgares, soit 1008 euros. En périphérie par contre, il est de 1390 lev bulgares, soit 711 euros. Comme vous pourrez le voir donc, nous ne sommes plus à une époque où un budget de moins de 500 euros par mètre carré est suffisant pour avoir un appartement à une chambre dans le cœur du premier centre culturel de Bulgarie.

Si vous voulez par exemple acquérir ce bien non meublé à une chambre et une salle de bain se trouvant non loin du centre-ville, vous devrez être prêt à débourser 74 950 euros pour 77 mètres carrés. Le prix au mètre carré est donc de 973 euros.

Le constat est presque le même pour les autres appartements de standing se trouvant dans de nombreux quartiers de la ville. Il vous faudrait par exemple un budget de 48 900 euros pour pouvoir acheter ce bien de 52 mètres carrés. Vous devrez ainsi débourser pas moins de 940 euros pour le mètre carré.

Vous trouvez un même type d’appartement mieux équipé que les deux autres qui est proposé en vente à un prix de 64 500 euros pour une surface habitable de 66 mètres carrés. Pour l’acheter donc, vous devrez prévoir un budget au mètre carré de 977 euros.

Cela ne veut cependant pas dire qu’il est impossible de trouver un appartement équipé et meublé à une chambre à moins de 900 euros le mètre carré en centre-ville de Plovdiv. Il en existe également plusieurs proposés en vente. Son prix est en effet de 65 000 euros pour une surface habitable de 75 mètres carrés, soit 878 euros le mètre carré.

Toutefois, pour trouver un prix encore meilleur, il faut chercher du côté des annonces de biens vendus en état futur d’achèvement. Pour avoir un appartement à une chambre et à une salle de bains de 68 mètres carrés se trouvant dans ce futur complexe par exemple, il vous faudrait seulement débourser 38 083 euros, soit 560 euros le mètre carré.

Et du côté des maisons avec du terrain ?

Pour votre investissement immobilier à Plovdiv, vous pourrez également vous tourner vers les maisons avec un terrain autour. Pour ce type de bien cependant, sachez que les offres se concentrent en périphérie de la ville. Cela ne devrait pas constituer un problème pour les personnes envisageant d’occuper un tel type de bien sachant que les frais en matière de déplacement sont très abordables à Plovdiv que ce soit pour les transports en commun ou les transports individuels.

Les plus chanceux des candidats à l’achat pourront tout de même trouver des maisons situées non loin du centre-ville. C’est le cas de celle présentée sur cette image. Malgré ses 205 mètres carrés de surface habitable, ses 3 chambres, ses deux salles de bain et le terrain qui l’entoure pouvant accueillir un magnifique jardin, son prix est de « seulement » 132 000 euros. Cela représente un investissement de 644 euros pour chaque mètre carré habitable.

Ce n’est que très rarement que vous pourrez profiter d’un tel prix, car en ville, les maisons entourées de terrain coûtent aux alentours de 900 euros le mètre carré. C’est le cas de cette maison à 3 chambres et à 3 salles de bain de 269 m2. Pour l’acquérir, vous devrez disposer d’un budget de 260 000 euros, soit 966 euros le mètre carré. Cela en vaut tout de même la peine au vu du standing du bien, car une telle beauté ne peut pas être achetée à « seulement » 260 000 euros en France et dans n’importe quel pays d’Europe occidentale.

En périphérie de la ville, là où les offres sont plus nombreuses, le prix est généralement plus abordable. Cette maison proposée en vente à l’état futur d’achèvement est proposée par exemple à « seulement » 200 000 euros malgré ses 270 mètres carrés de surface habitable, ses 3 chambres et ses 2 salles de bain. Un budget de 740 euros est ainsi suffisant pour l’achat de chaque mètre carré habitable.

Dans les localités se trouvant à quelques dizaines de kilomètres, vous pourrez encore profiter d’offres encore plus alléchantes. Cette maison se trouvant à Banya, à une cinquantaine de kilomètres de Plovdiv, en est le parfait exemple. Pour son achat en effet, vous n’aurez qu’à débourser « seulement » 49 900 euros pour 194 mètres carrés de surface habitable, 3 chambres, 2 salles de bains et un grand jardin que vous pourrez aménager à votre guise.

Rentabiliser un tel type d’investissement ne relève pas de l’impossible sachant que depuis l’embellie économique du pays, les Bulgares sont de plus en plus nombreux à être prêts à se soumettre à un loyer mensuel allant de 300 à 600 euros pour une maison.

Vous retiendrez surtout que petit à petit le prix au mètre carré de Plovdiv s’alignent sur Sofia.

La ville reste encore accessible à l’achat sur du neuf ou de l’ancien mais la rentabilité peu élevée autour des 4% pour la location longue durée (sans grande visibilité sur la location airbnb avec la crise du COVID), les prix des loyers ne pouvant être élevés compte tenu du pouvoir d’achat de la population bulgare faible.

Vous ferez donc un investissement plus pour jouer la valorisation en se donnant des années devant soi.


Conclusion sur Plodiv :

Les personnes qui retournent d’un voyage en Bulgarie peuvent vous le confirmer, la beauté de Plovdiv ne peut laisser aucune personne indifférente, c’est une ville incontournable à visiter lors d’un passage dans ce paus.

Comment par ailleurs rester insensible à une ville mêlant des influences grecques, romaines, thraces et ottomanes ? 

Le fait que la plus ancienne cité du vieux continent accueille régulièrement de nouveaux investisseurs en immobilier n’est donc pas le fruit du hasard. Son gain en attractivité fait cependant augmenter d’une manière exponentielle les prix qui y sont pratiqués. Pour un même budget donc, il est recommandé de rester à Sofia, la capitale, là où les infrastructures sont bien meilleures, sauf si vous voulez réellement investir dans une ville d’une grande importance historique et pour le tourisme post COVID.

Sachez aussi que pour un budget plus faible, vous pourrez profiter d’une ville de taille similaire ayant l’avantage de se trouver en bordure de la mer noire : Varna.

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A Propos De Cyril Jarnias

Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus 15 ans.
J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, Protéger et transmettre votre patrimoine en tout sérénité »
J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir...

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