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Placement immobilier pour 2016 : les abrutis de la rentabilité

Placement immobilier pour 2016 : les abrutis de la rentabilité
par cyril jarnias - le 07 octobre 2015

Je veux un placement immobilier avec un beau rendement et aucune fiscalité

Les français aiment la pierre.

C’est du sûr, on pourra toujours le revendre et au pire on pourra habiter dedans.

Maintenant acheter un bien immobilier, ce n’est pas seulement pour une résidence principale.

On peut certes aussi acheter une résidence secondaire. Mais, bien souvent, ce sera pour générer des revenus complémentaires et donc des revenus fonciers souvent taxés.

On veut gagner plus!

Pour éviter les taxes, on retrouve des solutions de biens immobiliers défiscalisés comme l’immobilier PINEL.

La quête du beau rendement sur l’immobilier et du gros rendement développent une belle brochette d’abrutis investisseurs.

Maintenant, dans le monde des acheteurs d’immobilier : la course au rendement amène à de mauvais achats et à des erreurs.

Imaginer que les connaisseurs se trompent aussi (on parle d’excès de confiance) : faire un bon placement immobilier demande du bon sens et de l’expertise.

Je vais donc vous parler des pièges classiques sur l’immobilier en prenant l’exemple d’un abruti attiré par l’ivresse du rendement. Rassurez-vous, je n’ai rien contre « les abrutis » 🙂


Comme devenir totalement « abruti » avec un placement immobilier :

Rendement, fiscalité, recherche d’opportunité, financement douteux, effet de levier, achat « défiscalisé » en France ou à l’étranger.

C’est autant de solutions mais aussi de pièges qui peuvent se cumuler pour l’acheteur d’un appartement ou d’une maison pour du rendement.

Je vous propose 3 profils d’investisseurs à ne jamais imiter.

+

L’investisseur en immobilier avec un trop petit budget :

Chers amis lecteurs du blog gestion de patrimoine, j’ai le regret de vous informer qu’en dessus d’un certain prix à moins de chercher un placement de parking ou un cage à « poule », vous aurez bien du mal à gagner vraiment de l’argent.

L’exemple classique : le bien immobilier Pinel pas cher

Je ne vais pas revenir sur la réduction de l’impôt sur le revenu avec le dispositif Pinel ex Duflot.

A la base, c’est attirant jusqu’à 21% de réduction fiscale pendant 12 ans, le rêve…

Maintenant, il y a un hic.

Immobilier Pinel : en dessous d’un certain prix, vous perdrez plus que vous gagnerez.

Vous imaginez bien que les promoteurs, les intermédiaire prennent leurs marges.

Vous vous doutez également que pour faire de beaux bénéfices, ils doivent réduire les coût des construction, on parle d’économie d’échelle.

Pour cela, l’idéal est de saucissonner un programme en une multitude de lots accessibles au plus grand nombre.

Sauf que cette course au rendement va nuire en la qualité du bien et il faut être plus chargé en frais.

On se retrouve donc à de l’abattage de biens Pinel sous ou autour des 100000 euros.

De fait, votre abruti de l’immobilier qui ne compare achète un bien surchargé de frais, souvent mal placé, avec une construction à bas coût.

Pire, au bout de l’exonération fiscale, dans ce complexe de petits appartements, cette multitude d’investisseurs « abrutis » vendra « à la casse » leurs biens…

Mon avis : je préfère encore ne rien acheter qu’avoir une réduction fiscale temporaire, pour un bien trop cher et dur à revendre.

Donc, pour moi, le Pinel sans doute mais pas à moins de 200000 euros. Je casse un rêve mais c’est la dure réalité du marché pour les non connaisseurs.

+

Il achète de l’immobilier à l’étranger mais ne prévoit pas la suite

 J’aime beaucoup ce profil.

Généralement, il a un peu de patrimoine, évite l’isf et amène des copains dans l’aventure.

L’objectif : trouver un bien à l’étranger avec un beau rendement. De préférence, il aimerait acheter le bien à crédit et s’il peut aussi gagner sur la devise.

Je vous passe le petit montage pour transférer quelques capitaux discrètement. Je le vois bien avec la petite valise de billets avec les mêmes copains.

Vous vous doutez aussi que les loyers ne sont souvent pas déclarés avec des paiements en espèces le tout avec l’aide du local du pays sélectionné (Asie, Amérique latine…).

Au départ, je peux comprendre l’approche : l’abruti pense que la France ne va pas bien (pas totalement faux) donc s’il peut mettre son argent ailleurs et profiter de la pauvreté du pays émergent pour gagner des euros, ce serait parfait.

On achète de l’immobilier à l’étranger pour se diversifier mais surtout en anticipant le pire pour ne pas laisser notre famille avec un cadeau empoisonné.

Je pense aussi chers lecteurs que si tout le monde raisonne comme cela la France n’a pas finie de s’enfoncer dans la crise. Je m’amuse à dire aussi que ce sont les mêmes contribuables partis jadis en Suisse et qui reviennent discrètement en France se faire redresser…

Bref, oui, généralement, cet investisseur au départ pourra faire une bonne affaire mais cela supposera de connaître des locaux et de maîtriser la langue : c’est le premier gros problème, le réseau.

Imaginons qu’il puisse y arriver avec des intermédiaires. D’ailleurs, là aussi, même pour se faire conseiller, celui-ci va encore comparer dans tous les sens. Cela en devient pathétique à mon sens : à trop vouloir gagner on fini par tout perdre.

C’est mon avis, il ne regarde que moi. Mais, j’ai envie de le défendre.

Imaginons maintenant que cet investisseur a réalisé son achat à l’étranger.

Maintenant, je me pose en expert en gestion de patrimoine : que fera t il des capitaux dans le pays local? Comment les transmettra?

Le cadeau empoisonné du bien immobilier à l’étranger :

Le principal problème de ces biens à l’étranger réside dans le fait que :

Soit vous avez une famille, des enfants qui reprendront le flambeau dans votre pays exotique,

Soit je souhaite bien du courage à vos proches pour revendre votre bien ou encore récupérer les capitaux sur un compte bancaire local plus ou moins déclaré…

Mon conseil :

Parents, vous devez impliquer vos enfants ou encore encore vos proches dans cet investissement et les sensibiliser.

Le rendement, c’est une chose, la fiscalité aussi mais tout perdre au final : cela justifie pourquoi je parle « d’abrutis du placement immobilier ».

+

L’investisseur immobilier le plus malin au monde :

Nous avons là la crème de la crème du pseudo connaisseur.

Je pense que dans tous les domaines, même expert, nous devons être humbles.

Sur l’investissement immobilier : c’est la même chose.

Vous pensez connaître le bon montage immobilier.

Vous êtes certain d’avoir le meilleur rendement possible.

Vous avez su réduire ou éviter l’impôt sur les revenus financiers.

Mais, manque de chance, vous n’avez pas prévu le piège du locataire insolvable à l’étranger ou de copropriétaires indélicats et des charges exponentielles.

Acheter un bien immobilier à l’étranger : la fausse bonne idée si on n’a pas les bons experts et le bon réseau.

Bref, pour résumer cet abruti de l’immobilier pensait avoir la bonne équation mathématique pour gagner « le max » avec son appartement avec « le min » de frais.

Perdu!

Comment ne pas se faire piéger dans son bien immobilier quand on pense tout savoir?

C’est très simple : on doit savoir s’entourer.

Faire le tour des professionnels et savoir comparer dans le bon sens du terme.

Investir à plusieurs pour se challenger dans son choix d’investissement.

Comme je le dis souvent, les erreurs en matière d’investissement et c’est le cas pour un placement immobilier viennent d’un manque cruel de bon sens.

 


Alors, vous voulez être un abruti du placement immobilier?

Je ne le pense pas.

Maintenant, vous êtes humain. Vous voyez un beau rendement, de belles photos sur un bien immobilier neuf ou ancien et on vous vend une belle réduction d’impôt.

Autre possibilité, vous vous dites : je vais acheter à l’étranger pour me diversifier, je dois arriver à faire de bonnes affaires.

A mon sens, si vous êtes formé et bien épaulé : vous pouvez y arriver.

Pour réussir votre placement immobilier : d’abord des experts et du service sur mesure avant d’acheter!

C’est le prix de l’expertise.

Sur le blog gestion de patrimoine, je vous offre la possibilité de travailler avec un expert sur l’immobilier en Hongrie.

Mieux, je vous propose de vous aider à avoir une approche globale pour pouvoir investir efficacement dans l’immobilier par exemple, comme vous avez pu le lire, en anticipant les conséquences et les solutions pour votre famille.

Vous ne serez donc pas un « abruti » en placement immobilier : vous allez me contacter pour avancer efficacement avec de l’expertise et surtout du service.

Je vous propose maintenant un diagnostic patrimonial gratuit avec mon outil patrimoine sur mesure (voir ci-dessous).

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A Propos De Cyril Jarnias

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